桐庐楼盘市场调研细稿

桐庐项目调研细稿二O一三年10/16/2019中国最美县城-桐庐桐庐在售楼盘概况桐庐县城及周边当前有在售楼盘23个，网上可售套数3473套，面积50.35万㎡；网上已售套数3929套，面积40.65万㎡售价区间（县城及新城）：普通住宅公寓7000-9000元/平方米一线江景房11000-15000元/平方米别墅15000-20000元/平方米排屋10000-13000元/平方米住宅施工面积（单位：万平方米）2011年：211.322012年：160.93商品房销售面积（单位：万平方米）：2011年：40.512012年：56.30商品房销售套数：2011年：2785套2012年：3735套我方项目所在地10/16/2019我方项目所在地杭州商学院高铁新城树人大学唐郡碧桂园云都凤凰城东方君兰励骏花园普罗旺斯美伦美郡上尚府一品江山蓝色春江滨江一号大奇山郡桐庐楼盘及相关规划示意图杭州工商大学商学院已经在建造中，树人大学以及高铁站在规划当中。桐庐调研数据汇总（一）桐庐调研数据汇总（二）桐庐调研数据汇总（三）调研楼盘情况开盘时间交付时间楼盘类型2011年11月20日2014年底普通住宅公寓云都凤凰城-高铁新城规划区楼盘单价楼盘总价7000元/平方米左右60万-90万为主，最高145万主力户型销售情况90方-125方为主，最大户型210方在售楼盘80%已售出销售群体自住投资比重本地人为主，刚需为主，作为婚房本地人自住多销售途径产权自售70年调研楼盘情况东方君兰中心-迎春新城区域开盘时间交付时间楼盘类型楼盘单价2013年4月2014年8月酒店式公寓9000元/平方米-10000元/平方米楼盘总价主力户型销售情况50万左右50-60方酒店公寓、单身公寓、loft198套已售119套销售群体自住投资比重销售途径产权本地医生、老师等投资为主自售40年其他与东方文化园集团（海博大酒店所属）合作，进行返祖模式，每年返房价7%，共十年调研楼盘情况励骏花园-迎春商务区开盘时间交付时间楼盘类型楼盘单价2013年7月30日2014年中下旬排屋、公寓公寓7000-8500元/平方米排屋11000元/平方米左右楼盘总价主力户型销售情况中套：98-120万边套：180-220万双拼200万左右公寓140方、260方两种排屋200-300方140方销售情况较好，260方大量剩余销售群体自住投资比重销售途径产权本地人居多，也有杭州等地客源自住，改善型为主，也有作为婚房的自售70年其他来自澳门的开发商，在桐庐富春江二桥边有一个广场项目，还有一个沿江楼盘调研楼盘情况上尚府-沿富春江边开盘时间交付时间楼盘类型2013年8月16日2015年底普通住宅公寓楼盘单价楼盘总价公寓8000-9000元/平方米江景房（预计12000元）无确切信息普通楼盘80-160万之间江景房无信息主力户型销售情况120-2208月16日开盘第一栋86套售出20套销售群体销售途径产权暂时本地人居多自售70年调研楼盘情况萧宏.普罗旺斯-城南路，高速北边开盘时间交付时间楼盘类型2013年初2015年中排屋、公寓楼盘单价楼盘总价公寓6000元/平方米左右排屋8000-10000元/平方米公寓55-96万排屋160万-280万主力户型销售情况公寓90-160方排屋200-280方公寓销售情况较好销售群体自住投资比重销售途径产权其他本地人50%，杭州、上海地区40%自住为主自售70年楼盘对面是碧桂园项目调研楼盘情况碧桂园-快速进入桐庐的地产商开盘时间楼盘类型2013年底别墅、公寓用地面积总建筑面积容积率绿化率112266平方米121848平方米1.0831.5%桐庐竞争楼盘汇总通过分析可以作为参照的别墅项目和江景房项目，可以发现桐庐的高端房地产市场价格大致在10000元-15000元/平方米。价格160万左右起步。但是销售的速度比较慢，销售周期较长。去化率最高的滨江一号，已经销售了近2年时间。客户人群也以本地人为主，投资者多以杭州、金华等周边城市的客户为主，长三角地区也有部分。（碧桂园项目未开盘，暂无相关信息）销售方式上，桐庐大多数楼盘仍采用自售的形式，部分高端楼盘采用客户推荐等模式。而分销、定向营销的模式使用较少。调研楼盘情况大奇山郡-大奇山西侧，高速南边主力户型销售情况销售群体自住投资比重排屋283-315平方米共207套别墅600-1000平方米共77套一期18套别墅售完二期59套别墅在售本地人占五成改善型为主外地人杭州人为主本地人自住为主，有华裔投资客投资、度假为主开盘时间交付时间楼盘类型2012年8月2014年中下旬别墅、排屋楼盘单价楼盘总价排屋10000元/平方米左右别墅15000/平方米-20000/平方米排屋300万左右别墅500万起步，楼王2300万销售途径产权其他自售、朋友介绍70年共780亩地，与雷迪森酒店、致中和合作建立酒店，首付（排屋100W，独栋150W，湖边庄园200W）交付前三月付清全部房款。内有女足训练基地，外围道路政府负责建造一半。调研楼盘情况顺发一品江山-沿富春江项目开盘时间交付时间楼盘类型楼盘单价2013年初2013年底普通住宅公寓江景房14000元/平方米普通10000-11000元/平方米楼盘总价主力户型销售情况140万-320万江景房为190方-230方普通140方-180方江景房80%已售完新开盘小区最后6号楼64套，19套售出销售群体自住投资比重销售途径产权本地人占五成改善型为主外地人以杭州客户为主本地人自住为主投资客投资、度假为主自售70年调研楼盘情况美伦.美郡-城南路大奇山居边上开盘时间交付时间楼盘类型楼盘单价2013年9月2015年中别墅、公寓别墅13000元/平方米公寓6000-7000元/平方米楼盘总价主力户型销售情况别墅300-500万公寓60-95万别墅250-310方为主公寓98-137方为主年底开盘销售群体销售途径产权面对大奇山居等楼盘的改善型住户自售70年其他原是绿城的地块，因绿城去年危机，故转让地块，以后是绿城物业，设计也是绿城的。是我们楼盘潜在的竞争对手调研楼盘情况蓝色春江-江北沿江区开盘时间交付时间楼盘类型楼盘单价2013年3月9日2014年6月普通住宅公寓均价12000元/平方米顶楼最高18000楼盘总价主力户型销售情况168-390万之间140、150、170、220方四种户型80%已售出销售群体自住投资比重销售途径产权本地人为主，也有外地投资客本地人自住居多，外地人投资自售70年其他原来是绿城的地块，同美伦美郡一样，被出让，以后是绿城物业，现在唯一在江北的江景房调研楼盘情况唐郡-城南路迎春南路口开盘时间交付时间楼盘类型楼盘单价2012年10月2014年6月别墅、排屋15000元/平方米左右楼盘总价主力户型销售情况别墅700万起步排屋350万左右别墅500方-1000方（送地下室200）排屋250方左右（送地下室100方）六成售出销售群体自住投资比重销售途径产权其他本地人六成，杭州占三成本地人自住，外地投资多自售、朋友介绍40/70年主要竞争对手，之前因产权证问题影响销售调研楼盘情况滨江1号-富春江边开盘时间交付时间楼盘类型楼盘单价2011年底2014年底普通住宅公寓江景房12000元/平方米普通9500元/平方米楼盘总价主力户型销售情况130-250万140-210方江景房销售较好140-180方销量较好销售群体自住投资比重销售途径产权本地人居多，也有杭州等地客源本地人自住，外地投资多自售70年桐庐项目调研分析框架1.产品定价分析2.产品类型分析3.面向客户群分析4.销售方式分析5.总结建议6.其他需要注意的方面1.产品定价分析在200万以内的总价，最易销售，也便于投资转手价格是直接影响房屋销售的因素，相对于桐庐较低的收入水平，桐庐消费者对于价格的敏感度更明显，也更直接。桐庐县城房价较周边县市，普遍较低。一般的公寓住宅楼的单价都在7000元-8000元/平方米之间，总价也都在100万以内，稍高端一点的小区则可以到达9000元/平方米左右。桐庐普通的公寓住宅楼单价最贵的出现在富春江边上，大多为大户型的江景房，一般的售价都在12000元-15000元/平方米。一般的江景房最小面积都在130方以上，最大的有230方左右，因此总价也可以达到150万-320万。江景房销售最好的是140-180方的户型，总价较低，在200万以内，投资也更易转手。别墅、排屋在桐庐的单价与江景房相近，最高的也不超过20000元/平方米。别墅区的排屋所占比例较大，总价也相对而言较低，大多在350万以内。单价单价普遍低于周边县市1总价200万以内的产品最好卖2景观江景或者山景，价格有优势31.产品定价分析２.产品类型分析桐庐县城楼盘，销售情况最好的是90-130方的普通住宅公寓。在较为高端的江景房方面，130方-180方的户型的是最为热销的，更大的户型销售情况则稍差，最主要原因还是因为总价高，客户群变小，且作为投资也会比较难转手。别墅、排屋方面，独栋别墅比较难售出，根本原因还是因为总价过高。相对而言，成本更低的排屋则因为单价较低，总价也更低而易于销售。养生公寓的面积不需要太大，130-200方之间较为适合。但楼与楼之间的间隔要大，容积率要低，否则与公寓相比不能体现优势。需要面对中高端市场，销售的情况会较有优势。130方-180方的户型的是最为热销，排屋销售更快3.客户群分析桐庐当前房地产市场处于发展阶段，购房者仍以本地客户为主。投资者主要来自杭州、上海、温州、金华等周边县市。预计杭黄客运专线的完成，可能会加速外来投资者的进入。普通的住宅公寓主要是本地人作为婚房等使用的，投资者数量较少。江景房本地购房者主要是作为改善型住房使用，购买的面积都在130方以上，江景房大部分都有很大的阳台。外地投资者一般江景房购买130-180左右的小套，易于转手，且税费方面会有减免。别墅排屋方面，外地投资者比例会比较高，但主要客户群仍是本地人。本地人的消费观念比较先进，贷款消费比较流行。外地人投资别墅排屋，大多来自杭州、永康、浦江等地，距离近，也方便度假。4.销售方式分析桐庐当地的大部分楼盘都是自己销售，很少有在外地进行分销、做广告的。且外来的代理商数量为当地楼盘销售的很少。当地跟风现象较为明显，因此经常是朋友带着朋友来看房买房。具有影响力的人在购买某处房产后，会有很多人受影响而来购买。外地的代理公司在本地可能因为人脉资源的问题而水土不服，因此在选择销售团队时，需要考虑对于当地的熟悉程度和关系网络。5.总结建议123456单价：尽量控制在12000元-15000元/平方米之间，价格是影响销售最重要的因素，需要谨慎定价面积：养生公寓最好控制在130方-200方之间，但容积率不能太高，花园要大总价：150万-300万之间的总价，既适宜本地人改善型住房，也适宜外地投资者投资定位：树立中高端的品牌形象以及品质，更容易受到中产阶级以及高收入者的欢迎销售渠道：通过与当地的相关代理公司进行合作，加深对于桐庐市场的认识以及人脉关系。同时在杭州、金华等附近县市进行宣传宣传：桐庐当地的房地产行业仍处于起步阶段。民众对于新兴的房地产思想接受可能需要长时间的熏陶，因此提早开展品牌营销及相关宣传很有必要6.其他需要注意的方面6.其他需要注意的方面谢谢观赏！