江苏南京江浦红凯商业广场项目市场调研及产品建议方案_101页

【南京江浦红凯商业广场项目】产品建议前言•我司分别于2009年8、9、10三个月份对江北红凯项目地块，进行三轮从初级到中级的调研。•从初次接触到地块时，放眼一片农田，紧邻经济适用房，似乎住宅+底商是本项目的优选之策，经过为期三天的初步调研，商业的潜在价值逐渐浮出水面。•商业的比重对本项目命运发挥着至关重要的作用，本着对项目、对发展商负责的态度，我司再度对江北商业进行了中级调研。•本次调研，重点对浦珠路全线9公里商业、珠江镇商圈、甚至乌江桥林等与安徽紧邻的区域进行了深入调研，对本项目辐射区域、辐射客群、市场需求等作出客观判断；•在市场日新月异的江北大地上，市场瞬息万变，逐渐成熟，但整个地产走势仍不明朗，当前，江浦商业日渐成熟、项目周边地块也在酝酿走商业之路，正是发展最佳时机。•而且地产市场也正从金融危机中逐渐回暖，本项目作为区域内首个吃螃蟹者，冒风险的同时，收益也将是后来者无法超越的。•我司竭尽全力，对江北市场进行多轮调研的目的，就在于充分完整的把握市场需求与供给，将风险降为最低。•调研重点深入探索项目辐射范围、辐射主力客群——通过该次调研，本项目锁定江浦、安徽、河西，该三地将成为项目强有力的三大支点，他们为什么来江浦？他们需求什么？他们缺什么？我们如何满足他们？在这次调研中，我们找到了答案，找到了红凯商业广场的发展方向……•基于充分的市场基础依据，我司从战略运作的角度，对本项目的规划设计与布局、功能结构与配比及销售等各个系统操控谋略，作出了系统的剖析与阐述。并希望整合我司手头上一切可以利用的行业及客户资源，为本项目献上绵薄之力。时空交错中，我们有着怎样的得失？市场需求在哪里？项目出路在何方？我们定位于什么？怎样在市场中找准最科学合理的规划当下的市场能给予我们多高的利润？我们面临怎样的时空机遇？泛江北空间辐射扩容项目板块顶山板块河西新城珠江镇板块合、巢、芜方向乌江、桥林方向澳林商业广场老山国家级风景区桥北板块江北片区割据混乱、各自为政各大商圈抢占地盘争夺龙头老大地位北江腾飞正当时天时地利人和不断扩张升级方能立于不败之地今天商业高速发展桥北板块已成定局只有口号缺乏实力改造难度高全线9公里商业规划杂乱无章但交通便捷：汉江线、157路等环绕左右浦珠路珠江镇75万人的生活配套严重短缺商业超负荷运作生活品质亟待提升皖中板块合、巢、芜入宁最近路程江浦是其“生存、生活”的衣食父母项目板块商业原始股铸造江北商业领头羊过江隧道地铁二号线西延线集庆门大街沿江东路南下纬七路口后西转过夹江、江心洲、长江主航道后进入江北地区宁合高速公路浦珠路到达江北后沿着纬七路江北连接线北上沿浦珠路、文德东路、文德西路、城西路向南，终点站在城西路房价是项目板块的2倍人气不足有价无市南京市区河西新城江浦本项目板块•新跨江时代•天堑变通途•时空飞跃中天时、地利、人和主动出击是我们无可挑剔的选择我们的市场在何方？我们的道路往哪走？机会最近商圈——江浦县本项目首个机会点江浦商业分布图象山路凯莱花园小区沿街商业的业态划分：婚纱、KTV、宾馆品牌：旅盟宾馆、米兰春天、天赐良缘婚纱摄影、丽致新娘、朝晖、老妈火锅、北京烤鸭店、华仔国土局分局浦口区人民政府江城人家商业中心：大型餐饮、KTV、休闲娱乐、超市品牌：香山湖大酒店、泡泡堂KTV、足浴城、华联超市恒服饰楼五星大型综合商业：苏果超市、苏宁、步行街、肯德基、百货商场品牌：猫空、悠闲美地、海澜之家、宝庆银楼、九牧王男装、乔丹、明亮眼镜、沙宣概念、哎呀呀饰品、米瑞可KTV凤凰大街中圣北路中圣南路明亮眼镜KFC金浦假日百货苏果平价超市美特斯邦威九牧王男装奥康乔丹猫空统帅发型沙宣概念张扬造型Highday服饰文德路步行街中心金浦广场——江浦镇中心公园北路——次中心象山路——高档场所聚集街江城人家社区商业中心：大型餐饮、KTV、休闲娱乐中心，档次较高。（主要品牌：摩登假日、香山渔港、泡泡堂、足生堂）中圣街以排档、小餐饮、电动车、家具市场为主。城区中心商圈仅能最高满足25万生活需求江浦目前75万人口（增长中……）2010年将达到100多万，他们的生活何去何从“江浦新外滩”横空出世缓解珠江镇商业压力定义本项目本项目第二个发力点浦珠板块与龙华板块商业革新者浦珠北路社区商业配套金宝家俱城大众4S铸管生铁市场中国石化大华锦绣华城万江共和新城售楼处万江共和新城公交车站休闲茶社24小时麦当劳中国石化自来水公司即将拆迁沿街小商业华侨地产写字楼在建旭日·爱上城回味中国移动八味锅骨头汤南京人民药店乐恒手机大卖场雅聚火锅图杰网络光大银行巨涛美发康福来大药房金大福珠宝苏宁电器米其林轮胎肯定发艺恒辉·翡翠城（金色洋房社区）高架铁路浦珠北路澳林商业广场翡翠城社区商业华润苏果1+2层内置式商场（*浦珠北路商业分布图）澳林商业广场浦珠路中段（顶山板块）老浦口商业配套（1）商业基本属于顶山服装城（2）目前租金价格在1-1.5元/平米/天（3）商业门面相对紧俏（4）整体呈现脏、乱、差的局面龙华板块（本项目隶属商圈）专业市场、高档休闲娱乐初露端倪经济开发区江北新城区南京辐射安徽、苏北等地的桥头堡地铁二号西沿线、纬七路过江隧道河西商务区珠江镇龙华板块助推剂现状商业氛围尚未形成周边正在进行道路施工现有商业零星分布于浦珠路沿线龙华版块代表性商业（1）沛鸿家具市场位于工业大学东侧，原宝高玩具厂，占地1.5万平方米，建筑面积2.5万平方米，于2009年9月18日正式营业，现试营业阶段。•业态划分：一层实木家具、各式沙发、箱柜桌椅、童床童椅•二层套房家具、办公家具、旧货物流、网吧、眼镜•经营模式：由沛鸿投资有限公司负责招商，一层统一租金28元/平方米，二层统一租金22元/平方米，无其它管理费用，单铺面积70平方米，进厂费1000元/户。•经营档次：中低档•经营状况：现已进驻28家商户，90%的商户为桥北金宝家具市场的搬迁户，由于价格较低，珠江镇附近没有大规模中低档的家具市场，故吸引了一大批桥北、珠江镇甚至南京市的低端客群。•宣传途径：单页、公交站台、市场招商•综合评价：市场内部环境较差，基本无装修，产品品种单一、档次较低，价格优势有固定的消费客群。（2）龙华大酒店龙华大酒店客房标准：四星级酒店酒店共拥有100间(套)客房及豪华“电子商务网房”，其中标准间97套，套房3套。除设有各类客房外，还有与之相配套的大小会议厅。其中一个大会议厅(400多平方米)和四个小会议厅。拥有八个格调典雅、风格迥异的中西式餐厅、宴会厅，酒吧、商场、商务中心、康乐中心等设施设备也一应俱全。主楼备有中央空调系统、程控电话系统、可控音响和闭路电视系统、冷热水供应系统以及消防自动喷淋系统。龙华大酒店四星级酒店标准，是由南京工业大学和原江浦县政府招待所共同投资兴建的一家现代化涉外旅游饭店，占地面积30亩，由约13000平方米的7层主楼建筑和2000平方米的三层裙楼组成。（3）浦发大酒店二星级标准浦发大酒店是浦口区政府所在地-江浦街道上大型服务类企业之一，是集餐饮、客房、桑拿、会议接待为一体的三星级酒店，并设有大型停车场，装潢考究，整体服务水平深得中外人士的好评。本项目第三个发力点皖中城市来宁客商及工作者之据点江北——苏徽两省交界之处桥林、乌江、和县、巢湖、全椒、滁州等各地客商、打工者来宁必经之地……•宁合高速：连接南京、巢湖、合肥的交通枢纽•过江隧道纬七路-工业大学-珠江镇-乌江-桥林-和县-巢湖-芜湖-合肥一线让江浦成为安徽人在南京的据点。•对此部分人而言：•红凯商业广场是他们的“生意平台、生活平台”面对多重市场、多类客群我们应当如何科学合理的定位？功能定位初步建议商业业态整合时尚文化街区休闲娱乐街区精品生活街区大众生活街区魅力动感街区高档商务街区1、精品生活街区2、时尚文化街区3、休闲娱乐街区4、大众生活街区5、魅力动感街区6、高档商务街区产品定位及规划建议江浦大型Shoppingmall产品规划布局建议住宅住宅N产品建议考虑重大利益点•住宅与酒店公寓均衡发展：避免酒店公寓体量过大而住宅客户又被拒之门外。•商业主力品牌量身定制，带动整体商业发展。•增加休闲娱乐业比重。•快捷酒店增加人气，满足商圈内中低档酒店市场需求，未来更可作为产权式酒店对外出售。各物业合理配比商业可售总面积：5.4万m2住宅可售总面积：7.29万m2商住+商办可售总面积：2.5万m2项目总收益预测商业部分（一）租金反推法预测售价•市场比较法进行商业租金测算•一般商业项目可参照以下因素进行定价：•项目区位因素：60%（包括地理位置、交通状况、标识性等）•项目周边环境因素：10%（包括写字楼、居民区、酒店的数量、档次等）•项目建筑规划因素：10%（包括建筑形态、面积大小、内部交通规划等）•项目商圈氛围因素：10%（有无商业氛围、传统商圈还是创新商圈等）•项目整体规划因素：10%（单一建筑还是综合建筑、商业档次等）1、商业样本选取澳林商业广场顶山板块金浦商业步行街2、比较分析与澳林商业广场对比结论与顶山服装城对比结论•与珠江镇对比结论（详见P1-P2珠江镇市场分析）本项目租金区间为：1-4元/平米之间反推商业售价区间为：5400-2.1万元/平米之间（15年回本）6500-2.6万元/平米（18年回本）（二）、竞争比较法预测售价1、金浦假日百货销售模式：目前在售的是商业广场，1、2层苏宁电器（10年租期），3、4层服装，现在销售只剩1层和3层，虚拟产权销售，一层均价1.85万元/㎡，二层1.1万元/㎡，三层9315元/㎡，面积30—47㎡，开发公司包租8年半，每年返租7%，前三年一次性返还，直接抵充房款。4、明发滨江商业广场产权式商场（面积20-40平米）一层2.5万/平米二层约2万/平米销售方式返租回报型，总计返10年租金，每年8%回报率，购房时一次性返5年租金。除去回报租金，一层单价约1.5万/平米。步行街及餐饮街区：步行街面积60左右；餐饮区80、90、100；单价一层1.5万/平米；二层（面积较大，并带阁楼层高超过2.2米，计入单价）8000元/平米。2、恒辉·翡翠城（与澳林商业广场相连，位于浦珠路）1层商铺面积：70-100多平米/间，销售单价：1.8元/平米，已进驻品牌：米其林轮胎、肯定发艺。3、旭日华庭1层商铺面积：30平米售价：40万元经营情况：台湾便当从市场售价及未来预期值推测本项目商业单价区间：1-3万元/m2（三）商业可售部分收益预测（四）开发商持有物业租金收益开发商物业比重：约10%（不含红星美凯龙）或可实行银行抵押收益整体商业收益约：8.974亿元住宅部分•住宅参考售价1、浦珠路在售楼盘（类比竞争对手）2、珠江镇在售楼盘（重要竞争对手）经过仔细深入调研，我司研判：•浦珠路住宅客群重点是“市区白领”，户型以“中小面积”为主打，单价从四月份开始全线超过5000元，部分项目突破6000元/平米。•珠江镇住宅客群重点是“本地居民及安徽来宁客商”，户型面积以“中偏高”为主打，单价与浦珠路齐头并进。•反观本项目：•中小户型为主，目标客群：既辐射市区、又辐射珠江镇及安徽客群。单价略高于珠江镇。住宅单价预期上市时预期可达6000元/平米•项目总体收益约：商业约8.974亿元+住宅约5.562亿元=14.536亿元•（租售价格参照当下市场水平保守估算，金融危机尚未过去，楼市仍未趋于稳定，市场前景不明朗，今年底明年初市场波动仍较大，本项目开发时机、入市时机至关重要。）•北京市房地产交易管理网的统计数据显示，今年“十一”长假前6日，北京商品住宅期房成交472套，创三年来最低，从10月1日至6日，广州一手住宅网签仅704套。而南京黄金周前五天只有23套。商业物业规划设计中注意事项1、本项目停车位需求•2、其他注意事项•（1）面积划分：商业面积与销售息息相关，注重控制总价。•（2）设计需符合商业业态经营要求。•（3）人流动线合理，充分发挥主力店对人气的带动效应。•（4）定制式设计：主力店招商立即启动。结语以上为我司建议，仅供参考！