江阴地块勘察及市场调研报告-424

除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。恒通地产房地产事业部2015.4.23江阴地块勘察及市场调研报告除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。目录︱CONTENTSPART3项目本体条件分析及财务测算PART2江阴房地产市场分析整体市场供需去化分析住宅市场分析商业写字楼市场分析典型项目分析PART1项目概况除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。1.1目项介绍—江阴地理位置介绍江阴市项目位于江苏省江阴市，江阴市东接张家港，南临无锡，西连常州，北对靖江。据上海公156里、距苏州85公里。人口：122万（户籍）交通：常州北站、无锡东站苏南硕放国际机场G2京沪高速经济：2014年GDP-2905亿元2014全国百强县与昆山并列第一近两年人口迈入老龄化，加工产业开始工人减少，外贸出口产业也趋弱。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。1.2项目概况地块一地块二地块一、地块二位于江阴市东北方向。地块一一期255亩，二期355亩；地块二一期300亩。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。PART2江阴房地产市场分析整体市场供需去化分析住宅市场分析商业写字楼市场分析典型项目分析PART2除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。江阴整体楼市成交去化分析PART2除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。2.1江阴市场近年整体成交数据江阴整体市场连续五年供大于求，成交价格从2014年开始下降。2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年供应(万方)74.11119.37169.86153.36255.59240.72198.22242.04234.60成交(万方)49.4396.3296.84252.80230.11126.41139.42171.81159.27均价35713600445250586426690769986943642130003500400045005000550060006500700075000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00供应(万方)成交(万方)均价可以看到，价格在09年大幅提升之后，从2011年开始维持稳定，保持在6900元./平；2013年年度去化水平为170万方，整体供大于求；2014年以来，受到年初市场波动等影响，均价大幅下降，总体在6300-6600元（全业态）。2006年1月-2014年12月江阴商品住宅成交情况除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。2.2江阴市场2014年住宅供销走势整体供大于求现象严重，近一年有过半月份供应量是去化量的2倍，按年均去化计算需3年才能去化库存存量：已累计到548.99万方，按近五年年均去化165.4万方计，约40个月才能全部去化；成交：2014年整体较去年成交略有下降，整体市场萎缩，其中3月份下降最多，达31.03%。24.714.9615.7717.057.0511.479.9613.3813.9710.111.2315.0818.418.922.522.2330.5625.2533.917.6720.7736.499.1125.5610.3315.9016.2121.2435.725.040.000.501.001.502.002.503.003.504.000510152025303540销售面积（万方）供应面积2014年整体住宅市场供销走势除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。2014年住宅（普宅）市场近一年价格走势去年以来，整体月成交维稳在1000套上下，价格基本维稳5900元左右。江阴市场自09年大幅度上涨后，基本维稳，2014年整体均价基本维持在5900元左右；11695358597591005112471686797212681064141501000200030004000500060007000020040060080010001200140016002014/1/12014/2/12014/3/12014/4/12014/5/12014/6/12014/7/12014/8/12014/9/12014/10/12014/11/12014/12/1成交套数成交均价2014年全市普通住宅成交套数与价格走势除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。2014年住宅（别墅）近一年价格走势2014年以来，别墅月成交量波动较大，全市月均45套左右，价格基本维稳11200元左右；江阴市场自09年大幅度上涨后，基本维稳，14年别墅整体均价基本维持在11200元左右；25112527233242145410082111020004000600080001000012000140001600018000020406080100120成交套数2014年全市别墅成交套数与价格走势除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。江阴市场2014年1-12月成交面积分布从成交结构来看，传统刚需产品成交相对较少，改善型住房占据了主体，偏向于大面积户型。江阴市场上90m²以下成交的比例相对较少，刚需市场表现一般；改善型住房，尤其是首改占据了主体。此部分客群中121-140m²的成交比例最高，占到总体成交的23%；在一定程度上反映本地首改客群更偏向于大面积户型。2014年全市住宅成交面积分布面积段（m²）成交套数比例90以下156013%91-100159113%101-120224218%121-140285123%141-170229519%171以上176014%合计12299100%13%13%18%23%19%14%2014年成交面积分布90以下91-100101-120121-140141-170171以上除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。2.3商业办公楼供求分析106311017882139794925510117970311355116519513104761085512124103657656103101385396659001114991061183311016088470200040006000800010000120001400016000020000400006000080000100000120000140000160000180000200000供应面积成交面积成交均价月份2014年01月2014年02月2014年03月2014年04月2014年05月2014年06月2014年07月2014年08月2014年09月2014年10月2014年11月2014年12月2015年01月2015年02月2015年03月供应面积13331816220132200186483817452614000180403864141256188218160670437591719940成交面积143945820426987164851311721859971420445156272307126920193626047835076110699成交均价951310476108551212410365765610310138539665900111499106118331101608847从2013年1月至今商业+办公写字楼供求成交去化来看，供应是去量的1.7倍。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。从2014年1月至今写字楼供求成交去化来看，供应是去量的2.1倍，写字楼成交均价7823元/㎡。127481242912135816467926712626581949477858274827362126526577799260515973819770238558614347276807813802000400060008000100001200014000020000400006000080000100000120000供应面积成交面积成交均价2.3写字楼供求成交分析月份2014.12014.22014.32014.42014.52014.62014.72014.82014.92014.10月2014.112014.122015.12015.22015.3供应面积520950000000591312620039023000成交面积624124621555467625442152104.76105819451731173071122303277631637成交户均面积20751528754775253636267474863280成交均价8582748273621265265777992605159738197702385586143472768078138除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。江阴地产大品牌开发商经营状况万达地产、碧桂园、恒大地产、佳兆业、世贸地产等全国性大开发商已进入江阴市场、本地房企相对定价随意，导致整体价格波动性较大；2014年恒大、碧桂园等价格战房企进入，导致客户对价格预期有所下降。尤其是年末，打折促销甩货的项目增加；目前各大开发商开发效果与预期有较大差距。随着前几年各大品牌开发商楼盘先期推出，吸纳了大量的本地客源促销，刚需市场进入疲软状态。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。江阴土地出让价格情况除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。江阴总体楼市小节1、江阴本地供求关系失衡，供大于求现象严重，库存压力较大，按近五年平均去化量计算，去化周期约40个月；2014年全国房价统计数据，江阴房价降幅居全国第三；2、江阴本地刚需高层客户中改善型为主，改善面积需求偏大，主力成交面积段集中在120-140平；3、本地房企相对定价随意，导致整体价格波动性较大；2014年恒大、碧桂园等价格战房企进入，导致客户对价格预期有所下降。尤其是年末，打折促销甩货的项目增加；4、江阴本地刚需市场相对较小，随着前几年各大品牌开发商的吸纳客源促销，刚需市场进入疲软状态。除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。2-2典型性项目分析PART2除经特别授权，均为公司内部使用，未经北京恒通地产的书面许可，其他任何机构与个人不得擅自传阅、引用或复制。江阴市楼市板块划分一览城中板块传统城区，已发展成熟，在江阴属于售价较高区域，运河与京沪高速之间的区域为房价高峰，往东西逐降城东板块主要指城东街道，供给量较大，供过于求较大郚山湾新城板块依托定山等风景资源而建立的住宅片区城南板块(含镇区)偏离主城区，毗邻无锡惠山区，房价受到惠山区制约城西板块江阴城市向西发展过程中形成的新兴区域，具备一定发展潜力房价越往西越低江阴市区大致分为五个板块，我司地块位于城东，地块1.靠近市区，地块2.在东郊，与传统城区城中板块有一定距离，但江阴城市向东发展，本地块有一定的发展前景空间。地块1地块2除经特别授