沂南市场调研及相关地块策划报告XXXX1019

沂南市场营销策划报告-1-沂南县市场调研及相关地块初步发展分析报告【青岛筑城远景置业咨询有限公司２０１３年10月】沂南市场营销策划报告-2-第一章沂南房地产市场环境分析本章的目的在于通过对沂南房地产市场环境的研究分析，了解项目地块所处的房地产市场发展现状及及未来发展趋势，并在此基础上把握地块开发所处的竞争态势，从而为项目的精准定位与营销策划提供科学依据。1．沂南商业市场环境分析1、1沂南商业市场分析1．1.1沂南商圈确定商圈确定是对一个城市或区域商业分析的基础。一个城市中心商圈是商业行业最为集中的区域，其特色为辐射范围大、交通便利、流动人口多、各种商店林立、业态齐全、商业档次较高。其消费习性为快速、流行、娱乐及消费金额比较高等。中心商圈位于城市几条交通主干道交会处，以特色商业建筑或几家规模大、档次高的商场为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。我们在实际确定城市商圈时，还考虑到经营业种、商品特性、交通网络分布等因素。根据里利的零售引力法则可知：确定商圈要考虑人口和距离二个变量；商圈规模由人口规模和距离共同发挥作用。因此，我们把沂南城市商圈范围为：芙蓉路以北、文化路以南、团山路以东、花山路以西。在目前，我们认为沂南的商圈包括如下几级：一个中心商圈（传统老商圈）：花山路的人民路与永兴路路段，沂南大型家具、家电、步行街和品牌服装店皆分布在这条街上，如三联家电、国美手机大卖场、正和服装大世界、家鹰家电商场、沂南商场以及商业步行街等。二个次级商圈：历山路与永兴路、祥和路路段，以东方超市为中心形成的商圈；团山路与人民路交汇处以诸葛亮城为中心的城西商圈；同时，随着位于历山路与人民路的阳都银座国际的建设完成，因该项目总面积近70万㎡，一期30万㎡，其中商业街10万㎡，商铺总数量近500间，而且银座商城众多商业巨头均签约入驻，而且位于县中心横纵两根主干道上，从未来发展看，这里将很有可能取代老商圈成为沂南的第一商业中心。沂南市场营销策划报告-3-1．1．2沂南商业结构分析从沂南商业发展现状来看，沂南商业正处于从低散差乱的初级阶段向相对集中、更讲究品牌与品味的中级阶段的升级期，其主要表现为：○1旧的商业物业形态原始、商品种类少、档次不高，规模也不大，而且比较分散，人气不足；○2随着以阳都银座国际、永兴商城等为代表的商业物业的纷纷建成，城市综合体、地下购物中心等新商业形态也出现在沂南，商业的集中度将大大增加，商品种类将更加丰富，品牌档次也将大大增强。沂南现有主要商业形态分析商业形态代表示例主要分布区域评价传统街铺广泛分布在各老的居民区内及部分街道各老住宅小区、历山路、花山路、人民路、永兴物业形态原始、商品陈列杂乱档次低以沂南商城、步行街为主的传统老商圈东方购中心为主的商圈沂南市场营销策划报告-4-路、祥和路等专营店服装品牌、家电、家居、手机通讯、眼镜、化妆品历山路、花山路、永兴路、祥和路两侧装修较好、面积适中，但服务意识不够强市场类五金、电子、装饰材料、小商品市场、服装市场团山路、历山路北首等市场种类单一，经营水平初级，市场环境管理水平落后，商品档次较低大卖场金鹰家电城、华苑服饰城历山路经营品种较单一，主要以服饰或家电为主综合超市百姓超市、东方等超市长安路、中心街等以满足市民的日常生活用品需要为主住宅底商上上城、芙蓉家园、锦绣花园等新社区近两年新建小区，主要分布县区东郊缺乏统一业态规划购物中心东方购物中心、百姓商场历山路当地规模、物业、档次、服务等较高档经营场所城市综合体永兴商城、阳都银座国际历山路业态齐全，统一管理，商品档次较高，购物环境好1.1.3沂南主要商业街的商业情况永兴商城正在销售不能取代沂南多年沉淀形成的商圈，而阳都银座国际尚未动工，所以目前沂南商业分布仍以传统商圈为主，主要以花山路与永兴路交汇处为中心，包括花山路、永兴路、人民路等主要商业街。历山路历山路是沂南县城目前中心主干道，分布着百姓超市、金鹰华龙电器城、华苑服饰城、东方超市、全友家居、国美电器等大中型商场以及五金电器、精品服饰、餐饮和专卖店，沿街共约290家商铺。服装餐饮百货五金化妆电器其他历山路业态分布沂南市场营销策划报告-5-.历山路以五金土特产为主，餐饮业和零售业次之；沂南大部分的大型商场、超市、家电和品牌服装店皆分布在这条街上，其中历山路南段主要为五金、广告、餐饮。从店铺规模看，除了主力商家外，其他临街商铺单店面积均不大30-60㎡，多为两层，单层占比很小。从商品类型，个人耐用品、个人服务、和餐饮宾馆数量比较大，分别有160家、32家和63家，其和占到88％。1历山路商业品类比较个人耐用品家庭耐用品工程用具日常消费品个人服务文化办公电子通讯配件维修医疗用品沂南市场营销策划报告-6-花山路花山路是沂南县城另一条重要商业街。它与历山路之间形成了沂南县城的中央商业中心，沿街有180家商铺。从商业类型分析看，以家电、电脑、厨电为主，有115家，占沿街总铺的64％；次之是服饰业，有29家。从单店商铺面积看，经营面积较小，以100㎡以下的面积为主，分别172家，占到总铺数的96％。从经营商品类型看：以家电、厨电、手机智能产品为主，以个人消费品.餐饮和个人服务为辅。其它商品类型主要为满足社区配套型的小型零售物业。团山路团山路商业主要以人民路以南到振兴路以北段沿街商业为主。主要业态为餐饮、生活配套、服装。其中团山路与人民路路口主要为服装和日用百货市场为主。团山路南段五金、餐饮较多。总计店铺120家。经营面积100㎡以上的有1家，占到0.02%。主要为宾馆业态；经营面积30㎡左右的占到87余家，占到75%。主要以零售、服务为主。服装百货餐饮酒店电器五金日化运动珠宝花山路业态及数量比较系列130㎡30-50㎡50-100㎡100㎡以上花山路物业规模比较数量沂南市场营销策划报告-7-人民路（政府街）人民路是以服装、餐饮、品牌店为主的一条街共有134家店铺。从物业类型看，以品牌服装店、餐饮为主，有89家，占66％；次之是家电、日用百货，有21家，占15％。从物业面积上分析看，以30㎡以下商铺为主，62家，占46％；次之是30－50㎡，有64家，占47％；也就说60㎡以下商铺共有120家，占到了89％。其中以海澜之家、匹克、友谊广场和百汇广场为沿街商业带带来了大量的商气和人气。百货餐饮服装五金其他团山路业态比较系…30㎡30-50㎡50-100㎡100㎡以上团山路商铺面积比较数量品牌服装餐饮酒店家电百货洗化其他人民路业态比较系列1沂南市场营销策划报告-8-永兴路永兴路是以品牌服装、品牌店建材为主的一条街共有100家店铺。从物业类型看，以品牌服装店、餐饮为主，有70家，占70％；次之是五金、建材，有14家，占14％。从物业面积上分析看，以30㎡以下商铺为主，60家，占60％；次之是30－50㎡，有27家，占27％；也就说60㎡以下商铺共有93家，占到了93％。其中以沂南商城、意尔康、红蜻蜓和步行街为主导的沿街商业气息。30㎡30-50㎡50-100㎡100㎡以上人民路商业面积比较数量品牌服装餐饮酒店五金百货洗化其他永兴路业态比较系列130㎡30-50㎡50-100㎡100㎡以上永兴路商业面积比较数量沂南市场营销策划报告-9-祥和路、振兴路、芙蓉路祥和路属于沂南的区域商圈，其中段类似永兴路，业态分布主要围绕东方超市，历山路以西路段主要以餐饮为主，历山路至花山路路段主要品牌店，服装、餐饮为主，花山路以西路段主要以五金建材为主的沿街铺。振兴路属于沂南区域商圈的南部边缘，主要以五金、土特产和建材沿街商铺为主，但经营状况一般。芙蓉路为一条规模、档次、经营状况等相对冷清的小路。其它如文化路为以经营装饰建材、农贸批发为主要业态，规模相对于沂南城市中心商圈的其它街道比较则要冷清很多。1．1．4沂南县主要商业物业的商业情况名称位置单层面积面积业态分布百姓超市购物广场历山路北段约6000㎡约12000㎡一层：超市、黄金、珠宝、化妆品；二层：服装、家电、小家电、小商品、金鹰华龙电器城历山路与人民路交汇处约1700㎡约5100㎡一层：图书、音像电子；二层：通讯IT、小家电、厨具、文体用品；三层：品牌家电；华苑服饰城历山路中段约1000㎡约3000㎡一层：品牌男装；二层：女装、内衣；三层：童装、精品女装东方超市购物中心历山路与振兴路交汇处约1600㎡约8000㎡负一层：超市；一层：化妆品、珠宝首饰、通讯、烟酒、皮具二层：服饰、床上用品；三层：运动、童装、运动器材、家电；四层：餐饮；永兴商城历山路与永兴路交汇处约140-700㎡6000㎡商业街阳都银座国际历山路与人民路交汇处商业约100000㎡100000㎡集购物、步行街、美食街、小商、娱乐、住宿等于一体的城市商业综合体1．1．5沂南县酒店业情况名称地址规模配套设施经营状况沂南市场营销策划报告-10-尚客优商务酒店历山路北段总建筑面积3000平方米；豪华间、标准间80间交通位置便利，性价比较差，能满足大部分住宿需求都市118快捷连锁酒店历山路中段3层客房每层30个标间，总共近90个房间酒店档次较低，房价适中，但内部设施相对陈旧近重新装修。永和宾馆老汽车站东20米路南20间房，每间17㎡宾馆档次较低，但满足了大部分住宿需求东方大酒店历山路与祥和路路口共七层，130个标准间、套房、2个会议室、1个贵宾接待室、1个宴会包房地下停车场、君悦西餐厅、咖啡厅、娱乐城目前沂南档次较高的酒店，经营理念较为先进，客户接受度高，家和商务宾馆花山路北段拥有各类套间、标准间及各式普通客房64余套档次较低，价格适中，店内施舍较为陈旧锦钱柜KTV快捷酒店花山路中段酒店拥有标准间、商务房等共70余间客房KTV包厢酒店档次较高，经营理念较为先进，客户接受度高，位置较偏金华商务酒店历山路南段客房总数96间酒店设施一般，价格适中，位置相对较偏，经营一般聚圣居商务宾馆花山路中段客房总数72间套档次较低，价格较低，经营较差。1．2经营者分析本次对沂南县商业进行调研的同时，我方同时选择了部分经营商家进行较为详细的访谈，通过访谈，了解经营商家目前的经营状况、业种、租金情况及物业的要求，便于为本项目在进行项目定位，业态布局以及物业配置时提供依据，同时有效把握商家的需求，降低项目的决策风险。沂南市场营销策划报告-11-被访者经营时间占比10,25%11,28%14,34%5,13%1年以下2－3年4－5年6年以上经营那类商品占比15,37%2,5%2,5%2,5%2,5%,0%1,3%3,8%2,5%1,3%7,17%3,7%服装小商品针织内衣钟表眼镜鞋类家居建材床上用品皮具箱包副食品化妆品其它经营年限分析通过数据分析，沂南县经营者经营年限相对比较稳定，说明本地区商业经营竞争压力较小，经营收入能够保证持续经营。经营业种分析通过数据分析，沂南县经营服装、服饰、皮鞋以及针织内衣类商品的经营者占比为50％，说明穿着类商品在本地区所占比例较大。小商品、箱包、床上用品及家居建材等也有一定市场。另外，通过观察及沟通，本地区所经营的产品以中、低档商品为主，高档商品较少。本地高档商品消费多选择前往临沂或其他地区进行。经营场所面积分析沂南市场营销策划报告-12-经营场所面积占比3,8%2,5%7,18%12,30%16,39%30平方米以下31-60平方米61-90平方米91-120平方米120以上通过数据分析，沂南县目前经营场所面积多在90平方米以下，占87％。主要因素是原有物业结构不合理，面积较小。另外，因本地经营者经营规模较小，需求物业面积相对也较小。经营场所租金分析经营场所租金占比5,13%1,3%4,10%6,15%10,25%14,34%15元/㎡•月以下15－30元/㎡•月31-45元/㎡•月45-60元/㎡•月61-100元/㎡•月100元/㎡•月以上因本次问卷调研的受访者主要集中在中心街、沂蒙山路、小河街等主要商业街周边，相对来说整体租金较高，但其他次要街区的租金降幅较大。通过调研及数据分析，沂南县中心街周边租金，其中九州商业大厦附近最高，其南北租金中心街两侧租金逐渐降低，另外，因为小河街及