沈阳别墅市场调研报告

沈阳别墅市场调研报告沈阳别墅分布格局沈阳别墅发展历程别墅板块研究高端客群分析1234别墅市场研究5沈阳别墅分布格局桃仙机场浑河蒲河棋盘山沈阳自然资源分布沈阳别墅分布格局机场别墅区浑南别墅区桃仙机场浑河农业高新别墅区蒲河棋盘山别墅区棋盘山北部别墅区沈阳五大别墅区沈阳别墅分布格局沈阳主要别墅分布区域项目名称棋盘山别墅区保利十二橡树庄园、首创琥珀湾、首创棋盘山一号、万科惠斯勒、中旅国际、沈阳奥林匹克花园、亿达玖墅、新希望、世茂诺丁山、国王湖、沈阳碧桂园机场别墅区富力塞戈维拉、上置香岛原墅、城建花溪山庄、听雨观澜、美地庄园、麗山国际小镇浑南别墅区中海龙湾、郡原旺庄、奥园国际城、格林观堂、绿城全运村、红星威尼斯庄园、沈阳孔雀城、碧桂园凤凰城农业高新别墅区越秀岄湖郡、绿地大溪地、泰盈九如溪谷、原香墅、龙湖滟澜山北部别墅区碧桂园太阳城、龙湖香醍漫步、三盛颐景园、人杰水岸、七星龙湾、汇置尚岛、新湖仙林金谷沈阳别墅分布格局经济型别墅舒适型别墅豪华型别墅150万以下100-250平米联排别墅碧桂园中旅国际小镇孔雀城150-300万250-400平米以上双拼、独联体首创棋盘山一号富力塞戈维拉300万以上400平米以上双拼、独栋别墅保利十二橡树国王湖唯美十方等产品特点代表项目以总价划分沈阳现有项目沈阳主要别墅分布沈阳别墅分布格局经济型舒适型豪华型客群数量对生活态度对别墅的要求金字塔顶端数量最少行业顶端企业主对生活有顶级追求看中“顶级”“喜欢”是重要决策因素品味是其标签对环境有苛刻要求对项目理念、开发商品牌、使用材料、物业管理有高要求对私密性要求高买不买是相对的，没有喜欢的产品才是主要原因客群相对狭窄有独立产业行业上位者40岁以上较为传统更沉稳谨慎通常三代同堂选择第二居所的前提是环境对居住功能性和舒适性要求高保险意识强，很注重安全客户最广泛别墅市场生力军社会新知富阶层靠智慧获得财富事业上升期35岁左右对生活要求高追求健康生活有品质生活投资眼光独到对性价比要求高在总价一定的前提对购买别墅所带来的生活方式的改变最关注沈阳主要别墅分布沈阳别墅分布格局别墅板块研究五大别墅区棋盘山别墅区辉山别墅区桃仙别墅区北部别墅区浑南别墅区机场别墅区农业高新别墅区棋盘山别墅区森林公园景区自然景观人文景观世园会景区秀湖景区东陵景区沈棋路旅游观光带浑河景观带蒲河景观带盛京高尔夫区域资源分布棋盘山别墅区市场案例-保利十二橡树庄园地址浑南区双园路108-109号（沈棋路盛京高尔夫东1500米）开发商沈阳广田房地产开发有限公司户型面积联排230-280、独栋280-335建筑类型别墅销售价格9500-15000元/平建筑面积90000平方米占地面积250000平方米开盘时间2011.10.30入住时间2012.6容积率0.38绿化率40交通状况168欧陆风情小镇下车；地铁一号线东延长线.配套学校：二台子小学、上园一小、沈阳市二十八中学、沈阳市第五中学、沈阳二中、沈阳育才医院：骨科医院、沈阳第十医院、东陵区中心医院、204医院、245医院、201医院、辽宁省医学会肿瘤医院周边配套：中小学:二台子小学、上园一小、沈阳市二十八中学、沈阳市第五中学、沈阳二中、沈阳育才医院:骨科医院、沈阳第十医院、东陵区中心医院、204医院、245医院、201医院、辽宁省医学会肿瘤医院世博园、鸟岛、棋盘山风景区、盛京高尔夫俱乐部作为别墅开发区，区域前景、交通配套、自然资源、人文景观、旅游资源、区域知名度都远高于其他别墅区，前景无限棋盘山别墅区同时为本市生态文化示范区，自然资源丰富，居住环境极佳地铁一号线的开通将使别墅区距离市区更为便利，居住配套更加完善在沈阳别墅群中，棋盘山在人们传统印象中景观资源更加，在棋盘上上的别墅位置更优区域别墅是目前本市档次最高，客户最认可的别墅居住区。棋盘山别墅区棋盘山高端别墅供应量分析小结联排产品占供应主体棋盘山区域高端别墅供应量共675套，其中联排产品占供应主体，总比例达到73.33%，双拼别墅产品最少。各项目的产品类型也主要为独栋别墅和联排别墅，仅保利十二橡树庄园和首创琥珀湾有双拼产品供应，供应量也极少。面积在200-300平米的产品占供应主体200-250平米和250-300平米的联排产品供应量最大，分别达到40.59%和33.78%。200-300平米的联排产品和300-400平米的独栋产品供应较为集中，竞争较为激烈。各类型产品价格相近，竞争激烈独栋产品中，万科兰乔圣菲和保利十二橡树庄园的产品价格较为接近；双拼产品中保利十二橡树庄园和首创琥珀湾的产品价格较为接近；联排产品中万科兰乔圣菲、保利十二橡树庄园和首创琥珀湾的产品价格较为接近；各类产品都存在直接竞争。总价在150-300万元的产品占供应主体总价范围在150-300万元的产品占供应主体，整体达到近70%，总价在200-250万元和250-300万元的联排别墅产品供应较为集中，市场竞争较为激烈。棋盘山高端别墅销售量分析销售产品类型分析项目名称独栋双拼联排销售合计比例供应量销售率奥林匹克花园3317921243.98%26380.61%首创琥珀湾118193.94%6728.36%保利十二橡树庄园43410615331.74%18383.61%销售合计1265351482100.00%67571.41%比例26.14%1.04%72.82%100.00%供应量1728495675销售率73.26%62.50%70.91%71.41%棋盘山区域高端别墅在售产品的消化量共482套，其中联排产品占消化主体，总比例达到72.82%，这主要是由于产品供应量较大。各项目消化量中奥林匹克花园由于供应量较大，产品价格较低的优势，消化量最高；保利十二橡树庄园由于其品牌实力和产品性价比较高，销售率达到83.61%，是目前区域内消化情况最好的项目。各产品类型的消化情况普遍较好，其中独栋产品销售率达到73.26%，消化情况相对较好。棋盘山高端别墅销售量分析小结联排产品占销售主体，销售相对较好棋盘山区域高端别墅在售产品的消化量联排产品占消化主体，总比例达到72.82%，这主要是由于产品供应量较大。各产品类型的消化情况普遍较好，其中独栋产品销售率达到73.26%，消化情况相对较好。奥林匹克花园销售量最大，保利十二橡树庄园销售率领先各项目消化量中奥林匹克花园由于供应量较大，产品价格较低的优势，消化量最高；保利十二橡树庄园由于其品牌实力和产品性价比较高，销售率达到83.61%，是目前区域内消化情况最好的项目。畅销产品面积在250平米以下，总价在150万元以内双拼产品目前供应面积段在250-400平米，销售情况一般；联排产品中，面积在250平米以下的产品销售情况较好。独栋产品销售情况受市场大环境影响，销量普遍较差；双拼产品目前销售情况一般；联排产品中，总价在150万元以下的产品销售情况较好。辉山别墅区辉山高新区板块区域项目分布辉山高新区板块主要由农业高新技术开发区构成板块由农业深加工产业带支撑，区域内人气升温明显区域内基本以蒲河景观带为界，依据上风上水的风水理念，景观带以北普遍为高端别墅产品（如：龙湖滟澜山、九如溪谷、皇第龙邸等），以南则为中低端普通住宅产品。农产品深加工产业带蒲河景观带辉山市场案例-龙湖滟澜山地址沈北新区辉山通顺街开发商龙湖房地产开发有限公司户型面积70000平方米建筑类型别墅销售价格9500-11000建筑面积70000平方米占地面积80000平方米开盘时间2010.8.25入住时间2013.10.1容积率0.8绿化率60%交通状况铁4号线蒲河岛站；公交线路：179路（蒲河——五爱街）公交站名：蒲河大路。383路（依路——工农路）公交站名：蒲河镇。177路（沈阳北站—大溪地）公交站名：人和街。驾车路线：路线1：辉山大街—榆林大街—沈铁路—联合路—惠工街—北站。路线2：浦河大路—虎石台大街—望花北街—小北关街—中街。路线3：浦河大路—鸭绿江街—小北关街—中街配套学校：育才、二中、翔宇中学、辉山学校（一般义务教育，小学及初中）综合商场：人和街商业银行：建行辉山支行、农业银行、工行蒲河支行、辉山邮政储蓄邮局：邮政（蒲河邮政支局）医院：沈北盛京医院（在建）、辉山医院其他：中国人寿保险、中国移动、中国网通辉山营业厅娱乐：棋盘山风景区、棋盘山水库、沈阳森林野生动物园、大洋山森林公园、本山影视基地、关东影视城、沈阳怪坡、七星山旅游风景区、石人山自然生态区、石台子山城文化遗址辉山高新区板块高端项目信息汇总项目名称占地（平米）建面（平米）容积率物业类型目前规划价格（元/平米）产品卖点越秀岄湖郡大溪地99万51万0.71别墅、多层洋房首期规划有19栋联排、14栋多层洋房联排8800；洋房：500015万平生态公园泰盈九如溪谷原香墅18.7万22.5万目前0.65别墅、多层洋房5栋联排11000高绿化龙湖滟澜山产品供应面积分析面积区间（平米）独栋双拼联排叠加小计（套）比例150-200117214124612.6%200-25061673339201217848.6%250-300838277319.9%300-3506387166718.3%350-40000400-450220.6%合计366目前辉山高端别墅项目供应户型主要以联排别墅产品为主，并且户型面积段相对偏小，以经济型小户型为主，户型面积段主要集中在200-250平米，而400平米以上的大户型产品该板块高端项目涉及极少。200-250平米的联排产品供应较为集中，存在较为激烈的竞争，而独栋产品由于该板块开发时间较晚，开发商普遍受用地属性限制，独栋产品稀缺严重。辉山高新区板块在售典型高端项目销售量分析桃仙附近别墅区桃仙机场板块区域典型项目分布与特点板块内高端项目基本分布在沈丹公路两侧的以及周边区域板块内特色自然资源相对匮乏板块内高端项目产品格局相对过时富力塞戈维拉美地庄园沈丹公路上置香岛原墅城建花溪山庄听雨观澜麗山国际小镇月份项目名称成交面积成交套数成交均价套均价成交金额排名1沈阳孔雀城1307.6987084.001158055.679264445.32沈阳孔雀城长堤湾484.7227880.001910014.513820029.02麗山国际小镇175.8516900.001213365.001213365.00美地庄园456.3727671.001750508.883501017.752沈阳孔雀城1063.9867504.011330686.737984120.40沈阳孔雀城碧桂园凤凰城495.8227952.001971380.323942760.64长堤湾244.219000.002197800.002197800.00美地庄园228.817685.001758328.001758328.003沈阳孔雀城1063.9867504.011330686.737984120.40沈阳孔雀城碧桂园凤凰城495.8227952.001971380.323942760.64长堤湾244.219000.002197800.002197800.00美地庄园228.817685.001758328.001758328.004碧桂园1686.42313840.677780392.3623341177.08美地庄园富力·仙湖国际1462.54212677.299270519.7218541039.44香格蔚蓝1361.2958492.152312056.2211560281.08玫瑰园368.9818658.003194628.843194628.84美地庄园3142.72147505.271684782.4523586954.255沈阳孔雀城1333.4687477.481246365.139970921.04沈阳孔雀城香格蔚蓝1035.9238012.172766655.688299967.04美地庄园695.3637670.821777993.765333981.28富力·仙湖国际542.98211288.623064747.356129494.