沈阳沈北区市场调研

沈阳沈北区市场研究报告北京远大天益生态建筑设计院有限公司沈阳京城房地产开发有限公司沈阳宏观经济概述可支配收入及消费分析2006年沈阳城乡居民收入和消费水平继续提高，居民生活质量明显改善。消费意识和消费观念也在逐步提升，对房地产市场的需求不断升级，正在从实用型追求逐步向舒适型需求发展，这也预示着沈阳的房地产业将逐渐向品质化方向发展。沈阳市2001年-2006年城市居民人均可支配收入及消费支出对比分析图6386705079618923.961009811651.410.40%12.92%12.10%13.16%15.38%0200040006000800010000120001400000.020.040.060.080.10.120.140.160.18居民人均可支配收入（元）6386705079618923.961009811651.4人均消费支出（元）551560746690.37212.978638670.3人均可支配收入增幅（%）10.40%12.92%12.10%13.16%15.38%2001年2002年2003年2004年2005年2006年沈阳市2001年-2006年房地产投资及其增幅对比分析图78.1116.1177.3342.6413.6538.322%48.70%52.70%93.20%20.70%30.10%01002003004005006002001年2002年2003年2004年2005年2006年0%20%40%60%80%100%房地产投资(亿元)房地产投资增幅1738.8585.9324.82805.3806.1524.331021057.8761.334561185.31243.805001000150020002500300035002003年2004年2005年2006年沈阳市2003年-2006年房屋施工面积、竣工面积与销售面积对比分析图房屋施工面积(万平)房屋竣工面积(万平)商品房销售面积050100150200250300沈阳市2004年-2006年各区商品住宅成交情况分析图2004年(万平)24.68143.11113.72150.21277.03158.77115.2982.732005年(万平)65.58120.698.26114.88223.4985.1745.6449.892006年(万平)55.5219.1123.7130.32156.2102.4354.7728.62浑南新区于洪区东陵区大东区铁西区皇姑区和平区沈河区近年随着城市规模不断扩大，大量城市周边土地被开发利用，因此在2环和3环周围出现大量的新建住宅。此类住宅由于地理位置的重要影响因素所决定，一般销售价格较2环内的楼盘偏低，而且随着开发范围不断扩大，周边的生活配套也在逐渐成熟，因此消费者的认可度也在不断提升，成交情况较好。于洪区与东陵区作为城市周边区域，其近年发展正如上述所说，开发规模大，成交量大，消费者认可度不断提升，涌现出许多大盘，是开启沈阳郊区住宅大盘时代的标志区域。沈北新区自2006年10月荣升中国第四个新区以来，碧桂园、雅居乐、步阳集团等大盘也相继落户，房地产市场开发潜力巨大，势头强劲。沈北区域概况沈北新区概况沈北新区位于沈阳市北部，2006年10月，经国务院批准成立沈北新区，是继上海浦东、天津滨海和郑州郑东后国务院批准的中国第四个新区。区域面积1098平方公里，是沈阳市面积最大的副城区。该区域因环境良好，历史及文化气息浓郁，主要以旅游业、种植业及生态居住地为发展方向，是沈阳“十一五规划”重点发展区域。该区域房地产开发原以中低档住宅开发为主，随着新区成立和优美的自然环境，其逐步向中高端住宅开发转变，房地产业发展潜力巨大。道义板块位置：沈阳市沈北新区蒲河新城板块特点：学校较多，距离皇姑区较近，该区域代表楼盘：中央大学城、雷明雅阁、香树湾、瀚博.西耶纳、步阳.江南甲第板块均价为：3400元/㎡板块客群：皇姑区客户及地源性客户为主。道义板块东至文储街，西至沈北新区西界，南至环城高速路，北至蒲河路。板块形成原因：该板块是以建设北部大学城、总部基地、电子信息产业为主的板块。辽宁大学、沈阳师范大学、沈阳工程学院等高校在该板块均有校区。交通方便，地铁二号线直达市中心，紧临三环绕城高速公路。广州碧桂园等来自全国的地产大鳄抢占沈北，催生地块房地产价值急剧攀升，投资置业的升值空间迅速膨胀。随着土地拆迁的速度不断加快，范围不断扩大，导致区域内的大部分拆迁户继续购买住房满足生活需要，部分来自周边的客户购房提高生活质量，还有大部分沈阳市区的客户看好沈北未来发展潜力以及丰厚的投资回报率，在此投资置业。道义板块项目分析项目名称绿茵湖畔开发商沈阳百益龙置业有限公司物业位置沈北新区辽宁大学（道义校区）北行800米占地面积300000建筑面积540000容积率1.8绿化率35%建筑规模总套数一期400套建筑类别高层17层主力户型55-80㎡开盘时间2007.9.均价3000绿茵湖畔香树湾项目名称香树湾开发商沈阳金辉房地产开发公司物业位置沈北新区沈阳师范大学西侧占地面积建筑面积容积率1.56绿化率38%建筑规模总套数建筑类别主力户型三组团44-70开盘时间2008-04均价4000中央大学城项目名称中央大学城开发商城开地产物业位置沈北新区道义开发区正义三路（沈阳师范大学北门、沈阳工程学院东侧）占地面积260000㎡建筑面积500000㎡容积率1.6绿化率35%建筑规模总套数900多套建筑类别多层主力户型60-119㎡开盘时间2007.11.3.均价2884元/㎡翰博.西耶纳项目名称瀚博.西耶纳三期开发商沈阳瀚博房地产开发有限公司物业位置沈北新区道义街京沈北街126号占地面积㎡建筑面积61946㎡容积率1.9绿化率35%建筑规模19栋总套数800多套建筑类别多层主力户型50-100㎡开盘时间2007.均价3000元/㎡雷明雅阁项目名称雷明雅阁开发商沈阳雷明房地产开发有限公司物业位置沈北新区道义开发区(京沈西2街）占地面积400000建筑面积容积率1.40绿化率42%建筑规模6栋小高层,14栋多层总套数建筑类别主力户型60---135开盘时间2007-10-31均价3500元/㎡太湖国际花园项目名称太湖国际花园开发商沈阳百益龙置业有限公司物业位置沈北新区道义北大街55号占地面积330000建筑面积600000容积率1.8绿化率35%建筑规模总套数建筑类别小高层、多层主力户型45---170开盘时间2008.6.均价3100兰庭旭日项目名称兰庭旭日开发商沈阳成长置业有限公司物业位置沈北新区沈北新区道义二街6号占地面积27016平方米建筑面积50000平方米容积率1.88绿化率40%建筑规模6栋多层和4栋高层总套数建筑类别多层、小高层主力户型30---100开盘时间2008-06均价2800元/㎡区域市场分析-----------住宅项目客户来源项目名称客户来源绿茵湖畔地源性客户、皇姑区客户香树湾地源性客户、沈阳市内客户中央大学城地源性客户为主瀚博.西耶纳三期地源性客户为主雷明雅阁地源性客户、沈阳市内客户步阳江南甲第地源性客户、大东区客户太湖国际花园地源性客户为主兰庭旭日地源性客户、沈阳市内客户以占地小容积率低的中小楼盘为主、无大盘之势户型以80---90平米为主价位处于中低端、仍有上涨的空间以地源性客户为主、辅射大东、皇姑、两区。基本上均为本地开发商，大品牌及真正形成品牌的公司不多区域市场分析区域市场分析-----------住宅项目营销推广项目名称推广情况绿茵湖畔主推中式路线，提出“山水国粹、纯粹中国山水坡岸大宅”概念定位:16万平米。纯粹中国山水坡岸大宅Slogan:蕴藏中国。山水。观天下香树湾定位:西班牙风情园林Slogan:原貌坡地共舞蒲河山水十庭芳华妆扮热情人生中央大学城定位:苏格兰原貌水景洋房Slogan:苏格兰心灵原乡，都市中悠扬的蓝调生活!瀚博.西耶纳三期定位|Slogan:沈北中央新都市官邸“21个村落，一种生活”雷明雅阁定位:山水洋房Slogan:让生活回归自然，让生命之泉喷涌步阳江南甲第中小户型为主，在新华壹品楼下设有销售中心，定位|Slogan:蒲河新城|16万平米北欧建筑群落|双水景观洋房太湖国际花园中小户型为主，主打价格牌，教育牌定位:50-80平精致小户型广告语:让生活融于自然的山水兰庭旭日造势阶段，围挡坚起，销售电话无人接听，定位为高端国际化住宅，以别墅、联排居多。沈北新区市场的特点总结沈北新城凭借“天时、地利、人和”等诸多住宅开发的有利因素，并为越来越多的房地产开发商所关注。今年，沈阳市委、市政府做出了一个重大战略决策：辉山农高区、虎石台开发区、道义开发区管委会合并，组建蒲河新城管理委员会。蒲河新城管委会是市政府派出机构，享有市级经济管理权限，区域内实行封闭式管理。这就意味着，蒲河新城在土地出让方面更加具有主动权和灵活性，对于房地产开发企业来讲，获得土地的压力也必将减轻。蒲河新城，东邻棋盘山、世博园，西接环北经济区，北连沈北腹地，南靠沈阳母城，其范围是新规划的北三环以南沈北新区区域，总面积270平方公里，城区结构可概括为“一廊、两带、三区”。一廊，即城市中心走廊，为20公里的虎石台大街。两带分别为30公里蒲河大道沿线的生态居住带和30公里沈北大道沿线的创新产业带。而三区包括：农产品加工区、科技创新区、文化商贸区。交通方面,蒲河新城将打造“三横三纵”的交通格局，与沈阳老城区相连。纵为7公里长的辉山大街、10公里长的虎石台大街和7公里的道义大街。三横为由世博园到沈西工业走廊的沈北开发大道、沿蒲河的滨水旅游廊道、从棋盘山水库一直通到平罗地区的蒲河生态大道。另外，未来还将有两条地铁线直通这里，其中，地铁2号线北端将直达道义开发区，地铁3号线北端直达辉山农业高新区。这些条件构成了蒲河新城房地产开发的地利优势，为住宅的保值增值提供了保障。辉山农业高新区的世界500强企业及国内名牌企业的扎推是蒲河新城发展房地产的一个重要支柱。此外，随着辉山中学、翔宇中学、东北育才中学、药科大学等教育配套的日渐完善，目前已有包括香港泰盈、岭海地产、翔凤地产、华新国际等近20家房地产企业入区开发，并且取得了不错的销售成绩。沈北新区，目前已经有多家开发企业将项目定位于中高端的联排、单体别墅，其中包括九如溪谷、中体·花园一号、翔凤·山水国际，另外还有几家一起开发企业，也已经在这片区域中囤地数百甚至上千亩，用以开发别墅产品。众多别墅项目的开发与销售，有力带动了区域的消费力和人文素质的提高。目前，蒲河新城，房地产产品类别多样，小到30、40平的小户型，大到几百平的豪宅，价格也从1400-17000不等，总之，为各层次的置业者都提供了丰富的选择空间。地址：北京市海淀区复兴路甲38号辽宁省沈阳市和平区安图街8-1号电话：[phone]传真：[phone]E-MAIL：[e-mail]演示结束，谢谢！