河南中部大观国际商贸中心市场调研总报告

P1呈交：中部大观地产日期：2011年11月中部大观国际商贸中心市场调研总报告P2Contents目录报告说明·················································P3项目背景·················································P4实地报告·················································P5主要结论·················································P8服装行业环境分析···········································PXX经营/参与主体的厘定·······································PXX功能规划分析·················································PXX项目定位分析·················································PXXP3关于调研报告的几点说明本次研究的执行标准完全依据ESOMAR与国际商会（ICC）共同编制的“市场研究与社会调查国际准则”进行。尽管在执行过程中我们竭尽所能保证数据采集的真实性，但不能100%保证被访者回答真话。市场调研存在的局限性：报告中涉及某些对未来预测之数据与结果（如商户进驻意愿比例等），主要基于调研结果所做判断，不考虑政策经济宏观调控与行业突发事件的影响，或项目运营过程中的营销策略、经营手法等。对于趋势的研究，从市场研究与数据分析的角度，需要通过连续性的数据以更科学有效对未来趋势进行预测。本报告属商业机密，所有权属于中部大观。其所涉及的内容和资料只限于委托方使用。P4郑州天荣时装城位于郑州火车站商圈的核心地段，于1997年9月开业，拥有商铺800余间，为敞开式服装批发市场，经营种类有衬衣、牛仔、内衣、针织、休闲等，是一个成熟、规范的郑州市商品批发交易二类达标市场。为落实郑州市政府关于建设服装产业基地的规划，已对位于乔家门路东侧的天荣时装城、南干元街东侧的旧城区等作为整体进行规划，开发建设成为集服装批发零售、商务办公、展示展览、餐饮休闲等十一大功能于一体的大型城市综合体，预计该项目计划总投资额为30亿元。升级改造天荣时装城商业升级项目背景天荣时装商业城升级项目为明确此概念的具体方向、可行性及其更为清晰的定位及规划，中部（大观）地产希望委托专业市场研究公司进行相关市场调研。基于此，新生代市场监测机构受中部（大观）地产委托，以服装相关产业链为基础，收集分析各环节商家需求，了解产业链上各环节对服装专业市场结合点，从中发现与本项目可引进的产业以及判定项目规划的可行性。P5报告总体思路经营/参与主体的厘定大观项目规划分析STEP2STEP3服装行业环境分析STEP1服装行业的发展与变迁服装专业市场的发展阶段郑州火车站商圈分析上游企业引入分析中游经销商进驻可能性分析下游采购商/消费者锁定产业配套分析商业服务分析生活配套分析STEP4大观项目总体定位P6信息收集说明调研对象调研方式调研目的专家服装行业专家定性通过专家深访，理顺服装产业链上各方面的需求，了解目前服装行业的发展情况、服装专业市场的发展情况，探索未来的发展趋势；服装专业市场专家物流专家上游服装生产商普通服装生产商定性+定量了解服装生产商进驻郑州火车站服装商圈的可能性及进驻方式；了解其未来营销渠道的规划，探讨未来郑州服装专业市场的作用；类国际品牌生产商定量服装设计公司定量了解服装设计公司的进驻意向及需求面辅料经营者定量了解面辅料经营户的进驻意向及需求中游经销商（服装批经销/代理商户）定性+定量了解目前商圈内商户特征及运营概况，通过其目前需求及期望，探索其未来对大观项目规划的进驻意向及需求；下游采购商（到火车站商圈现场采购的采购商）定量了解采购商在现场采购时需求，为大观项目的相应配套规划提供参考意见；消费者定性+定量了解消费者前往火车站服装商圈的消费状况，挖掘其未来在火车站商圈消费需求，为大观项目的相应配套规划提供参考意见；；P7样本代表性说明100200300400500600700800900100095%置信度下抽样误差9.80%6.93%5.66%4.90%4.38%4.00%3.70%3.46%3.27%3.10%90%置信度下抽样误差8.25%5.83%4.76%4.13%3.69%3.37%3.12%2.92%2.75%2.61%0.00%5.00%10.00%15.00%95%置信度下抽样误差样本量调研对象样本量抽样误差样本代表性上游服装生产商普通服装生产商3005.66%分别选取河南、广东、浙江、福建、武汉、株洲等服装发展较为发达地区的生产商类国际品牌生产商30—服装设计公司30—分别选取河南、广东、上海、北京等服装设计较为先进地区的服装设计公司，面辅料经营者1009.80%专业市场经营户：选取河南本地的经营者生产商：选取华东、广东的辅料生产商中游经销商7503.5%其中火车站商圈内银基、世贸、锦荣、天隆、钱塘、恒泰、金城在业内知名度较高，且商户数较多，按照目前各市场的商户数量进行分配样本，共分配700样本；附带了解豫港大厦、格林兰酒店、纬四路批发市场、黄河路批发市场等，共分配50样本；下游采购商5004.38%样本覆盖前往火车站服装商圈采购服装的采购商；为保证样本的随机性，在执行期间按照采购商的人流数量分布，分时间点、分拦截区域进行访问；消费者10003.1%样本覆盖郑州的逛街人群（占总人群比例为51%）。从执行地点上，分别在火车站商圈内、商圈外执行500样本。抽样误差计算参考P8阅读说明标志表示该数据突出于（明显高于）其他研究对象该数据表现标志表示该数据突出于（明显低于）其他研究对象该数据表现BASE：指研究数据基于怎样的被访者回答%：表示图表的数据是以百分比的格式呈现（N）：N表示研究数据基于的样本量。如总体（770），表示以下数据基于总体的770样本数据来源：表示数据来源或出处的题目说明：对一些特殊数据处理与情况的必要说明“*”代表样本量不足30,数据仅供参考P9指标说明调研对象说明品类服装男装•男装、女装、牛仔、童装等品类的划分，依照目前市场上批发市场的经营类别进行划分；•其中女裤为郑州重点发展品类，因此单独划分出来进行了解；女装女裤牛仔童装面辅料面料服装生产过程中主流的面料种类，如棉、麻、尼龙等辅料包括里料、填充料、衬料、线类、纽扣类、拉链类、标牌/吊牌、五金类、烫画、衣架等服装商户规模大户•商铺经营面积较大，目前店铺平均面积接近100㎡；•经营年限较长（平均年限达到11年）；•以品牌代理商为主；•办公场所、酒店、多功能会议室的需求相对较高；大中户•商铺经营面积较大，目前店铺平均面积面积为78㎡；•相对于大户，其经营年限相对短一些（平均年限仅为4年）；•以品牌代理商为主，还有部分经销商、批发商等形式；•需求与大户相似；中小户•商铺面积一般，目前店铺面积在17㎡左右；•店铺经营年限较长（平均年限为9年）；•对服装专业市场的需求以基本需求为主，如仓库、物流等；•零售销售占比相对较高（零售比例达37%）；小户•商铺面积一般，目前店铺面积在16㎡左右；•以新入行经营为主，平均经营年限为4年；•各方面需求与中小户类似相对较为倾向于批发；P10服装行业环境分析P11服装行业的发展与变迁P12我国服装产业发展概况目前我国纺织服装就业人数达1800万,贸易出口额稳居世界第一,2007年我国纺织服装出口额为1711.7亿美元,占我国出口总额的14%,贸易顺差占全国贸易顺差总值的60%,在国际市场上占有极其重要的地位,是名副其实的纺织品服装出口大国,极大地支持了国民经济中其他部门在建设中的资金需求。产业概况：服装是国民经济中的支柱产业•所谓“橄榄型”产业格局，是指企业的服装设计能力、市场营销能力相对薄弱，企业在加工生产环节上则存有巨大优势；•随着经济环境的变化，中国服装产业的成本优势随着我国劳动力成本上涨、人民币汇率升值、服装出口退税减少以及反倾销等不利因素的出现而逐渐消失，而更多的加工型企业选择“出口”转“内销”，而由于目前“橄榄型”的产业格局下，中国服装产业又没有建立起能够吸引国内外消费者购买的自己的服装品牌。面临问题来源：根据专家访谈、二手资料归纳整理形成中国服装产业呈现“橄榄型”产业格局设计营销生产加强加强P13服装产业面临问题的解决之道来源：根据专家访谈、二手资料归纳整理形成为加强设计、营销能力，整合产业链、建立自主品牌成为解决之道设计营销生产加强加强除了部分中高档品牌以专门走自营直营店的形式以外，绝大部分品牌选择以代理、经销的形式进行品牌的运作；而服装专业市场的商户，主要是品牌厂家直接设点以及各地品牌的代理商、经销商，其在整个营销渠道中扮演着一个非常重要的角色；我国的服装产业以沿海地区为主，针对于沿海地区的品牌，其发展到国内的其他市场，则更多是通过其代理商、经销商在专业市场设点，以发展该地区的下一级网络；与此同时，电子商务（阿里巴巴、淘宝、凡客等）、电视购物等渠道，也开始影响着消费者的生活；整合产业链发展营销渠道，建立自主品牌首先是加强面辅料生产、产品设计等上游环节的建设和下游营销渠道的建设，改变“两头小，中间大”的格局，提高产品的附加价值，实现产业的整体升级；其次是加强自面辅料生产、产品设计、产品加工、仓储运输、订单处理、批发经营、终端销售等各个环节的紧密配合，提高对市场的反应能力，更好地满足市场的需求；一方面，服装专业市场可提供整合产业链的平台；另一方面，服装专业市场可成为服装品牌孵化基地P14专业市场与不同规模企业的关系专业市场大型服装品牌企业已有较为完善的设计团队、固定原料供应商；与服装专业市场关系相对较弱；其主要在专业市场内建立品牌形象店；中型服装品牌企业有相对完善的设计团队；原料采购包括固定原料供应商及走访专业市场获得；在专业市场内开设店铺，以求进一步开拓销售区域；来源：根据专家访谈、上游生产商深访、二手资料归纳整理形成小型服装品牌企业缺乏设计团队，服装款式更多通过走访市场抄板获得；原料采购主要在面辅料专业市场或直接代工厂家购买；在专业市场设有店铺，以自然销售为主，缺乏进一步拓展的资本，没有固定的采购商、下级经销商中小型服装品牌企业对专业市场的依赖程度相对较高；其中，小型服装品牌企业对产业链整合的需求较高，其在专业市场中找版、原料询价、设计/打版、生产、销售一步到位；专业市场可成为促进该地区生产企业成长的基地P15服装专业市场发展阶段P16服装专业市场的发展历程来源：二手资料归纳整理形成中国纺织服装专业市场联盟专家顾问胡宝钢认为，服装专业市场的发展可分为四个阶段：马路-收费年代：1979-1988年摊位-市场年代：1989-1998年品牌-商圈年代：1999-2008年市场共同体marketmall年代：2009-2018年生产寻找市场阶段产业支撑市场阶段产业互动市场阶段市场引领产业阶段改革开放以后，我国三级站体制开始变革。小企业生产的产品需要通过集贸市场开展销售，形成了马路市场。随着批发市场的发展，一些生产企业开始产业链式的合作，形成了产业集群，并通过代理商、经销商的模式推动了批发市场的建立。由于产业与市场的同步提升和品牌商品以及品牌市场的形成，市场的集聚作用拉动产业集群的规模不断壮大，反过来，促进了专业市场发展。由于专业市场自身产业链的形成，市场已经不是单纯的商业地产商和物业管理商。专业市场开始结合会展、物流、品牌、创意、网络等商务功能，提高对市场的运营能力和提升对商户的增值服务水平。P17服装专业市场的发展方向-1来源：根据专家访谈、二手资料归纳整理形成新一代服装专业市场没有明确的道路，但由市场所自发形成的产业集群会是重要的趋势（1）汇入楼宇经济。以建设现