河南信阳市房地产市场调研报告

信阳市房地产市场调查报告制作人：李君萍、杨倩、王亚辉目录•区域文化分析•区域板块分析•政策分析•行业企业分析•产品分析•价格分析•推广及促销分析•前景预测信阳区域文化分析•信阳市区域概况•信阳市位于河南省南部，东与安徽为邻，南与湖北接壤，左扼两淮，右控江汉，承东启西。屏蔽中原，素有“三省通衢”之称，从古至今，是江淮河汉之间的战略要地，又是南北经济文化交流的重要通道。信阳历史悠久，人杰地灵。•总面积18915平方公里，总人口798.6万。•信阳是华夏文明的发祥地之一.信阳地区山水秀丽，气候宜人,素来有“江南北国,北国江南””豫南小苏州”之美誉。信阳交通•信阳交通便利，京广、京九铁路、京武高铁和106、107国道以及京珠高速公路纵贯南北，宁西铁路、312国道和沪陕高速横穿东西。距市区40公里的明港机场正在建设中。信阳是全国44个交通枢纽城市之一，北距郑州300公里，南距武汉200公里，东距合肥340公里，特殊的地理位置，使信阳成为三大城市之间最具区域性中心城市发展潜力的地区。地区中心城市，便利的交通环境，是保证信阳经济高速发展的基础条件；而经济的增长又能刺激房地产需求市场的快速发展。信阳旅游•目前，信阳市旅游业已形成了三大“特色”、七大“资源”。•三大“特色”是以鸡公山、南湾湖、汤泉池为依托的生态旅游，以新县“红色景区”为依托的红色旅游，以灵山寺、贤隐寺、净居寺为依托的宗教旅游；•七大“资源”是“山、水、林、泉、寺、茶、红”。•信阳市有多处以湖光山色、温泉、古刹、古迹为特色的旅游胜地；•鸡公山是国家级风景名胜区和自然保护区，是我国四大避暑胜地之信阳历史文化•信阳是一有悠久历史的古城。早在8000多年前，境内淮河两岸就出现了相当规模的原始农业，从东到西分布有裴李岗文化、龙山文化和屈家岭文化遗址多处。春秋战国时期，楚灭申、息等诸候国，建申、息、期思等县。北宋改义阳为信阳，一直延用至今。•信阳是著名的革命根据地。第一次国内革命战争时期，老一辈无产阶段革命家在信阳创建了大别山革命根据地。信阳境内革命遗址、古迹和文物众多。现有国家级文物保护单位6处，省及省以下级别文物保护单位400多处，有重要革命纪念地和革命旧址400多处，为全省各市之冠。信阳市荣誉•中国十佳宜居城市•中国优秀旅游城市•中国创业之城•中国最具投资潜力中小城市二十强•国家级生态环境建设示范市•省级卫生城市•中国茶都-信阳毛尖-中国新贵红茶典范”信阳红”•2011中国魅力城市.区域文化小结•信阳的定位——宜居，养生，潜力，魅力。•信阳城市风景秀丽，气候宜人，适合居住养生•信阳城市规模逐渐增大，人口多，市场潜力大。•信阳市地理位置优越，旅游资源丰富。•信阳是一个有文化有历史的现代旅游城市。区域板块分析•信阳市城市总体规划（2004-2020）信阳市城市规划目标从信阳市政府规划工作要点中看，构建以主城区中心城市为核心，以国道、国铁、高速为骨架的市域城镇化发展新格局，朝着建设豫鄂皖三省交界处的区域中心城市和豫南重点城市方向发展。到“十一五”末，信阳中心城区人口规模达到60万人；到2020年，达到建设用地100平方公里、人口100万的“双百”城市规模。“南联北延，东拓西优”。•向东：主要布置城市行政中心、文化中心以及工业区，城市大规模集中建设的居住区。•向北：跨过羊山和龙飞山，主要建设科教园区及配套居住组团，发展教育产业。•向西：有南湾风景区及金牛山风景区，发展成为以游览观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。•向南：完善湖东区的建设，保护和完善浉河两岸的景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨景观区。区域定位•浉河区——旅游观光、休闲养生、娱乐购物•羊山新区——未来的经济、政治、文化中心•平桥区——工业区信阳浉河区—老区羊山区—新区平桥区—工业区信阳市“十一五”期间住宅规划供应情况年度用地总量/单位：平方公里商品住房政策性住房合计新建商品住房城中村重建经济适用住房公共租赁住房单位：万平方米20080.3844.078.6731.728.7113.1420090.97120.1115.1529.6431.23196.1320101.04128.3817.4128.3628.52202.6720111.11134.520.5426.1626.820820121.16138.4323.6323.6124.23209.9合计4.65565.4985.4139.47139.48929.84按照规划，今年将进一步放大土地投放量和市场新建商品住房的投放量，这将导致近期市场放入大，竞争加剧的局面。•未来浉河、南湾、鸡公山的发展前景巨大，他们是山水园林城市中的主力军。•羊山新区建设依然是重点，因为前景较好，是未来的政治经济文化中心，发展空间巨大。小结房地产政策分析•新国八条•限购令——主要是对一线二线城市的限购，二套房的限购•货币政策——紧缩的货币政策•税费政策——取消了二手房营业税的优惠政策和契税优惠政策•土地政策——严格住房用地供应管理。新国八条政策解析•一、进一步落实地方政府责任。•二、加大保障性安居工程建设力度。•三、调整完善相关税收政策，加强税收征管•（调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。）——税费政策（《关于首次购买普通房有关契税政策的通知》指出，对两个或两个以上共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。）•四、强化差别化住房信贷政策。•（对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。）——货币政策（利率和存款准备金率一直在上调）•五、严格住房用地供应管理。•（各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。大力推广以“限房价、竞地价”用地）——土地政策(2010年3月10日国土资源部出台整治房地产用地的专项文件《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，成交后，需在一个月内缴清成交额50%的首付款，逾期不签订合同的，终止工地、不得退还定金。)•六、合理引导住房需求。•各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套。——限购•七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。•八、坚持和强化舆论引导。政策带来的影响•1.国家出台的一系列的调控政策，无疑增加了房地产投资风险。•2.限购——使更多的热钱涌向三线四线城市，增加信阳房地产市场的投机需求，也促使信阳市房地产价格的上涨。•3.信阳会不会限购？——由于三四线城市这几个月的房价生长过快，有部分人士认为限购令未来会波及三四线城市，但是中国指数研究院6月21日发布《2011年5月中国房地产政策跟踪报告》中提到，自各地限购令出台，已3个月有余，五月重点城市楼市成交量回升势头明显，尤其是一线城市，销售价格仍然坚挺。在大城市限购令政策效果并不明显，政府短期内应该不会再用这种无效政策，否则只会引起民怨。况且很多地方政府本身都不愿意施行限购令，这样会减少政府的土地出让金。所以短期内限购令不会波及信阳。当然在现在国家政府严厉调控房价的情况下，我们还是必须保持敏锐的眼光。政策带来的影响•4.在金融政策方面，央行5月12日公布：从2011年5月18日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第5次上调存款准备金率，保持了“每月一调”的频率。同时，这也是央行自去年以来准备金率的第11次上调。大型金融机构存款准备金率上调至21%，由于存准率上调空间越来越小，加息将是央行管理通胀的一个重要手段。四月CPI同比上涨5.3%，五月CPI同比上涨5.5%，政策收紧的影响正逐渐显现，但通胀压力仍在相对高位。这样大多数人仍会选择房地产作为资产保值增值的方式。当然，利率的上调会增加融资成本，成本增加也会导致价格的上升。•5.从国六条到新国八条，国家一直鼓励和支持发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，加大保障性安居工程建设力度。但是保障性住房总量仍旧较少,不能从根本上改变房地产经济的现状,对于广大购房者来说仍是杯水车薪。保障制度不健全，短期难对市场形成冲击。政策带来的影响•6.国家历来调控都是对居民住宅地产的调控，很少对商业地产调控，所以商业与商务类地产将呈现快速增长。•7.国家实施的城镇化发展战略，要求以大城市为依托，以中小城市为重点，随着大城市的饱和，现阶段必然迎来中小城市发展的高速阶段，特别是信阳作为中国最具投资潜力中小城市二十强、中国十佳宜居城市，在省政府、市政府的大力支持下房地产必将迅速发展。•8.国家调控的目的在于抑制房地产的投机，但是随着大城市竞争压力的增大和人口的饱和，越来越多的年轻人选择在三线四线城市生活，而且越来越多的人注重养生，而信阳正是养生天堂，这样必然会导致信阳购房需求的大幅增加。房地产行业分析•1.1房价走势稳中有升•1.2商品房销量环比表现复杂•1.3房地产开发投资高速增长，供给增加•1.4房地产市场需求依旧旺盛•1.5经济转型阶段，需房地产行业支持•1.6行业竞争加剧，一线企业优势逐渐凸显，市场份额向少数集中1.1房价走势稳中有升•受市场需求旺盛影响，一季度，信阳阳房价仍呈现稳中有升态势，其中，新建商品房价格同比上涨5.1%，二手住宅销售价同比上涨7.3%。调查资料显示，前三月，新建商品房售价分别同比上涨4.8%、5.1%、5.3%；而二手住宅分别同比上涨7.4%、7.4%、7.1%。2011信阳市价格趋势图05001000150020002500300035004000450012345月份均价1.2商品房销量环比表现复杂•一月，二月销量较低，三月突增，四月下降，五月和四月基本持平。•2011年3月，信阳市由于集资房项目的大量备案和一些新增项目的备案使得3月份的新增量出现了大幅度的上涨，而且销售量同时也出现了大幅度的上涨现象。信阳楼市四月份备案量和销售量出现小幅度下降，4月份信阳市住宅类商品房销售套数为1254套，销售面积为134167㎡。在环比的变化中，销售套数环比下跌了308套，降幅达0.19倍；销售面积环比下降了41488㎡，降幅达0.23倍。5月份信阳市住宅类商品房销售套数为1300套，销售面积为141167㎡。在环比的变化中，销售套数环比上升了46套，涨幅仅达0.04倍；销售面积环比下降了27㎡，变化几乎可以不计。1.3房地产开发投资高速增长，供给增加02040608010012014016020032004200520062007200820092010房地产投资额（亿）1.4房地产市场需求依旧旺盛•从2005年起每年的商品房销售量都大于同期商品房的竣工面积。•一方面，国内目前投资渠道不畅，加之通货膨胀、人民币升值压力、热钱流入等影响，促使房地产投资需求加大。•另一方面，目前中国城市户均仅有0.74套住房，距离户均1套尚有距离，并且明显落后于美日等发达国家，城市住房短缺问题仍然严峻。1.5经济转型阶段，需房地产行业支持•房地产行业对国民经济支柱地位依旧明显，房地产行业相关产业有60多个，相关联企业达到10万家。对钢材、水泥、家电、装饰等上下游行业带动作用明显。2009年土地出让收入为15900亿元，占地方财政收入的43.7%。2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增长70.4％。700013000960015900270000500010000150002000025000300002006年2007年2008年2009年2010年土地出让金（万元）0500001000001