泉州SOHO市场调研报2

CompanyLogoAddYourCompanySlogantexttexttext泉州SOHO市场调研报告目录一、调研综述二、SOHO市场研究三、关于泉州SOHO及LOFT类产品的市场情况四、泉州各项目SOHO产品概况五、调研小结六、SOHO产品建议CompanyLogo一、调研综述由于住宅开发受政策限制，投资市场有限。面对政府越来越严格的楼市调控，许多购房投资者将目光转移到写字楼及不受限贷的SOHO产品。低总价、低门槛的产品使购房者将部分资金转向商业地产，相较于住宅产品，高租金、高回报更是让投资者对商业地产喜爱有加。越来越多的开发商也集中火力开发推售SOHO。调研目的：为了更深入地了解泉州市场的SOHO的产品情况、销售情况及发展趋势，近期我部对泉州市场在售产品进行了调研，了解泉州市SOHO的发展趋势，为我司项目提供参考依据。CompanyLogo二、SOHO市场研究SOHO办公•产品定位：SmallOfficeHomeOffice（50年产权）•主要客群：大泉州投资客、本地小型公司企业•规划多功能厅及商务中心；•可根据业主要求提供毛坯交房或菜单式装修；•SOHO居住•产品定位：精品小户，50年产权•主要客群：大泉州投资客、过度居住•配置24小时便利店、洗衣店、自助健身房等；•精装修（标准800-1000元/㎡）；•(一)SOHO产品•1、SOHO产品定义：居住类与办公类CompanyLogo2、SOHO产品开发论证(1)需求面：SOHO们的职业一般是网页设计有音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、炒股票和一些基于信息的制造、加工、传播类的工作，如编辑记者、自由撰稿人、软件设计人员、网站设计、美术、音乐等艺术工作者、财务工作者、广告、咨询等。CompanyLogo(2)产品用地性质：产品用地性质：对周边环境要求较高，一般依托成熟商圈或者产业园区或者高科技园区CompanyLogo3、SOHO酒店式公寓一般的目标客户“酒店式公寓”主要包括以下目标市场：投资者，长期出国的生意人(即外籍工作人员)\正在度长假的家庭、年轻人、小型办公族、长期驻外商务人士、商务、旅游等短期租赁人士。CompanyLogo3、SOHO的特色1、节省资源2、灵活的空间3、特色采光设计4、高水平的室内设计CompanyLogo4、SOHO的发展前景家庭办公将会是今后居住建筑的一个发展方向，对它的探索将会随着网络的发展而不断深化。可以想象今后的住宅和社会功能空间之间将形成一个有形的互联网、随着设计的深入，关于soho建筑的探索也将继续。(二).LOFT产品CompanyLogoLOFT户型通常是小户型，高举架，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右LOFT户型通常是小户型，高举架，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右。销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近1倍;高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计。Loft户型的定义主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁;流动性，户型内无障碍;透明性，减少私密程度;开放性，户型间全方位组合;艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。LOFT户型在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”，这个含义诞生于纽约SOHO区。目前泉州规划要求层高极限在5米，超过计容面积按二层。1.LOFT产品的定义2.LOFT户型的优点CompanyLogo1、层次分明，立体感较强2、动静分离，私密性强3、别样空间，穷人别墅(LOFT户型上下双层的复式结构)4、得房率倍增，加大空间(一般一般计算面积是只计算首层面积的)5、使用成本低，物业费收单层LOFT(一般一般计算面积是只计算首层面积的)3.LOFT户型的缺点CompanyLogo1、受层高限制，大多比较压抑2、由于夹层大都是钢结构，隔音效果差3、楼梯陡峭，不适宜老人和儿童4、巨大的窗户采光不好不利于观景CompanyLogo(三)、开发SOHO或LOFT产品符合需求趋势现在现在泉州为工业主导型经济，市场对办公产品没有太高要求，目前多数公司所选择的办公场所均位于住宅内，或小面积的地段办公楼，以节省办公成本。未来未来随着新城区商务行政中心,信息交流中心企业总部基地规划的带动，必定会产生大量创业者，青年置业者，及附属产业的进驻，如此将对小型办公及小面积住宅产品产生大量需求。因此开发SOHO或LOFT产品符合泉州需求趋势CompanyLogo(三)、泉州SOHO和LOFT公寓客户分析类型特征描述置业倾向面积总价承受力租售商务办公个体户及中小企业草创型公司居多形象要求不高，多在民宅、商住楼办公40-80平米为主较强租用和购买居住企业技术白领，个体商人，以及台湾香港人、商务人士管理水平，使用成本，过渡居住40－60平米左右一般租用和购买投资投资客户升值潜力以及租金水平和租住需求40-80平米强购买CompanyLogo三、关于泉州SOHO及LOFT类产品的市场情况《福建省技术管理规定》和《泉州市技术管理规定》中，均明确办公物业层高不得超过5.0米。•泉州传统个私企业较多，大型个私企业采用“前店后厂”模式，小型个私企业非常符合SOHO产品的定位，类故此层高4.5~5.0米的商住/办公类物业在泉州市场上以SOHO办公/SOHO公寓形式早已出现，单层/复式均较为普遍，主力面积一般为40~50平方米，成为以往泉州市场商业性质土地分隔物业产品出售，开发商快速回流现金的主力产品。•目前泉州市场上，以SOHO商住/SOHO办公产品出现的项目较多（超过20个），而具有LOFT结构的项目较少（从规划方案看，仅有华大泰禾广场和润柏大都会具有少部分LOFT产品，单套面积50~1300平方米），附表如下：CompanyLogo泉州典型SOHO项目指标对比CompanyLogo对比指标润柏大都会华大泰禾广场南益鲤景湾浦西万达广场中骏世界城泉商环球广场海景国际产品性质SOHO+LOFTSOHO+LOFTSOHO+LOFTSOHOSOHOSOHOSOHOSOHO套数16002#楼3973#楼5468209601350570396面积范围30-65㎡主力户型50㎡复式40-60㎡，单层40-80㎡40-60㎡48-76㎡40~62㎡42~91㎡层高（米)5.45复式4.8米单层3米33.33.33.15装修标准毛坯毛坯1000元-2000元/㎡1000/㎡1500元/㎡1500元/m23000元/㎡附加值二层部分赠送二层部分赠送二层部分赠送无无无无销售均价13000元/㎡11000元/㎡未售9000元/㎡以上13000元/㎡9300元/㎡未售未售使用年限50504040404040开盘在售2#8月3日3#9月8日预计10月份已售罄在售预计11月份预计10月份主力总价35-80万40-60万40-60万50-80万40-60万40-60万50-80万CompanyLogo四、各项目SOHO产品概况1、润柏大都会2、华大泰禾广场3、南益·鲤景湾4、浦西万达广场5、中骏世界城6、泉商环球广场7、海景国际天星阁CompanyLogo1、润柏大都会-概况占地面积项目类型建筑面积容积率绿地率SOHO套数车位数量64亩综合体139000㎡3.9630%16001280销售均价建筑商物业公司规划设计景观设计13000元/㎡中扶建设有限责任公司柏成物业深圳大学研究设计5栋SOHO，SOHO，18-19层润柏大都会-区位图CompanyLogo规划图CompanyLogoCompanyLogo大都会在外墙首创采用双中空LOW-E玻璃幕墙。在外立面上，大胆采用大面积玻璃幕墙、玻璃橱窗、干挂石材，新颖独特、节能环保；152㎡超大酒店式入户大堂、5.7米豪华电梯门厅润柏大都会-硬件分析润柏大都会-平面图CompanyLogoCompanyLogo润柏大都会-户型分析CompanyLogoCompanyLogoCompanyLogo润柏大都会-样板房润柏大都会-样板房CompanyLogo润柏大都会-实调心得优点分析1.润柏大都会位于国立华侨大学正对面，北迎宾大道（324国道）与城东街交汇处，雄踞泉州东大门黄金地脉，地段价值与物业升值潜力无可限量！2.复式设计，100%实用率亦是吸引投资者的主要方面。3.绝板5.4米层高，客厅挑高设计，空间感较强，通透明亮。4.得房率倍增，加大空间(一般一般计算面积是只计算首层面积的)缺点分析1.项目位于324国道边，车流量大日常的生活难免会有些嘈杂；2.楼盘均价过高(相对于周边项目泰禾广场11000元/平米)，均价13000元/平米；3.项目位于城东新区，生活不便CompanyLogoCompanyLogo2、华大泰禾广场-概况占地面积项目类型建筑面积容积率绿地率SOHO套数车位数量163亩综合体75万平方米4.5-16004500个销售均价建筑商物业公司规划设计景观设计11000元/㎡泰禾物业-泉州华大泰禾广场由高端购物中心、国际风情街区、白金五星级酒店、5A甲级写字楼、顶级SOHO办公、顶级SOHO公寓、超大型城市文化广场、臻品人文华宅等高端业态组成的华大泰禾广场，融居住、商业、办公、餐饮、文化、娱乐为一体，实现顶级商业商务完美结合，以精品商业模式，缔造泉州城市新名片华大泰禾广场-区位图CompanyLogoCompanyLogo规划5栋SOHO，9米入户大堂，主力户型50平方米，最大户型1300平方米；产品4.2-4.6米面宽，5米挑高，一层变两层，空间随便您扎腾，创享无限可能……华大泰禾广场-硬件分析硬件分析CompanyLogo泰禾顶级SOHO办公配套顶级商圈商务生活交通三条主干道环绕外立面玻璃幕墙配干挂石材层高5米办公需求可以根据情况自由安排公摊面积20%停车位4500个CompanyLogo2#楼共397套8月3日开盘；3#楼共546套9月8日开盘；均价11000元/㎡；2#、3#楼均开盘当天售罄。1#楼546套预售证己批，预计本月会开盘(10月26日开盘)。华大泰禾广场-销售情况CompanyLogo户型及平面图5米挑高，可以当着小户住宅，楼上楼下，一室一厅；楼下会客、办公区；楼上卧室、休息区。CompanyLogo5米挑高，一层变两层，空间随便您扎腾，创享无限可能……；面积约41-50㎡户型样板房-办公区CompanyLogoCompanyLogo50㎡公寓SOHO样板房客厅极具现代感餐厅开放式厨房&餐厅SOHO卧室CompanyLogo楼梯个性双向楼梯书房与“世”隔绝，独具特色CompanyLogo优点分析1.项目位于泉州市丰泽区324国道与城东街交汇处（华侨大学正对面），业态齐全升值潜力大；2.复式设计，100%实用率亦是吸引投资者的主要方面。3.5米挑高，买一层送一层4.户型比较灵活，租住、办公两相宜5.使用成本低，物业费收单层LOFT(一般一般计算面积是只计算首层面积的)6.别样空间，穷人别墅(LOFT户型上下双层的复式结构)缺点分析：1.项目位于324国道边环境较为嘈杂，距火车东站不远，人流复杂，治安一般，适合投资；2.部分户型有黑厕现象华大泰禾广场-实调心得CompanyLogo3、南益·鲤景湾SOHO概况占地面积项目类型建筑面积容积率绿地率SOHO套数车位数量420亩商住11.2万㎡2.440%8201820销售均价建筑商物业公司规划设计景观设计9800元/㎡厦门思总建设-鲤景湾三期规划2栋SOHO，其中一栋复式毛坯，一栋单层精装。装修标准约：1000—2000元/㎡。SOHO产品含单层及复式单层层高3米，复式挑高4.8米面积：复式40-60㎡，单层40-80㎡预计10月份开盘南益·鲤景湾SOHO-