济阳市场调研111

济阳市场调研与地块考察报告目录①城市宏观概况②土地概况③市场概况城市宏观概况第一部分城市概况济阳县城距离济南30公里，仅20分钟车程即可达到济南，是济南北部的重要承载地和新兴工业区，具有良好的地理位置优势。尤其是近几年，随着济南“北跨”战略的规划推进，济阳在经济发展及城市建设方面均有了明显提高，区域价值潜力较大。济南提出的“携河发展”及申报济南黄河新区也为济阳带来了前所未有的发展机遇。济阳县共有人口56万人，其中县城人口12万（济阳街道8万人、济北街道4万人）。经济发展水平济阳经济发展较快，连续数年保持10%以上的经济增速，2015年全县完成生产总值285亿元，位居济南各区县第8位，排在长清、平阴和商河之前，并表现出较强的发展后劲。济阳已发展为新兴工业基地，工业发达，拥有食品饮料、机械电子、纺织服装、生物医药等四大支柱产业，是“全国食品工业强县”、“液压机械之乡”、“山东省第一家台湾工业园”。济阳（济北开发区）形成了“台湾工业园、韩国工业园、华侨工业园、电子信息产业园”一区四园的发展格局，旺旺集团、上好佳食品、界龙电子、安达刹车片、帝华电梯、元首针织等大企业纷纷落户济北开发区。截至目前，进区企业已达380余家，其中外商投资企业63家，高新技术企业41家，世界500强企业3家。济北开发区是省级经济开发区，创建于1995年，于2003年升格为省级经济开发区，目前正往国家级经济开发区迈进。济北开发区在全省140个省级开发区综合排名中列第17位（2010年），同时获得“山东省最佳投资园区”、“低碳经济示范园区”等称号。经济发展水平城市规划2016年发布的《济阳县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要(草案)》中提到,未来5年济阳将建设成为与济南高度融合、一体发展的全市区域性经济中心重要增长极、区域性物流中心重要板块、济南卫星城、泉城生态后花园。到2030年,济阳县将全面融入济南。济阳依托济南，定位为：次中心城市、泉城生态后花园以及济南北部新型工业基地。城市规划济阳县城总体布局以现有城区为基础，按照“向西、向南”发展战略，发展西部开发区，建立南部新区，形成“一轴、两带、两园、四区”的布局结构。济阳城区空间未来主要向南向西拓展，向南到黄河大街建设滨河片区,完善生活配套设施,合理利用现有的生态资源，打造建设成为体现济阳现代化形象的城市新区。济阳县城向西到大寺河建设澄波湖片区,将依托良好的生态景观资源,打造生态宜居的滨水片区。房地产发展概况以省道239为界，以东为济阳老城区，以西为济北新城区。济阳城市建设及房地产发展重心在济北新城区，楼盘绝大部分分布在济北新城。新城区以正安路、开元大街、银河路、新元大街为发展主轴，形成城市建设新格局。济北新城区济阳老城区2006-20112011-20152016-201？起步阶段发展阶段跨越阶段年度供应40-50万㎡，成交20-30万㎡，多层产品为主腾祺、三发、华鑫等本土小开发商2000元时代到3000元时代3000元时代到4000元时代年度供应100万㎡，成交30-50万㎡，高层产品为主帝华、祥生、石样等外来中大型开发商4000元时代到5000元时代年度供应100万㎡以上，成交50万㎡以上，产品类型多元化力高、银丰等大型实力开发商有意进入济阳市场房地产发展概况•济南北跨重要承载地，黄河新区及划区等利好预期，发展前景良好；•新型工业后起之秀，经济发展潜力较大，成长空间较大；•向西、向南发展，新城主导格局，为空间拓展打下良好基础；•济阳房地产市场进入快速上升期，开发机遇与前景较好。城市基础小结地块概况第二部分地块位置：位于济阳以南环境、交通尚可，适宜居住项目位于济阳县正南处，北侧河沟，东侧毗邻省道，西侧通往G220高速由项目沿省道南行或西行，直通济南市区地块整体较为规则，无高低落差，地上含有未拆迁建筑，北临滨河带本地块G220高速澄波湖风景区S248省道滨河带地块体育用品公司（未拆迁）纺织工厂（未拆迁）北侧大明胜景社区南侧家具工厂东侧帝华城社区西侧体育用品公司地块四至：紧邻省道人民医院周边配套仍待开发地块现状：地块相对平整无地势高差存在待拆迁厂房地块内部相对平整地块内部工厂仍在运作地块内部无高差地块内部较为平整地块环境：离尘不离城，更适宜居住工厂区①工厂区②①相对老城区较多集中的工厂区，地块本身的位置距污染源较远②项目北靠澄波湖景地带，相对老城区的污染和人口密集，地块更适合居住。风景区地块周边：10分钟生活圈，满足休闲、学校、医疗等生活配套地块距老城区2公里左右，方便到达汽车站、医院、济阳政府、济阳公园、济阳广场直线距离距黄河大桥5公里，机场13公里，零点高速27公里，通达济南市区•地块处在济阳城市拓展的西南方向，坐落在城市主轴之上，紧邻开发火热的新城中央居住区，区位价值及潜力较大；•地块紧邻主干道银河路和新元大街，交通条件优越，具有良好城市面；•地块周边拥有济南市第一人民医院、长途汽车总站、华联广场等配套；•地块北侧为城市景观河，周边拥有澄泊湖景观带以及济北广场、济北公园等，自然环境、休闲设施优越；•地块面积较大，且方正平整，四周无遮挡，规划建设发挥空间较大。地块价值小结市场概况第三部分本案帝华城禧福凤凰城名仕城闻韶佳苑龙域天城祥生中央华府四建金海花园澄波湖壹号金湖国际大明胜景银都花园济阳楼盘分布沿省道底商祥生中央华府基本经济技术指标项目地址济阳县龙海路与开元大街交汇处（济阳信誉商厦北邻）占地面积306666平方米规模总建筑面积约85万㎡，住宅总户数约4800户，商业总建筑面积约17万㎡分期项目分A、B、C三个区域，总占地550亩，包括安置房建设与商品房开发，其中安置房在B区西侧沿正安路90亩用地内、商品房（祥生·中央华府）开发占地460亩物业类型板楼多层小高层容积率2.8绿地率30%交房标准毛坯,公共部分精装修：门窗高档双层中空玻璃；卫生间毛坯；大堂精装厨房毛坯交房时间2016年1月31日5#9#号楼；瑞和园3#8#12#13#交房车位配比1:1总户数4900开发商济南祥顺置业有限公司物业公司祥生物业销售动态B组团12#、13#、17#、18#，A组团11#、10#、15#、16#认筹祥生中央华府5、8、9#户型配比82.26㎡5130%98.46㎡1710%102.1㎡8550%111.091710%合计170三期城市之星A/B组团沿省道底商祥生中央华府113㎡115㎡125㎡139㎡祥生中央华府—项目于13年开发，14年开始销售，每年销售一期房源；16年主要销售二期剩余房源和3期城市之星90-140㎡无证房源（目前已销售450余套），自限购之后对项目销售影响较大；目前均价5000元/㎡，较去年涨幅600元/㎡；中央华府是济阳的销冠项目，月均去化80余套，其中60%客户来源与济阳周边乡镇，40%客户来源于济北工业园员工和老城区居民。在售商业为全部为内街一层底商，共计38套，总面80-200㎡，均价8000元/㎡；车位7万元左右/个大明胜景大明胜景基本经济技术指标项目地址新元大街与省道二四八交汇处（新县医院西邻）占地面积53280平方米规模总建筑面积17万㎡，容积率3.29，包括6栋25-30层的瞰景高层和一万四千平的商业街铺。户型从88平到187平不等，主要以两室三室全明通透户型为主，小区共计1312户。分期项目分两期推售物业类型高层容积率3.29绿地率35%交房时间现房于2016年下半年交房，在售期房预计2018年交房交房标准门窗高档双层中空玻璃；卫生间毛坯；大堂精装厨房毛坯车位配比1:0.8总户数1312开发商山东大明胜开置业有限公司大明胜景113㎡127㎡136㎡大明胜景—项目于14年开发，地理位置优越，西邻澄波湖公园，东临县医院，交通便利；项目共6栋高层，1#、2#已交房，3#、5#还剩30余套顶层和155㎡大户型房源，6#、7#尚未计划推出；120㎡左右三室去化速度较快，客户主要来源70%为济阳周边乡镇刚需型客户，整盘均价4900元/㎡，较去年涨500元/㎡，月均去化60余套。沿省道底商龙域天城基本经济技术指标项目地址济阳纬三路与华阳路交汇处约东北方向50米占地面积373333平方米规模总建筑面积43万㎡，容积率2.83，是博纳·城市广场的核心住宅版块。博纳·城市广场包含济南浙江五金建材城、银座商城、龙域天城和总部中心。分期项目分两期开发一、二期售罄，三期正在销售；18层、25层物业类型板塔结合小高层高层容积率2.83绿地率30%交房时间二期预计2017年9月1日交房交房标准门窗高档双层中空玻璃；卫生间毛坯；大堂精装厨房毛坯车位配比1:0.8总户数480开发商济南博纳置业有限公司物业公司济南龙泉物业管理有限公司营销顾问商山东山建房地产策划咨询有限公司沿省道底商龙域天城13#一单元110.80三居84.01二居84.01二居113.50三居层数18层，72户，2梯4户8#一单元118.29三居101.74三居101.74三居118.29三居层数18层，66户，2梯4户9#一单元二单元109.71三居98.17三居114.09三居114.09三居98.17三居109.71三居层数18层，108户，2梯三户8、9、12、13#户型配比84㎡两居72套20%100㎡三居72套20%110㎡三居108套30%120㎡三居90套25%130㎡三居18套5%12#一单元二单元117.52三居84.54二居119.09三居122.59三居84.54两居129.84三居层数18层，108户，2梯三户沿省道底商龙域天城122㎡108㎡95㎡108㎡龙域天城—银座旁、新老城交汇的核心区域，在售三期10、11、15、16#剩余100余套房源；月均成交67套，均价4900元/㎡，较去年涨幅600元/㎡，客户50%来源于乡镇，其余大部分来源于工业园员工和老城居民；住宅目前已完成3亿任务，主推售公寓价位在5500元/㎡，二期底商加推，现在认筹交5万享8万元优惠活动，均价8000元/㎡。沿省道底商澄波湖壹号基本经济技术指标项目地址济阳开元大街与银河路十字路口向南100米路西占地面积53万平方米规模澄波湖壹号由山东汇阳置业开发建设，社区一期占地近200亩，总建面53万㎡，容积率3.3，由27栋错落有致的高层建筑围合而成分期正在销售；18层、25层物业类型板塔结合小高层高层容积率3.3绿地率37%交房标准毛坯交房时间2017-08-31车位配比1:1.25总户数3000开发商济南汇阳置业有限公司物业公司二级资质物业公司沿省道底商澄波湖壹号澄波湖壹号90㎡澄波湖壹号118.29㎡澄波湖壹号—项目于12年10月份入市，一期已交房，目前主要在售二期少量、三期18、25层高层约300套房源，另外三期还有近千套房源未推售；价格5000元/㎡（三期于2018年下半年交付），较去年涨幅500元/㎡，月均成交50套；项目口碑较好，主要客户群在乡镇及周边工业园。目前推售车位7.9万元/个。商业沿银河路：一拖二；总面170-300㎡，一层80-150㎡；价格区间在7500-9000元/㎡。沿省道底商金湖国际基本经济技术指标项目地址济阳富阳路与银河路交汇处路北占地面积80000平方米规模总建筑面积280000㎡，容积率3.30，物业类型板塔结合小高层高层容积率3.30绿地率41%交房时间2016年2月底一期1-4#楼入住车位配比1:0.8总户数2200开发商济阳县华宇置业有限公司沿省道底商金湖国际1#一单元二单元121㎡三居87㎡二居87㎡二居117㎡三居层数25层，100户，1梯2户2#一单元二单元三单元135.00㎡三居80.60㎡二居106.15㎡二居113.38㎡三居80.60㎡二居113.38㎡三居117.90㎡三居80.60㎡二居131.68㎡三居层数31层，186户，2梯3户3#一单元二单元三单元135.00㎡三居80.60㎡二居106.15㎡二居113.38㎡三居80.60㎡二居113.38㎡三居117.90㎡三居80.60㎡二居131.68㎡三居层数31层，186户，2梯3户1、2、