淄博房地产市场调研报告

淄博房地产市场调研报告一宏观经济分析1.淄博市概况淄博市位于山东中部，南依泰沂山麓，北濒九曲黄河，西邻省会济南，东接潍坊、青岛，是国务院批准的山东半岛经济开放区城市，是具有地方立法权的“较大的市”。地处暖温带，属半温润，半干旱的大陆性气候，四季分明，年平均气温11.9～13.1°C，年平均降水量550～800毫米。全市南北最大纵距151公里，东西最大横距87公里。地势特征为南高北低。最高海拔1108.3米，最低海拔5米。地理适中，交通发达，是沟通中原地区和山东半岛的咽喉要道，是山东省重要的交通枢纽城市，山东省五大旅游区和八大旅游城市之一，全市总面积5938平方公里，占山东省总面积的3.79%。其中，市区面积2961平方公里。地理辖区：张店、博山、淄川、周村、临淄五个区和桓台、沂源、高青三县，5个城区各相距20公里左右。特色：组群式城市，城乡交错，布局舒展。城区面积：张店城区：面积20平方公里。临淄城区：面积19.8平方公里。博山城区：面积7.81平方公里。淄川城区：面积15.5平方公里。周村城区：面积约7.39平方公里。行政区划淄博是山东省的重要工业城市，以重工业为主体，门类齐全，大中小企业相结合，城乡一体化发展格局，具备较好的工业基础，主要产业有石油化工、医药、建材、冶金、电力、机电、煤炭、陶瓷、纺织、丝绸、塑料等35个行业。张店：淄博市最大的城区，市委市政府所在地，淄博市政治、经济、文化、交通中心。临淄：淄博石油化工基地，有国家大型化工企业齐鲁石化。博山：淄博陶瓷、机械工业基地。淄川：淄博建材、煤炭生产基地。周村：淄博丝绸、纺织工业基地。桓台：农业基地，中国北方第一个亩产粮食和每亩收入过千元的县。高青、沂源：分别是是全国棉花、水果生产百强县。产业基础淄博历史悠久。距今七千年至四千年之间，生活在淄博地区的远古先民在劳动、生息、繁衍中创造了北辛文化、大汶口文化、龙山文化，谱写了新石器文化的篇章。春秋战国时期“春秋五霸之首，战国七雄之冠”的齐国都城设立于淄博长达800年之久。文物古迹众多，文化灿烂。1945年8月成立淄博特区，设专员公署，隶属鲁中行政区，此为淄博成为政区名称之始，9月淄博特区撤销。1946年1月二次成立，7月又撤销。1948年3月，淄博全境解放，8月成立淄博特区，隶属鲁中南行政区，专署机关驻博山。1949年7月，淄博特区与华东财政经济办事处工矿部合并，成立淄博工矿特区。1950年5月，淄博工矿特区与清河专区合并成立淄博专区。1955年3月，淄博工矿特区改为淄博市，为省辖市，市级机关驻博山。1959年1月淄博市与惠民专区合并组建淄博专区，淄博市改为专区辖市。1961年1月淄博市与惠民专区分设，恢复为省辖市。市级机关由博山迁到张店。历史沿革淄博是山东省重要的交通枢纽城市，已成为沟通中原地区和山东半岛的咽喉要道，是省政府确定的大物流中心。铁路：淄博市内铁路总长558公里，东西有胶济线贯通；南有辛泰线直通鲁中山区与京沪线相接，淄八线连接市区南部；北有淄东线直达胜利油田。干线与相连的支线共同组成了以张店为中心的纵横交错的铁路网，共有大小火车站36个，密度居全省之首。公路：淄博公路密度达百平方公里53.4公里，全市高级次高级路面达2487公里，市政府驻地到各区县基本由二级以上公路相连接。济青、滨博高速公路、309国道横贯全市，另有25条公路干线通向全国各地。交通港口：距青岛港210公里，烟台港380公里，来往交通方便。机场：距济南机场90公里，距青岛机场210公里。交通枢纽的重要位置和交通设施的完善进一步加强了淄博市的经济发展基础，推动了对外交流，对淄博市近年经济的持续发展提供了必要的硬件设施。淄博历史悠久，文化灿烂，具有丰富的旅游业资源。淄博是中华民族古老文明的一处发祥地，经历了北辛文化，大汶口文化，龙山文化三个阶段。西周建立后，姜尚封齐，开创“泱泱大风”的齐国文化。作为齐国的政治、经济、文化中心长达数百年，被誉为“海内名都”，至西汉前期仍“钜于长安”，在先秦的历史舞台上具有举足轻重的地位。悠久的历史，为淄博遗留了大量的文物古迹，临淄故城及其周围地带文物古迹浩繁，被誉为“地下博物馆”。清代文坛大家蒲松龄和他的巨著《聊斋志异》以其博大精深的文化内涵越来越受到国内外的关注，其故居淄川区蒲家庄，也成为一个聊斋文化旅游区。旅游资源旅游格局：一个中心、五条环线东部临淄是齐文化旅游区，是国家级历史文化名城，有古车博物馆，齐国历史博物馆位于齐国故城遗址之上，东周殉马坑是齐景公的殉葬品。姜太公祠、管仲墓、晏婴墓、田齐王陵等一大批旅游景点构成了齐文化旅游的丰富内涵。中部淄川是聊斋旅游区，是蒲松龄先生故居地，蒲松龄当年汲水煮茶的“满井”，现称柳泉，“柳泉”二字已经成为代表淄博市的一个符号。南部的博山和沂源是自然景观旅游区。南部山区的开元溶洞大气磅礴、瑰丽奇特，被专家誉为“山东第一洞”，精美别致、石花资源异常丰富的九天洞被誉为“中国第一石花洞”。景区内齐长城遗址、石海、孟姜女泉等景点都在秀美浩荡中渗透和张扬着历史的沧桑和厚重。北部桓台、高青是湖泊民俗旅游区，一派北国江南的水乡景色。西部周村是古商城旅游区，古商城建筑格局错落有致，匾额和招牌丰富多彩而且富有古文化韵味，洋溢着浓厚的古商业气息；张店是全市的政治文化中心，也是旅游接待、餐饮、购物、娱乐中心。蕴藏深厚的齐文化，使淄博成为一个名副其实的积淀深厚的文化旅游之都。2001年，淄博被国家旅游局正式命名为“中国优秀旅游城市”。淄博市政府在未来十年的发展总体规划中确定，在未来十年将进一步扩大中心区域规模，提高中心城市的辐射能力，并规划建设新城区100平方公里，产业区460平方公里，休闲度假区30平方公里，为今后建设面积600平方公里以上，人口超过200万的中心城区创造条件，完善次中心城区建设，其目标是实现与中心城区错位发展和功能互补，为淄博发展成新兴中心城市创造基础条件。未来城市规划概述截止2005年底淄博市人口出生率为9.82‰，死亡率为5.96‰，人口自然增长率为3.86‰。年末全市总户数为136.31万户，总人口为416.77万人；市辖区人口达275.65万人。人口由图中可看出，淄博市近年人口逐步上升。近年来，城市化发展背景下的城镇建设是我国房地产发展的重要推动因素，从淄博的未来城市规划来看，城市化进程在加快，未来较长一段时间淄博的房地产发展比较有潜力的，城市化的背景对本项目的开发是有利的。淄博市人口4004024044064084104124144164181999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年万人总人口线性(总人口)一宏观经济分析1.2淄博市宏观经济发展状况淄博市国民经济一直保持着快速发展，2005年全市完成生产总值1430.95亿元（现价），比上年净增283.89亿元，按可比价格计算，比上年增长17.1%，增速比上年提高0.1个百分点，创十年来的新高。第一产业增加值58.68亿元，增长6.8%，第二产业增加值955.78亿元，增长21.2%，第三产业增加值416.49亿元，增长10.7%。三次产业占国民生产总值的比重分别为4.1%，66.8%，29.1%。（2004年为4.7%，65.1%，30.2%）国内生产总值/产业结构从图中可以看出，淄博市的国内生产总值保持快速增长，从2000～2005年，全市国内生产总值从642.2亿元增长到1430.95亿元，增长了122.8%，GDP产值在2003年超过了1000亿元。从2004年开始GDP增长幅度达到17%以上，2005年比上年又增加一个百分点，创GDP增幅新高。GDP（亿元）702.09642.27801003.381230.961430.9516.60%13.00%11.50%11.20%17.00%17.10%020040060080010001200140016002000年2001年2002年2003年2004年2005年0.00%8.00%16.00%24.00%GDPGDP增幅产业结构方面：第二产业在全市经济中占主导，第三产业所占比例较低，说明淄博市的经济支柱产业是工业，城市属于工业化城市性质。目前产业结构在经济高速发展的同时不断优化，第一产业的国内生产总值中所占的比例逐步下降，第二产业保持持续稳定发展，第三产业增幅比例比较平稳，而且三种产业一直在逐年调整中。产业结构7.36.96.24.914.74.158.857.958.160.9965.166.833.935.235.734.130.229.10204060802000年2001年2002年2003年2004年2005年（%）第一产业第二产业第三产业线性(第一产业)线性(第三产业)线性(第二产业)淄博市正处在经济发展周期的高速发展阶段，预计一定阶段内将持续高速增长。第二产业是淄博市的传统优势产业，雄厚的产业基础奠定了经济发展的基础，工业生产快速发展，主导地位显著增强，2005年工业生产对GDP的贡献率达到78.1%，保证了经济发展的稳定性。淄博市近年来招商引资力度加大，对外贸易加强，外资利用和地理位置在山东省的重要性和优越性使其城市发展潜力得以充分发挥。淄博市企业宏观景气良好，经济发展前景广阔。经济的快速发展使得地方财政收入大幅度提高，地方财政收入从2000年的16.62亿元增长到2005年64.13亿元，幅度惊人。【点评】当前经济结构性矛盾相对比较明显、第一产业在全市经济结构中的绝对数是最大的，第二产业在全市经济中占主导，而第三产业所占比例较低，相比全国的三产占GDP的比重40.7%这一数据，淄博的第三产业所占的比重是不足的，说明淄博市在发展三产方面大有可为。目前三种产业一直在逐年调整中。【点评】进出口贸易对外贸易（亿美元）010203040进出口贸易进口总额出口总额进出口贸易13.259.2113.2219.326.6431.35进口总额10.625.837.510.0914.5120.17出口总额2.633.385.729.2112.1311.182000年2001年2002年2003年2004年2005年淄博近年来进出口贸易增长较为迅速，对外贸易在传统产业方面的优势和商业的发达极大地促进了对外贸易的发展。2005年全年进出口总值达到31.35亿美元，比上年增长17.7%。其中出口20.17亿美元，比上年增长39%，增幅高出全省平均水平10.1个百分点。国企出口下降，三资企业出口增长28%，占全市出口总额的比重达52.3%。非国有企业出口的高速增长成为拉动全市出口增长的主要因素。2005年出口市场构成有六大出口市场，分别为：美国、欧盟、东南亚、韩国、日本和香港，其出口额占全市出口总额的72%。2005年进口总额11.18亿美元出口主要集中在一般性贸易出口，增长大大高于加工贸易出口增幅，全年一般贸易出口额116327万美元，占全市出口总额的比重达57.7%，增速达52.9%，增速领先于加工贸易出口29.1个百分点。各重点行业均实现了全面增长，其中纺织品出口增长32.3%、机电产品出口增长49.2%、石油化工产品出口增长53.4%，建材行业出口增长114.4%。淄博市对外资的利用始终保持上升势头。2005年全年新批准外商投资企业193家。吸收外商投资合同外资同比增长25.6%，实际使用外资同比增长13.9%。实际外商直接投资合同外资和实际使用外资分别比上年增长22.9%和3.1%。充分利用外资对提高就业率起到一定作用,同时可吸引外来人员就业。这种情况也从侧面提高了总体购买能力，在一定程度上对房地产行业具有促进作用。外资利用外资利用（万美元）020000400006000080000100000120000合同利用外资实际到位外资线性(合同利用外资)线性(实际到位外资)合同利用外资1280717241263726160785405106779实际到位外资1100214501203263505845068412132000年2001年2002年2003年2004年2005年2005年消费品市场繁荣活跃