淮安写字楼市场调研报告

淮安市写字楼市场调研报告目录第一章淮安城市概况....................................1第一节基本概述...............................................1第二节行政区划...............................................1第三节地理区位...............................................1第四节历史沿革...............................................2第五节风土名人...............................................2第六节产业特征...............................................2第七节交通运输...............................................3第八节美食文化...............................................3第二章城市宏观经济...................................5第一节综述...................................................5第二节农林牧渔业.............................................5第三节工业...................................................5第四节第三产业...............................................6第五节固定资产投资...........................................6第六节财政金融保险...........................................6第七节居民收入...............................................7第八节交通邮电...............................................7第三章未来城市规划...................................7第一节城市远景...............................................7第二节都市圈规划.............................................8第三节旅游规划...............................................9第四章专业市场需求分析..............................11第一节房地产市场供求分析...................................11第二节写字楼客户市场分析...................................12第五章写字楼市场分析................................15第一节写字楼演变历程.......................................15第二节写字楼区域分布.......................................16第三节写字楼市场供求及分析.................................17第四节写字楼市场产品特征分析...............................18第五节写字楼市场租金和售价分析.............................19第六节写字楼市场出租率和销售率分析........................20第七节新建在售写字楼分析...................................21第八节存量写字楼分析.......................................23第九节写字楼市场未来趋势...................................26第六章写字楼定位浅析................................26第一节淮安市写字楼市场存在的问题分析......................26第二节写字楼市场竞争度分析.................................28第三节我们的观点............................................291第一章淮安城市概况第一节基本概述市名淮安（英语：Huai'an)，简称淮国家中华人民共和国（thePeople'sRepublicofChina）省份江苏省（JiangsuProvince）区号：0517邮编：223000市区：清河区：223001，清浦区：223002，楚州区：223200，淮阴区：223300辖县：金湖县：211600，盱眙县：211700，涟水县：223400，洪泽县：223100牌照：苏H市花：月季市树：雪松古名：淮阴、楚州、清江浦、清河方言：江淮方言（淮东方言区扬淮片）人口：截至2008年底淮安市常住人口527万。面积：市境总面积10072平方公里,总人口524.06万,现辖4区4县。第二节行政区划市区：清河区、清浦区、楚州区（原县级淮安市）、淮阴区（原淮阴县）、淮安经济开发区；辖县：金湖县、盱眙县、涟水县、洪泽县。第三节地理区位淮安市位于江淮平原东部，江苏省中部偏北，地处以上海为龙头的长江三角洲地区。淮2安市隶属于我国东部沿海经济带，市区东距黄海海岸线仅100多公里，通达亿吨大港--连云港港和盐城大丰港两个沿海开放港口均仅需1.5小时。京杭大运河与古淮河在淮安交汇，市境内有全国五大淡水湖之一的洪泽湖。淮安市北接连云港，东北接盐城市,东南接扬州市,南邻省会南京市,西北连宿迁市。地处江苏省长江以北的核心地区，邻江近海,是南下北上的交通要道，区位优势独特。淮安是江苏省的重要交通枢纽，也是长三角北部地区的区域交通枢纽和中心城市。市境总面积10072平方公里,总人口524.06万,现辖4区4县。第四节历史沿革淮安是首批全国历史文化名城，其市辖区楚州区（即原县级淮安市)是该市历史文化名城核心区，楚州区秦时置县,至今已有2200多年的历史,境内有著名的“下草湾文化”和“青莲岗文化”遗址。历史上曾是漕运枢纽、盐运要冲，驻有漕运总督府，明清鼎盛时与苏州、杭州、扬州并称为运河沿线的“四大都市”，有“运河之都”之称。第五节风土名人淮安人文荟萃,历史上诞生过大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、民族英雄关天培、《老残游记》作者刘鹗等。淮安是一代伟人周恩来的故乡，刘少奇、陈毅等许多老一辈革命家也曾在淮安留下光辉的足迹。1986年原县级淮安市（现楚州区）被国务院评为首批全国历史文化名城。淮安是物产富饶的鱼米之乡。西有日出斗金的洪泽湖,东有盛产鱼虾鳖蟹的高邮湖、白马湖。全境平原广袤,土地肥沃,粮丰林茂,水域宽广,盛产水产、蔬菜、林果、各类禽畜及优质粮油等农副土特产品,形成了蔬菜、畜禽、生猪、水产、林木等五大主导产业,是全国闻名的绿色农副产品产加销基地。矿产资源丰富,地下蕴藏有岩盐、芒硝、凹凸棒土、石油、天然气等非金属矿产,已经探明的岩盐储量1300亿吨,居世界首位。第六节产业特征淮安是新兴的工业城市，有各类工业企业近3万家,其中包括淮阴卷烟厂等10户大型企业集团和江苏清印集团等50户重点企业，近年来外向型经济发展迅猛，特别3是台资集聚，台湾富士康集团淮安科技城、明基达方电子、台玻、康师傅、旺旺、膳魔师等“大个头”台资企业纷纷来淮投资，正在逐渐形成继深圳、东莞、昆山之后的国内第四大台资高地。初步形成了以特钢、电子信息和化工新材料三大千亿产业为主体的工业体系，同时化工、机械、冶金、纺织、烟草等有一定基础，丰富了整个工业体系。企业规模不断扩大,技术不断升级,生物工程、节能环保、新兴材料等高新技术产业正在兴起。第七节交通运输淮安是迅速崛起的交通枢纽城市。境内公路、铁路、水路四通八达,已经建成和即将建成的京沪、宁宿徐、淮盐、宿淮、宁淮等五条高速公路在境内交汇,新长铁路纵贯全境,已经开工建设的宿淮铁路连接安徽皖北的能源基地，该铁路作为西煤东运的重要能源出海战略通道，对江苏乃至长三角的能源保障具有重要意义；已建好的新长铁路，将淮安与盐城、南通这两个沿海新兴城市紧密连接起来，随着苏通长江大桥、沪通铁路的建设，淮安到上海的时空距离大大缩短，从而更直接的接受上海的辐射，使淮安更紧密的融入长三角经济圈，加快实现区域经济一体化；正在建设的连盐淮铁路是一条区域间城际铁路，将加强淮安、盐城、连云港这三个长三角北部城市之间的区域联系，使淮安更深的融入到沿海大开发中，为淮安的外向型经济的发展注入了更强的活力，即将规划建设的还有宁淮城际铁路、淮扬镇铁路、徐（淮）沪铁路，将使淮安接轨省内的南京、扬州、镇江、徐州等城市，同时又多了一条铁路直达上海，使淮安人民的出行又多了一个选择，更加快了长三角同城化的进程。同时境内水运河道纵横交错，京杭大运河贯穿市境南北，同时辅以盐河航道、淮河入海水道、入江水道等航道，使淮安的水运网络通江达海，实现了淮安由传统的“运河经济”向“海河经济”的转变。正在兴建的淮安涟水机场将进一步巩固淮安的交通枢纽地位。淮安初步形成了一个以高等级公路为主骨架，公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络,凸显了淮安在江苏乃至长三角地区的交通枢纽地位。第八节美食文化一、淮扬菜淮安与扬州为淮扬菜的主要发源地，淮扬菜与鲁菜、川菜、粤菜并称为中国四大菜系，淮扬菜，始于春秋，兴于隋唐，盛于明清，素有“东南第一佳味，天下之至美”4之美誉。许多标志性事件的宴会都是淮扬菜唱主角：1949年中华人民共和国开国大典首次盛宴、1999年中华人民共和国50周年大庆宴会、2002年江总书记宴请美国总统乔治·布什等，都是以淮扬菜为主。淮扬菜系是淮安、扬州、镇江三地风味菜的总称；“淮”是以淮菜为代表，淮扬菜系中又以扬州菜为代表。淮扬菜系形成于明清，而尤以清时为盛。在明清以前，淮安、扬州都是全国有名的大都市，都有各自的饮食文化传统。而淮菜在隋唐之际便已是驰誉神州的中国四大古典菜系之一。明清以后，淮菜和扬菜开始相互渗透、逐渐融合，并糅合南北风味于一炉，从而形成了统一的菜系。淮安、扬州、镇江三地位于长江南北，淮扬紧挨京杭大运河，从地理上看是连接南北西东的重要交通枢纽，且自古以来就是富庶的鱼米之乡。淮安、扬州早在隋、唐时期就已经相当繁华，当时的淮安地区(即淮安府)、扬州地区不仅仅是文化交流上的发达，更可以理解为淮安、扬州在那个时候便已是消费集中地带！从文献记载中淮扬菜的闻名可以追溯到一千多年以前；和淮安以及扬州的文化交流发展、鼎盛过程一样，历唐、清两个时期，且也是在清代康熙、乾隆年间达到颠峰，借势于两代皇帝的频频南巡期间屡屡逗留淮安、扬州。到乾隆年间，淮扬菜系已经成为全国四大菜系之一。二、淮安菜明清时期，淮扬宴席的发展形成一个高潮。明万历年间《淮安府志》记载：“淮安饮食华侈，制度精巧，市肆百品，夸视江表。”这“制度”之中，就包括饮宴规格、规矩。清代康熙年间的《淮安府志》中则记载：“涉江以北，宴会珍错之盛，淮安（即当时淮安府治山阳县，今楚州）为最。民间或延贵客，陈设方丈，伎乐杂陈，珍氏百味，一筵费数金。”乾隆、嘉庆年间，有关淮扬宴席的记载更多。西汉辞赋大家枚乘(现江苏淮安楚州)。他的代表作《七发》中有一段劝楚太子品尝美食的文字，盛赞家乡江淮一带的食馔为“天下之至美”：雏牛之腴，菜以笋蒲。肥狗之和，冒以山肤。楚苗之食，安胡之饭。抟之不解，一啜而散。于是使伊伊煎熬，易牙调和。熊蹯之膈，芍药之酱。薄耆之炙，鲜鲤之脍。秋黄之苏，白露之茹