湖北黄冈市黄州区房地产市场调研报告XXXX11

黄州区房地产市场调研报告2013.11黄州，四线城市经济水平位居湖北省中下游报告脉络：一、黄州城市认知二、黄州房地产市场分析三、个案分析一、黄州城市认知武汉城市圈第二重心区，历史人文氛围浓厚，重点打造教育品牌城市概况黄冈市黄州区位于湖北省东部，武汉城市圈第二重心区，西距省会武汉78公里，面积353平方公里，人口约38万，是黄冈市政治、经济、文化中心；城市自身的历史人文资源、教育品牌以及城市发展的良好时机，为其房地产业的发展带来了机遇。武汉城市圈黄冈市黄州区黄州区GDP及增长率情况4048.6857.970.594.1819.40%15.10%18.94%14.10%13.30%020406080100200820092010201120120.00%5.00%10.00%15.00%20.00%GDPGDP增长率黄州经济第一，市中心优势凸显，房地产快速增长，对其他县市吸附力较强经济发展亿元2012年黄州区人均GDP为5723美元，目前房地产处于快速增长阶段，改善需求为主，客户对项目品质要求较高。2012年黄冈各区县市经济数据一览表排名区县GDP（亿元）人口（万人）人均GDP（美元）城镇居民人均可支配收入（元）1黄州94.1837.725723192572武穴180.3880.143624178683蕲春143.1101.143032161544英山5740.12884161465团风56.537.832680150436浠水144.57102.622671164887黄梅132.7101.92615165088红安95.9765.492562163979麻城176.39116.9624291669210罗田85.159.89228816490全市——1192.88748.18309216765发展阶段启动期缓慢发展期快速增长期减缓发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准黄州贫富差距大，普通居民收入低，不利房地产长期发展居民生活水平2012年黄州区住宅均价约4000元/㎡，城镇居民人均住房面积51.9㎡，房价收入比约11，超4-6合理范围，房价虚高；黄州贫富差距大，普通居民月收入2000元左右，财富主要集中于公务员、教师、纺织行业中高层等，高品质项目存在一定市场机会。黄州城镇居民人均可支配收入情况192571186013634153761692020.10%13.60%13%14.90%13.81%05000100001500020000200820092010201120120.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人均可支配收入同比增长元二、三产业并举，产业结构利于房地产发展产业结构黄州农业产业化水平不高，工业竞争力不强，现代服务业发展相对滞后导致整体经济落后；服务业比重虽较高，但仍以传统餐饮、住宿、商业等为主，随着房地产、物流、商贸等现代服务业的发展，未来将得到改善。黄州区产业结构15.10%18.10%16.00%14.20%13.30%35.40%25.10%43.80%47.00%42.03%49.50%56.80%40.20%38.80%44.67%0%20%40%60%80%100%20082009201020112012一产二产三产黄州区现有人口少，未来人口导入强劲人口变化黄冈市下设一区二市七县，由于城市发展缓慢，导致进城人口较少，2012年底，黄州总人口仅37.72万人，流动人口约8-10万；随着武汉城市圈的建设加快，黄州区市中心地位的优势，将吸引黄冈市其他县市人口的流入，对房地产发展利好。黄冈市人口情况黄州,37.72,5%黄冈,710.46黄州区人口情况36.5338.2137.72010203040201020112012万人单位：万人黄州区房地产投资热度较高，房地产业发展迅速房地产投资分析房地产在固定投资中的比重一直处于较稳定的水平，近年来，房地产业发展迅速，城市对房地产的依赖较大。房地产投资情况11.0815.543.8512.3812.4220.26%15.16%22.23%18.98%20.68%05101520200820092010201120120.00%6.00%12.00%18.00%24.00%房地产投资房地产占固定资产投资比亿元城市提速，武冈城铁通车，最快28分钟到达武汉交通条件武冈城铁目前已进入铺轨阶段，预计2013年底建成通车，届时武汉至黄冈将由现今70分钟缩短至28分钟；黄冈房地产价值将得到提升，价格优势将吸引武汉客户关注。武汉房价：8700元/㎡黄冈房价：4000元/㎡城市“东扩北进、跨河发展”，老城区发展减速城市发展格局黄州老城区环境、交通压力日益严峻，城市未来将向东、北发展；黄冈城东新区：市区长河以东、黄鄂高速以南、江北路以西和南湖路以北的区域，面积约63平方公里。其中世纪大道以东，东昌大道以西，南湖路以北，106国道以南为起步区，面积约10平方公里；目标：规划用10年时间，精心打造“一河两湖”生态系统，将城东新区打造成为布局合理、功能完善、环境优美，集行政服务、生态宜居、新兴产业三位一体的“鄂东明珠、水岸都市”。老城区综述黄冈市中心，教育全国知名，对黄冈其他县市吸引力足；现今城市经济落后，人口少，贫富差距大；房地产快速发展，后劲足；武汉城市圈第二重心，城市提速，未来人口导入强劲；城市向东、北发展，老城区发展减速。二、黄州房地产市场分析老城区毛地价格约110万/亩左右，楼面价600元/㎡土地市场分析中环路以北（1.3万㎡）117万/亩；583元/㎡中环路以南（3.4万㎡）107万/亩；639元/㎡黄冈市农业科学院（5.6万㎡）106万/亩；500元/㎡旧城改造西湖一路（3.44万㎡）140万/亩；915元/㎡万景万家咀地块（9.6万㎡）362万/亩；2174元/㎡黄冈地王东坡小学旁、文峰路与遗爱湖公园绿篱笆之间（6.8万㎡）118万/亩；1184元/㎡赤壁二路与东门路交界处西北角（2.4万㎡）156万/亩；780元/㎡新港大道以东（2.4万㎡）146万/亩；570元/㎡目前黄冈出让土地多为毛地，地价不包含拆迁补偿，且多为小宗地块；老城区：110万/亩，楼面价600元/㎡；遗爱湖：近期成交地王万景万家咀地块362万/亩，楼面价2200元/㎡；开发区：150万/亩，楼面价600-800元/㎡。遗爱湖价值最高，城东新区、开发区次之，老城区房价最低住宅市场分析老城区3800-4300元/㎡市中心，环境、交通条件差区域内项目体量均在10万㎡左右，且目前多为尾盘，品质较差遗爱湖板块4800-5200元/㎡城东新区、开发区板块4400-5000元/㎡遗爱湖自然资源好，距市中心仅10分钟车程，价值最高区域，以10万㎡小体量项目为主，品质较高黄州未来城市发展重点，基础配套不断完善中，目前区域内有黄冈中学、黄冈师范学院、鄂东学院等学校，新开发项目体量在20万㎡以上黄州目前在售项目约31个，布局较分散，多为小体量项目，多项目目前处于尾盘阶段项目分布项目名称总套数可售套数升华·翡翠一品30071968金家·上城1648495明珠广场757465江山如画736399东湖国际城735374龙城华府914372清华花园404284嘉豪·公园世家824201黄冈摩尔城774170瑞丰世家小区578169君城紫金城803142艳阳·御澜岸632141金泰国际广场224122瑞天新城699104西湖上城45970晟景嘉园21262东方京城34450领秀西湖6647天顺·盛世家园22443天瑞公馆24536黄州·宇济1号241135江岸名都67429聆湖春天41426书香茗苑小区24026东方名都49025宏康畔山林语17024文峰宝邸149817中江金域蓝湾35615保利壹号公馆89613鸿发.东门华府3244景江国际2582尾盘项目房价稳步上升，竞争环境宽松，市场前景广阔住宅竞争环境分析黄州住宅年均去化约60万㎡，现今存量56万㎡，去化周期约11个月，竞争宽松；区域房价上涨迅速，年均价格涨幅约17%，现今突破4000元/㎡，部分项目已突破5000元/㎡；预计新地王万景万家咀地块的入市将再度推高区域房价。2013年黄州区商品住宅月度成交量价走势图3.513.324.676.686.329.667.827.554.288.59417137544047399040284089418941283735389002468101月2月3月4月5月6月7月8月9月10月010002000300040005000成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）黄州区商品住宅年度成交量价走势图43.5152.663.649.8959.3762.4183322002428308334704004020406080200820092010201120122013年1-10月010002000300040005000成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）住宅成交户型分析2012年黄州区商品住宅各面积成交比例示意图144㎡以上1%120-144㎡18%100-120㎡55%91-100㎡18%90㎡以下8%100-120㎡超五成，市场首改主导黄州区2012年各面积段成交来看：100-120㎡超五成，90-100㎡及120-144㎡各占两成，市场首改主导；黄州人基本均有住房，因此改善居住环境是其购房主要目的，此外，黄冈人对子女教育相当重视，学区是其置业的另一大目的，投资客户较少。客户分析黄州城区客户、黄州外出工作返乡客户及周边县市的进城客户构成黄州房地产市场的客户构成黄州周边县市进城客户30%黄州外出工作返乡客户20%黄州城区客户50%黄州城区的常住人口约38万，包括公务员、教师、医生等大量泛公务员群体，个体及普通刚需客户黄州是湖北省的农业大市，没有大型工业作为经济支撑，大量黄州人出外打工，这部分黄州人大多愿意回乡置业定居黄州周边的蕲春县、溪水县、团风县、麻城市等县市的部分进城商户、公务员群体也是黄州房地产市场上的主要客户。升华翡翠一品凭借地段、大盘、景观样板优势，摘得桂冠，月均去化50套住宅成交排名分析排名项目名称板块套数面积（㎡）参考均价（元/㎡）1升华·翡翠一品遗爱湖50058227.3252002金家·上城开发区45234702.1548003嘉豪·公园世家遗爱湖42653138.2345004龙城华府老城区30530674.4942505江岸名都遗爱湖26128624.3941006江山如画老城区24027691.9339007鸿发.东门华府老城区22826763.243008三清·国际华城老城区22326537.8340009明珠广场开发区22016911.91410010艳阳·御澜岸遗爱湖19221086.1748002013年1-10月黄州销售套数前十排名老城区拆迁难度大不可避免，导致项目毫无档次可言市中心龙城华府项目主入口建筑现状整体概况：黄州市场处于房地产初级阶段；项目品质感不强且体量较小；有一定品质感的楼盘在市场上容易实现溢价，且能实现快速销售；市场年消化量：年均成交量60万㎡，个盘差异明显，标杆项目年消化量在5-8万㎡，普通楼盘年消化量在2万㎡以内；价格情况：目前市场整体成交均价约为4000元/㎡，最高价约在5200元/㎡；竞争情况：竞争环境宽松，存量56万㎡，去化周期约11个月；主流产品供需：主流供需面积为100-120㎡的三房；客户情况：黄州城区客户、黄州外出工作返乡客户及周边县市的进城客户构成。住宅市场小结启示：市中心高品质项目市场前景大，同时也具备引领市场的机会目前，黄冈市集中商业网点除奥康步行街、八一路区域消费环境相对成熟完善以外，其它区域均以