北京市房地产市场分析XXXX01

2011年1月北京楼市分析K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部宏观市场背景分析宏观政策房地产市场分析土地市场分析市场特征概述土地成交商品房市场分析市场特征概述整体市场供应整体市场成交销售排行榜重点新盘存量房市场分析市场特征概述成交市场点评与展望总目录K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部宏观市场背景分析国家宏观房地产政策汇总北京房地产政策汇总关于调整个人住房转让营业税政策的通知目录房地产经纪管理办法K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》政策内容2011年1月27日，中华人民共和国财政部及国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）。规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。康正视点•是国务院会议精神”国八条”中“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”决定的配套政策，通过提高转让成本的手段，抑制房地产过热、遏制房价过快上涨。•营业税直接针对二手房而间接影响一手房，因此一手商品房交易的影响相对温和。•同时，我们也可以看出相对于2010房价的巨大升幅，由营业税所带来的成本比重相对较小，本政策的影响力有限。K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部《房地产经纪管理办法》政策内容2011年1月20日，中华人民共和国住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部发布了《房地产经纪管理办法》（住房城乡建设部第8号令）。围绕房地产经纪的内涵、房地产经纪合同行为、交易资金监管制度、房地产经纪机构和人员的从业禁止行为等六方面做出了具体规定强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。康正视点•是中国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，有利于对整个行业的监控和管理。•《办法》要求对房地产经纪服务实行明码标价制度，以及由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。将有效的规避中介的“阴阳合同”、挪用交易资金等违法违规行为。•此次经纪管理办法的出台有利于加强调控的落实，避免出现部分政策的执行力度弱影响调控效果的问题。K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部土地市场分析市场特征概述土地成交康正视点目录K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部01002003004005001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月（2010年）（2011年）0102030405060建设用地面积(万㎡)土地宗数1月，共成交23块土地，居住用地4宗，工业用地11宗，商业金融用地3宗，综合用地5宗。出让建设用地面积110.61万㎡，环比上月下降了75.66%，同比下降了39.6%；规划建筑面积为187.26万㎡，环比上月下降了78.46%，同比下降了33.68%；楼面地价3263元/㎡。本月成交总价最高的地块是中国华电工程（集团）有限公司以10.28亿元获得的丰台区花乡四合庄1516-19地块C2商业金融项目用地。成交楼面地价最高的是明发集团北京房地产开发有限公司获得的大兴区生物医药基地东配套7号地0505-052、0505-055地块住宅混合公建、托幼用地，楼面地价为7600元/㎡。2010年1月-2011年1月土地总体成交走势市场特征概述K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部宅用地成交占比回落住宅用地成交4宗，占总体成交宗数的17.39%，土地出让面积25.58万㎡，规划建筑面积为54.67万㎡。住宅用地成交面积大幅回落，占比环比下降了34.97个百分点。土地成交以工业用地为主，一共成交11宗，土地出让面积56.24万㎡，占总成交面积的50.84%。1月土地成交总览土地规划用途土地宗数建设用地面积(万㎡)规划建筑面积(万㎡)楼面地价(元/㎡)数量数量比例数量比例居住类用地425.5823.12%54.6729.19%4145商服金融类用地311.2910.21%49.3326.34%6181工业用地1156.2450.84%58.2531.11%671综合用地517.515.82%25.0213.36%1619其它000%00%0合计23110.61100.00%187.26100.00%3263住数据来源：北京市土地储备中心K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部1月新增供应地块的区域分布十分集中。集中放量的区域集中在：房山区、大兴区、通州区，其中大兴区（包括开发区）成交面积占比最大，共成7宗土地，土地面积38.16万㎡，约占总出让面积的34.5%。城八区仅有丰台区成交了三宗商业金融用地，土地面积11.29万㎡，约占总出让面积的10.21%。各区中工业用地出让比例高，其中成交土地面积占比第二、第五的房山区和平谷区成交地块均为工业用地。地供应集中三大新城1月土地成交行政区县分布土01234567丰台区房山区大兴区通州区平谷区开发区怀柔区K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部1月份，正值上一年度土地供应工作收尾和新年假期将近之时，北京土地市场交易转冷，供应量、成交量较上月降幅明显。在政策调控下，1月住宅土地出让采用“限地价竞租赁房面积”的挂牌方式出让的土地显然已经占据主流，开发商获得土地不再单纯的依靠价高者得，而是靠配建政策性住房面积的大小，预示着北京土地招拍挂制度整体改革与完善。康正视点K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部目录商品房市场分析市场特征概述重点新盘康正视点销售排行榜整体市场成交整体市场供应K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部1月商品房市场供应量大幅下降，成交套数下降一成，成交面积环比增长一成。未签约住宅市场存量回落，存量套数再次跌至十万套之内，环比下降7.69%。2010年1月至今北京市商品房月度供销存对比市场特征概述02004006008001000120014001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月(单位：万平方米）024681012（单位：万套）批准预售住宅面积（万㎡）月签约面积（万㎡）月未签约面积（万㎡）批准预售住宅套数月签约套数月未签约套数K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部050001000015000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月101112（单位：套）050100150200（单位：万㎡）2011年批准住宅套数2010年批准住宅套数2011年批准住宅面积(M2)2010年批准住宅面积(M2)1月，北京市建委共批准预售证10张，总批准预售面积34.98万㎡，环比下降88.85%，同比下降75.1%。住宅供应面积大幅下降，批准预售住宅面积为30.88万㎡，环比下降82.8%，同比下降74.73%。年度批准预售住宅月度供应情况对比市场供应量K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部住宅供应大幅回落，供应面积环比下降92.88%。保障性住宅供应下降四成，环比下降41.17%1月仅有一个非住宅项目入市，受入市项目减少影响，办公及商业类商品房环比有较大幅度下降，分别下降超九成。住宅办公商业商品住宅保障性住宅批准预售套数952178426463批准预售面积（万㎡）10.2920.591.571.09面积环比变化-92.88%-41.17%-98.31%-94.49%面积同比变化-88.87%-30.89%-61.75%-87.98%1月不同类型物业新增供应变化比较住宅K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部01234567西城区海淀区房山区大兴区（单位：万㎡）1月仅有四个区县有住宅供应，整体供应住宅面积排名：西城区（6.1万㎡）房山区（2.23万㎡）海淀区（1.58万㎡）大兴区（0.38万㎡）；1月份供应的主力区域西城区，供应住宅503套，共6.1万㎡，占总体供应面积的59.28%；大兴区仅有1个项目获预售许可证，供应住宅48套，供应面积环比下降了96.39%。区域1月各行政区域商品住宅供应面积对比K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部-25-15-55152535450.5万元/㎡以下0.5-1万元/㎡1-1.5万元/㎡1.5-2万元/㎡2-2.5万元/㎡2.5-3万元/㎡3万元/㎡以上-1.20-1.00-0.80-0.60-0.40-0.200.000.201月上市商品住宅面积(万㎡)12月上市商品住宅面积(万㎡)面积环比变化率（%）与上月相比，预计开盘均价在3万元/平方米以上价格区间的商品住宅供应面积最大为7.47万㎡，占比72.59%，但环比上月下降98.12%；在各预计开盘均价区间中，3万元/平方米以上的商品住宅供应面积占比增幅最大，上涨了46.4个百分点；价1月各价格区间上市商品住宅月供应面积对比K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部由于开盘量锐减，1月成交量大幅缩水，共签约11544套住宅，较12月下降26.81%，同比上涨51.42%。其中，期房成交量为9557套住宅，较12月下降30.11%，同比上涨56.72%；现房全月成交套数1987套，相对于12月下降了5.25%。市场成交2010年与2011年月度住宅网签对比图量0200040006000800010000120001400016000180001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月02040608010012014016018010年住宅网签套数11年住宅网签套数10年住宅网签面积11年住宅网签面积K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部成交排行榜排名项目名称区域成交金额(万元)1中粮万科长阳半岛房山区1284902中信城西城区754503首开幸福汇朝阳区642804龙湖·蔚澜香醍通州区562205富力十号朝阳区54480排名项目名称区域成交套数1中粮万科长阳半岛大兴区8842首邑溪谷大兴区2403龙湖·香醍溪岸顺义区2364绿地新都会·国际房山区1545上东8号朝阳区1451月商品住宅成交金额排行1月商品住宅成交套数排行K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部排行榜显示：•本月成交金额榜单上多为城区售价超过3万的高档商品住宅项目，如富力十号、上东8号等项目；•房山区中粮万科长阳半岛占据商品住宅成交套数、面积、金额三榜的首位；成交排行榜排名项目名称区域成交面积(万㎡)1中粮万科长阳半岛房山区806502龙湖·香醍溪岸顺义区314703龙湖·蔚澜香醍通州区227304中信城西城区179805上东8号朝阳区173301月商品住宅成交面积排行K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部1月获批准预售项目中重点新盘主要有琥珀中心、果岭华舍、戛纳35号等。1月纯新住宅项目供应套数最高最大是海淀区的骏华阁项目，共计供应住宅148套，总供应面积1.37万㎡。非住宅供应面积最大是昌平区的琥珀中心，共计供应商业办公类用房423套，供应面积2.63万㎡重点新盘项目名称琥珀中心果岭华舍戛纳35号区县昌平区大兴区海淀区环线5-6环5-6环3-4环用途（类型）办公、商业、仓储住宅住宅批准套数42348148批准住宅套数048148批准面积（㎡）2.630.381.37批准住宅面积（㎡）00.