北京市房地产市场分析XXXX03

2011年3月北京楼市分析K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部宏观市场背景分析宏观政策房地产市场分析土地市场分析市场特征概述土地成交商品房市场分析市场特征概述整体市场供应整体市场成交销售排行榜重点新盘存量房市场分析市场特征概述成交市场点评与展望总目录K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部宏观市场背景分析国家宏观房地产政策汇总北京房地产政策汇总目录商品房销售明码标价规定关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部《商品房销售明码标价规定》政策内容2011年3月16日，国家发展改革委公布《商品房销售明码标价规定》（发改价格〔2011〕548号）。从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。康正视点此次颁布的规定实际操作起来有一定难度。除了上述条款，还有规定要求，对已销售的房源，开发商应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。但事实上，目前楼盘售楼处大多只有房源销售的销控表，而该表起到的作用不过给购房者制造紧张气氛，而并非是对事实数据的统计。K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部《关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》政策内容2011年3月27日，北京市住房和城乡建设委员会公布《关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》（2011年第5号）。规定：从3月27日起,售房人应向主管税务机关申报售房人及家庭成员情况,如实填写《售房人家庭唯一住房承诺表》。主管税务机关根据纳税人提供的《售房人家庭唯一住房承诺表》,通过北京市房屋交易权属系统对售房人及其家庭成员住房登记记录进行查询和核验。如果查询显示纳税人家庭此前已办理房屋权属登记手续或已办理房屋网上签约手续的,此次售房不属于家庭唯一住房的条件,应依法缴纳个人所得税。康正视点•新规严格了5年以上二手房免征个人所得税的范围,拥有多套住房的投资客将不能再钻漏洞了。不过,由于目前北京二手房仍是卖方市场,恐怕业主会通过提价或者让买房人承担这个税费来转嫁成本,这会使买房人的负担进一步加大。K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部土地市场分析市场特征概述土地成交康正视点目录K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部3月，共成交7块土地，居住用地0宗，工业用地4宗，商业金融用地3宗，综合用地0宗。出让建设用地面积144.51万㎡，环比上月上涨了152.31%，同比下降了10.95%；规划建筑面积为133.86万㎡，环比上月上涨了5.22%，同比下降了55.91%；楼面地价2013元/㎡。本月成交总价和楼面地价最高的地块是内蒙古巨力实业集团有限责任公司和内蒙古汇能集团汇能房地产开发有限公司联合体以14.7亿元获得的丰台区丽泽金融商务区E-13、E-14地块商业金融项目用地，楼面地价13103元/㎡。2010年与2011年土地总体成交对比市场特征概述01002003004005001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月010203040506010年建设用地面积11年建设用地面积10年土地宗数11年土地宗数K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部宅用地零成交住宅用地未有供应，本月不做环比比较。土地成交仍以工业用地为主，一共成交4宗，土地出让面积123.51万㎡，占总成交面积的85.47%。商业金融用地及多功能用地较为活跃，一共成交3宗，土地出让面积20.99万㎡，占总成交面积的14.53%截止3月，一季度的土地收入尚不及去年同期的三分之一。3月土地成交总览住数据来源：北京市土地储备中心土地分类土地宗数建设用地面积(万㎡)规划建筑面积(万㎡)楼面价(元/㎡)数量比例数量比例居住类用地000.00%00.00%0商服金融类用地320.9914.53%31.5723.58%5656工业用地4123.5185.47%102.2976.42%889综合用地000.00%00.00%0其它（如，加油站）000.00%00.00%0合计7144.51100.00%133.86100.00%2013K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部00.20.40.60.811.2大兴区平谷区房山区开发区怀柔区顺义区丰台区3月新增供应地块的区域分布平均，且主要集中在顺义、平谷、大兴、房山等区域。其中顺义区成交面积占比最大，土地面积106.04万㎡，总出让面积的73.38%。五环内城六区成交仅1宗，位于丰台区，出让土地面积1.55万㎡，约占总出让面积的1.07%。地供应分布平均，主要位于近郊区3月土地成交行政区县分布土K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部随着3月底北京市土地供应计划的出台，北京市土地整理储备中心月底连续推出13宗地，预计土地供应的短缺局面有望在4月得到缓解。虽然土地供应开始明显增加，但五环内的土地资源已处于稀缺状态，去年全年的土地供应中仅有20%为城六区土地，而今年这个占比将会更少，郊区的住宅用地占比将更大。康正视点K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部目录商品房市场分析市场特征概述重点新盘康正视点销售排行榜整体市场成交整体市场供应K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部3月商品房市场供应量大涨，较上月新增批准预售17个项目。成交套数及面积呈现回升态势。未签约住宅市场存量连续三个月维持十万套之内并持续回落，环比下降1.11%。北京市商品房月度供销存对比市场特征概述02004006008001000120014003月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月（2010年）（2011年）(单位：万平方米）024681012（单位：万套）批准预售住宅面积（万㎡）月签约面积（万㎡）月未签约面积（住宅）（万㎡）批准预售住宅套数月签约套数月未签约套数（住宅）K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部050001000015000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月101112（单位：套）050100150200（单位：万㎡）2011年批准住宅套数2010年批准住宅套数2011年批准住宅面积(M2)2010年批准住宅面积(M2)3月，北京市建委共批准预售证21张，总批准预售面积70.56万㎡，环比上涨425%，同比下降32.26%。住宅供应面积回升，批准预售住宅面积为56.83万㎡，环比上涨166.43%，同比下降36.73%。年度批准预售住宅月度供应情况对比市场供应量K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部共计三个纯新盘集中上市，使得住宅供应面积环比上涨95.12%，但仍低于去年同期水平。保障性住宅项目3个，为牛栏山半壁店限价房项目、中国铁建青秀城和中粮•祥云国际生活区项目。住宅办公商业商品住宅保障性住宅批准预售套数25941883673380批准预售面积（万㎡）41.615.235.953.41面积环比变化95.12%----1436.68%面积同比变化-44.7%----43%3月不同类型物业新增供应变化比较住宅K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部3月有五个区县有住宅供应，整体供应住宅面积排名：丰台区（14.91万㎡）朝阳区（13.06万㎡）通州区（5.3万㎡）；与2月份城区无供应相比3月份住宅供应的主力区域为城六区，其中丰台区由于2个纯新盘集中上市成为供应大户，供应住宅470套，共14.91万㎡，占总体供应面积的35.84%；近郊区供应依然集中通州、大兴、房山等在轨道交通便捷的新城区域。区域3月各行政区域商品住宅供应面积对比0246810121416丰台区朝阳区通州区房山区大兴区（单位：万㎡）K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部-25-20-15-10-505101520250.5万元/㎡以下0.5-1万元/㎡1-1.5万元/㎡1.5-2万元/㎡2-2.5万元/㎡2.5-3万元/㎡3万元/㎡以上-100.00%0.00%100.00%200.00%300.00%400.00%500.00%600.00%700.00%3月上市商品住宅面积(万㎡)2月上市商品住宅面积(万㎡)面积环比变化率（%）与上月相比，预计开盘均价在3万/平方米价格区间的商品住宅供应面积最大为19.98万㎡，占比48.05%；在各预计开盘均价区间中，2-2.5万/平方米以上的商品住宅供应面积占比跌幅最大，下跌了97.72%；价3月各价格区间上市商品住宅月供应面积对比K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部3月成交量回升，共签约5743套住宅，较2月上涨98.07%，同比下跌67.14%。其中，期房成交量为4853套住宅，较2月上涨65.91%，同比下跌37.61；现房全月成交套数890套，环比上涨了74.17%，与去年同期相比下降了41.41%。市场成交2010年与2011年月度住宅网签对比图量0200040006000800010000120001400016000180001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月02040608010012014016018010年住宅网签套数11年住宅网签套数10年住宅网签面积11年住宅网签面积K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部成交排行榜排名项目名称区域成交金额(亿元)1朝阳广场朝阳区15.912中海九号公馆丰台区8.783保利花园密云县6.414中海城朝阳区5.885中粮万科-假日风景丰台区5.28排名项目名称区域成交套数1保利花园密云县7602中粮万科-假日风景丰台区2873芭蕾雨·悦都房山区2864远洋一方朝阳区2505媒体村朝阳区2453月商品住宅成交金额排行3月商品住宅成交套数排行K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部排行榜显示：•本月，密云县保利花园项目夺得商品住宅成交面积、套数两榜的首位。•成交热点多点开花，在近郊区供应量收缩的情况下，市场供应结构重新出现了向远郊相对成熟区域集中的“极化”现象。成交排行榜排名项目名称区域成交面积(㎡)1保利花园密云县74415.842朝阳广场朝阳区49417.263媒体村朝阳区28930.354中海九号公馆丰台区25544.325路兴旺达嘉园平谷区24412.413月商品住宅成交面积排行K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部3月，丰台区有二个纯新盘获批准预售证。其中，中海九浩苑项目用地为2010的”六圈“地王，折合楼面地价17153元/平方米。本期销售为板楼和联排别墅部分，以175平方米-250平方米的三至四居为主力户型，预计售价为42000元/平方米。重点新盘项目名称中海九浩苑中景未山赋远洋东方嘉园区县丰台区丰台区通州区环线4-5环3-4环5-6环用途（类型）住宅住宅住宅批准住宅套数280190296批准住宅面积(㎡）11.773.135.3K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部基本概况项目地址：丰台区科丰桥南800米路东开发商：北京中海豪景房地产开发公司总建筑面积：34.8万平方米建筑类型：板楼,联排别墅开盘时间：2011年3月14日交房时间：预计2012年底开盘均价：4.2万元/㎡主力户型：175-250平米三、四居中