永州市零陵区市场调查XXXX年2月

零陵区房地产市场调查报告＞＞＞湖南联策地产顾问有限公司报告整理◇赵浩棋——2012年2月10日——阴雨绵绵2011年下半年以来，“限购”、“限价”、“限贷”这些带有浓重行政色彩的政策成为楼市调控主要手段。造成的直接结果是楼市价量齐跌。2012年春节，北京楼市零成交。2012年开春之际，无论是从中央经济工作会议、住建部等政府机构所透露的信息，还是从房企大佬的口风中，我们都不难发现“调控”依旧会是2012龙年楼市主“运势”。地处三四线市场的永州，亦未能幸免，春节期间成交业绩惨淡。返乡置业潮未正式开场就匆匆落幕。各大媒体组织的春节购房团也纷纷流产。曙光初现1、2月7日，天津市上调普通住宅指导价，平均上调30%左右，由此带来普通住房的房屋交易税费负担下降60%左右，随即市场交易量开始上升。在此之前，上海、北京等城市已经上调了普通住房指导价格。此外，中山上调了房屋最高限价。2、截至目前，北京、上海、广州、深圳等地，多数银行的首套房贷已归至基准利率。其中，个别外资银行开始实行房贷利率9折优惠。长沙各银行纷纷表示，对于首套房利率是否仍然上浮10%要等上级具体通知。3、2月9日，安徽芜湖市打响龙年救市第一枪，芜湖市政府网站公布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，从购房优惠条件等方面放松了房地产调控政策。该意见表示，在芜湖市区购买自住普通商品住房可获契税补助、购房补贴等多项优惠。联策思考1、城市化进程决定的市场需求没有实质性改变，三四线城市尤其如此。2、政府对土地的垄断决定了土地价格的持续上涨。三四线城市暂时找不到可以替代土地财政的第二条生财之道。永州的土地价格涨幅远远超过房价涨幅。房地产政策是否改变寄希望于地方政府。3、永州房地产市场今年面临的主要问题是供应量大幅上升造成的项目之间的竞争。4、修炼内功，做好产品，理性定价是开发企业和营销公司应当研究的主要问题。苏通国际新城新商城北欧春天鑫龙城上城耀江文景苑垠地中山城海湘东郡香樟绿城汇金中央广场澳海云天都市心海岸博士后嘉园学苑名邸东门壹号公馆西山名流会江山帝景调查项目苏通国际新城◇开发商：永州国泰置业有限公司◇销售热线：0746－67776666777888◇项目地址：零陵区黄盖路与芝山北路交界处◇占地面积：110亩，总建筑面积23万㎡。◇容积率：3.3◇绿化率：35%◇建筑风格：简欧◇建筑类型：20栋电梯房；板式。◇入市时间：2011年10月1日开盘（4栋）2012年1月1日开盘（2栋）◇一期推出：392套左右；2011年10月1日开盘。◇销售价格：均价2600元左右，楼层差价50元。◇销售率：66%左右◇主力户型：三房：118㎡、131㎡、141㎡两房：102㎡、109㎡；复式：187㎡、220㎡◇VIP优惠：10000抵20000，购卡起至开盘增值100元/天。非VIP一次性3个99折，按揭2个99折。►品牌开发商，实力雄厚。►项目工程进度快。►新区板块，发展潜力大。►规模大，产品质量好。►低密度，高绿化，产品优秀；►市场口碑好，影响力大优势劣势►生活配套不够完善。►靠近工业园区，空气质量降低。►周边大盘云集，面临的竞争压力较大。►住宅户型设计欠佳，面积过大，影响销售。新商城·北欧春天◇开发商：永州市新商城置业有限公司◇代理商：联策地产◇销售热线：0746－6660888/6662111◇项目地址：零陵区萍洲开发区萍洲大桥桥头◇容积率：3◇绿化率：35%◇建筑风格：简欧◇占地面积：104亩，总建筑面积：26万㎡◇建筑类型：多层、小高层、高层◇一期推出：295套；2012年1月12日开盘。◇销售均价：多层约2600元，高层约2800元。◇销售率：55%◇VIP优惠：20000抵30000，开盘当天优惠3000◇主力户型：三房121㎡——137㎡优势►“新商城”的案名就是最好的广告；►一期工程进度较快；►萍洲新区板块，发展潜力大。►规模大，产品质量好。►低密度，高绿化，产品优秀；►市场口碑好，影响力大►位于一中旁边，得天独厚的教育资源优势；►推广给力，营销势头把握恰当；劣势►生活配套不够完善。►靠近工业园区，空气质量降低。►周边大盘云集，面临的竞争压力较大。鑫龙·城上城◇开发商：永州市鑫龙房地产开发有限责任公司◇代理商：厦门点创◇销售热线：0746－66638886663999◇项目地址：零陵区阳明大道与荔枝东路交汇处◇建筑风格：欧式◇占地面积：150亩，总建筑面积60万㎡。◇建筑类型：19栋高层电梯房◇一期推出：1000套左右；2011年底售卡。◇VIP发售：2011年10月29日，预计2012年10月开盘◇VIP优惠：10000抵20000，一次性98折/按揭99折优势►位于新旧城区交界处，有发展潜力。►项目规模大，堪称零陵第一大盘。►靠近新建二小，附属医院等。►项目自身配套完善。劣势►开发商实力欠缺，内部纠纷影响开发进度。►周边配套不成熟。►容积率高，产品单一。►8万平米的大体量的商业，销售困难。耀江文景苑◇开发商：永州市耀江房地产开发有限公司◇代理商：厚天思想◇销售热线：0746－6688688◇项目地址：永州市零陵区南津北路108号◇容积率：2.0◇绿化率：34%左右◇建筑风格：新古典欧式建筑◇建筑类型：多层，高层◇二期推出：292套；2012年1月8日开盘。◇销售情况：90套左右价格区间为2820-3350元/平米◇VIP优惠：住宅：10000抵15000，开盘当天一次性优惠12000元，分期8000元，按揭99折；别墅：10万抵18万，开盘当天一次性优惠4万元，分期优惠1万元；商铺：住宅：20000抵30000，开盘当天一次性优惠15000元，分期10000元，按揭99折；劣势►推广不力，销售期拉长，开发商利润低；►片区生活配套不完善，居住氛围欠缺；►二期换开发商，让购房者信心不足；►二期价格高，市场承受力有限。优势►主推“耀江”品牌开发商。►项目规模大，定位档次高。►低密度，高绿化。►所处地理位置优越，发展前景明朗。►市场口碑好，影响力大。垠地中山城◇开发商：永州市垠地房地产开发有限公司◇代理商：深圳鹏展◇销售热线：0746－66697996669899◇项目地址：零陵区黄古山路与日升大道交汇处◇容积率：2.81◇绿化率：35%左右◇建筑风格：中式风格原生态坡地豪宅社区◇建筑类型：高层、别墅◇二期推出：两栋168套；2012年1月1日开盘。◇销售价格：小高层2600元起，高层2400元起；楼层差价20元左右；均价2700元左右。◇销售情况：约60套左右◇VIP优惠：5000抵25000；加8大套餐(约100元)◇户型区间：三房110－140㎡优势►新旧城区交界，有一定升值空间；►市场定位高，宣传推广比较到位，产品知名度高；►开发商思路明确，细节做得很好。劣势►规划欠妥，定位不纯粹；►开发周期长，高压调控政策下，存在市场风险；►虽然离城中心不远，但无公交车出入。澳海云天◇开发商：永州市鸿瞰房地产开发有限公司◇代理商：厚天思想◇销售热线：0746－66886666688999◇项目地址：零陵区南津北路与萍洲东路交汇处◇占地面积：60亩，总建筑面积：10万㎡◇容积率：2.6◇绿化率：38%左右◇建筑风格：澳洲风情社区◇建筑形式：多层，小高层◇二期推出：3栋电梯房，5栋楼梯房，共300套左右，售卡约200张左右，预计4月左右开盘◇VIP优惠：20000抵28000；◇户型区间：多层111—143㎡；小高层111－120㎡优势►现房现卖。►地处新城区核心地段，发展前景好；►前期切入时机好，推广给力，操作成功；►交通便利；劣势►项目规划一般，产品档次低；►离城区商业中心较远，现有生活配套欠成熟；►周边后续开发高档楼盘多，项目缺乏核心竞争力；►开发商延期交房影响，后续操作难度大。►楼盘出现质量问题，给后期推广造成一定影响。汇金中央广场◇开发商：湖南盛德房地产开发有限公司◇代理商：上诚◇销售热线：0746－6688688◇项目地址：零陵区南津北路与萍洲东交汇处◇占地面积：30亩，总建筑面积：15万㎡◇建筑风格：中式风格◇建筑类型：塔楼,高层◇VIP发售：2012年1月8日住宅500套左右；商业2万多平方米◇售卡情况：住宅约80张左右，商铺约95张左右◇VIP优惠：住宅10000抵20000；商业20000抵40000；◇户型区间：住宅90—146㎡，主力户型135㎡，商业35—128㎡优势►地处新城区核心地段，未来的新城中央，发展空间大。►多路公交车路过，交通便利；►地理位置优越，商业是一大亮点。劣势►项目工程进度慢；►产品规划一般，楼间距较小，园林景观少；►离城区商业中心较远，生活配套欠缺；►周边后续开发高档楼盘多，住宅产品缺乏核心竞争力；90.88平米135.01平米145.8平米130.77平米134.82平米103.99平米香樟绿城◇开发商：永州市富鑫房地产开发有限公司◇代理商：厦门点创◇销售热线：0746－6688688◇项目地址：零陵区南津路与萍洲中路交汇处◇占地面积：10万㎡，总建筑面积20万㎡◇容积率：2.0◇绿化率：36%左右◇建筑风格：北美风情的花园洋房◇建筑类型：多层，高层◇二期推出：2011年7月9日开盘，A组团剩少量房源约140㎡，均价2700元左右。B组团8－16栋，预计4月份开盘。◇VIP优惠：一次性0.98X0.98；按揭：0.98X0.99优势►地处联城前沿的萍洲新城区，发展前景好；►规模大，有市场影响力；►交通便利，5路、7路、9路通过；►在一中教育资源的辐射范围内；►一期环境绿化非常到位。劣势►离城中心远，生活配套不够完善；►开发周期长，后期客户流失严重。►后期开发量有限。博士后嘉园◇开发商：永州海鑫房地产开发有限公司◇代理商：厦门点创◇销售热线：0746－63238886323999◇项目地址：零陵芝山大道与荔枝路交汇处◇占地面积：60亩，总建筑面积：8万㎡◇容积率：2.0◇绿化率：38%左右◇建筑风格：西班牙风情社区◇建筑类型：多层◇二期推出：4栋共252套；2012年1月12日开盘。◇销售价格：起价2300元，楼层差价100元左右；均价2700元左右。◇销售情况：160套左右◇VIP优惠：一次性99折+98折；按揭99折+99折；开盘当天优惠5000元。优势►位于一中旁边，得天独厚的教育资源优势；►切入时机好，推广给力，营销势头把握恰当；►离城中心近，交通便利；►芝山路开通，未来升潜力大。劣势►规划不尽人意，产品缺少特色；►后期开发量不大。都市心海岸◇开发商：永州康隆房地产开发有限公司◇代理商：湖南天行◇销售热线：0746－66665106666519◇项目地址：零陵区萍州西路与光明新路交汇处◇占地面积：1.8万㎡，总建筑面积6万㎡◇容积率：3.18◇绿化率：30%左右◇建筑风格：◇建筑类型：小高层◇二期推出：3栋12层167套；2011年4月29日◇销售价格：均价2600元，起价2300左右。◇优惠条件：一次性94折，按揭96折◇户型区间：三房130－140㎡，两房101㎡优势►地理位置优越，发展前景好；►产品规划优秀；►交通便捷；►教育资源优势。劣势►推广不力，营销势头欠佳；；►前期价格过低，导致后期涨价困难；►片区目前生活配套不完善，居住氛围欠缺；►开发周期长，开发商利润低；海湘东郡◇开发商：永州市海湘房地产开发有限公司◇代理商：厚天思想◇销售热线：0746－6311111◇项目地址：零陵区南津路与萍洲中路交汇处◇占地面积：10192㎡，总建筑面积4万㎡◇建筑风格：中式◇建筑类型：板楼,小高层◇一期推出：2012年1月1日开盘，共推出2栋103套房源。均价2400元左右，价格区间：2250-2700，楼层差价40－60◇销售情况：约40套左右。◇VIP优惠：10000抵20000，一次性97折，分期98折，按揭99折。◇户型面积区间：多层三房，115.96—121.86㎡小高层三房，131.04—143.43㎡的高层四房。优势►得房率高。►靠近新二小。►所在的区域未来升值潜力大。劣势►交通、出行不方便►项目规