河北邢台房地产市场调研

河北邢台市场调研报告2011年9月城市印象•区域中心交通发达邢台市是冀南重要的中心城市，京广、京九铁路、京深高速公路贯穿南北，邢济（南）、邢和（顺）、邢长（治）公路横穿东西。市政府所在地北距石家庄市106公里，距首都北京396公里。•城市容量有限邢台面积12486平方公里，人口710万(2010年），其中市区人口54.6万。•第二产业较发达以装备制造、煤盐化工、新能源、汽车工业、新型建材为主的新型工业基地•具有一定辐射力邢台凭借良好的教育环境、居住水平等对所辖县市的辐射力较强，但对辖域之外的吸附力较弱。•城市化进程蓬勃开展目前处于城市化进程的快速发展阶段，正在进行大量的旧城片区和城中村改造。本体分析宏观经济和市场环境分析竞品市场分析市场调研结论初步定位和开发建议目录城市区位图G4石安高速至石家庄106kmG4石安高速至邯郸市60kmG4京石高速至北京市396kmN邢台市北京、石家庄对邢台的辐射力逐步加强，城市化进程带动房地产快速发展。邯郸市石家庄市北京市邢台地界为什么要说邯郸对邢台的辐射呢？都是同级别城市桥西区桥东区城市核心区配套分布图项目位于城市核心区边缘地带，周边的教育、医疗配套相对匮乏，目前主要依托邢钢周边的生活配套.N百泉大道泉北大街新华路刑洲路襄都路钢铁路团结大街东环路石安高速滨江路守敬路市十中市二十二中市五中市十三中钢铁学校邢钢百货幼儿园工业学校子弟小学未来百虎社区商业不夜城商业配套骨伤医院桥西区政府未来商业配套2KM4KM火车站项目距邢钢一小、市十三中、钢铁学校、工业学校等最近的学校约2.5-3km；距桥西区政府约3.5km；距骨伤医院约2.6km；距火车站约6.8km；（以上均为实际路程）邢钢一小从哪里体现的未来商业配套完善？项目地块七里河的景观资源一点儿没提还有地块周边的高压线走势南侧路不通行机动车七里河项目四至图商业用地32.62亩含秀水湾共382.3亩地块北侧高压线地块西侧高压线钢铁路钢铁路东侧也是住宅用地地块内秀水湾接待中心地块南侧的沿河小路钢铁路东侧的住宅用地地块南侧沿河景观七里河南岸的工厂钢铁路南端钢铁路大桥项目相关经济技术指标总占地：383亩容积率：暂定2.2绿化率：≥3.5建筑密度：≤25%日照标准:大寒日≥2小时建筑面积：总55.73万㎡（其中7#地块约28万㎡，包含1.2万㎡保障房）需要开发商明确：1、保障房是否需要单独分区建设？交房时间有什么要求？2、规划条件的文件中关于限高的内容是根据之前1.6容积率来设定的：“住宅以多层为主”，而现在容积率变更，限高条件是什么？指标太过简单了。限高，绿化率，建筑密度都没有。需要开发商明确：保证性住房是否需要单独分区建设？交房时间的要求7#地块项目初步分析[优势]依托七里河生态公园资源，具有发展潜力。交通状况良好，与市中心的联系较为紧密。开发商既有品牌有一定认可度，资金实力和信誉度较高。[劣势]高压线沿地块北侧和西侧通过，对居住构成不利影响。客群对该区域认可度不高目前周边配套缺乏本项目依托七里河生态区未来具有较大发展潜力，但目前处于居住价值的洼地。由于地块条件所限，规划难度较极大。高压线不是通过，是地块北侧及西侧增加当地的特殊规划条件，结合地块条件，突出本地块的规划难度很大最北侧退线，有一个计算公式车位配比1:1.1，地上车位数量不超过10%限高是60米地上车位不算绿化率本体分析宏观经济和市场环境分析竞品市场分析市场调研结论初步定位和开发建议目录宏观经济环境分析【纵比】涨声一片提速经济发展，客群的需求和购买力持续提高。•GDP:全市生产总值1210.62亿元，同比增长12.2%，全市人均生产总值17181元。三次产业增加值占全市生产总值的比重分别为15.6%、55.7%和28.7%。•消费水平：全年社会消费品零售总额实现460.73亿元，比上年增长18.2%。•收入水平：全年城镇居民人均可支配收入达14744元，比上年增长10.4%。•地产投资：全年房地产开发投资62.4亿元，比上年增长31.0%。其中，商品住宅投资55.1亿元，增长46.2%；商业营业用房投资4.8亿元，增长41.2%需要补充在河北省的经济地位（挺靠后的）。可以看出邢台对本省其它城市的吸纳力有限河北省城市综合竞争力排名前十位的是：石家庄、唐山、沧州、秦皇岛、廊坊、邯郸、保定、邢台、承德、衡水。其中综合增长竞争力、经济规模竞争力、收入水平竞争力、幸福感指数竞争力邢台仅位于8—9名，位次靠后。——《2011年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》由于城市综合竞争力较弱，因此邢台对周边城市的吸纳力较为有限，目前很难对省内除承德和衡水外的城市形成辐射。宏观经济环境分析【横比】缺少政策法规的影响城市规划分析邢台将按照“冀南中心城市”的思路打造“一城三区”的城市布局，扩容中心城区，加强对周边卫星城的吸附能力。本项目所在七里河区域未来住宅用地供应较大，提供齐全的生活配套，形成浓厚的居住氛围。1、一城三区完全没有看出来2、地块周边的用地规划分析：北侧的工业用地规划，南侧原工业用地变更为生产防护绿地，商业用地面积较大住宅用地供应量巨大，市场竞争激烈中心城东部新区北部新区高新技术开发区北侧工业用地南侧原工业用地现变更为生产防护绿地北侧商业用地面积较大周边住宅用地供应量巨大，市场竞争激烈项目地块城市规划分析七里河生态区已具备拥有水景资源的绿地生态系统，属于政府重点打造的水景生态区域。七里河生态区和沙河的地理关系非常密切，对该区域的客户形成直接的辐射力。项目地块项目地块这部分的规划分析写得不太好：1、绿地系统规划可以看出七里河地区是距离城市核心区较近的有水景的生态区2、外围交通规划意义是什么呢？3、远景规划中，还是要重点强调与经济发展较好的沙河城的关系土地成交量及价格020040060080010002008年2009年2010年2011年6486976419122008-2011年土地价格价格（元/㎡）2010年土地供应激增，涨幅达到240%，2011年有所回落。反映出市场供应量在2010年后的加大。08-09年楼面价格涨幅较小仅为7%，2010年楼面价格甚至出现负增长。2010-2011年价格涨幅激增至42%。050010001500200025002008年2009年2010年2011年385.5648.32452.81138.652008-2011年土地供应量土地供应量（亩）【该统计数据仅包括挂牌交易的住宅用地，不包括划拨、个人及经济适用房用地】房地产供求关系050100150住宅预售面积住宅销售面积107462010年2-9月年房地产市场供需分析面积（万㎡）数据来源：邢台市房地产信息网2010年邢台市房地产整体呈现供大于求的态势，竞争压力较大。已经是2011年了如果说2010年，也应该是全年的数据房地产销售同比分析4445464748492010年1-9月2009年1-9月48.7746.062009年与2010年住宅销售面积同比分析面积（万㎡）数据来源：邢台市房地产信息网2010年较09年同期销售量增长5%，在政策环境逐步紧缩中依然呈现稳中有升的态势。如果没有2011年1-9月的数据，这个数据没有意义房地产价格走势06-07年的价格涨幅极为迅猛达到30-40%，但07年后受到政策和全国楼市的影响涨幅趋缓，2010年价格涨幅仅为9%。2011年受政策的继续严控，价格预期不乐观。010002000300040002005年2006年2007年2008年2009年2010年1500214028002800320035002005-2010年价格涨幅分析均价（元/㎡）数据来源：各专业网站信息整合涨幅，不能用金额衡量，还是要用比例。用比例就能看出09年-10年得涨幅已经开始降低本章小结邢台经济发展速度逐年加速，提供房地产发展良好的经济基础和强劲的客群需求。邢台城市规划的奠定了整个房地产市场发展格局，拥有水系和绿地的宜居生态板块成为重点发展区域，拥有较大潜力。邢台房地产每年的住宅市场供应量在150万㎡左右，而市场消化量仅为60-70万㎡，供大于求的特征极为明显。邢台房地产的价格走势向好，以平均每年10%的涨幅递增。经济发展、城市规划和整体房地产环境为本项目的未来发展提供机会要根据前面调整的内容来调整结论150万什么？本体分析宏观经济和市场环境分析竞品市场分析市场调研结论目录之前虽然提及整体划分为5个板块，但是只说了本地块属于七里河板块。对5个板块的特点没有分析，这里需要补充。根据特点，补充选择重点竞品的原则区域板块划分在传统行政区域的划分基础上，我司根据不同区域房地产发展的特点又进行了细分，划分出五大住宅板块：桥西区的西北板块和西南板块、桥东区的东北和东南板块及南部七里河板块。桥西区桥东区居住板块示意图项目地块N百泉大道泉北大街新华路邢洲路襄都路钢铁路守敬路团结大街东环路石安高速滨江路西北板块5500-6000元/㎡东北板块4200-4700元/㎡西南板块4000-4500元/㎡七里河板块3200-3800元/㎡燕云台麒麟郡阳光巴厘岛唐宁10号水印城盛世公馆领世城邦永辉巴黎麒麟湾安联德国印象七十九号院巅峰国际天一城左岸春天水岸蓝庭自然城泉北泉花千树东方格兰维亚安联风度柏林国际新城盛世春天未来城水榭翰城现代城万隆广场凰家广场中北世纪城世贸天街新华里188三奕润城甜城国际锦江不夜城秀水湾牛街18万象天成上东城东南及开发区板块3900-4200元/㎡竞争环境各板块特点板块基本特征桥西区西北板块未来行政中心和达活泉水系资源是该区域的双重核心资源，目前属于邢台高端产品集中区域，注重园林景观打造，客户认可度极高。西南板块集中在中兴大街商业核心带的商业地产项目集中供应，凸显了桥西区南部板块相对于西北部板块的商业价值。而其商业中心所辐射的住宅项目价值也在提升。桥东区东北板块因处于老城区，周边配套齐全，教育资源丰富是其最显著的区位优势。而其相比桥西北板块价格优势也较为显著。东南板块虽然处于桥东区，但无明显资源优势，价值相对桥东北部较低，该区域包括东部开发区，目前属于待发展区域。七里河板块七里河生态区域是最为显著的资源，目前改造已经初步完成，但价格水平和客户认可度仍处在五大板块中最低。五大板块中，西北板块居首。西本项目位于桥西区七里河板块，属于五大板块中目前价格较低但具有发展潜力的区域。选择重点竞品项目的原则项目列表（静态信息）区域项目名称建面（万㎡）容积率建筑风格绿化率产品类型平面布局桥西区（西北新区）领世城邦142.19英伦36%多层、高层T2、T3、T4燕云台382.2新中式40%多层、高层T3阳光巴厘岛172.7东南亚40%高层、别墅T3七十九号院452.2新中式60%多层、高层T2、T4桥西区（西南板块）三峰·万和城302.3现代简约40%高层板塔T3现代城30.42.85现代简约60%高层塔楼T4秀兰·水榭翰城312.68现代简约35%高层板楼、塔楼T3七里河板块水印城452.6地中海风格35%多层（回迁）、小高层、高层T4未来城17.52.25现代41%多层、高层T2、T5邢台相比其城市规模，房地产项目开发体量较大。由于受容积率限制，建筑形式以高层一梯三户和四户为主。绿化率都很高项目列表（静态信息）项目名称建面（万㎡）容积率建筑风格绿化率产品类型平面布局桥东区（东北板块）唐宁10号142.34英式36%多层、高层T2、T4新华里188202.2法式35%多层、高层T2、T3天一城532.52现代37%高层T3三奕润城642现代40%多层、高层T2、T4花千树19.211.2地中海托斯卡纳——多层、小高层T2、T4泉北泉312.1现代简约40%多层、高层T2、T3左岸春天272.18现代简约41%多层、高层T2、T3自然城232.3现代简约36%多层、高层T2、T4、T5东方格兰维亚132.1西班牙格兰维亚32%多层、高层T2、T4桥东区（东南以及开发区板块）国际新城352.2现代36%多层、小高层、高层T2、T4盛世春天152.2现代38%多层、高层T2、T4风度柏