南京小户型市场分析

南京小户型市场分析一、近期宏观政策分析1、近期政策分析近期国家为明确房价控制目标频繁出台调控政策，先是1月28号出台国八条政策、2月9号央行又相继对于人民币存贷款基准利率上调0.25%，公积金贷款利率5年期以上上调0.2%。由此可见一系列组合拳拉开了2011年的调控序幕。“8”——国八条要点对比解析：内容2010年“国十条”及相关配套政2011年“国八条”行政手段问责对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。升级对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。限购地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限购房套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。经济手段差别化利率二套房贷款首付50%，利率不低于基准利率的1.1倍。升级对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。税收买住房不足5年转手交易的，差额征收营业税。买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。首次明确提出“房价控制目标”，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。行政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉。金融、税收手段全面升级。落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位。2、政策对于市场影响分析政策解析：从此轮政策来看国八条主要是针对住宅的，金融政策主要目的还是以抑制通胀为目的，但其对于市场客户在一定程度上还是增加了一些压力。对于市场投资客户来说，总价较高的房源势必提高了投资门槛，而总价低的小户型将会是客户投资首选，因此政策的出台将促使小户型投资转热。对于市场投资客户来说，对于投资地产的信心会有一定打击，而二套首付、利率提高、及三套限购的出台势必挤压部分投资客转向商业地产。3、住宅商业投资对比内容解析住宅商业政策涉及层面涉及未涉及限购本地居民限购两套，外地居民限购一套无首付一套30%、二套60%50%贷款利率部分银行首套8.5折、二套不低于1.1倍1.1倍贷款年限最多可带30年10年住宅、商业对比解析：通过对比我们发现，近期出台国八条对于住宅地产的调控非常严厉，而商业地产并未涉及，通过对比限购、首付、贷款等方面我们发现，投资商业地产主要劣势在于贷款年限，从政策调控分析，在信贷和限购方面，商业地产的优势得已显现，但商业地产对于投资环境要求较高，因此仍存在一定的经营风险。二、目前市场小户型分析1、小户型分布目前南京在售的小户型楼盘约30个，从楼盘分布来看，主要分布在江宁和城中板块各占39%和26%，河西目前在售楼盘只有2个，占6%。江宁39%城中26%城北13%浦口3%城南13%河西6%目前市场小户型楼盘分布概况2、小户型销售分析目前市场共计约有小户型13810套，销售5323套，销售率为39%。从各板块小户型来看，小户型主要集中在楼盘较多的江宁，城中和城北销售率超50%。3、各板块小户型价格分析从各板块小户型价格对比，江宁板块为12642元，城中为26634元，部分核心位置价格达35000元，城北均价17500元，城南价格为16515元，河西为17500元，部分核心位置楼盘小户型价格达到22000，浦口区域由于只有一个项目且为5.3米挑高，价格为15000元。江宁城中城北城南河西浦口上市量512430042416243074096销售量12141665120991226954销售率24%55%50%38%36%56%0%10%20%30%40%50%60%0100020003000400050006000市场小户型销售概况126422663417500165151750015000江宁城中城北城南河西浦口各板块小户型价格对比4、市场存量分析从市场小户型存量来看，主要集中在江宁板块，该区域占市场存量的45%。而河西板块仅占市场的6%，可见此板块在市场存量还是非常少的。楼盘列表楼盘名称板块上市销售余量销售均价胜泰华府江宁24412112314800城市之光国际公寓江宁1349187116210600东渡国际青年城江宁5444150312800莱茵铂郡江宁71010061012000文鼎雅苑江宁36515121411000天泰青城江宁2131714212800丹佛小镇江宁1688088平层11000，挑高15000亚都天元居艾尚江宁29957242精装10200、毛坯9700诚基百家湖小公馆江宁4749837616000金陵天成金公馆江宁450803701400021世纪国际公寓江宁2004615411700城开汤山公馆江宁108822613000长江路九号城中33613220432000金陵尚府城中1271151224000皇册家园三期南第城中1501173320800凯润金城城中67823044838000京隆国际公寓城中44423520925000蓝晶国际城中2345418020000万豪中心公寓城中1035782253待定江宁45%城中16%城北14%城南18%河西6%浦口1%各板块小户型存量存量晓庄国际广场城北90055934116000御湖国际城北78329349020000中央上尚城城北3132783515000玉桥国际公寓城北42079341挑高23000、平层19000德盈国际广场城南89560129417500蓝岸3G城南107217290013000赞成领尚城南180018019000明门城南28313914416560天凤国际广场浦口96544215000盛世公馆河西55022432613000长发都市蓝瑟河西1904514522000合计1381053238487175205、小户型特点分析通过调研我们发现目前南京小户型有以下几个特点在楼盘产品类型中，主要已挑高、平层两种，纯挑高项目占20%，纯平层占60%，挑高和平层结合的占20%。从各项目产品面积上，主力户型面积都在40-60之间。从楼盘装修情况来看，纯毛坯占36%、纯精装占50%、精装和毛坯都有占24%，其中平层产品主要已装修为主，挑高产品多为毛坯。在产品产权性质上，70年的占37%，65年占26%，50年占7%，40年占30%.从各项目小户型价格上，小户型价格比其周边普通住宅要贵10-20%。楼盘列表楼盘名称板块主力面积（㎡）是否精装OR挑高产权性质价格（元/㎡）胜泰华府江宁32-80精装、平层70年14800城市之光国际公寓江宁40-60精装、平层65年10600东渡国际青年城江宁38-54毛坯、平层70年12800莱茵铂郡江宁46-65精装、5米挑高40年12000文鼎雅苑江宁30-80毛坯、4.85米挑高70年11000天泰青城江宁36-46、60-90精装、平层70年12800丹佛小镇江宁35-55毛坯、平层、挑高70年平层11000，挑高15000亚都天元居艾尚江宁43、68毛坯、精装、平层40年精装10200、毛坯9700诚基百家湖小公馆江宁41-69、44-130毛坯、挑高40年16000金陵天成金公馆江宁52-87精装、平层65年1400021世纪国际公寓江宁50-60毛坯、平层70年11700城开汤山公馆江宁40-85精装、平层70年13000长江路九号城中50-80精装、4.99米挑高50年32000金陵尚府城中40-75精装、平层65年24000皇册家园三期南第城中30-60毛坯、平层40年20800凯润金城城中48-79精装、平层65年38000京隆国际公寓城中43、52-58、75精装、平层65年25000蓝晶国际城中53-81精装、平层70年20000万豪中心公寓城中40—50毛坯、平层70年待定晓庄国际广场城北32-50毛坯、平层和5米挑高40/65年16000御湖国际城北32-120毛坯，平层70年20000中央上尚城城北40-80精装平层、4.8米挑高毛坯65年15000玉桥国际公寓城北40-80精装平层、4.7米挑高毛坯65年挑高23000、平层19000德盈国际广场城南50-80精装平层、5.2米挑高毛坯65年/40年17500蓝岸3G城南60左右精装、平层40年13000赞成领尚城南40、60、90精装、平层65年19000明门城南50、60毛坯、6米挑高40年16560天凤国际广场浦口39-96毛坯、5.3米挑高40年15000盛世公馆河西40-50精装、平层40年13000长发都市蓝瑟河西50-81精装、平层70年220006、市场小户型销售特点分析产品设置与销售的关系从市场小户型产品楼盘销售分析，目前市场产品2010年底存在集中上市，由于销售时间较短，现阶段整体销售率较低，就目前市场销售情况分析，挑高产品市场销售率26%54%33%58%精装毛坯平层挑高各类型产品销售率对比最高，就目前市场产品来看，挑高大多是毛坯。产品年限与销售的关系从市场产品年限分析，目前市场70年的销售率最高，达46%，其次是50年，65年产品市场的销售率为30%主要原因是由于江宁城市之光公寓年底集中上市造成供应量短期剧增所至，因此，分析认为，小户型产品40年产权的销售率相对较弱。产品面积与销售的关系在对各面积段上市量和销售量的销售率分析，41-50产品市场销售率最高，销售率达到了74%。产品功能设置与销售的关系通过对采样数据分析，市场公寓类产品有阳台设置的仅有25%，无阳台设置的占到75%，而从销售进度看，有阳台设置的销售率达到76%，较无阳台设置销售率提高了2746%30%39%34%70年65年50年40年各年限产品销售率020406080050010001500200020-3031-4041-5051-6061-7071-8081-90上市量销售量销售率76%49%有阳台或飘窗设置无阳台或飘窗设置销售率个百分点。7、市场重点项目个案销售情况项目名称晓庄国际广场中央上尚城德盈国际广场莱茵铂郡天凤国际广场挑高高度5米4.8米5.2米5米5.3米装修情况毛坯毛坯毛坯精装毛坯产品年限40404040（实际32）40主力户型(平米)46/57/6032/45/5052/60/8046/6539/57在售价格（元/㎡）1600015000175001200015000区位环境距离地铁迈皋桥站项目1.5公里距离中央门商圈2.5公里左右5分钟可达中华门地铁站5分钟可达1号线天印站浦口过江隧道口上市时间2010-10-232010-12-222010-11-272011-1-82010-07-28销售情况上市销售上市销售上市销售上市销售上市销售5605202281914954957101009654项目销售率93%84%100%14%56%从市场销售热点项目分析，项目有个共同的特点是距离地铁站较近，距离越近销售情况越好；从产品挑高特点分析，挑高4.8的比挑高5米、5.2米的销售率分别低9%、16%，可见区位环境和产品本身是导致项目热销的主要因素。部分项目由于区位环境优势较弱、或因自身产品问题导致销售情况不佳，如莱茵铂郡，其与地铁的距离也较近，但因其实际产权年限仅有32年，导致其销售速度的下降，而天凤国际广场、丹佛小镇、玉桥国际公寓则因为距离地铁站较远，不具备的交通优势，一定程度上也影响到了其市场的整体销售。三、河西小户型市场分析1、河西小户型发展概括河西的小户型发展要从05年初开始，早期项目有东渡青年城、宋都奥体名座，产品以平层挑高，东渡户型以50平米为主，奥体名座以55平米为主，价格为5000元左右，到05年4月紫金西区中央和嘉业国际城推出2号楼小户型，产品为精装，价格在6000元左右，这些项目为河西最早的小户型项目，一直持续到06年底项目才都销售完。2007-2008年河西小户型开发出现断档，开发主要以住宅为主，直到2008年底调控政策出台，金马郦城推出