南京紫园住宅及别墅竞争市场分析报告

UniquePartner&CustomerSkills2紫园住宅及别墅竞争市场分析报告谨呈：华海房地产开发有限公司3市场竞争范围界定4本案位于城东马群片区，主要市场竞争来源包括仙林在内的大城东板块在售住宅及别墅项目本案仙林片区城东片区5城东房地产市场竞争环境¶普通公寓市场竞争环境¶别墅市场竞争环境¶未来市场竞争格局¶小结6城东并非南京市主要人口导入区，故住宅市场份额有限；从销售情况看，2008年上半年受到低迷市场环境影响，城东住宅成交量下降，整体市场表现不佳2007-2008.3年城东住宅供销走势对比（单位：平方米）0200400600800100000.511.522.533.544.5上市套数0019257222956808388485601536301294518876成交套数257140154449311220320261683556260238901968362245供销比001.251.270.740.250.253.210.121.5400.640.701.91.2541.682007234567891011122008234562007-2008.6全市各板块住宅供销情况050000010000001500000200000025000003000000城中城东城南河西城北仙林江宁浦口六合00.20.40.60.811.2供应面积销售面积供销比7分项目来看，城东目前在售项目主要集中分布在光华路、中山门大街、马群三大片区，2008年上半年，城东各项目月均去化套数不超过20套，整体市场表现不及奥体板块项目名称地址占地（万平米)总建(万平米）推出时间2008年推出套数2008年去化套数去化速度（套/月）物业类型开发商宏图上逸园玄武区顾家营35200708028（2007年尾盘）4.7多层宏图地产天泓山庄栖霞区马群2023.520070505810多层、小高、高层、别墅、洋房栖霞建设钟山晶典栖霞区金马路8.917.82007126067210小高层国浩集团紫金南苑玄武区长巷12.5252008052163417多层、小高、高层德基地产鸿意星城白下区星海路6号815200709065（07年存量）10.8小高层鸿信地产江南明珠白下区石杨路2号16182008031005513多层万达地产区域供应项目数量较少，目前在售项目基本以老盘为主，整体供应量较小。项目目前供应项目以中小规模类型楼盘为主。物业类型上，多层、小高层、高层都有分布。8从价格来看，该片区住宅成交价在9000元/平米上下浮动，2008年上半年住宅成交价基本保持平稳2007-2008城东住宅成交均价走势6734769971846775763277457605864479788198834591188930835594020200040006000800010000200723456789101112200823成交均价9在售项目均价在8500-10000元/平米之间，二房主力总价80-90万，三房主力总价在100-140万之间项目名称销售均价（元/平米）主力总价紫金南苑小高9900高层8500，一次性付款98折二房85-90万三房100-120万鸿意星城7400，无折扣三房80-95万江南明珠多层8500，一次付款98折，按揭99折二房76万，三房105万宏图上逸园多层9500-10000二房90万，三房110万天泓山庄错层9000-10000顶层观山墅16000，一次性付款98折，按揭99折三房140万，复式280-400万钟山晶典毛坯7500精装8500，装修标准1000元/平米二房70万，三房90万10从产品来看，90-100平米标准二房、100-120平米集约型三房、120-140平米舒适型三房为片区主力供应产品，舒适型三房产品市场需求量较大2007-2008.6城东住宅供销分面积段对比020040060080010001200140040平米以下40-50平米50-60平米60-70平米70-80平米80-90平米90-100平米100-110平米110-120平米120-140平米140-160平米160-200平米200平米以上00.511.522.533.544.5上市套数销售套数供销比2007-2008.6城东住宅供销分户型供销对比0500100015002000一居一室一厅一室二厅二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅四室二厅五室二厅复式00.511.5上市套数销售套数供销比项目名称主力户型紫金南苑90平米2/2/1114平米3/2/1126平米3/2/2鸿意星城109平米3/2/1129平米3/2/2江南明珠90平米2/2/1125平米3/2/2宏图上逸园90平米2/2/1109平米3/2/1天泓山庄142平米3/2/2260平米顶层复式钟山晶典87平米2/2/1110平米3/2/111钟山晶典项目概况地址：栖霞区金马路、石狮路交界处开发商：南京马会置业有限公司占地：89610㎡总建筑面积：233538㎡项目规划13栋11F—16F住宅楼，1栋商业办公楼以及会所、幼儿园、3000㎡地面停车场组成。销售价格：毛坯均价7500元/平米，精装修均价8500元/平米，主力总价73万/套。个案分析12推盘时间户型面积（㎡）总推套数销售套数2007.12.122/2/186-881541899.97-101.162862/2/2110.35-112.046403/2/1122.02-123.7228122008.4.192/2/187132262/2/2991101094603/2/11091101231403/2/2129280推盘节奏2008年4月19日推出242套房源，目前仅成交26套。133/2/1123.95平米2/2/188.05平米2/2/188.7平米2/2/2：110平米主要卖点1.环紫金山片区，区位形象佳2.项目临近未来的地铁二号线紫金站与紫金公交枢纽站，未来交通情况会得到改善项目竞争分析：该项目同本项目属同一区域，后续供应量大，同本项目形成直接竞争关系。项目主力户型个案分析14宏图上逸园项目概况地址：玄武区顾家营占地：3万平米总建：5万平米容积率：1.5物业类型：电梯多层开发商：宏图地产项目规划：采用“新亚洲主义风格住宅”设计理念，将电梯多层住宅与世界建筑潮流相结合，近40%高绿化覆盖，平均得房率约88%；由外而内的中心生态景观加上低密度、低楼层的整体布局，错落有秩，使得“家家有景、户户可观”销售价格销售均价9500-10000元/平米，二房总价90万三房总价110万15推出时间户型面积供应量去化量去化率200708222/2/191-101363597%3/2/1105-1101818100%116181372%3/2/2127-131545296%4/2/21401010100%200709222/2/191-101231983%3/2/1105-109181583%3/2/2129-135201890%4/2/213855100%合计20218592%近期推盘情况：2007年8月以来累计推出202套房源，目前已去化185套房源，去化率92%，2008年未推新房源。162/2/190平米3/2/1110平米主力户型：90平米二房110平米、135平米三房营销情况：主要卖点：多层产品稀缺居住氛围佳地铁楼盘紧邻紫金山广告诉求：宏图大展17德基紫金南苑项目概况地址：玄武区长巷占地：12.5万平米总建：25万平米容积率：2物业类型：多层小高层高层开发商：德基地产项目规划：项目分二期开发其中一期开发：7幢高层（17-18层）住宅；7幢小高层（11层）住宅；1幢为多层住宅；114幢为会所、28幢为幼儿园。小区景观设计由香港贝尔高林设计大师主理。销售价格小高层销售均价9900元/平米，高层均价8500元/平米18推出时间户型面积供应量去化量去化率200805222/2/187-926669%3/2/112617212%113-115962425%3/2/215517212%1331700%复式178100%200100%合计2153416%近期推盘情况：20080522推出215套房源，目前已去化34套房源，去化率16%19主力户型：90平米二房115平米三房营销情况：主要卖点：区域配套成熟居住氛围佳板块形象高端3/2/1115平米2/2/192平米20鸿意星城项目概况地址：白下区星海路6号占地：7.5万平米总建：15万平米容积率：2物业类型：小高层开发商：鸿意地产项目规划：22幢10+1层的纯小高层社区依照自然地势4米落差，形成“一轴两线多点”的景观格局，最宽楼间距超过60米，绿地率达38%。景观中轴贯穿东西，北侧规划mini高尔夫练习场销售价格销售均价7400元/平米，三房总价80-95万21推出时间户型面积供应量去化量去化率200709182/2/1924848100%3/2/1109908493%3/2/2129903842%复式131-13513862%1503267%1921000%合计25417268%近期推盘情况：20070918推出254套房源，目前已去化172套房源，去化率68%，2008年未推出新房源223/2/1109平米3/2/2129平米主力户型：90平米二房109平米、129平米三房营销情况：主要卖点：区域配套成熟性价比高临紫金山、理工大广告诉求：喜欢，更能承受23城东房地产市场竞争环境¶普通公寓市场竞争环境¶别墅市场竞争环境¶未来市场竞争格局¶小结24天泓山庄项目概况地址：栖霞区马群新街项目占地：约20多万平方米总建筑面积：23.5万平方米物业形态：花园洋房、叠加别墅、电梯别墅、高层、小高层公寓除少量高层公寓外，所有房源皆为复式结构。规划户数：约1212户推盘节奏目前仅余180-260平方米的观山别墅，现房，此外还有142平方米和147平方米错层房型高层房源在售。叠加别墅花园洋房、空中别墅平层、复式公寓复式部分平层、部分复式一期安置户，已交付个案分析25产品特征复式户型设计较为新颖，上下层多面宽景阳台，大尺度入户花园；其客厅多为挑空设计，形成了超越其他房间的空间高度和体量，将室内空间的舒适和气度展现无疑，别墅的豪华也由此展现，此外，主卧卫生间隐于衣帽间内侧，私密性极好。销售均价目前项目小高层、高层均价约为9000-10000元/平米，观山墅单价16000元/平米。本项目竞争分析该项目整体品质较高，特别是其中电梯别墅及空中别墅规划为当时南京市场上的开山之作，其产品推售模式对本项目具有很大借鉴意义;该项目处于尾盘期，待续房源无多，同本项目竞争关系不大。入户花园入户花园大飘窗大阳台创造让渡价值挑空客厅挑空客厅增加空间尊贵感个案分析26钟山美庐项目概况地址：栖霞区国际赛马场金马路占地：10万平方米总建：3.3平方米绿化率51%容积率0.4项目规划独立别墅38套，双拼别墅40套。主力面积双拼主力户型在395平米之间，独栋主力户型在400-460平米之间销售价格双拼单价16000元/平米；独栋单价25000元/平米，独栋主力总价1200万元/套，双拼主力总价600万/套。推盘节奏2008年6月4日推出10套双拼，4套独栋。目前还剩2套双拼，1套独栋。27地下室一层三层二层393平米双拼别墅户型展示28主要卖点1、民国建筑国粹人文价值，南京历史文化精髓2、紫金山的贵气血统及高端物业氛围3、自然景观资源项目实景图29城东房地产市场竞争环境¶普通公寓市场竞争环境¶别墅市场竞争环境¶未来市场竞争格局¶小结30区域公寓市场未来总供应体量达70万平米，供应类型主要包括公寓及经济型别墅，本案即将面临激烈的市场竞争项目名称未来供应体量（万平米）供应物业类型国浩顾家营项目30公寓别墅钟鼎雅居住宅15经济型别墅紫金南苑12公寓鸿意星城3公寓宏图上逸园2公寓钟山晶典10公寓合计72/31城东房地产市场竞争环境¶普通公寓市场竞争环境¶别墅市场竞争环境¶