南通类住宅市场分析

类住宅市场分析南通同策市场策划中心2013年5月数据来源：南通同策，以上数据为备案数据，截止12.31SOHO市场供应量较少，价格相对较高LOFT市场供求比严重失衡2012年市场供求比3.36，去化均价为7015元/㎡2012年市场供应量4.56万方，供求比1.3，去化均价为9456元/㎡类住宅市场分析类住宅市场各产品线整体过剩，供大于求，市场成交惨淡少量的SOHO供应量基本以精装修拎包入住为主且基本都采用托管经营方式，使得其售价基本与住宅持平类住宅市场分析价格关系：主流去化价格集中在5000-8000元/㎡SOHO与住宅基本持平，LOFT价格相对偏低从各项目的价格区间可以看出，各项目的成交主力集中在5000-8000元/㎡，仅有2个项目高于8000元/㎡。LOFT毛坯均价在7015元/㎡，精装的SOHO均价为9456元/㎡。数据来源：南通同策，以上数据为备案数据，截止12.31类住宅市场分析在售项目泛滥，低价竞争激烈，去化能力差311套321套133套188套83套93套91套123套80套81套类住宅前十总共去化7.23亿元，去化最快项目在低价之下仅为321套，唯一进入前十的SOHO项目润华国际中心仅成交133套SOHO全市类住宅成交分析2013年南通商办产品成交量价小幅上涨，住宅成交大涨2013年南通整体市场商办产品成交保持稳定，成交量价小幅上涨2013年南通住宅市场大幅提升，成交面积156%，住宅产品相比类住宅产品去化更快主城区+新城区类住宅成交分析主城区+新城区商办产品价高量跌，住宅成交量大幅攀升2013年随着在售主城区和新城区板块商办产品均价的提高，商办产品去化冷淡，成交量有所下降随着地段以及居住成熟度的不断提升，板块住宅产品成为市场的主力成交产品，市场份额不断增加关注点价格产品价值后期服务元/㎡整体规划建筑立面公共空间户型分析精装修（品牌）水电煤情况物业服务酒店管理新世界云公馆均价：15500元/㎡（精装5000元/㎡）综合体项目内部相关配套齐全玻璃幕墙精装，挑高11米39-52㎡3000元/㎡；一线同等品牌，具体内容未定商业水电，通天然气中南物业无汇金国际未定预计：9000元/㎡左右小型商办项目自身缺乏相关配套全石材干挂精装（9.7米挑高）；4600㎡屋顶花园，咖啡厅、餐厅、休闲设施40-80㎡10万元/套（品牌未定）商业水电南通康源物业无金石国际18604全配（5000元/㎡）五星级酒店缺乏大型商业配套玻璃幕墙豪华精装挑高公共大堂挑高28米49-86㎡5000元/㎡；科勒、高仪、sony、西门子商业水电青岛海景花园酒店物管青岛海景花园国际酒店圆融城市广场未定预计：15000元/㎡左右缺乏相关商务配套玻璃幕墙未定40-105㎡精装（3500元/㎡）未定圆融物业未定具体酒店品牌目前南通中高端项目的产品配置仍处于中上水平，单一价值上具有一定亮点，综合其产品与后期服务上要求相差甚远类住宅市场分析市场中高端项目的产品与服务价值具备明显的价值短板，价值不够全面与价格形成严重反差，产品力价值偏弱LOFT竞品分布图在售项目待售项目盛唐君庭新城区主城区中房汇达广场售完项目中南城恒隆国际本案通富妇儿乐城立方寓东景国际阁调百花左岸星光耀广场京扬数码广场金海岸鸿鸣摩尔绿洲国际北城一品东都晶品金地国际云公馆板块项目在售状态未来竞争量（万方）主城区立方寓在售0.8京扬数码广场在售1.5新城区星光耀广场待售5云公馆在售7恒隆国际在售5港闸区绿洲国际在售1.3北城一品在售0.9金海岸在售1.7鸿鸣摩尔在售0.3中房汇达广场在售0.8盛唐君廷在售0.4万科YOHO在售2新东区金地国际待售2.5开发区通富妇儿乐城在售0.9合计28LOFT项目主要集中于新城区以及主城边缘地带，市场未来竞争总量19万方；本案未来主要竞品为新世界广场云公馆、星光耀广场、恒隆国际3个项目。LOFT市场分析未来竞争以在售项目为主，其中仅主城区和新城区供应将近20万方2013.01-2013.04南通主要类住宅项目成交情况排名板块项目名称成交套数成交面积（万㎡）成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）1新城区恒隆国际770.560.57101062港闸区金域商业中心720.330.2885133开发区鑫湖国贸中心670.280.1657544港闸区通宁天地510.320.2576855港闸区北城一品401.20.8969376新东区金地峰汇中心370.340.4312916（精装：3600）7开发区通富妇儿乐城310.20.1470098开发区汇达广场250.160.1275169港闸区四季食品城160.060.03578610开发区金海岸110.10.099549（精装：2000）2013年类住宅市场成交排名主力类住宅成交仍以港闸和开发区的低价项目心为主2013年类住宅市场成交前十中仅恒隆国际依靠地段和价格优势去化较快，其余项目均位于周边低端板块金石国际大酒店金石酒店现推特价房时间成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）2012年成交3846.71170582013年成交（前4月）1890.16150477套4套11套8套典型竞品分析金石国际近期动态2013年金石国际整体均价下降12%，同时推出50套特价房参与“退房保值计划”提高了性价比，整体成交速度有所上涨推出50套特价房参与“退房保值计划”，即日起买房即可享受年利率8%利息补贴，1年内无理由退房，不论房价涨跌。楼栋面积总套数去化套数去化率B69㎡19810151%100㎡361747%C69㎡2094823%99㎡381437%17套19套30套14套典型竞品分析恒隆国际近期动态推出50套特价房参与“退房保值计划”，购房享受年利率8%利息补贴，1年内无理由退房，不论房价涨跌云公馆2012年11月上市，截止4月总共去化77套，均价为15500元/㎡。南通中央商务区云公馆五一促销推出首款3万起（首付50%可以分两年付清，找中南公司内部做担保），目前中央商务区内部组建资产管理中心，提供相关管理服务，提高投资收益价值。典型竞品分析云公馆近期动态云公馆针对“五一促销”推出主动降低价格，从之前均价15500元/㎡降低到11000元/㎡起价一天成功认购20多组客户，高性价比极大的刺激了客户的购买心理1610118124237139LOFT3.9万㎡，共两栋779套；12月13日开盘金域蓝湾住宅部分由12栋9-26层的小高层、高层住宅组成，共约1000户住宅。现已全部推出，目前在售的7#、8#、11#、12#、13#楼。商业共4.7万㎡其中2.3万㎡可售办公1.4万方总占地面积99910㎡总建面218650m²商办建面100000m²，包括两栋LOFT，一栋办公，和9层集中商业容积率2.07LOFT总户数779户出售商铺总户数372户楼层商业9层，LOFT19层，办公26层重点项目成交分析-万科YOHO，共2栋楼3.9万方典型个案分析T1户型面积段：50㎡-75㎡，层面积1016㎡，共19层，380套，总建19705㎡T2户型面积段：41㎡-52㎡，层面积995.29㎡，共19层，399套，总建19349㎡T2楼41㎡户型无煤气，民用水电需装修好后业主自行申请。12月13日推出3-16层，总价28万起。T1T2L型过道，南、东阳台设计。3.9M面宽，4.7M挑高。东北边大面积电梯厅。万科YOHO-产品分析典型个案分析面积（㎡）供应套数所占比例去化套数去化占比419638%2820%5215662%11280%合计252100%140100%52㎡户型41㎡户型※52平米房型南北通透，有煤气接入等优势，去化明显好于41平米户型。万科YOHO-户型比例分析典型个案分析成交客户以40岁左右的主城区及新城区客户为主，客户选购多为投资，较少部分兼有办公或自主需求。万科YOHO-成交客户比例分析典型个案分析营销策略：为促进销售，金豫百货承租部分万科YOHO公寓。13-16层为包租楼层，客户需以1500元/㎡的价格委托万科装修才能享受包租服务。预期的的租价为52㎡的2100元/月，42㎡的1650元/月。但从现场来看，客户接受度较小。金融方案：对首付进行金融优化，即首付款可以再分期，首付仅25%。首付25%，另外25%可申请中银信用卡，分3年还清。剩余50%向银行按揭，最高10年利率上浮10%。虽然后期不法正常实施，但前期销售嘘头，带动项目去化。万科YOHO-销售策略典型个案分析客户分析：房源面积段较小，去化房源集中在南向52㎡户型，客户对煤气引入和通透性等因素考虑较多，多认可项目地段、万科品牌及物业，对价格有抗性。客户选购多为投资，较少部分兼有办公或自主需求。产品综述：项目位置佳，处于港闸区未来商业中心。面宽、层高、附加值、通透性及水电煤等产品属性在周边在售LOFT项目中不突出，属于中等水平。万科物业，YOHO小管家物业服务，全方位托管，在区域LOFT中独一无二。万科YOHO-总结典型个案分析各产品线成交套数成交均价（元/㎡）主力户型分析（㎡）33#（中南城）商务酒店：130套LOFT：6套商务酒店：17821元/㎡（精装3000元/㎡）LOFT：13670㎡7-11楼为商务酒店，12-13为办公（主力成交以29、33㎡为主），15楼以上为LOFT（主力成交以87、101㎡为主）34#（中南城）LOFT：3412980主力以84、97㎡户型为主的户型50#（金石大酒店）SOHO：5418604精装（5000元/㎡）主力以49、66㎡户型成交为主27#（中央公园广场）写字楼：7913344元/㎡主力以100、252㎡户型成交为主35#（云公馆）LOFT：76套11月开盘去化均价：15500元/㎡（精装5000元/㎡）主力以42、56㎡户型成交为主恒隆国际中南世纪城产品成交分析典型个案分析各产品线销售策略33#（中南城）商务酒店：终身包租，前3年每年5%，4-6年每年9%，7-8年10%，8年后跟业主分成，享受72%的总价返还，每年一共12天的酒店使用权。34#（中南城）现房毛坯裸卖销售50#（金石大酒店）1-3年每年提供8%的返租销售，销售后提供运营方案青岛海景五星级酒店专业运营公司27#（中央公园广场）奢侈品店上写字楼现房毛坯裸卖销售35#（云公馆）前期采取高标准精准裸卖销售，目前采取酒店运营策略，装修标准在5000元/㎡丰富的产品线，多样化的销售策略促进销售，包租运营去化最佳中南世纪城各产品线销售策略分析典型个案分析21满足一厅一室一卫的主流化户型布局，大户型高总价户型去化相对缓慢金石一共四种主力户型在售，其中66㎡的一厅一室一卫的户型满足主流客户的需求，即满足居住的舒适性和功能使用性，同时总价相对较。中南世纪城产品成交分析-金石国际典型个案分析主力户型以42-56㎡为主，南北连廊式布局；精装修LOFT产品，装修成本在5000元/㎡左右。南北式连廊布局，高端精装LOFT公寓，成本价在5000元/㎡左右中南世纪城产品成交分析-新世界广场云公馆典型个案分析采用欧式装修风格，以5000元/㎡高标准精装打造高端产品品质精装配置清单客厅家具类沙发、沙发边几、茶几、餐桌、餐椅、办公桌电器类柜式小冰箱、电话机、台灯装饰类实木地板、装饰地毯、挂画卧室家居类床、床头柜、床上用品、窗帘电器类电视机、灯具装饰类墙纸、机织地毯卫生间洁具类毛巾架、台下盆、化妆镜、淋浴花洒、龙头、马桶电器类镜侧灯、照明灯具、电动卷帘、洗衣机装饰类瓷砖、卫生陶瓷厨房家具类整体橱柜、不锈钢水槽电器类电磁炉、热水壶、微波炉其他五金类实木门、入户门锁、小五金件、开关门板金石国际和云公馆同时采用5000元/㎡精装标准中南世纪城产品成交分析-高标准精装典型个案分析成交总结：中南世纪城在售产品单价较高，其中最低毛坯LOFT单价在12980元/㎡，造成总价相对较高，使得成交去化缓慢。客户分析：作为高总价，稳收益的投资性产品，客户以投资性客户为主，主要以南通本体私营企业和公务员为主，其中还有启海地区的高端客户置业投资，部分为办公客户，看重周边优越的地段和完善的配套。产