厦门房地产市场形势分析报告(1)

厦门房地产市场形势分析报告一、2003年房地产市场运行基本情况：（一）市场供给情况：土地一级市场2003年的商品住宅建设用地供应量为64.53万平方米，可建建筑面积154.87万平方米，而去年商品住宅建设用地供应量为203.97万平方米，可建建筑面积是581.31万平方米,与去年相比下降了73.35%。商品房供应量2003年商品房预售批准量为301.83万平方米，其中住宅222.89万平方米，比去年同期的289.68万平方米上升了4.2%。住宅与去年同期的221.34万平方米基本持平。供应节奏与去年相近，都是一、二、三季度量较少，四季度供应量偏大。商品房供应结构各类商品房的供应结构与去年相差不大，分别为住宅74％，商场10％，写字楼3％，工业用房1％，车库8％，别墅3%,其他1％。（二）成交行情：截止12月底，厦门市商品房销售面积总量为329.53万平方米，首次突破300万大关，比2002年上升了14％，超出本年批准预售面积17.7万平方米，消化了一些空置房。成交总金额136.7亿元，比去年同期上升了31%。成交均价也由去年的每平方米3597元上升到今年的每平方米4148元，比2002年每平方米上升551元，涨幅达15%。其中商品住宅销售面积总量为269.55万平方米，成交金额为102.05亿元，比去年同期分别上升了9%、26%，成交均价由去年的每平方米3287元上升到今年的每平方米3786元，上涨幅度15%。从今年商品房的季度的量、价走势上，可明显看出，我市商品房的季度成交量、均价相对于去年高出一个台阶，在一个相对高的平台上波动。如图1、图2示：其中，商品居住用房（住宅和别墅）销量的季度分价走势呈如下主要特点：1、成交面积最大的价格区间在3000-4000元，占总量的41%-52%，其走势较去年有所下滑。2、3000元以下的商品居住用房不论是面积销量走势，还是占总面积销量的比例走势均呈下降趋势。今年较去年销量比例明显减少。3、单价区间在4000-5000的商品居住用房在今年呈显著上升走势。4、单价区间在5000元以上的居住用房所占比例虽然最小，但从走势图上可看出其缓缓的上升趋势。如图3、图4示。从今年岛内、外商品住宅销售数据看，厦门岛内、外的商品住宅单价相差在1600元以上，今年岛外的销量比例呈逐季上升走势，岛内、外销量比例约为1：0.2。主要数据如下表1所示。2003年厦门市岛内、外住宅销售季度数据（不包括别墅）表1季岛内面积（万平方米）岛内均价（元/平方米）岛外面积（万平方米）岛外均价（元/平方米）岛内、外价差2003年1季度5437977213016672003年2季度58391712226916482003年3季度50400111229817032003年4季度57414712260815392003年累计21939664323491617截止12月底，厦门市房地产三级市场（二手房）交易面积总量为141.93万平方米，成交金额32.95亿元，比去年同期的89.92万平方米、19.56亿元分别上升了58%、68.5%。成交均价也由去年的2175元/平方米上升到今年的2322元/平方米，上涨幅度6.8%。其中居住用房（包括住宅、房改房和别墅）交易面积为104.23万平方米，占总交易量的74%，成交金额为25.74亿元，比去年同期分别上升了63%、77%，成交均价由去年的每平方米2241元上升到今年的每平方米2423元，上涨幅度8%。总之，今年厦门市房地产二、三级市场较去年又上升了一个台阶，持续了近年来的旺盛态势。商品居住用房与二手居住用房交易频繁程度比约为1：0.4，三级市场仍有较大的发展空间。房地产市场日趋活跃，市场机制、政策推动力明显发挥作用，商品房市场需求结构基本呈现良性发展态势。（三）房地产业与国民经济协调发展情况截止到10月，我市房地产投资额为63.5992亿元，同比增长29.17%，固定资产投资额149.5563亿元，同比增长13.21%，GDP总量为624.7482亿元，同比增长18.1%，因此，房地产投资占定资产的比重为42.53%，占GDP的比重为10.18%，可见房地产业已是我市的支柱产业。（四）存在主要问题1、土地供应的宏观调控力度不够，还无法通过公开的土地供应方式调控市场房价。由于历史原因，目前大部分的商品房用地还是历史遗留的协议出让用地，采取公开招标、拍卖、挂牌方式出让的用地比例很小。只有待这部分协议用地清理完成，政府的土地供应调控之手才能有效发挥作用。2、大型商场、写字楼和车库销售缓慢，其空置情况比较严重，需出台相应政策引导消化，数据如下表示：厦门市历年各类商品房销售空置面积一览表年别墅住宅商场写字楼车库厂房19981.8832.1217.6520.9318.06-0.1619993.8218.1114.344.9714.790.122000-0.58-20.299.459.5114.511.1120017.1524.9113.685.5914.806.782002-1.57-18.2210.92-5.0616.75-2.63合计10.7136.6366.0335.9478.915.23未售比例36%4%37%48%83%26%注：（1）、销售空置面积＝批准预售面积－实际销售面积（2）、未售比例＝销售空置面积/批准预售面积从表中可以看出：（1）98年以来，占总量80%以上的商品住宅的销售空置面积不大，未售比例只有4%，预售空置绝对量36.63万平方米，近年的商品住宅税收、金融等优惠政策的引导已显见成效。（2）已批准预售但未售出的大部分是车库，面积达78.91万平方米，未售比例达83%，近年来，厦门市私家车数量急增，车库销售略有好转，但由于购车时对车辆停放未加限定，许多住宅小区随意停放现象严重，因此，私家车市场的火爆并未给车库的销售带来“春天”。（3）写字楼的未售比例达48%，跃居第二，但绝对空置量不算很大，5年来的合计量为35.94万平方米。98年以来，写字楼的预售批准量可谓“年年滑坡”，占总量的比例由1998年的11%，一路下滑到2002年的1%。一直以来，为减少成本，厦门市许多公司都租用住宅做办公场所，使写字楼的销售市场总给人以“惨淡经营”的味道，特别是近年来，随着商品住宅销售市场的火热，甚至出现了少量开发商将写字楼项目当商品住宅销售的现象。（4）商场的的未售比例37%，但绝对空置量却最大，达66.03万平方米，5年来商场的预售批准量占总量比例很稳定，均在12%－14%之间。对如此大的预售空置量，我局可组织人力对市场进行调查、核实，以利出台新政策进行正确引导。3、岛内、岛外发展不平衡，房地产开发过于集中在岛内。今年，岛外与岛内商品房成交量比仅为0.2：1，平均单价相差在1600元以上，按照我市海湾型城市的发展战略，岛外房地产市场存在相当的发展潜力和发展空间。为此，我局专门于今年11月28日就如何发展岛外房地产市场，邀请了岛内、外房地产开发商、房产策划代理公司、人大城建委、建设、规划行政管理部门、房地产行业协会、市建行及相关媒体记者召开一次分析座谈会，逐步理清了发展思路。4、中低价位商品房供应不足，不能满足广大居民改善居住条件的需要，另外，我市仍有相当一部分低收入家庭没有能力进入市场购买商品住房且又够不上条件享受廉租住房政策，为此，准备建立和完善我市的多层次住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。二、对2004年房地产市场发展趋势预测影响房地产市场走势的因素是多方面的，从2003年来看，非典疫情、新的购房入户政策，都给厦门的房地产市场带来了短期的效应，而国务院的18号文、国土资源部的45号文及央行的121号文，又激起了房地产业届一阵波澜，这些政策的综合力如何，方方面面人士发表见解，见仁见智。对厦门而言，我们认为2004年的房地产市场的基本面大致这样。从供给角度讲，厦门岛内土地稀缺已是不争的事实，岛内新建商品房，特别是普通商品房的土地供应量相对不足，因此岛内的供给量不会太大，加之岛内商品房均价相对于其它同类城市并不算太高，应仍有上升空间。按我市海湾型城市发展战略，岛外房地产很有发展空间和发展机会，有大片美丽的海湾待规划开发，但就目前而言，基础配套，交通都不是一下能跟上的，房地产的土地开发供应也只能按部就班。建筑材料价格的上涨，土地实行招标、挂牌、拍卖，这些因素无疑加大了发展商的供应成本，可构成房价的上涨因素之一，但就厦门市目前状况，土地招、拍、挂的比例很有限，部分历史协议用地还在逐步清理，因地价引起的房价上涨更多原因在于市场主体，曲解地价内涵，刻意炒作。从需求角度讲，有效需求将相对扩大，主要表现在：（一）随着我市城市化建设加快、旧城拆迁安置，城市居住、就业人口将增加。（二）居民的消费观念已发生变化，首先，由于房贷政策的优惠，居民不再是先存钱，后买房，买房中很有一部分是以投资为目的。其次，购房者对住房的消费呈现台阶上升，逐步改善居住条件的观念已形成，换购住房人群数量将不断上升。（三）厦门优越的天然气候、地理、人文条件，居住环境大幅改善，一直以来对周边及其它地区有较强的吸引力。（四）厦门市新出台的入户政策，虽然提高了外来购房者“购房入户”的门槛，但单就“入户”的问题上门槛并未抬高，存在一批未购房就符合入户条件的群体，这就意味着提高了二手房的潜在需求。因此，2004年在没有大的政策影响下，厦门市房地产市场理应继续保持较旺盛的发展局面。厦门市国土资源与房产管理局二○○四年一月八日