县域房地产市场发展驱动力分析

县域房地产市场发展驱动力分析作者：张金萍，陈龙乾，田红保，王雯雯，ZHANGJin-ping，CHENLong-qian，TIANHong-bao，WANGWen-wen作者单位：中国矿业大学,房地产研究所,江苏,徐州,221008刊名：经济研究导刊英文刊名：ECONOMICRESEARCHGUIDE年，卷(期)：2009，(7)被引用次数：0次参考文献(4条)1.陈龙乾.黄贤金现代房地产经营与管理20002.建设部政策研究中心课题组2020:我们住什么样的房子--中国全面小康社会的居住目标研究[期刊论文]-北京房地产2004(12)3.谢劼从城镇化发展看县域房地产开发2006(01)4.李瑜华县域房地产市场发展状况调查[期刊论文]-金融与经济2006(05)相似文献(9条)1.学位论文仝德深圳特区城中村居住空间特征及驱动机制研究2008城中村是我国特殊城乡二元体制所催生的一类独特的城市景观和社会现象，是政府、市场和个体驱动力多重作用下的城市社会空间统一体，学术界对其研究虽已硕果累累，但存在着应用性较强、理论性不足的问题。城市居住空间研究一直是城市地理学研究的热点，已建立起相对完整和成熟的研究体系。与国外居住空间研究相比，我国的研究存在总结性研究多、描述性研究多、一般性讨论多，研究成果的数量少、针对性研究少、演绎性分析少的不足。针对城中村研究和城市居住空间研究现状与不足，本文建立起基于城市居住空间研究理论的城中村居住空间研究体系，以深圳特区91个城中村为例，从城中村随时间、空间不同而表现出的物质形态、社会和经济空间现象为基础，总结城中村居住空间的共性特征、差异性特征，并在此基础上剖析影响这些特征形成与发展的驱动力及其机制，最后从改变驱动力作用方向和强度的角度提出城中村居住空间优化途径。论文的主要研究内容及结论如下：归纳总结城中村居住空间的总体特征，从物质形态、社会和经济特征三个方面揭示了城中村作为城市低收入流动人口聚居区的本质。在物质形态特征方面，根据城中村建设规模、用地规模和开发强度的时空演变特征，提炼了城中村空间形态的演化模式，并与城市空间形态的演化规律进行对比；结合城中村周边土地利用的时空演化规律，建立了城中村在城市中的空间结构模型。在社会空间特征方面，应用居住隔离指数分析了城中村外来人口的居住分异程度，发现城中村作为城市低收入流动人口聚居区的特征；从社会阶层、社会网络、以及社会形态与建设形态之间的关系三个方面进行城中村社会区属性研究；鉴于流动人口居住不稳定的特征，对其进行迁居与演替研究，分析流动人口迁居频繁的特征、影响因素及其迁居决策过程，揭示与城市常住人口的差异；进一步地，应用居住社会空间研究比较成熟的理论和方法，对城中村人口密度的空间分布特征进行研究，分析了城中村人口密度空间分布的多核心模型并解释了其形成原因和与城市人口密度空间分布特征差异的原因。在经济空间特征方面，首先对城中村内部各种经济行为进行归纳，揭示其非正规经济网络的本质并提炼出非正规经济运行的模式；重点研究了城中村土地和房屋租金的空间分布特征，建立起城中村房屋租金的特征价格模型，分析其影响因素并与城市正规市场进行比较，揭示出流动人口居住市场的特殊性及流动人口的择居偏好；进一步对城中村土地利用的经济效率进行研究，通过比较其与周边土地的效率以及改变现有形态的市场动力，发现现有经济形态的低质量和高效率特征。最后，对物质形态、社会和经济空间特征进行综合，提出城中村作为低建设标准、非正规经济为主体的低收入流动人口聚居区的总体特征。提炼城中村居住空间的主要特征因子，基于此划分城中村居住空间类型，并进行空间分布特征分析。应用因子分析方法，提取深圳特区城中村六大主因子：区位及经济条件、建设形态变化速度、城中村规模、人口拥挤程度、周边产业结构调整速度、以及对外交通连接度。应用聚类分析方法，将深圳特区城中村划分为六大类型：快速膨胀型、经济落后型、规模庞大型、周边工业快速发展型、人口拥挤型和人口高流动型。从政府力、市场力和个体力三方面建立城中村居住空间驱动机制。从城市一般居住空间的驱动机制入手，从理论上分析政府、市场和个体驱动力的作用机理，并从房地产市场形成和发展的角度归纳城中村居住空间的特殊性，然后对城中村居住空间的驱动机制进行实证研究。在基于政府导向的城中村驱动机制研究方面.首先通过回顾深圳政府在城中村形成和发展过程中的政策制定及执行以及政府组织管理体制，从新制度经济学角度剖析制度和政策要素的作用；其次，以政府对一般房地产市场调控的作用机理为线索，剖析政府对城中村房地产市场各种调控手段的失效及其原因；最后总结出政府驱动力是城中村形成与发展的充分条件。在基于市场导向的城中村驱动机制研究方面，从城中村土地升值、流动人口住房需求和房地产市场环境三个方面剖析了市场驱动力在城中村形成和发展中的必要性。在基于个体偏好导向的城中村驱动机制研究方面，分别对流动人口择居偏好和村民土地收益偏好进行了归纳总结，提出个体偏好作为城中村居住空间形成与发展的补充驱动力，虽然作用力强度较小，但影响了城中村居住空间发展的方向性。最后，在城中村居住空间特征和驱动机制研究的基础上，提出城中村居住空间优化途径。从功能优化为主的角度提出城中村存续前提下的政府管理优化途径，同时提出，物质形态改造应作为政府管理优化的辅助手段，在确保流动人口居住功能具有替代物的前提下，可对具有理想改造时机的城中村进行物质形态改造。2.学位论文吴楠房地产价格波动研究2009无论从国外还是国内的情况来看，房地产在国民经济中都占有举足轻重的地位。尤其是在我国，由于房地产产业广泛的产业关联度及巨大的GDP拉动效应，政府及各经济研究机构将其定位于核心产业的事实无可厚非。2008年，席卷全球的次贷危机也正是起源于美国房地产行业。因此，对这样一个对经济起着重大影响的产业，研究其市场的表现并对它的运行轨迹进行预测成为世人关注的焦点。近年来，国外大量的理论研究成果在一定程度上揭示了房地产价格波动的原理及特征。其中被我国学者广为接受的有白噪音放大理论(DSSW模型)、基于外推式预期的正反馈交易理论以及羊群效应理论等。这些理论证明了在房地产这样一个兼顾投资和投机性质的商品身上，外部的刺激将对其价格产生冲击，并使其价格波动趋于放大并出现异常。本文借鉴了以上研究成果，创立了将正反馈理论、羊群效应和博弈论相结合的研究思路，进而以此为依据，推导出我国房地产行业的运行轨迹。在该过程中，我们以不同参与者信息掌握程度的差异作为是研究的切入点，细致分析了在各种条件下房地产市场价格的运行情况。理论模型推导的结果表明，信息越充分的市场参与者对于整个市场的价格稳定运行贡献越大。他们的市场影响力及对于未来市场价格的预期共同作用使得市场的价格有被稳定在其长期均衡价值附近波动的趋势。相反，对于整个市场而言，信息掌握不充分的参与者，他们的存在加剧了该市场价格偏离其长期价值并产生异常波动。并且，信息不充分参与者的市场影响力越大，其推动整个市场价格异常波动的幅度业就越大。在理论分析的同时，文章结合我国近年来的情况，针对一些热点的问题做了比较详细的分析与解释。比较典型的有我国房地产市场价格与相关资本市场价格的变动因素联动研究。众所周知，地产价格上涨的财富效应会使得地产的拥有着感觉到更加富有，因而增加资产的投资和自身的消费，从而拉动房价的继续上涨；同时，替代效应会造成使房地产相对于其他资产的价格抬高，从而挤出了部分资本。这部分资本转而投资其他相对价格更加便宜的资产，这样就会造成房地产价格的下跌。该研究的目的在于确认在我国，在房地产市场价格上涨所带来的财富效应与替代效应这两股力量的共同作用下，市场对于房地产资产与其他资产的需求变动情况。研究选用了我国股票价格指数与房地产价格指数作为研究的对象，关注房地产与股票这两组市场主要投资对象的价格联动关系。研究中我们使用了协整、Granger因果检验等计量技术。计量研究显示的结论是：股票价格与房地产价格呈现反比例的变化的关系，并且股票价格的波动是造成房地产价格波动的原因。这样我们就可以遵循该思路进行研究的总结：在我国，股票价格的波动造成了股市收益的风险加大，因而，股市的资本逐渐的向收益更加稳定的楼市转移。这样就造成了我国楼市价格的异常飙升。这也证明我本文所坚持的主张：我国房地产价格严重偏离了其长期均衡价值，而在其内在影响因素对价格抬升的驱动力枯竭的时候，外部资金的注入是导致其价格维持在高水平并持续上涨的重要动力。在文章的实证研究部分，我们主要目的在于考察影响我国房地产价格的主要因素，并计算出各影响因素的波动对于我国房地产价格波动的贡献程度。我们选取的指标主要有利率、GDP、房地产价格、土地价格、银行信贷支持等，运用了时间序列分析VAR等方法对其进行了实证分析。VAR分析框架主要的结论在于其方差分解与脉冲响应的结果，这些结果被详细的记录在本文的研究过程中。我们实证研究的结论是符合现实的：在影响我国房地产价格的诸多因素中，房地产自身的革新及价格运行占到将近一半的比重。这样的研究结果显示了我国房地产价格的波动中最大的驱动因素是房地产价格在过去的波动。对于这样的现象，合理的解释就是投资者的预期“拇指效应”：大部分投资者是目光短浅的，他们以过去房地产价格的变动趋势预测未来的房地产变动趋势，而忽视了环境的变化以及其他忠言参数的改变。这样，我国房地产价格在非理性预期的推动下，表现出了最近几年持续飙升的现象。最后，由于房地产市场的特殊性，其中很多关键因素难以量化研究，尽管我们在实证阶段对于这样的因素采取了相应的措施。比如，在考虑政府政策对房地产价格影响时，我们将政府政策的各种具体表现，诸如货币政策中的信贷支持以及利率等因素加入到研究模型中，但是依然存在很多相关利益者的博弈难以计入量化模型。但是他们的重要程度之高使得我们在对于该市场进行研究的过程中所无法忽视的。因而，本文单独列出定性研究的框架，对于这些难以被量化的因素进行单独的分析。分析的过程中，我们使用了相关利益者的博弈作为研究的切入点。通过对房地产市场几乎所有的相关利益者的市场目标，市场行为以及市场绩效的分析，我们可以清晰的看到，在我国房地产市场，哪些利益相关者推动了价格的异常波动，而又是哪些相关者在该波动中获取了大量的财富。3.学位论文刘洋中国农村居民点整理激励机制研究2008中国正处于工业化、城镇化快速推进时期，随着经济社会的快速发展，各项建设对土地的需求日益增加，在粮食安全和生态环境安全等多重压力下，农田整理已不能完全满足建设占用补充耕地的需求，亟需寻求新的途径。因此，对存量建设用地进行内涵挖潜成为必然。农村居民点用地总量大，在建设用地中占比最高，闲置、粗放利用现象严重，存在巨大的潜力挖掘空间。可以预见，农村居民点整理将成为中国未来一段时期补充耕地的重要途径。2005年国土资源部出台的“挂钩”政策明确提出了大力推进农村居民点整理的政策导向。农村居民点整理作为一项综合的系统工程，需要大量资金投入和一定的技术支持，为保障和促进农村居民点整理的顺利实施和广泛开展，需要多方主体的积极参与和配合，而这必然需要完善的制度体系作保障。因此，如何激励多方主体的积极性，构建农村居民点整理激励机制，已成为推进农村居民点整理持续、健康发展的重要研究课题。本研究针对这一现实，试图运用制度经济学的相关理论，对中国农村居民点整理的制度演进和激励绩效进行分析与评价，考察现行制度安排缺陷对相关利益主体参与农村居民点整理积极性的影响，在此基础上从产权机制和收益分配机制两方面构建农村居民点整理的激励机制，以期为推进农村居民点整理更广泛深入的实施提供理论依据和政策参考.论文共8章，分为五个部分：第一部分是农村居民点整理激励机制相关理论分析；第二部分是农村居民点整理及其制度激励的分析与评价；第三部分是农村居民点整理激励机制构建；第四部分是实证研究；第五部分是主要结论与政策建议。第一部分包括3章，第一章绪论、第二章文献综述和第三章理论基础。通过对国内外有关农村居民点整理的内涵、模式、驱动力与主体行为以及激励机制等相关研究进展进行回顾与