石家庄西三庄商业市场调研及商业定位提报_112PPT_XXXX年

西三庄商业市场调研及商业定位提报惹目地产顾问机构2010.4.11西三庄涅槃之路•地域相对狭小，规模不大，人口不多，相对密集。•位于主城区西北角，城乡差距明显，部分生活配套缺失。•区域内工厂较多，环境较差。•人口混杂，城乡冲突体现分明。•。。。。。。三年大变样退二进三滨河区建设华丽转身聚焦石家庄商业竞争态势——商业布局分析Thelayoutofthecurrentbusiness中山路裕华路槐安路北国-先天下商圈东购-新百商圈建华商圈益友商圈东方明珠-卓达商圈怀特-万达商圈本案N水上公园-益元商圈新客站位于商业主干道上的北国-先天下商圈和东购-新百商圈形成的双哑铃型市级商业中心，将得到加强123546810119712市级商业中心1、新百广场2、东购3、品汇时代4、民族路商业步行街5、胜北国际商城6、南花园步行街7、勒泰中心8、北国商城9、新天地10、东尚MALL11、中心线12、先天下根据石家庄商业发展状况，槐安路沿线不断涌现新的商业项目、滨河区也在规划中，未来将形成怀特-万达商圈与滨河区商圈两个新的市级商业副中心。市级商业副中心1、怀特国际商城2、怀特装饰城3、万达广场4、韩城百货5、正定国际小商品城6、拉美国际风情城7、正定北方国际商贸物流基地同样，石家庄各个区域内不断涌现新的商业项目，与原有区域商业组成区域商圈，以满足区域内居民购物、休闲、餐饮、娱乐等需求中山路裕华路槐安路北国-先天下商圈东购-新百商圈建华商圈益友商圈东方明珠-卓达商圈怀特-万达商圈本案N水上公园-益元商圈新客站万象天成金正沃尔玛众美凤凰城剑桥春雨中环国际分析总结1、三年大变样促使商业的圈时代到来。2、商业将代表区域乃至城市的形象。3、未来商业将有零散化向集约化发展。4、对商业的定位、创新提出更高的要求。本项目受到道路、住宅、商业竞争等方面因素影响，短时间内形成区域商业中心的难度较大12本项目受到以下几方面因素的影响，短时间内形成区域商业中心的难度较大。位于主城区西北角，位置较差紧邻西、北二环，受高架桥影响较为严重区域商业氛围起步慢，环境营造不够区域内居住人口较少，需要解决客群问题益元百货北二环家居购物广场省会西北地区商业发展现状•省会西北区域商业发展速度缓慢，整体商业氛围缺失，跟其他区域项目竞争力较差。•2009年北国益元百货入主，填补了西北区域无商业旗舰的空白。•西北区域房地产市场起步较晚，发展缓慢，严重影响了商业的发展机会。•新华区的商业主要集中在本区的东南方向，西北方向以工业发展为主，随着退二进三的机遇，西北区域迎来房地产发展的春天，同时也给商业地产留下了较大的上升空间。水上公园附近的商业氛围逐渐浓厚，伴随着一些列新的住宅项目的推进，项目周边的生活配套将逐渐完善和加强，人文环境将也会有质的飞跃。生态环境：项目周边以原住居民区为主，并有一定的工业区，绿化面积较少，但由于近几年工厂纷纷停产搬迁，所以环境污染并不严重。该区域的居住人口较多，外来人口比例较高，治安环境一般。人文环境：项目区域原住居民规模较大，每隔5天有贸易集会在西三庄主干道举行，但无特色人文环境。周边市政配套设施——购物：周边购物较为方便。友谊北大街上的华润万家超市和泰华街的北国益元超市，都是大规模的购物中心。餐饮：餐饮以西三庄街联盟路附近和友谊大街与联盟路附近为主，知名的餐饮场所如豆捞坊、七彩湘江。教育：项目周边有西三庄学校，距离项目1公里处有石家庄市第十六中学在北二环南侧，还有方正电脑培训学校、煤炭管理干部学校。另外，联盟路小学也距离项目不远。医疗：项目最近的是西三庄卫生院，但规模较小。周边医疗水平较高的的是河北省人民医院，但离项目稍远。银行、邮局：周边金融系统距离项目稍远，大多集中在水上公园附近。项目最近的是汇融农村合作社。文体：周边文体设施及场所短缺，这跟周边居民的人文环境较差有关。其他：在友谊大街联盟路附近有石家庄知名的水上公园，距离项目不远。竞争激烈的商业市场是西三庄商业的第一关目前本区域疲软的商业现状是西三庄商业的第二关在未来——我们要么整合对手，要么被对手整合。。。。。。我们要做的就是——代表区域特色的个性化商业本案益元商圈S—优势自然环境优越——上风口/水资源土地资源丰富——开发晚，地块方正土地集体持有——开发成本低交通方便——二环/西三庄街出入市口W—劣势项目启动较晚，市场空隙狭小，面临的竞争较大工业氛围浓于商业氛围城乡结合部，周边环境较差二环高架桥将二环内外严重分离，带来融合上的不便0—机会三年大变样加快城市化进程区政府的迁移给西三庄带来这政务氛围新华区整体经济发展起步晚，给本案以率先突围的机会退二进三，商业为工业让路滨河区的建设将城市发展重心北移T—威胁北国益元入主水上公园区域，给本案的发展带来一定的竞争压力石家庄商业圈时代来临，成型商圈以及城中村改造涉及的众多商业项目，压缩了本案的发展空间省会西北商业第二极——承载新华区商业复兴历史使命商业之与项目整体开发及开发商品牌商业利润的重要来源为项目整体增值开发商品牌实力的展示因此，本项目重点考虑在整体地块当中最适宜商业形态的最佳位置——地块商业价值的研判。综上所述，结合项目现状，项目周边商业虽然面临较大的同质化竞争，但对于一个有着丰富商业运营实力和商家资源的的开发商来说——商业的运作成功，尤其是打造富有特色的、有核心竞争力的、有一定规模的区域性商业中心，对于开发商住宅的成功和品牌的溢价，都有着重要的意义。商业价值最大化的标准商业价值最大化标准硬件可塑性档次定位业态组合经营者实力市场推广策略商业管理服务素质优越的地理位置商业前期规划对项目的成功起着至关重要的作用，依据商业成功经验，针对地理位置（地块价值）、功能主体定位、业态组合、硬件可塑性（商业规划）提交建议。前期规划后期招商经营商业价值最大化体现在两方面：一方面依赖前期规划；一方面依赖后期的招商和经营管理。项目地块分析4、各地块与地铁商业联动便利性2、项目周边商业环境分析3、项目人流动线分析1、地块商业价值分析要素梳理5、项目周边主要车流动线分析6、项目各地块商业分级项目地块价值研判地块商业价值分析要素梳理商业选址影响因素易达原则聚集原则依赖各种交通工具，尤其是轨道交通和公交巴士香港商业成功借鉴最短时间原则商圈原则地块与周边商业联动便利性地块在片区车流易达性绿化对地块商业影响最小化地块与公交人流易达性（规划）项目周边商业环境分析依据商业聚集效应和人流对商业的支撑作用，本案位于益元商圈西部地带，竞合优势明显；综合以上各种因素，对商业规划而言，在克服无明显地缘和规模优势指导下，项目应借势周边大型商业，形成联动及聚集效应；同时，发挥地块连接商业核心区及住宅区的优势，形成较好的社区内部商业人流动线，使得商业向周边住宅区进行延伸。依据商业联动的需要，本案必须要借助益元商圈的影响力，依靠益元搏上位。本案处于商业地带和住宅地带良好的纽带地段，要充分利用自身优势，形成依托西、北二环以及西三庄大街作为出入市口而延伸的商业地带。本案益元商圈周边商业业态餐饮便利店药房棋牌室通讯化妆品家电维修网吧银行、邮政建材美容专卖店业态——种类丰富，分散不均，整齐氛围差经营层数——多数为一层经营租金水平——50—120元平米/月不等，水平偏低本案益元商圈项目人流动线分析住宅区住宅区住宅区住宅区住宅区项目所处区位一般，位于主城区西北角，紧邻西北二环，车流量较大项目周边居住小区较多，交通方便商业临街面大，更容易吸引、聚集人气项目近可辐射周边居民，远可辐射周边县市住宅区各地块与周边商业联动便利性项目位于现有的已有益元商圈西侧，项目发展需要依靠益元对区域的商业带动。项目北侧与西侧为二环快速路，对商业的隔离影响较大，其余两面为干道，应该对商业进行重点布局。联盟路作为连接本案与益元百货的主干道，商业环境需要进一步加强本案益元商圈北二环西二环西三庄大街联盟路项目周边主要车流动线分析西北二环：快速路，车流量大，需要让车停下来西三庄大街：出入市口，车流量大，路况较差本案北二环西二环西三庄大街联盟路友谊大街泰华街景秀路项目商业分级一级二级三级类型城市中心超级区域中心区域中心邻里中心购物公园社区中心功能中心LS中心美食娱乐中心专业中心地址城市中心区域城乡结合处、郊区、新区地区中心居民区附近郊区居民区附近郊区富人区聚集区适应性广适应性广交通城市主干道旁城市主干道旁、高速路出口区域中心主干道社区主干道城市主干道旁、高速路出口区域中心主干道城市主干道旁、高速路出口区域、社区中心主干道城市、区域中心主干道适应性广面积6—10万㎡超过8万㎡5—8万㎡0.5—4万㎡超过10万㎡0.5—2万㎡4—10万㎡1.5—5万㎡1—6万㎡市区0.4—2万㎡5—8万㎡郊区商圈可覆盖40公里可覆盖30公里或以上可覆盖10公里可覆盖30公里可覆盖50公里或以上可覆盖1.5公里可覆盖30公里或以上可覆盖3公里可覆盖10公里或以上可覆盖30公里或以上地块因素一级二级三级商业环境543地块利用性532地块临街面541车流易达性531人流易达性421得分24168商业发展方向上，一级商业地块可以考虑打造较大体量集中式商业中心；二级地块可作为主题商业步行街来开发，三级商业地块可作为住宅基本生活配套来开发，使三个级别的商业形成互动互补。本案商业发展模式城市多元体模式城市多元体公园广场星级酒店商业购物大型会展休闲娱乐金融商务1、城市多元体模式定义城市的开发建设已发展到了综合开发的高级阶段。所谓综合开发，就是根据社会经济发展目标和城市总体规划要求，在城市或局部进行统一规划、合理布局、统一建设、协调开发、统筹经营，以求得良好的经济效益、社会效益、环境效益的城市建设方式，它注重建设全过程的互相配合、协同发展。这种将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、会议、娱乐等城市空间功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系建筑群，称为城市多元体具有城市标志的建筑特征，除了因建筑本身的领袖级地位外，将多种空间组合在一起，形成一个多功能、高效率，复杂而统一的综合体。2、城市多元体的开发优势A、节约利用土地，提高土地的使用率。开发通常是从地上到地下，在三维空间进行；B、波及性与互赖性降低投资风险。使得人与人、活动与活动之间互动需求为彼此提供利益；C、达到聚集规模的效应；D、合理的交通规划，区域的通达性较好；E、信息化程度较高，信息传递较快F、是树立城市形象的标志性建筑G、起到高级消费职能的作用，满足最高消费需求；H、有助于城市的现代化与国际化；3、城市多元体的特征与效应“城市多元体”因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”。A、有机综合体——规模聚集效应a)有机整体：“城市多元体”的关键是内部的功能互相发生化学反应成为一个有机的整体，而不只是物理的放在一起。b)“城中城”经营：自我调节能力是“城市多元体”的优势所在。建筑综合体在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；c)系统化组合：它是多种功能的系统化组合，使单个功能克服了局限性，并在相互依存的基础上，创造了更为广泛与优越的整体功能；同时系统内部整体与部分、功能与目标、系统与外部环境各对矛盾相互作用，促使系统向整体最优化的方向发展，从而使之自我更新、经济和有生命力。d)整合空间：“城市多元体”为城市生活功能提供了一个整合的空间。居住、办公、购物、饮食以及消遣娱乐等城市生活的各要素以一种新的空间秩序出现在这个交合空间中，并相互促进。B、消费职能——蛋糕膨胀效应a)效率集约：“城市多元体”能够满足现代“24小时都市运转”的要求，并且可以为大量办公、居住于此的人们节约更多宝贵时间，提高工作效率与生活效率。b)商业利益扩大：综合体所形成的建筑形象和场所氛围吸引了大量的高档次办公、居住和商业需求，有效的扩大的城市的商业利益点；c)版块经济：各种功能互为裨益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业