吴家山区域房地产市场分析

吴家山区域房地产市场分析一、吴家山区域概况1、地理位置吴家山区域在东西湖片区的重要性不言而喻，如果说金银湖区域是以生态环境的因素来划分的，那么吴家山就是以工业产业尤其是台商投资区的因素来划分的区域。具体是指张柏路以西，张公提以北的区域，区域面积499。7平方公里（其中开发区面积180平方公里），户籍人口23万，常住人口35万。2、交通状况区域已实现公路网络化，从吴家山到各办事处之间公路高等级化，农村村镇道路全部硬化的目标。路桥将495平方公里的幅员面积串连起来，形成了“半小时经济圈”。这些公路又与横贯境内的107国道、京珠高速公路、汉渝铁路、汉江航道、武汉中环、武汉外环、武汉地铁、武汉轻轨、武汉天河国际机场高速公路相连，形成了立体交通网络。以107国道为主轴线，金山大道为辅线，覆盖全区的棋盘式公路网络已建成，已规划设计并正在建设中的“八路一湖”工程。将使区内的交通条件锦上添花。3、配套设施吴家山投资区内中小学，幼儿园等基础教育设施完善。小学四所，武汉市重点中学吴家山中学，国家重点职业高校东西湖职业学校，每年可为各行各业培训专门技术人才3000多人。天然气供气能力为5000万平方米，可满足全区工业企业及居民使用。4、区域房地产发展状况及前景吴家山区域的自然环境较金银湖差，区内的交通尚未完善，配套设施也有待改善。但由于所面对的消费者层面不同，并不存在直接的竞争，而且可以通过差异化和细分市场来实现共赢的局面。东西湖区政府提出在五年内，逐步把东西湖区建设成为新型工业园、现代物流区、生态居住区和水乡旅游区的奋斗目标。按照这一发展定位，就要加快三区一园的建设步伐。继2001年吴家山海峡两岸科技产业园被批准成为国家级对外开放开发区后，2002年东西湖区又被批准为国家级武汉食品工业加工区、国家级生态示范建设区，加上吴家山台商投资区。三区一园的格局正式形成。随着今后汉口地区的发展，城市西扩必成定局。根据目前武汉区域性经济特征，因工作生活需要形成了一大批以中产阶级为主体、以汉口为中央商务区（CBD）和中央信息产业区（CID）为主要辐射带的大型中央生活区域。武汉的西扩为本区带来了机遇，大量的高素质楼盘所带来的品牌效应将在今后爆发，本区的房地产业由于可塑性强，发展的空间巨大。二、区域房地产供需关系分析吴家山主要在售楼盘基本资料项目名称占地（万㎡）容积率绿化率物业形态总套数（套）开盘时间当前均价（元/平米）沿海.赛洛城96.71.639%多层、小高层75002007-3-31多层3620小高层3620紫云.黄狮海岸12.61.5135%多层、小高层、花园洋房1618待定多层3600小高层3600金山.银湖湾10.61.636%多层、小高层10282007-6-8多层2830鑫海花城141.6836.5%小高层、高层、别墅22392003-12-2小高层3500嘉禾园·美景豪苑162.1666%高层7722006-9-28高层3800秀水佳园221.735.1%多层、小高层3732006-11-25多层2700小高层2700航天.嘉园121.0539%多层、花园洋房7862005-7-30多层3400花园洋房33001、项目规模分析2007年东西湖片区商品房新增可售面积变化图每月增加的可售面积（㎡）0500001000001500002000002500003000001-2月2-3月3-4月4-5月5-6月6-7月7-8月020406080100120沿海.赛洛城紫云.黄狮海岸金山.银湖湾鑫海花城嘉禾园·美景豪苑秀水佳园航天.嘉园占地面积可以从上面两图中看出，吴家山区域内商品房的供应量还是很充足的，基本保持了每个月的新增住房的净增良是上升的，说明了该区域的房地产发展潜力很大。基本在售的项目规模都在10万平米以上，虽然比起金银湖区域规划在1000亩以上的住宅项目占总量的29％，规划在500亩至1000亩之间的住宅项目占总量的57％的大盘聚集之地来说规模还是很小，但基本满足了吴家山一带基本住宅需求。2、物业形态多样性分析00.511.522.5沿海.赛洛城紫云.黄狮海岸金山.银湖湾鑫海花城嘉禾园·美景豪苑秀水佳园航天.嘉园容积率由图可以看出，该区域项目的物业形态相当丰富，多层，小高层，高层，花园洋房，别墅应有尽有。3、区域项目价格分析由图可以看到，整个东西湖区域的项目均价在武汉来说还是属于最低的。该区的开发量居武汉之首，表明各路发展商看好其住宅的发展前景，而且其产品以多层为主，价格较市区低，就目前武汉地区的消费层次来说，是比较适应市场的。吴家山的自然资源较贫乏，周围的配套尚未完备，总体可利用的资源不多，且吴家山区在武汉人的心目中尚属城郊范畴，有一定的心理距离，所以采用低开的价格策略有利于加快项目的推进程度。4、区域目标客户群分析东西湖区商品房不同类别商品住房销售情况0102030405060多层小高层高层别墅销售率(％)东西湖区商品房不同型结构商品住房销售情况0102030405090以下91-120121-140140以上销售率(％)由图可看出多层仍是市场热点，小高层和花园洋房前景看好；二房二厅、三房两厅95平方米—120平方米之间的户型是需求亮点；中档房依然受大众欢迎，本区的人们消费水平与市区仍有一定距离，所以多数人群都是选择价性比较好的中档房，既减少购房的压力，又可以保证品质。本项目的目标客户主要是本区的居民尤其是台商投资区企业职员、市区内的部分居民和孝感区的居民。三、区域典型楼盘分析沿海.赛洛城1、产品概况开发商沿海绿色家园发展（武汉）有限公司项目地址武汉市东西湖区金山大道与张柏路交汇处占地面积96.7万平方米当前均价（元/㎡）多层3620小高层3620容积率1.6销售率（％）37%绿化率39%开盘时间2007-3-31沿海赛洛城项目位于武汉市东西湖区，毗邻国家级台商投资开发区、东西湖生态保护区。地块交通便捷，南面为城市快速干线金山大道，东面为城市主干道张柏路，西临天然湖——黄狮海。项目总建筑面积145万平方米，其中住宅总建筑面积130万平方米，由联排、多层、小高层和高层等建筑物规划有序有机组成，以满足不同人士在的居住需求，整个赛洛城分五期滚动式开发。2、价格策略分析3400345035003550360036502007-4-122007-4-25 2007-5-182007-6-182007-8-3均价（元/平方米）开盘由于楼盘的规模和品牌，均价略高于吴家山周边楼盘，随着吴家山项目整体价值的提高，本楼盘的均价也水涨船高，但之后为了保证推盘速度，在3600元每平方米的均价上保持了很长时间。3、目标客户群分析该项目规模在武汉来说可以说是很大了，是个综合性很高的项目，产品类型丰富，高层、小高层、多层、联排别墅，满足不同要求购房人的需求，既能满足吴家山台商投资区企业员工的居住要求，也适合喜好郊区生活的汉口高收入阶层，同时满足了外地投资者投资需求。4、创新点产品多为南北通透、通风好采光好的板楼，这些产品以组团形式分布，每个组团在享有项目大景观的同时，还能欣赏到楼间小景，通过景观、绿地，使人在通透的房子中感觉到了空间的无限延展、建筑外立面风格为现代风格点缀欧式古典符号，简洁不失精彩，色调清新明快，统一中有变化，具有新古典主义建筑风格精髓。小区内人车分流，车行道、慢行道的人性化设计有效保障居住者安全的同时，也体现了社区健康、运动、休闲的设计理念；新健康文化、新享受文化、新品位文化共同构筑了新都市文化。紫云.黄狮海岸1、产品概况开发商武汉中鄂联房地产股份有限公司项目地址东西湖区三店易家湾688号占地面积12.6万平米当前均价（元/㎡）多层3600小高层3600容积率1.51销售率（％）--------绿化率35%开盘时间2007-6-18紫云·黄狮海岸项目坐落于东西湖区金山大道北、三店集镇东，占地188亩，暂时有737，505两条公交线路，周边有三店一体化中小学、吴三小、四中、吴家山中学、吴一小等中小学校，中百仓储、中商平价、武商量贩店等超市，吴家山人民医院、吴家山妇幼保健院、吴家山三店医院等医院，随着吴家山区域的发展，项目周边套将不断完善，项目加入独特的“管道直饮水”系统、智能化生活设备，认真考究自然与空间交融的合理尺度，以绿荫草坪、翠意大树，配合精致的楼体立面、屋顶，构成从地面到高楼多层次、多视角的绿化空间。2、价格策略分析8月3日开盘，开盘价为3600每平方米，与附近的鑫海花城二期的均价差不多，价格上采用的是无差异性营销，不能以价格作为吸引客户的因素。3、目标客户群分析基本为吴家山的原住民和汉口的投资者。4、创新点项目主要以景观环境取胜，紧邻黄狮海湖建有沿湖公园，绿化率超过35%。四、吴家山区域房地产市场分析总结东西湖板块按楼盘品质划分的两个区域金银湖和吴家山，一个是高档楼盘区，风景优美，有良好的山水资源，而且有环湖路和金山大道等公路经过，通达性好。一个是中档楼盘区，自然环境较金银湖差，区内的交通尚未完善，配套设施也有待改善。周边的居民消费力有限，不足以支撑本区楼价的提升；市区内的人们由于置业观念的局限性，对该区的接受需要有一个过程。但是随着武汉产业格局的重新布局，政府投资力度加大，外来企业的进驻，城市居住郊区化等因素对吴家山区域的发展起到极大的推动作用，并产生大量的就业和居住人群，房地产开发的潜力不可限量。