秦皇岛市场调研报告及物业发展建议

河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司秦皇岛·房地产市场调研分析总结河北宝鸿洲房地产开发有限公司2014年7月7日河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司第一部分：2014年秦皇岛城市发展及政策河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司一、京津冀一体化战略（固定资产投资迎契机）中国国务院总理李克强在2014年3月5日作政府工作报告时指出，加强环渤海及京津冀地区经济协作。习近平总书记在听取京津冀协同发展工作汇报时强调，实现京津冀协同发展是一个重大国家战略，要坚持优势互补、互利共赢、扎实推进，加快走出一条科学持续的协同发展路子。1、秦皇岛实现与北京、天津的客运、货运一体化交流发展；2、更加有利于北京、天津、唐山等地客户资源，去秦皇岛度假置业，到达距离缩短；3、时间成本缩短，人流互动，城市互动。河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司秦皇岛未来投资价值增大，带动产业升级，提升旅游人口与旅游配套提升秦皇岛的宜居性，一体化战略提升秦皇岛的经济发展，能够带动人口转移河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司二、对接京津产业转移（多个产业园区将兴建）津秦高铁正式通车，1小时左右两地互相往来；北戴河机场即将开通；涉及电子信息、环保、消费品、装备制造等多个领域1200多家北京企业；截至2014年4月份，全市共安排央企合作项目35个，总投资351亿元。北戴河区域，打造首都行政医疗文化教育功能疏解集中承载区，承接中央和国家机关附属机构以及首都教育、医疗、健康、养老、体育等领域的项目或产业转移，建设首都教育医疗体育资源转移基地，构建以生命健康产业为特色的国家健康养老产业发展示范基地。虽近期秦皇岛楼市低迷，但未来有进一步发展的空间1、促进城市的产业升级与经济发展；2、提升秦皇岛的旅游价值与度假价值，带动旅游度假产业的发展与升级；3、带动固定资产的投资，特别是房地产的基础设施的建设与提升；4、促进了科技、技术、商业领域的人才的引进与增加，带动区域人口素质的提升；河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司三、西港东迁进入实质阶段（城市环境将提升、城市新中心将逐步形成）1、建设成新兴城市形象标杆区域，释放海景资源，提升环境与旅游资源的开发2、推动周边居住环境的改善，形成新的城市中心，推动城市的建设进程与建材学院东校区地块毗邻，有助开发区与市里中心区形成互动，提升整个南部城区的环境与居住品质减少港口的货物（煤尘等）对于海岸线环境的污染及市容的影响河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司四、秦首套房贷利率最高上浮20%秦皇岛五大银行首付比例仍保持30%；关于房贷利率，农行上浮12%—15%，中行、建行、秦皇岛银行上浮10%，工商银行上浮10%—20%在五家银行中上浮比例最高。目前首套房贷额度依然紧张，审批贷款仍需2—3个月的时间。首套房贷额度偏紧，并未对楼市造成太大影响1、目前市场投资性置业客户占比缩小，刚需购房增加较多，对于置业刚性需求使首套房贷对于影响不大；2、旅游地产主打高端人群，首套房贷利率，难以对其产生影响河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司五、2014年6月秦皇岛“单独两孩”政策放开据统计秦皇岛市有8000个家庭有生二胎的打算，“单独两孩”政策的推出将影响房地产市场楼盘户型布局，将来可能会有更多的家庭首选三居室。分析：1、短期内，城市人口不会出现激增现象，整体房地产市场受影响不会明显；2、会影响置业者的购房心理，大户型产品将会更多的进入购房者的置业计划；3、家庭人口结构的改变，会影响购房者的置业习惯，大户型产品，如三居室会成为首先；4、未来较长时期内，学区房概念会更加受到置业者的青睐；河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司秦皇岛城市发展及市场政策总结1、京津冀一体化战略，增强了秦皇岛的房地产市场信心，对于北京、天津、唐山等地的投资、旅游置业人群的吸引力的增强将会迎来新的契机；2、秦皇岛整体房地产市场，将迎来进一步转型的机遇，随着城市产业的升级，物流、人流的进一步畅通，城市环境的进一步改善，秦皇岛的房地产市场将进一步成熟化、规范化，也将进一步吸引外地房地产商的进入；3、未来秦皇岛各个区域的城市功能将更加明晰化和集群化，北戴河区域以养老、度假旅游为核心，海港区将成为中心居住区；4、西港东迁，将进一步提升秦皇岛中心城区的城市环境与面貌，也将进一步促进该区域房地产市场的发展与兴建；5、单独二胎政策的实施，短期内不会产生明显的影响，但置业者的购房心态将产生变化，未来三居产品及学区房，将会有更大的市场容量；6、虽然面临着萧条的市场环境及国家调控、银行利率上浮等政策性打压，但国家大的政策环境与战略的实施，将会使秦皇岛未来房地产市场有着更多机遇。河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司第二部分：2014年秦皇岛房地产市场情况河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司一、2014年上半年，秦皇岛及海港区市场均价走势鉴于8、9、10月份旅游旺季的到来，整体市场预计会有一个价格回涨的表现分析：1—3月份整体市场价格平稳，4月份之后秦皇岛及海港区均价出现明显下滑，降价3—5%；6月份整体市场价格比5月份略有回升，但整体市场依然处于低迷期；2014年秦皇岛及海港区市场均价走势6984706171797040686668937183718373257120703571876600670068006900700071007200730074001月份2月份3月份4月份5月份6月份秦皇岛海港区河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司二、2014年上半年，秦皇岛市场开盘情况2014上半年共计19个楼盘开盘20次；推出房源包括高层和别墅等多品种更多项目推迟了开盘时间，来应对市场的观望情绪，或增加开盘频次，通过优惠实现走量分析：从开盘情况来看，海港区的市场需求量最大，而且竞争程度也最为激烈。1、从开盘时间来看，在所有20次开盘中，在第一季度有10个项目开盘，其中在3月达到了一个井喷7个项目开盘；第二季度中，4月4个项目开盘，5月3项目个开盘，6月3个开盘。2、海港区共有8个项目9次开盘。南北戴河区域共3个盘3次开盘；山海关区域共1个楼盘1次开盘；四县共4个楼盘4次开盘。2014上半年各月开盘项目个数1274530123456781月份2月份3月份4月份5月份6月份系列1开盘数量各区域占比53%18%6%23%海港区南北戴河山海关四县河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司三、2014年上半年，秦皇岛土地市场情况成功挂牌入市仅有103.5191亩，约为4.26亿元，同比去年同期分比下降了71.43%、17.57%分析：1、今年上半年，秦皇岛虽然共有6块地挂牌，但是有两块地流拍，只成交了四块地（金梦海湾8号，第二次流拍）；2、对比去年同期，秦皇岛住宅用地入市步伐在放缓，面对低迷市场，政府有意控制土地放量。362.315.17103.51914.2605010015020025030035040013年上半年14年上半年2014年土地市场与去年对比图入市面积（亩）成交额（亿元）河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司第三部分：秦皇岛购房人群置业情况河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司一、2014年1—5月，秦皇岛购房者关注区域指数相比2013年，海港区关注度上涨4.79%；东戴河关注度下降2.86%，南戴河关注度下降2.77%（数据来源：秦皇岛搜房网数据监控中心）2014年上半年，购房者关注指数区域占比：海港区楼盘占关注比最高达70%，其次为北戴河区8%，山海关区排第三位6%。2013年下半年：海港区占66.67%，北戴河区6.6%，南戴河7.78%，东戴河6.63%，山海关6.93%，昌黎3.73%,其他2.14%。购房者关注区域指数（1—5月）70%6%8%5%4%4%3%海港区山海关区北戴河区南戴河昌黎东戴河其他河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司购房者关注区域分析：1、海港区，购房人群关注度最高。原因：缘于海港区是秦皇岛市的中心区，教育资源，生活配套，环境交通等因素与其他区域相比有绝对优势，搜房网数据监控中心数据显示，有诸多家庭为解决子女教育问题而购房。2、相比较海港区关注度大幅提升，东戴河和南戴河关注度大幅下降。原因：东戴河和南戴河主推海景房，全国房地产市场大环境影响，投资客的大量减少，加之相关配套的不完善，影响了购房者的关注与选择。我们项目地块处于开发区与市里的衔接地带，离我们项目地块较近的学校有：幼儿园：燕大幼儿园、龙宝宝幼儿园、耀华第三幼儿园、大风车幼儿园小学：文耀里小学、白塔岭小学、桥东里小学、森林逸城小学中学：森林逸城中学、燕大附中周边诸多高校的存在3、鉴于海港区，教育购房的比例有所提升，对于我们项目而言，利用好周边教育资源，对于本地置业者具有一定的吸引力。河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司二、2014年1—5月，秦皇岛购房者关注户型指数（数据来源：秦皇岛搜房网数据监控中心）2014年上半年户型关注指数中，两居占比最高，大46.1%，其次为三居25.61%，排名第三的一居室占20.41%一至三居室关注指数占总量的92.12%。河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司分析：1、三居的关注购房人群，主要以本地置业者居多，刚性需求的购房群体居多；2、二居的客群组成包含两部分，一部分为外地置业投资者，一部分为本地的置业人群；3、一居产品，主要以外地度假、旅游、投资人群为主，鉴于一居的房源相对价格偏高，本地的刚需购买人群相对偏少；河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司三、2014年1—5月，秦皇岛购房者价格关注指数3000—5000元/㎡楼盘关注比最高，达47%；其中5000—7000元/平楼盘关注占比25%——这个价位区间包含了秦皇岛大多数房源，但是在关注中占比却仅四分之一。7000—11000元/平的房子主要为高品质楼盘或海景房，关注度较低，仅占总量的10%。秦皇岛市民对房价预期在3000—5000元之间，但是大多数楼盘价格在5000—7000元/㎡之间，这与市场的购房者需求形成一定反差；主要原因：1、前几年秦皇岛的整体市场价格上涨过快，价格已卡在高位运行；2、外地投资的置业需求的涌入，抬升了市场的整体均价；3、但本地置业者的置业购买力有限，导致市场需求心理价位偏低。河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司四、秦皇岛购房人群户型选择秦皇岛本地置业人群：1、以刚需为主，紧凑的小两居或者小三居房，户型占比均占到46%2、120人调研样本，选择80—100㎡户型占比47%；100—120㎡户型，占比23%。60—80㎡户型，占比12%；60㎡以下户型，占比4%。外地置业人群：1、以旅游、度假需求为主，兼顾投资需求；2、以中小户型，低总价为主，一居或小两居户型，40—60㎡，占比56%；3、60—80㎡户型，占比38%；80㎡以上户型，6%；4、大户型产品，一般购房者，支付能力比较强，面积选择在150㎡以上，但占比较少；（搜狐焦点网2014年6月调研数据）河北日报报业集团河北宝鸿洲房地产开发有限公司五、秦皇岛置业人群区域分布三分之一本地人；三分之一京津地区；三分之一东北地区秦皇岛与东北相邻，在风俗习惯、生活习性上与东北有很多相似之处在气候及距离上，秦皇岛属于北方气候，距京津最近，对于京津地区人群更有适应性未来几年，随着海港区旅游资源的开发，外加成熟的配套优势，外地客群置业的比例会有所提升本地人置业人群：1、主要受生活区习惯影响，山海关本地在山海关区域购房较多；2、海港区为市中心区，与开发区客群交集较大；3、本地人在北戴河区域购房者很少；京津唐地区人群：1、主要选择北戴河区域，及南戴河、昌黎黄金海岸区域；2、近两年，唐山人群来秦皇岛置业在减少，逐步向海南地区置业；东北地区人群：1、主要是靠北地区，以黑龙江居多，辽宁、吉林客户偏少；2、主要选择在海港市里、山海关置业购房，并且举家定居者非常多；3、随着“东戴河区域”的兴起发展，特别是佳兆业的进驻，未来对东北地区客群有着较大的吸引力