商业房地产市场投资可行性分析

商业房地产市场投资可行性分析目录前言第一章宏观经济技术参数。一、宏观政策、法规、金融及重大事件。二、地缘与人口关系三、人口与经济关系四、未来发展规划五、宏观经济技术参数使用方法。第二章投资技术参数一、地产方面地产常用知识解答二、商业方面1、时机性；2、进程性；3、地段性；4、规模性；5、布局性；6、人气性；7、硬件性；8、稳定性；9、资源性；10、竞争与兼容性；11、人口分析；12、商圈分析；13、人性SWOT分析法13参数分析法第三章技术分析方法一、定量分析二、定性分析三、典型性商业分析四、定价方法及换算五、市场各阶段风格介绍六、图形设计第四章各业态市场简介、及北京市各业态市场之现状1、服装、鞋、百货类市场2、食品类市场3、家居类市场4、机电类市场5、边贸市场、旅游购物类市场6、电子类市场7、其他各类市场第五章运作手法一、租赁模式二、销售模式三、组合模式四、炒铺1、概念介绍1）各技术参数在炒铺中的应用2）炒铺操作程序3）艾略特波浪理论介绍4）波浪理论在炒铺中的应用五、房地产证券化和信托介绍第六章节点控制一、营销节点1、蓄水期2、开业期：3、养市期4、经营期二、推广节点各推广工具的应用（一）蓄水期（二）开盘期（三）开业期（四）养市期（五）日常运营期各类运营模式简述1、常见模式）2、远洋城模式3、万达模式4、东方家园模式5、香港豪德公司模式6、赛博模式7、天雅模式其它各类商业业态介绍1、概念、分类2、业态分类的变量3、商业街及商业街设计4、Shoppingmall第七章使用工具1、经营管理公约2、租赁合同3、商业策划内容4、消防管理文本5、各类实用图形鉴赏前言2004年夏天的一个炎热早晨，我在北京堵塞得车流中缓缓前进。望着车外滚滚的车流，耳边响起一首英文歌，歌词大意是：“我有一个梦，埋藏在心中，从来没有想放弃过······。”从96年正式踏入商业地产行业，屈指已过10年了，经历过太多的波折，为了研究这个行业的规则，在烈日下步行走过北京四环以里的大街小巷，花费了半年的时光，回想起每天走35公里的那段时光，令人刻骨难忘。郑州、石家庄、西安、太原、沈阳、济南等一个个熟悉的城市在脑海闪过，为了对各个区域市场的运行规律作分析研究，这些城市伴随着我的步伐，令人多么亲切。经过几千个市场的洗礼，终于对市场的客观规律有深刻的理解。市场是动态的、发展变化的，在研究和探索的过程中，得到了许多朋友的帮助和鼓励，非常感谢，顾京海、詹九生、王斌、张捷、刘艳霞、王巧玉杨宇光，北京天雅大厦的赵永杰，以及为我做书稿整理的杨坤等等，在此对他们的帮助深表感谢，也非常感谢许多信任我的公司，将上亿的资金交于我操盘，使我对其内部规律有了更深刻的认识，正是在大家的支持下，才得以将此书完成。商业地产作为一门新兴的边缘学科，市面上有关它的书籍很少，一般有的也是社区底商和国外shoppingmall的书，而作为中国特色的市场类业态，其运行规律在许多从业者中比较陌生。本书将从投资者常用的分析方法、分析工具入手，从宏观经济技术参数、投资技术参数和定量、定性、典型性商业分析，对项目的前期研究、定位到项目设计运作和节点把控，提供全程的指导，同时也对各类市场业态和各种流派运作手法进行简单剖析，使读者对市场运行规律有个较全面的认识，在此书中，将我所知和经历的经验毫无保留的奉献给读者，由于篇幅和时间所限，此书不足之处难免，敬请谅解。此书中所举案例，由于时间因素，仅代表其某个阶段的，而非永久不变，使用过程中参考使用。谨以此书献给我的妻子和女儿。谨以此书献给所有关心此书的朋友们。谨以此书献给所有鞭策过我的人们。第一章宏观经济技术参数。一、宏观政策法规、金融及重大事件。1、国家、各省市有关房地产开发经营的方针政策，如房改政策，开发区政策，金融政策，土地政策，人口政策和产业发展政策等。有关房地产开发经营的法律规定，如《房地产开发经营管理条件》、《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》，都是对房地产行业进行调控和管理的文件。2、商业房地产也是隶属于房地产行业范畴，它与国家宏观调控有着紧密关系。如银根紧缩、调息等。例如2004年银行对商业物业贷款的限制，直接导致大批商业物业的停工和资金链断裂。例如（121号文件）：中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中国人民银行文件银发〔2003〕121号中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下：一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房。别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房［2002〕217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证。建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。二、严格控制土地储备贷款的发放各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要、商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。五、强化个人商业用房贷款管理借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的(高档商品房、别墅除外)，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理各商业银行应严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知）（银发［2002）247号）的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系，对违反规定的有关行为应即刻纠正住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。八、切实加强房地产信贷业务的管理中国人民银行各分支行应建立房地产信贷业务分析制度，跟踪、调查、分析商业银行房地产信贷执行情况，对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。请中国人民银行各分行、营业管理部将本通知转发至辖区内各城市商业银行、城乡信用社。诸如121号文件这类针对投资过热，国家专项整治的政策对房地产行业影响巨大。在宏观重大事件中，利好的如北京申奥成功，中国加入WTO等，直接刺激着首都房地产在近几年飞速发展，有目共睹的就是北京大规模的拆迁改建工程。不利的如1998年金融危机事件，造成对房地产资金链的影响。所以做房地产一定要优先考虑大环境大趋势。二、地缘与人口关系1、区域的范围界定，区域地缘关系；区域的地缘关系在市场领域中，由于涉及商业的流通和物流业，则其范畴比住宅要广阔多。区域的划分遵循地形等自然条件而进行区域的地缘分配，而不是依照行政划分的。例如：（1）乌鲁木齐市，它的内部区域为新疆全省，辐射区域是中亚各国，乌市与内地尤其在河西走廊漫长的上千公里，荒芜人烟，造成了断裂。辐射区域就不包括甘肃，青海。（2）石家庄市，由于其北边为北京，天津，其辐射影响力在河北省北部的城市则不受其辐射，其辐射区域就是周边以及河北省南部。（3）内蒙的通辽、集宁等城市由于地缘关系去沈阳方便，其在行政上隶属呼市管辖，而在市场领域中则受沈阳的辐射区域影响。2、区域面积及人口，区域幅射面积及人口；区域各省直辖市面积，人口表如下图：人口及面积人口：据1995年全国抽样调查数据统计，汉族人口为109932万人，占全国总人口的91.02％；其余55个民族共10846万人，占8.98％。（由于人口的发展变化，此表人口数为参考使用）中国各省人口面积一览表（1）名称简称政府所在地面积（万平方公里）1996年底人口（万人）北京市京北京1.681259天津市津天津1.13948河北省翼石家庄19.006484山西省晋太原15.603109内蒙古自治区内蒙古呼和浩特1102232辽宁省辽沈阳14.574116吉林省吉长春18.702610黑龙江省黑哈尔滨46.903728上海市沪上海0.621419江苏省苏南京10.267110浙江省浙杭州10.184343安徽省皖合肥13.906070福建省闽福州12.003261通过各省市的面积及人口，可以宏观上反映其区域的支撑量大小。以内蒙古自治区为例：呼和浩特市是内蒙古自治区的省会位于内蒙古自治区中部，在行政划分中属于2级城市，但在市场领域中，内蒙古面积110万平方公里，而人口2230多万人，每平方公里人口200人。属于地广人稀。在其东、中、西三部中，位于东边的满州里，牙克石等由于地缘因素，其商业属于哈尔滨，齐齐哈尔等黑龙江省的商业辐射范围，而通辽、集宁等地又离辽宁省的沈阳近，隶属于沈阳商业的辐射范围。西部临河地区等离银川近则属于宁夏银川的辐射范围。呼和浩特虽然作为行政上的二级城市，但其商业区域辐射范围在地缘上讲很小，就是呼市周边和包头等地，这个范围中因南边山脉、沙地的阻挡，地理的自然条件限制了这个商业向南辐射，所以对区域的商业理解就从对地缘的自然地理中了解，不可按照行政划分，在地理条件中，自然的山脉，河流，沙漠等都是左右其区域范围的因素。如山西省，山西东边是太行山，北边是沙地，山脉南边是高原，西边是高原，地理上属于狭长性盆地，而太原市作为山西的行政中心，政治经济中心，其辐射力就因地缘关系，恰好影响整个山西省，所以其商业的辐射范围和人口量就相比呼市而言大多了，山西省面积15.6万平方公里，人口3100万，这就是它的辐射人口量。在三级城市中，如地级市中，如山西的运城因地缘关系，去郑州的距离比太原近，所以它的商业从地缘上