城南市场分析报告

第一部分：城南房地产市场综合分析一、区域市场供求分析（注：城南指茶山、清凉、兰陵一带）1、供应量分析①1-10月份常州市场整体推案量与城南市场推案量月份一、二三四五六七八九十总计常州（万㎡）17.7446.4431.8227.745.111.5318.5358.8437.91295.6城南（万㎡）03.7203.81.5405.812.62027.480102030405060701——2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月常州推案量城南推案量分析：从上图来看，春节后常州整体市场供应明显放量，5月后逐步放缓，至7月到达谷点，从7月往后呈大幅放量趋势。随着“金九银十”的到来，从8月份开始部分楼盘试探入市，另一部分楼盘则采取观望态势，自进入九月后市场放量猛增，到10月有所放缓，但依然保持较高水平。而城南市场供应量进程与常州整体市场供应量进程基本保持一致，尤其是从7月份开始到9月份、10月份，变化特征最为明显。②区域各个案供应量分析楼盘名称总建（万㎡）已推（万㎡）推出余量＋未来供应量＝总剩余量（万㎡）乾盛兰庭1852.81315.8江南佳园2期近9万8.73.503.5水岸人家5.35.31.501.5中凉伟业6.7006.76.7世纪华城313.81.127.328.4江南经典60066人民家园2期6.96.94.904.9陈渡新苑1.5期28.5103.518.522荣亨逸都208.72.111.313.4嘉城尚座3.153.152.202.2新城长岛6093.852.556.3绿园爱舍148.562.4810.4光华世家158.751.756.258合计223.5577.8629.55149.55179.118515.898.73.55.35.31.56.706.7313.828.46066.96.94.928.51022208.713.43.153.152.260956.3148.5610.4158.7580102030405060乾盛兰亭江南佳园2期水岸人家中凉伟业世纪华城江南经典人民家园2期陈渡新苑1.5期荣亨逸都嘉城尚座新城长岛绿园爱舍2期光华世家总剩余量已推总建单位：万㎡分析：由上表得知整个竞争区域内楼盘总量为223.55万㎡，除去已销售完毕的，未来可售面积约为179万㎡，而区域内还有两块地（交警支队与江南佳园西侧地块）总建约16.8万㎡已经被拍卖。这样，未来可售面积达到195.8万㎡。这些楼盘在未来一两年之内将全部上市，区域供应市场竞争压力较大。2、供应建筑形态分析区域内在售物业类型以多层、小高层、高层占绝大多数，达到总量的90%，比例最大的是小高层、高层；部分楼盘出现少量的别墅产品，如水岸人家，独栋、联排。3、供应户型分析①供应平均户型面积分析楼盘新推建筑面积（平米）新推总户数供应户均面积（平米）乾盛兰庭60000498120.5江南佳园28953.96258112水岸人家53000369143世纪华城38304364105江南经典60000572104.9人民家园2期61369.76534114.9陈渡新苑80349.8782297.7荣亨·逸都40782.36347117.5嘉诚尚座24613.75224110新城长岛89900.86744120.8绿园爱舍20693.7121198光华世家62480500125合计62.045万㎡5443114120.5112143105104.9114.997.7117.5110120.898125020406080100120140160乾盛兰庭江南佳园水岸人家世纪华城江南经典人民家园2期陈渡新苑荣亨逸都嘉诚尚座新城长岛绿园爱舍光华世家供应户均面积（㎡）区域供应户型均面积(㎡)分析：户均面积在100平米以下的楼盘占17％，户均面积100——120平方米的占比50％，户均面积120平方米以上的占比为33％，整个区域供应户型均面积为114平方米上下，与市场需求基本契合。个别楼盘户型均面积偏大，如水岸人家，但因位置较好，推出时间较长，去化已近尾声，目前140以上的大户型余留较多，销售率在30％左右。区域位置较差的户型面积控制较小，多在100平米左右，如绿园爱舍、陈渡新苑，以期用低总价弥补项目地理位置的劣势，吸引消费者。②供应各房型面积比例分析一房两房三房四房及以上面积范围比例面积范围比例面积范围比例面积范围比例44—707.5%80—10525.4%110—14261.4%140—2005.7%分析：供应户型以三房为主，其中110-130㎡紧凑实用三房占供应三房的主力。③主力户型面积分析楼盘名称户型面积范围（㎡）乾盛兰庭3房110——140江南佳园3房120——130水岸人家3房120——140世纪华城3房120——140江南经典2房、3房90左右，120左右人民家园2期3房110——130陈渡新苑3房120左右荣亨·逸都3房120——130嘉诚尚座2房、3房80——90、130——140新城长岛3房110——130绿园爱舍3房110——120光华世家3房120——140分析：主力户型多以紧凑实用的三房为主，面积在110——130㎡。4、供应价格分析销售均价510048004300350048003400410048003500330046000100020003000400050006000乾盛兰庭江南佳园水岸人家世纪华城人民家园2期陈渡新苑荣亨逸都嘉诚尚座新城长岛绿园爱舍光华世家均价（元/㎡）分析：区域各楼盘销售均价差别比较大，个别楼盘的销售均价达到5100元/㎡，如乾盛兰庭；而靠近郊区北港区域的楼盘均价只有3300元/㎡，如绿园爱舍。同区域的楼盘销售均价相差不大，如世纪华城、陈渡新苑、新城长岛、绿园爱舍销售均价相差100元/㎡左右；但也有相差较大的，如乾盛兰庭、江南佳园、水岸人家以及光华世家，地理位置相近，除了光华世家和江南佳园销售均价相近，其余相差达400元/㎡，这与楼盘本身的质素有很大关系。需要说明的是，江南佳园因为均为现房推出，故现今均价较高。平均总价：71.7657.654505741.1451624532.66001020304050607080乾盛兰庭江南佳园水岸人家世纪华城人民家园2期陈渡新苑荣亨逸都嘉诚尚座新城长岛绿园爱舍光华世家平均总价（万元）分析：整个区域各楼盘的平均销售总价差别也比较大，最高是最低的两倍多，目前最高总价楼盘乾盛兰庭的销售比较缓慢，而最低总价绿园的销售比较火爆。总价对于楼盘去化的影响较为明显。5、去化情况分析楼盘名称总建（万㎡）已推（万㎡）已售面积（万㎡）乾盛兰庭1852.2江南佳园2期近9万8.75.2水岸人家5.35.33.8中凉伟业6.700世纪华城313.82.7江南经典600人民家园2期6.96.92陈渡新苑1.5期28.5106.5荣亨逸都208.76.6嘉城尚座3.153.150.95新城长岛6095.2绿园爱舍148.566.16光华世家158.757合计223.5577.8648.31分析：区域内楼盘已售面积约为48.31万㎡，占总量的21.6％，余量达175万㎡，未来区域内竞争激烈。二、区域市场营销分析项目推广主题报纸广告户外及其他广告活动营销优惠策略价格策略乾盛兰庭动感生活，流光溢彩常州日报展板会员抽奖，新加坡旅游无正常价格入市江南佳园2期收藏江南最美的风景————————低开高走水岸人家兰陵生活，亲水社区常州日报常州晚报扬子晚报车身，售楼处裱板开盘限时折扣并赠送礼品，购买者送家电，并享受新年价值15万元的礼包抽奖活动。一次性付款97折，贷款98折低开高走中凉伟业————————————世纪华城都市生活宽空间常州日报户外看板——免费发放贵宾卡，开盘7000元优惠。直接下定5000元优惠低开高走江南经典城市生活再设计常州日报户外看板——————人民家园2期阅读城南故事，静赏繁华乐章常州日报户外看板——开盘前交纳2万元诚意金，可享受100元/平米优惠。10个工作日内到款98折低开高走陈渡新苑1.5期陈渡新苑，温馨家园无户外看板，电台，车身，道旗无98折优惠低开高走，幅度不大荣亨逸都爱的保质区，一辈子的居所常州日报户外看板、DM、车身常州大酒店品质见面会，老客户带新客户，老客户享受1888元（现金优惠），新客户98折优惠。办理1000元的VIP贵宾卡，开盘可享受98折优惠低开高走嘉城尚座嘉景倾城，尚品传世常州日报户外看板，道旗——60元/平米优惠正常价格入市新城长岛高品质水岸生活日报户外看板、车身——98折绿园爱舍绿园爱舍，改变生活日报晚报主导23路公交车广告和罗马旗广告——开盘前交2000元的意向金开盘享受3000元和98折优惠低开高走光华世家城南新都市，绿色生态城常州日报——无低开高走分析：在媒体选择上中高档主要以日报、晚报、公交车、户外看板、道旗为主，中低档次楼盘主要以公交车、条幅、日报、晚报为主。区域内在售楼盘的活动促销一般，但价格促销力度相当大。在价格策略上都采取低开高走的策略。三、区域消费者分析区域内较高档楼盘有乾盛兰庭，其客户分布以区域内及周边小区的客源为主，职业也是以私营业主、公务员、企业高层管理等中高端人群，其他楼盘的客户群绝大多数都是分布在项目周边3公里范围内的区域，客户普遍是一些工薪阶层人群及居民。具体来说:●劳动新村、工人新村等周边欲改善居住条件的居民，以120——130㎡的三房为主，中年客户居多。●清潭一带的欲结婚的青年，以100——110㎡的小三房或者90㎡的两房为主要需求，其中以100——110㎡的小三房销售最佳。●还有就是周边一带的老人，以90㎡以下的两房为主，承受总价在30——35万元。区域个案在政策前后销售量有明显的区别，但在各种优惠措施和低价格出来后，市场还是争相购买，尤其是上半年从荣亨逸都，还有绿园爱舍低价楼盘入市火爆销售也可以得知，消费者的刚性需求还是存在相当大的量，但对价格的反应更加敏感。第二部分：城南市场分析总结一、供应量在下半年大幅度增加，尤其从八月份开始，整个区域推案量达18.42万，占整个城南区域1——10份推案量的67％。二、供应物业类型绝大多数为小高层和高层。三、供应户型平均户型在114平米左右，与整个常州的平均供应户型基本相当，与上半年的去化平均户型也基本相当，但楼盘之间的户型面积差距比较大。四、各楼盘供应平均总价在32.6——71.76万，总价一高一低差距也比较大，40万左右的总价楼盘相对比较少。五、受价格促销手段的影响，区域各楼盘的去化较好，总去化量占推出总推案量的60％左右，价格仍是目前市场的主引。六、区域内高档在售楼盘营销力度比较大，但营销手段一般。郊区楼盘由于客群原因，大部分采用户外媒体，尤其陈渡新苑，大量采用拉横幅的方式，收到较好的效果。七、区域客户除了乾盛兰庭分布较广外，其他楼盘主要是项目周边的居民，非常看重楼盘的销售单价和总价，以及生活环境和未来发展潜力。第三部分：城南重点个案分析一、乾盛兰庭基本情况发展商：常州乾盛置业有限公司行销企划：上海新联康规划用途：住宅工地位置：兰陵路15号，原牵引电机厂基地面积：6.5万㎡总建面积：18万㎡新推面积：5万新推户数：498户平均单价：5100元/㎡公开日期：9.21主力面积：110——140㎡付款折扣：一次性付款98折优惠，贷款99折优惠产品特点位于兰陵社区，东临晋陵南路，西接兰陵路，南靠光华路，北壤劳动中路，交通便捷多路公交车到达，离兰园两站路，附近配套设施也较齐全，菜场、信特超市、金农宾馆、医院一应俱全。项目共7幢纯板式高层住宅（26、28层，地下室1层），小区内有18班幼儿园及一些商铺，绿化率为40%，大片50-60年树岭的香樟树和广玉兰树紧密围绕遍布社区。面积配比房型面积户数比例二房89——9312224.5％三房111——13834869.9％四房189285.6％客源分析本案客源以白领、企业私营业主、事业单位的人较多，还有部分投资者。售价分析销售均价5100元/㎡，楼层差价在60——70元/㎡，东西差价150元/㎡，差价范围不大。因销售均价较高，去化一般，后推出优惠，一