基于投机理论的房地产市场泡沫的实证分析——以济南市为例

基于投机理论的房地产市场泡沫的实证分析——以济南市为例作者：张艺作者单位：山东大学经济学院,济南,250202刊名：中国城市经济英文刊名：CHINAURBANECONOMY年，卷(期)：2010，(6)被引用次数：0次参考文献(6条)1.张红.房地产经济学[M].北京:清华大学出版社,2005.2.周京奎,曹振良.中国房地产泡沫与非泡沫--以投机理论为基础的实证分析[J].山西财经大学学报,2006(5)3.何赛姣.我国房地产市场泡沫分析与测度[D].浙江工商大学硕士学位论文.2008.4.何雄.房地产泡沫理论的实证分析--以郑州市为例[J]建设科技,20095.张鹏飞.基于SCP范式对房地产业市场结构、价格行为的分析[J].商场现代化,20086.EricJ.Levin,RobemE.Wright.Speculationinthehousingmarket?[J].UrbanStudies,1997(34)相似文献(10条)1.期刊论文焦继文.刘洪.戚莉莉城市房地产市场的风险预警——以济南市为例-统计与决策2006,(16)本文运用主成分分析、神经网络等现代数学方法,通过选择合理的指标体系,并利用连续7年的数据,构建了济南市房地产市场风险预警系统,给出了单指标和综合指标的预测结果,以期揭示济南市房地产市场的运行状况;最后,提出了具有一定参考价值的对策建议.2.学位论文孙明达济南市住宅房地产市场发展的时空分析2005近几年济南市的住宅房地产市场得到了快速的发展，从时间和区域两个方面对济南市的住宅房地产市场进行研究，将对解决目前市场存在的突出问题，对促进济南市住宅房地产市场的平稳、健康发展具有重要现实意义。　　本文是站在房地产业可持续发展的高度上，在房地产市场分析相关理论研究的基础上，从颇具代表性的区域—济南市入手，分别从时间和空间两个角度，以房地产预警系统理论与方法为指导，以定性分析和定量分析相结合的手段对住宅房地产市场进行分析。全文共分五部分：　　第一部分为绪论，总结了国内外研究现状，并归纳了房地产市场分析的四种相关理论：供需理论、房地产经济周期理论、房地产预警系统理论、住宅区位理论。　　第二部分为发展轨迹分析，本部分首先利用房地产预警系统的方法，通过初选指标与空置率指标的时差相关分析，确定了警兆指标，分析了近十年市场发展的特点，同时，对济南市住宅房地产市场的发展进行了阶段划分，并分析了各阶段住宅房地产市场的基本特征。最后，对住宅房地产市场潜在需求量和有效需求量进行了预测。　　第三部分为空间分析，将济南市划分为中、东、南、西、北五大连续性的市场区域，对区域住宅市场的供给数量以及楼盘价格状况进行了分析，并分析了近两年价格变化的空间分异规律；同时通过居民住房购买力的分析阐明了提高有效需求的根本途径，在对消费者进行问卷调查的基础上进行了区域住宅市场的消费需求研究，分析了消费者对于目前居住市场区域以及目标购房市场区域的评价状况。　　第四部分为问题与对策，针对时空研究的结果分析了市场存在的突出问题，并从政府和房地产开发商两个层面提出了相应的应对策略。第五部分为结论。3.期刊论文徐红.XuHong2005年国家宏观政策与济南市房地产市场-山东师范大学学报（自然科学版）2006,21(4)为了抑制房地产价格过快上涨,打击房地产炒作和投机行为,国家在2005年发布了一系列宏观房地产政策.本文在分析国家宏观房地产政策基础上,重点分析了2005年济南市房地产市场,其特点表现为:平淡的新建商品房市场;二手房市场跌宕起伏;商品房价格增幅减缓.旧村改造房成为2005年济南市房地产的热点,本文不仅分析了其发生的原因,同时指出其存在的危害,必须引起广泛的重视.4.学位论文李广济南市房地产价格影响因素的实证分析2008作为国家的支柱产业，房地产业的稳定与发展关乎国计民生。从1998年开始，我国房地产业进入了新一轮快速发展期，尤其是近几年来房地产行业持续保持高速发展，房地产投资和房地产价格持续上涨。虽然从全国总体来看，房地产市场保持缝康、快速发展态势，供求基本平衡，但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题，使中国房地产市场保持持续健康发展，国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控，得首先识别在各种因素中，到底哪些因素能对房地产价格有影响，哪些因素对房地产价格的影响力强，哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。学术界对深圳、上海等大城市房价的相关著作已有很多，但专门研究济南市房地产价格变动及价格预测的文章不多，有关的探讨也多限于定性的分析，从定量的角度进行分析的文章很少。本文在借鉴许多前人研究成果的基础上，以定性和定量相结合的方法，分析影响房地产价格的机理，同时利用济南市2003年-2007年上半年的面板数据对济南市房地产价格进行实证分析，建立了一个房价的计量经济模型，并对其有效性做了较为全面的检验。研究结果表明，在易于量化的影响因素中，对济南市房价的影响程度由强到弱依次为：金融机构贷款余额、土地价格、建材价格、贷款利率、GDP、人均可支配收入、房地产开发投资、上年土地开发面积、平均工资。构建的回归方程显示：济南市房价与建材价格、贷款余额呈同方向变化，建材价格指数每增加l，会影响济南市房屋销售价格指数平均增加0.252；金融机构贷款余额每增加1亿元，会影响济南市房屋销售价格指数增加0.013。论文最后根据前面的研究结果，提出了房地产价格的政策建议，希望这些建议对投资者在房地产市场中的投资活动和管理部门对房地产业的监管和调控具有一定的借鉴作用。5.学位论文宋俊芳中低收入家庭住宅供需市场研究——以济南市为例2008随着我国社会经济的发展，人民的生活水平有了显著的提高，但由于人口众多，社会主义初级阶段存在的一些实际情况，社会的贫富差距越来越大，尤其是大中型城市的贫富差距问题越来越严重，而住宅市场价格的一路飙升，无异于雪上加霜。济南市近几年住房价格也在不断上涨，使得越来越多的居民买不起住房。如何解决好中低收入家庭的居住问题，已经成为一个急需解决的社会问题，它是影响到社会稳定和经济可持续发展的重要问题。本论文通过对济南市中低收入家庭住房需求的研究，可为济南市政府制定经济适用房以及廉租房政策提供参考：为中低收入家庭购房提供参谋，获得可靠的市场信息;可以有效引导房地产开发商开发适销对路的产品，为中低收入家庭提供更多地房源。本文采用了理论联系实际、定性定量和调查问卷的方法，首先对济南市中低收入家庭的范围进行了界定；其次对济南市中低收入家庭住宅市场供应现状进行了分析，包括供应结构、商品房、二手房、旧村改造房、经济适用房和廉租房的供给状况分析，其中经济适用房和廉租房为本文的重点；再次对济南市中低收入家庭住宅需求情况进行分析，通过实地调研和调查问卷的方式对购房者的户型选择、面积选择、地段选择、价格选择等方面进行研究和分析；最后提出了济南市中低收入家庭住宅供需市场存在的问题，并进行了原因分析，在此基础上，借鉴国外及港澳地区解决中低收入家庭的经验，探讨了当前实现济南市中低收入家庭住宅市场供求平衡的建议和措施。基于目前以消费者角度分析房地产市场状况的研究还是空缺，因此本文具有一定的创新性。同时，本文以中低收入家庭为研究对象，使房地产目标市场细化，将济南市中低收入家庭住宅市场分为商品住宅市场、二手房市场、旧村改造房市场、经济适用房市场和廉租房市场；以消费者角度分析济南市中低收入家庭房地产住宅市场消费特征，使房地产市场的研究趋势更为务实；对中低收入家庭在社会中的阶层定位，根据济南市统计局按家庭收入的划分来进行定位，确定在城市中所占比例，分析该群体社会特征。6.期刊论文张鹏飞房地产市场交易价格现状分析及预测——以济南市为例-商场现代化2008,(24)随着近年来房地产市场的逐渐升温,房地产市场的发展逐渐成为人们热议的话题.根据笔者对济南市区在售商品住宅楼盘的实际调查所获得资料及济南市相关统计资料,本文首先对济南市房地产市场的价格现状进行了分析.然后对济南市未来几年房价走势进行了预测分析.7.学位论文程燕济南市住宅市场个人投资行为研究2008随着我国经济发展，居民可支配收入不断提高，民间资本雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前又处于低迷状态，这是房地产投资需求不断扩大的经济背景。由于人们对住宅的需求较其他类型的房地产稳定，购买后通过转售或租赁便可获得稳定的经营收入，实现消费、保值、增值及收益所带来的利润，风险较低，同时与其他金融产品相比，收益较高，所以住宅投资更受人们青睐。当前济南市正处于“十一五”规划的建设进程之中，城市化进程扩大了人们对房地产尤其是住宅的需求，住宅价格增长迅速，居民在感慨买房难、房价贵的同时，也增加了对住宅房地产的投资。鉴于近年来投资性购房增加，促使市场需求中的投机性因素膨胀，拉动房价上涨，国家采取了控制投资性购房、遏制投机性需求的调控政策，取得了—些成果。在执行和加强房地产市场宏观调控的过程中，如何正确对待投资性购房是—个值得关注的课题。房地产市场的宏观调控非常必要，但也不能因噎废食，打压一般性购房投资，使房地产市场面临大起大落的风险。为了保证济南市房地产市场健康持续发展以及确保“安居工程”顺利实施，丰富个人房地产投资理论，必须要对个人住宅房地产投资行为进行研究。本文的研究是基于投资心理学、房地产投资理论、行为金融学理论以及家庭理财理论等相关理论，房地产投资理论和投资心理学是本文研究的两个重要的知识背景。本文通过对济南市房地产住宅投资行为的分析研究，明晰房地产市场的运行状况，揭示房地产市场投资行为对房地产市场的作用，丰富房地产投资理论，从而为政府进行国民经济宏观调控、制定引导性政策、协调各经济部门的关系提供依据，促进房地产市场的规范化和可持续发展的能力。本文通过借鉴住宅投资行为相关理论，分析了济南市住宅房地产市场现状，并对住宅市场进行了羊群行为检验，对济南市个人住宅投资者风险进行定性分析以及调查分析了当前住宅投资行为，进—步分析和解读济南市当前住宅市场现状和存在的问题，得出结论，从而为政府调控提供可靠意见，为开发商投资决策提供有力的建议，为个人投资住宅提供合理的参考意见。本文以济南市新建商品房住宅市场为主要研究对象，通过对济南市住宅房地产市场现状分析、当前个人投资住宅环境分析、以及宏观调控对济南楼市的影响入手，从金融政策风险、政府行为风险、市场风险、住宅本身风险、自然灾害风险、投资者个人状况风险等方面定性评价个人投资住宅房地产所存在的风险；并辅助进行当前的济南市住宅市场个人投资行为调查，从购房者年龄、性别、职业、现居地、家庭规模以及收入水平等方面着手分析济南市购房者的投资偏好；针对当前的住宅房地产市场，本文还进行了羊群行为验证，证明济南市住宅市场存在羊群行为，但是总体而言，济南市住宅市场较为健康，投资者多为置业投资，仅存在少量的经营性投资，所以羊群行为不会带来房地产泡沫。8.期刊论文张慧芳.李良.ZhangHuifang.LiLiang济南市土地市场发展的现状及对策探讨-山东国土资源2006,22(5)土地是最基本的生产力要素,具有资源和资产双重属性.土地与金融、财税等共同构成宏观调控的重要手段.土地要素市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分.加快发展土地市场,对推进城市土地资产经营,调整、优化产业结构与布局、提高经济运行的质量和效益具有十分重要的作用.过快增长的房价已对普通百姓形挤出效应,成为国内扩大消费需求的最大障碍.而土地市场的发育状况对房价又具有重要的影响,其不仅是房地产市场的重要组成部分,而且是整个房地产市场存在、发展的前提和基础.9.学位论文戚莉莉城市房地产市场风险预警研究——以济南市为例2006房地产业在我国经济发展中具有重要的地位，它从投资方面拉动经济增长，从消费方面启动市场。但是目前，我国房地产市场运行机制不甚完善，还没有形成合理、有序、竞争、高效的市场运行体系，房地产市场信息传递不畅、信息数据失真、市场行情展示手段落后和市场交易网络封闭等。因此，研究房地产预