天津_中信珺台_项目市场分析与客户分析

三、市场分析宏观市场看高端别墅的KPI序号分类描述客户典型项目1Top系列占据独一无二的稀缺地段或景观资源顶级财富霞光道5号西康路36号2城市别墅主城区内，配套完善，具备一定景观资源城市新贵/城市中产江胜天鹅湖卡梅尔3近郊别墅城市近郊（30min车程），配套不完善，具有较好景观和内部配套城市中产/城市新贵新悦庭万科东丽湖4远郊资源别墅城市远郊（1h以上车程），配套缺乏，具备强势景观或内部配套城市中产/城市新贵京津新城恒大金碧5经济型别墅无明显地段或资源优势，主要面对首次别墅置业客户殷实之家社会山大地十二城朗润园天津别墅市场根据各个区域的区位和资源条件，围绕独特资源和便捷交通分布41235宏观市场城市高端资源价值景观资源人文资源区位价值地段级别交通条件配套条件高端别墅项目价值核心要素核心地段、中心地段、新趋势区域城市主干道、地铁、高铁丰富完备度、配套级别水资源、湿地资源历史资源、文化资源项目不具备成为城市高端别墅项目的本体条件！！√三、市场分析宏观市场中观市场看天津别墅市场格局顶级别墅西康路36号五大道水上奥体板块霞光道5号项目分别占据天津市核心板块的核心地段：西康路36号——五大道板块客户特征：喜欢五大道地段和纯独栋产品，对于交通尺度要求较高，用于个人居住和商务办公；霞光道5号——水上奥体板块客户特征：成功人士，具备国际视野，关注产品细节，追求纯粹的别墅生活，喜欢水上片区的自然环境，购买原因：身份匹配，作为藏品予以传世。TOP系列顶级别墅占据天津核心板块的核心地段项目名称产品附加值产品形式地下室庭院面积区间实现价格单价总价霞光道5号奥体核心地段联排别墅8040-160255左右3.4-5万/平800-1300万西康路36号五大道绝版地段独栋别墅450-900200-500500-9003-4.5万/平1500-4000万城市顶级别墅均占据稀缺核心地段；城市顶级别墅均能够拥有较高单价；城市顶级别墅（尤其top系列）拥有较高的产品品质。城市顶级别墅对于地段、景观、品质的要求较高，未来也不会大规模出现。TOP系列以不可复制的地段资源和高品质定义顶级地位大梅江水上奥体板块香港建设地块檀府老城厢位于城市中或城市边缘；项目品质较好；道路可通达性好，配套齐全；作为第一居所；项目名称卖点客户在售招商钻石山水上奥体核心板块以河西、南开客户为主，私企政府和政府官员居多，作为第一居所。檀府老城厢核心板块客户多为对老城厢有情节的客户，私企业主较多。待售香港建设水上奥体板块——博轩园河西核心成熟居住区——城市别墅以城市地段、大规模品质社区及区域内产品稀缺而定义高端老河西博轩园钻石山项目名称产品附加值产品形式地下室庭院面积区间实现价格消化情况单价（万/m2)总价(万)檀府老城厢核心地段联排176、独栋12100-200（D户小面积无地下室）20-30m下沉式庭院联排，190，330-350；独栋：450-580联排2.6-3万小联排540-570,主力联排900-1000,独栋1600以上剩余19套钻石山奥体核心板块叠拼、联排、双拼联排,叠拼50－70,双拼100左右20-25m下沉式庭院,双拼庭院60m左右叠拼190-210,联排330,双拼450-500叠拼2-2.7；联排2.4-3左右；双拼3-3.5叠拼450-600,联排850-950,双拼1500~1600二期尚未开盘在售产品多存在100平米左右的地下室；庭院面积：核心区域的项目拥有20-40平米庭院；其主力联排产品的总价均在500万元以上。城市别墅地处区域核心，片区内别墅稀缺，可实现500万以上的高总价数据更新日期：2009.11.12玛歌庄园城市主流居住型别墅集中于市区南部梅江南传统富人区位于城市边缘；道路可通达性好；性价比相对较高；不具备强势的自然景观资源项目名称客户江胜天鹅湖以河西和南开的中小型私营业主为主，40-55岁，首次别墅置业，多为自住红磡领世郡以河西梅江和津南的改善型私营业主为主，自住居多，少量投资新悦庭消化缓慢，客户特征不明显玛歌庄园客户主要来自于河西、南开客户，部分为业内人士，年龄为40-60岁居多，养老客户较少，基本为自住。朗润园以南开区、河西客户为主、城市新贵和别墅首置客户为主江胜天鹅湖红磡领世郡新悦庭近郊优质别墅位于城市边缘，良好的道路交通牵引，无强势景观资源，社区规模较大，配套尚待完善荷兰墅朗润园项目名称产品附加值产品形式地下室庭院面积区间实现价格消化情况单价（万/m2)总价(万)江胜天鹅湖梅江、湖景、环内现房联排95-10530-40210-2601.5-1.7470～750月均7套左右，310与380的户型各半（此处为全面积）红磡领世郡配套齐全（高尔夫）在售独栋160-180100-200270-700独栋2.5600-1400月消化5－6套新悦庭设备设施独栋S无，B/P有100-400303-5421.6500-900月消化1套玛歌庄园良好的社区环境和产品品质独栋100-200不算基座300370、460、580均价1.1460平米506万加推月销售50多套朗润园面积赠送、产品品质联排——约50约150㎡，实得260-280实收约1.6250-270万开盘当天80套全部售罄荷兰墅产品创新、代征公园景观联排————2982-2.7600-800仅剩7套城市中端别墅多不占据核心地段；拥有较高的附加值（庭院、地下室）；联排产品总价主要围绕在400万左右。近郊优质别墅不占据核心地段，无强势景观，多数项目拥有高附加值，产品总价围绕在400万左右数据更新日期：2009.11.12项目通达性较好；均在城市外围；无强势资源支撑。在售项目首创溪堤郡博文苑博雅苑星耀五洲外环线京津塘高速津港公路社会山西青道天嘉湖檀香海公路沿线在售项目津港公路博文苑、博雅苑、星耀五洲、天嘉湖京津塘高速首创溪堤郡矽谷港湾西青道社会山津沧高速檀香海近郊经济别墅郊区经济型别墅均在城市外围，依托于城市道路的便捷可达范围矽谷港湾项目名称产品附加值产品形式地下室庭院面积区间实现价格单价（万/m2）总价（万）溪堤郡高性价比联排无70-80190-2600.9170-230洛卡小镇——联排无——联排200-250，独栋7001.8-2.3360-575檀香海高性价比独栋、双拼、联排92-130200-300下沉式庭院184-2610.83130-200社会山高性价比院墅、类独栋、小联排仅院墅有，25-3018-25联排180-190，院墅210-260联排1，类独栋1.3160-250华韵欧风博文苑高性价比联排、双拼（4套）无30-35208-2480.9180-225华韵欧风博雅苑高性价比联排无——250-3001.1-1.2275-360天嘉湖——独栋、双拼、联排部分有地下室——180-770独栋1.3联排0.8-0.9150以上星耀五洲高性价比、未来前景独栋、双拼、联排————联排150-400；独栋378-1000不等联排0.6-0.7独栋1150为主矽谷港湾高性价比、城市纯低密社区联排、独栋——30-50266-3111266-311郊区经济型别墅以高性价比吸引客户；产品以联排为主；自身产品力有限。近郊经济别墅经济型别墅无强势资源，面积偏小，配置较低，以低总价跑赢市场项目名称产品附加值产品形式面积区间实现价格单价总价京津新城大配套独栋、双拼、联排联排199左右独栋270-400联排（毛坯）0.5万/平米独栋（精装）1万/平米联排：200万左右独栋：270-400万恒大金碧天下蓟县山水景观联排、双拼、独栋联排150-250双拼170-260独栋245-300联排0.49万/平米双拼0.58万/平米独栋1.6万/平米联排71-123万双拼100-150万独栋392-485万团泊湖庭院湖景资源独栋206、260、302、3931.2-1.3万/平米260-510万磐龙谷蓟县山水景观联排、双拼、独栋270~388（含地下）联排0.47万/平米联排127-182万资源和丰富的度假因素成为远郊度假别墅的第一要素；交通便捷；产品形式丰富多样；超值总价吸引客户；紧邻津京高速紧邻蓟平高速旁，盘山风景区京平高速或津蓟高速，五盆沟景区京津新城恒大金碧天下磐龙谷团泊湖庭院远郊资源别墅以资源作为客户驱动的首要因素，便捷交通带来客源中心城区3km8km12km23km百都项目中信珺台霞飞路63号里弄、朗润园中信天嘉湖未来供应主要集中在津南区，未来别墅重心将南移未来供应量津南区约400万的低密度供应量，未来低密度市场将南移区域序号项目名称开发商产品形式总规模（万平米）低密度体量（万平米）低密度容积率预计入市时间1朗润园万科联排7.57.50.8在售2中信珺台中信联排、叠拼、高层1470.9-1.02010年5月左右3霞飞路63里弄上投高层、小高层、洋房、别墅——————2010年上半年佰都大寺佰都别墅、高层10——————4京基高尔夫项目京基独栋、双拼、联排、高层67一期15一期0.652010年底5碧桂园碧桂园酒店/商业/居住————————6海尔海尔——59——————7首创首创——14.8——0.97-0.99——8中信天嘉湖中信——2512511——9远洋大寺项目远洋地产26.1——————东部板块16矽谷港湾东丽软件园联排、独栋43170.6在售低密度供应量西部板块南部板块400多万30多万TOP系列………核心地段、交通便捷、成熟配套、人文资源城市别墅………重要地段、交通便捷、配套齐全、景观人文资源近郊优质别墅……交通便捷、配套尚可近郊经济别墅……交通便捷远郊资源别墅……景观资源现有市场小结基于项目本体和现有有市场状况当前市场占位“近郊别墅”三、市场分析宏观市场中观市场微观市场周边市场以小产权房、高层、小高层洋房为主/价格较低，社区品质较差项目名称宏城壹号松江城金旺水岸雅仕蓝汀于泽新苑（一期）雅仕蓝汀（二期）建筑面积14.6万平方米—约30万平米20万平米10万平米容积率1.5—1.21.21.2绿化率35%—30%38%38%均价未定未定4300-4500元/㎡4300元/㎡4200元/㎡户型面积70-150㎡69-135㎡72-155㎡80-120㎡80-120㎡物业类型四层半花园洋房、七层电梯洋房和十八层板式高层观景洋房高层，17、24、32层到顶现售二期：9栋12层小砖房5层洋房，9层电梯洋房2栋17层土地年限70年70年小产权房小产权小产权开盘时间08年5月开盘2010年年初一期已入住，二期09年8月开盘2007年8月4日2008年11月29日看宏观——项目不具备成为高端别墅项目的质素看中观——基于现状：市场占位为“城市近郊别墅”基于未来：未来竞争激烈，项目与城市距离较近，未来市场占位可考虑为“城市别墅”看微观——周边产品形式低端，多为小产权房，无品质感；市场小结外部市场无依托资源项目需要挖掘自身价值，依托产品力来争夺客户，突出重围三、市场分析宏观市场中观市场微观市场案例研究总建筑面积75000平方米容积率不含中心水域，不计赠送为0.8，计算赠送为1.1绿化率40%规划户数:400户；一期80户产品形式联排面积区间150平米左右（赠送后260-280㎡）均价1.6-1.7万/㎡开盘时间2009-09-19物业费3.5元/平米/月土地使用年限70年朗润园——基本信息产品形式六联/八联联排别墅，三层到顶，可以有四层露台产品面积建筑面积150平米左右，实得面积250平米左右，赠送三个露台，南北双庭院；面宽6米，进深15米，中间天井，无地下室，庭院内停车。产品功能三居室，四个卫生间，首层庭院入户停车，无地下空间；客户特征年龄在35-50岁之间，占成交总数72%职业特征职业多为小型私企的业主，部分大学教师。财富尚处在积累阶段，资金积累缓慢家庭特征家庭状态多为3口之家，4口之家较少，几乎不与父母同住，别墅改善后，也无打算长期与父母同住置业目的均无使用别墅作为第一居所，目前几乎全部居住在市区好地段社区大平层，居住面积集中在130~