策划部铁西市场调研0

1、千缘地产铁西项目市场调研报告千缘策划部前言市场调研作为房地产营销策划中的重要部分，直接关系到一个项目的整体运作；是营销策划的基础，也是项目运作的基石。策划部刚刚介入项目启动期，为了能够更好的促进本项目顺利运作，在项目前期策划部利用闲暇时间对铁西区房产市场作了一次简单的市场调研，工作重点主要放在了以项目为中心向四周2公里内辐射（以建设大路为基点向两端延伸）。其基本框架如下：铁西区房地产市场的整体分析本项目周边房地产市场近况分析本项目小户型市场周边主要竞品分析本项目住宅市场周边主要竞品分析本项目区域市场细分本项目目标客户群描述总结一、铁西区房地产市场的整体分析1、区域发展宏观状况铁西新区是沈阳市五城区之一，是中国著名的工业区。铁西新区由铁西区和沈阳经济技术开发区（沈阳经济技术开发区是国家级开发区，总规划面积34.5平方公里，经过16年的发展建设，已具备优秀的城市功能和符合国际标准的管理服务机制，世界500强企业40多家在开发区投资）联结起来的“S”型区域组成，总面积126平方公里，人口100万，享受市级管理权限。铁西新区北临皇姑区，西靠于洪区，南临浑河，东接和平区。区内交通。

2、发达，基础设施完备，工业文化浓厚，城区环境优美。区内企业规模宏大，工业门类齐全，配套能力强大。在装备制造产业内，聚集了数控机床、透平压缩机、超高压机组、大型水泵等拳头项目和技术顶尖企业。在中国有能力制造的24类219种成套设备中，沈阳占据三分之一，在沈阳创造的工业产值和利税中，66％来自铁西。目前已有40个国家和地区的1300多家企业入驻铁西，其中跨国公司83个，世界500强企业21家。初步改造后的铁西新区环境优美，道路通畅，9条25公里长的铁路专用线和几十条国内外空中航线纵横交织，325条街路与沈大、京沈高速公路连接，形成了四通八达的街路通行网。区内有技术中心15个，其中国家级1个，省级9个，市级5个，各类专业技术人员4.1万人，30万的产业大军构成铁西发展的强大力量。2003年１至９月份，铁西新区国内生产总值实现71.7亿元，比去年同期增长26.7％，区本级财政收入11.31亿元，比去年同期增长60.2％，实际利用外资2.45亿美元，比去年同期增长167.3％。铁西老工业区调整改造，生机勃勃，围绕打造铁西工业带、建设中国制造业之都的目标，2003年全区新上工业项目534个，新增工业。

3、企业261个。其中搬迁改造企业112个，63个企业通过合资、重组在开发区建立新企业，49个劣势企业退出市场。树立经营城市新理念，在铁西新区腾迁整理出来的土地上积极引进新兴业态，大力发展商贸服务业和第三产业。在高水平的战略性分区规划及城市控详规划的指导下，不断加强基础设施建设，全面完成了“四横五纵”的道路建设任务，同时加大绿化、美化环境的工作力度，加快危旧房屋的拆迁改造，发展房地产业，加大仙女湖及卫工明渠的水系建设力度。目前，完成道路改造66条，总长度61.8公里；共改造旧区63片140万平方米；实施“一街一林”、“一区一园”建设，植树129.2万株，绿化覆盖面积1167万平方米，被确定为“省级环保生态工业园”建设示范区。2004年初，铁西新区确定了今年的城市建设工作任务。铁西新区的GDP要达到213亿元，比去年同比增长20％。通过进一步加强对区内街路的改造，使标准化景观路达到全市最多。在对牛心屯、简易里、光明街、丁香屯、颂工街棚户区进行改造的同时，今年还将开发建设“工人新村”和“重工新村”共20万平方米经济适用房，“两村”建成后将使5000户居民受益，而其中2000户还将以低于开发成本。

4、的价格住上商品房。其中，“工人新村”一期工程今年10月竣工，二期工程于下半年动工。同时，再改造工人村地区十万平方米旧楼。今年，“重工新村”经济适用房一期竣工，二期工程十万平方米开工，第三期工程年底前动工。“重工新村”住房建成后，将全部面向中、低收入家庭出售，重点用于解决指定地区被拆迁居民的购房难问题。对凡符合规定条件的被拆迁居民，政府将以每平方米1450元的低廉价格向居民出售，使购房居民都能以经济适用住房的低价享受到商品住房的优越居住条件。为了进一步加大招商引资力度，铁西新区在区域形象塑造上的改观，主要得益于两点措施的贯彻执行：一是整合优势。两区合署后，将铁西的国有资产存量优势、人才优势与开发区的资本优势、开放优势整合互补。与开发区合署办公，工业老区的企业有了巨大的再生空间。此时的铁西改造不再落入一厂一议的窠臼，改造伊始，就以整体改造为手段，进而重新洗牌，脱胎换骨。通过搬迁及级差地租一项就募集了上百亿资金，企业因此获得了重新起跳的资本。与此同时，腾出的空间又提供了新的发展机会。植入新兴业态，发展现代服务业，如8大超市引入等。一方面税源得到扩展，另一方面又新开发岗位2.3万个，安置就业6。

5、.2万人次，形成了铁西新区二、三产业齐头并进的势头。目前，铁西企业已经拿出一批竞争力很强的主导产品：机床集团的数控机床在国内市场占有率达到20％；输变电集团50万伏以上输变电设备，年制造能力已占全国总量的35％以上；机电装备集团的大型主机设备已接近世界先进水平；维生素C占全球市场的20％。二是优化环境。建立一个高效、廉政、服务型的政府，是铁西新区软环境变化的主线。其决策、执行、监督既互相配合又互相监督。既合又分的领导体制，保证了决策的科学性和执行的公正、公开及效率的原则。阳光型政府，透明性决策打通了投资进入的绿色通道。硬环境建设，铁西新区也堪称大手笔、大气魄。烟囱拆除了，水渠清澈了，街路宽敞了，昔日由钢筋水泥注满的城市被生机盎然的绿色所覆盖。同时，盘活国有资产，运营土地存量，也使铁西新区有更大的能力来夯实社会保障工程。2003年以来，新区专项拨款1亿元为区内弱势群体落实12件实事，还率先全面动迁改造棚户区，以低价格的经济适用房让工人村的居民住进了花园小区。铁西新区已初步创造了一个规则有序、环境优美、景观怡人的新城区，正在成为沈阳乃至辽宁中部的一片投资新热土。2、新区房地产发展状况铁西是。

6、沈阳的老工业基地，在东北振兴的东风下，铁西新区也在进行大刀阔斧的改造。有人说隔一段时间不去铁西，就会感觉变化很大。以前市区内的购房者很少选择铁西，一是觉得铁西比较偏；二是没有好房子。但现在不同了，随着大批的工业企业迁出，住宅楼和商业项目拔地而起，铁西已经成为开发商和消费者的新选择。铁西的房子便宜是很多人的共识，当然铁西的房价也一直在涨。2003年12月，铁西的商品房均价为2784元，虽然比几年前大幅增长但是在全市范围来看并不算高。乐购等商业项目方便了铁西人民生活的同时也凝聚了人气。房子刚盖完就已经销售大半，这对铁西来说已经不是新鲜事了。很多人购买铁西新区的房子是为了投资，但大多数人还是因为能买的起。房地产，除单纯的土地、建筑外，还有固着在土地、建筑物上不可分离的部分，以及附着于其上的各种权益。也就是说，房地产的价值除受到自然的地理位置的影响外，还受到社会经济地理位置的影响。所以，现实生活中，一块土地的开发、利用、使用与支配，要有诸多的配套设施、条件因素作为支撑。而铁西新区在铸就城区辉煌的进程中，正积极完善城市功能，以打造一流环境为切入点，按照高起点规划、高标准建设、高质量管理的原则，加。

7、强基础设施的旧区改造的力度，加快森林城区建设步伐，全力打造最佳投资环境和人居环境，提升土地价值，使之成为沈阳西部一片新的投资热土。（1）道路、桥梁改造，新区房地产的助跑器。“要致富先修路”，对今天的城市建设这句话依旧是至理名言。铁西区政府在去年改扩建37条道路的基础上，2004年还将对区内16条三级马路及91条小街巷进行“整容”，加上张士开发区新建的11条街路及改扩建4条街路，铁西新区今年将对区内的122条街路进行一次全面的大“整容”。去年，铁西已摆脱了道路窄、路面差、尽头路多，缺少贯通东西和南北道路的局面。初步形成“四横五纵”的交通格局，“四横”即北一路、北二路、建设大路和沈辽路；“五纵”指兴工街、兴华街、保工街、肇工街和重工街。今年，铁西新区在这一大交通格局下将重点对区内小街小巷进行整修。改造的16条三级马路包括虹桥街、贵和街、启工街、富工四街、振工街、赞工街、马壮街、南十一路、北四路、北三路、南九路等。91条小街小巷包括祖工一街、祖工二街、祖工三街、小五路、云峰街、宁安巷、兴华南街33巷、和工二街、兴华街西一巷、吉工一街、吉工二街、吉工三街、贵和街西一巷等。建设大路和兴华大街已成。

8、为集自然、人文景观为一体的交通中枢干道，发挥工业带整体形象外辐射的作用。东西块速干道横贯铁区新区，规划中的地铁一号线贯穿开发区和铁西区，形成以高桥为基础，有轨、公交、城际快速衔接配套的公共交通网络。目前，铁西新区已拥有3条市级景观路———北一路、北二路和延续下来的保工南街，5条区级景观路，包括沈辽路、沈新路、兴工街、兴顺街和十马路。今年铁西新区还将对重工街、云峰街实施标准化改造建设，届时，铁西新区将成为全市拥有标准化道路最多的一个区。另外，公和桥的开通、兴工桥的开拆都为铁西新区今后的城市发展起到了动脉输通的作用，助跑新区房地产业的发展与壮大。（2）棚户拆迁、退路进厅，新区房地产的发展基础。在铁西新区着力改造光明、艳粉、牛心屯、启工、卫工、霁虹等27块尚存在的棚户区中，其中5块改造成绿地、22块进行房地产开发，规划建筑面积70.5万平方米。对于具备商业开发价值的，在土地公开挂牌交易的基础上，通过优惠政策和吸引，进行整体开发改造。铁西新区全区实现无违建，完成拆除违章建筑74.23万平方米。对20个街道办事处的161个社区办公用房全面改造，计21万平方米，各街道和社区在拆除的土地上建一个10。

9、00平方米和500平方米以上的绿园，实现“一街一园、一区一景”的目标。另外，新建成滑翔、德工等12个厅式农贸市场。占地11.4万平方米，市场面积达11.1万平方米，建筑面积29.3万平方米。建成后的厅式农贸市场，彻底取缔了占道市场，使全区道路更加畅通，市容更加整洁。（3）绿化、水建、景观建设，扮靓新区房地产。通过加大绿化力度，铁西新区绿化覆盖率达37.2%，绿地率达到27.1%，特别是通过建设劳动公司、于洪苗圃、卫工湖、工业文化长廊等8块大型绿地，给铁西新区营造出了一个满目葱绿的景象。重点抓好与皇姑、和平、于洪相连的六座工铁立交桥“立改坡”工程，通过放坡、绿化种植、雕塑小品，打造出若干个让人赏心悦目的景观广场。铁西新区“平地出新湖”，全新规划建设了总面积64.8公顷，其中水面4.63公顷，绿化20.57公顷，道路面积19.63公顷，现状保留9.13公顷。建有欧式花架、景观雕塑、濒水平台、特色园林小巷和休闲广场等，营造出一个树绿草青、碧波荡漾、人与自然和谐统一的现代人居休闲娱乐场所，全面提升新区新的房地产价值。（4）打造工业产业带，让新区房地新重振“鲁尔”雄风。铁西新区在“全面开放、资本。

10、运营、打造环境、产业升级、完善功能、强化管理”24字方针的指导下，运筹帷幄，产业结构调整初见成效。建设北二路现代汽车贸易城、打造金融、商贸产业区、建设物流仓储配送基地、植入大型生活超市，写就“沈阳制造”的新引擎。目前，在原沈阳锅炉总厂、化工机械厂等厂区已初步形成沈阳规模最大的品牌汽车交易、装饰、维修一条街。沿兴工街，在北二路、北四路之间大力发展金融、商贸服务业，建设全市最大、辐射东北乃至全国的为装备制造业配套服务的沈阳机电产品大市场。开发建设大型家私建材超市产业带。在保工街沿线，东方家园二期工程、香江家私材料市场的翻扩建、精品橱柜超市、油漆涂料市场都在此兴建，已形成令人瞩目的家居材料装饰材料新兴业态产业带。国家级的沈阳钢材批发市场已全面运营，20亿元的物流中心将在北一路、重工街地区建成，这里将成为全省最著名的物流中心。今年，还将陆续完成8大超市的建设。同时加强霁虹、启工等大型综合超市的招商力度。倾力打造铁西工业带，建设铁西新区，构造沈阳建造基地的新空间、新机制、新动力，必将创造出1+1大于2的奇迹，重振“东方鲁尔”精神。（5）打造中央商务区，新区商业地产方兴未艾。经过对老城区内的企业实现。