第三部分 区域市场调查(1)

19第三部分区域市场调查本次济南市场调查以分区形式开展，共分为五个区域：东南区（历山路以东，解放路以南）东北区（历山路以东，解放路以北）中心城区及南区（历山路以西，纬二路以东，铁路线以南）西南区（铁路线以南，纬二路以西）北区（铁路线以北，历山路以西）以下为各区的市场调查报告：20东南区调查报告一、范围历山路以东，解放路以南二、整体感觉生态环境较好，主要依托千佛山，卧佛山及燕子山进行开发。另外本区域东二环路以内是济南大专院校、省市、机关集中办公区，整体属闹中取静地段。三、环境分析1、交通以和平路，解放路，文化东路，山大路，历山路为主要交通干线，纵横交错，井字排列离市区距离近，交通便利。中心医院附近NO.45、46、47、87、K52终点站舜风世纪花园、文东裕华园、东旺家园附近NO.K59、75、18历东花园附近NO.K50、46、47、101开元山庄附近NO.K51、79、68终点站，燕东山庄、K59和平花园NO.K96、102、49、80颐琴湾NO.102终点2、商业在这块区域里没有特别明显的大型商圈，值得提出的是二环东路与径十东路交汇处有一家“万嘉隆”会员店，属济南第一家仅对会员开放的大型仓储式购物中心。还有位于解放路与文化东路之间的一段山大路，汇集了多家电脑及软件公司，称得上是科技街，其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜场，生活配套比较成熟，完全可以保证附近居民的日常生活。3、文教、医疗该区域内的大专院校众多，如山东师大、省艺术学院、省经济学院等，中小学校更是遍布此区域内，就学方便。市中心医院就在解放路边，还有一些其它机关医院，都较其它区域多。214、周边环境这块区域主要属于历下区。历下区在济南属较好的区域，而所调研区域位于济南市东南角，被人们称为济南的“富人区”。故明思意，居住在这里的人都有颇有的经济基础，当然他们购房的标准要比其它人高，在很大程度上这里的周边环境是吸引他们的主要因素，这块区域南面是千佛山、卧佛山及燕子山，生态环境相当好，清静、幽雅，绝对是养生的好地方，且离市区不远，交通也比较便利，周边的生活配套也相对齐全医院、学校、银行、邮局、菜场一应俱全，故“茅头峪”，又称开元山庄地区四周楼盘很多，这里的楼盘价位高，生态环境占了很大因素。四、市场分析1、开发地段及开发量主要分为两个部分A、千佛山、卧佛山、燕子山周边代表楼盘：邦泰-绿苑、中创-开元山庄、中联花园、明月华庭、燕东山庄特点：均依山而建，生态环境相当好，属中、高档住宅，规模大小不一。中创-开元山庄最大，占地130亩93年开发明月华庭最小，占地3110M2另外还有颐琴湾也属这个部分，整个小区占地100亩，小区内部规划良好，绿化也不错，看得出是一处经过很好规划的小区。B、解放路南，经十路北，零星分散的几处楼盘代表楼盘：和平花园、历东花园、文东裕华园、东旺家园、华侨公寓及舜风世纪花园特点：开发地段靠近市中心，周边配套很齐全，交通便利，基本上属中档楼盘，品质不高，普遍占地面积不大，不能形成气候，居于高档经济适用房，没有特点。上述项目的开发主要都集中在山脚下，也就是“开元山庄”周边。因为这里的环境好，是近年来济南房产开发重点区域。所以“开元山庄”周围陆续开发了22很多楼盘，但目前可开发的地块已不多，除非往山上发展。另外就是这里已经是楼市的密集点，房市成熟，房价高，可发展空间较小。2、单价市场这块区域的普遍价位都较高，单价范围2650-8000元不等，平均单价在4000-4500元左右。3、总价及主力总价总价范围在40-170万，主力总价在60-80万之间，这证明了济南市真正想买好房子的人还是有一定的经济基础的，且为数不少。4、主力面积及主力房型这块区域的主力面积在130-170M2之间，以三房二厅二卫为主，其中最大的是住户一般都较重视卧室的朝向，却忽视客厅的朝向。5、社区规划调研的12个楼盘基本都是行列式的排列，没有新意。比较典型的几处均在千佛山、卧佛山及燕子山脚下，也许是凭借南部山区这一大优势，使得生态环境很好，而忽视了小区内部的绿化。这里占地面积最大的是中创-开元山庄，占地130亩，93年开始开发。另外一处是颐琴湾-明珠花园，占地100亩是近几年开发的楼盘，这里的绿化相对好些，但也是行列式排列，上海索尔-结绳营销代理，普遍的绿化都不是很好，没有主题。6、建筑立面一般以釉面砖为建筑立面，但外观设计都没有特别之处，和平花园、历东花园、东旺家园、明月华庭、文东裕华园，这几处都类似高档的经济适用房，华侨公寓外墙为涂料，只有邦泰-绿苑的外观设计比较好，属欧式风格，但所采用的釉面砖质地却较差。237、主要建材及设备这12处楼盘大部分是砖混结构，只有中创开元山庄的四幢高层，明月华庭的小高层为框架外，其它均为砖混，而厨房、卫生间都已初步装修。8、行销主题基本上没有行销主题，主要依托千佛山、卧佛山、燕子山，大部分连售楼处都没有，只是一些办公室及销售科，业务员能力差，缺乏专业知识，生态环境为产品支撑点。五、具体案例分析1、颐琴湾-明珠花园价位：3000-3400元/平方米（在此区域内属于中档价位房）面积范围：130-240M2主打面积：130-140M2销售率：75%客源：80%属自由购房，20%建委、机关单位及关系户，自由购房客源主要来自山东航空公司、东方航空公司、华能集团员工及机关人员付款方式：主要是按揭，一次性付款很少，额度7成居多卖点：地段较好，交通便利，配套也较齐全，小区整体规划好，房型设计较合理，三A标准，二十四小时安保，可视对讲等智能化管理。2、邦泰-绿苑价位：4060-8000元主力面积：120-140M2销售率：77%客源：集体购房5%散户95%主要多为教师、医生、律师、药业、金融等职业，收入较高24付款方式：按揭为主，多为7成，一次性付款者少，卖点：生态环境极好，临近自然，配套较齐，交通便利总结：综上所述，这块区域的楼盘在济南市来说属于中档偏高层次。1、南部一块，地理位置优越，生态环境绝佳，这是它的量大卖点，是养生的好地方，虽然靠近山区，但离市中心距离不远，周边的配套也相对齐全，交通方面也比较便利，所以虽然售价不低，但销售得也不错。2、中部及北部档次都不是很高，属于中档层次，主要卖点就是靠近中心市区，生活配套成熟，交通也很便利。以上两部分个案目前均依赖周边环境，大多都存在缺少优美社区规划及高尚产品品质的问题，除南部依靠连绵起伏的山脉这一环境外，而其余产品一待济南出现大量优质产品供市场选择，其产品难以支持目前的售价。25东北区调查报告一、范围历山路以东，解放路以北，铁道线以南二、区域印象历山路是划分市区与市核心区重要界线，此区域由二环东路为界可划分为二大部分。1、环内地区：历山路-铁道线-二环东路-解放路围合部分（即内环与外环之间地带），属市区部分；2、环外地区：二环东路以东部分，属市郊部分。其中市区部分尽管区别于市核心区，但受地缘位置上辐射影响，因而配套丰富齐全，人口密集，尤其文教医疗设施集中，故也是房产开发的集中所在；市郊部分因为交通弊端等原因，人文基础、配套条件均明显薄弱，目前仍处房产开发初期。三、环境分析1、商业以洪楼广场为中心，东关大街-花园路是东北区商业网点最集中，生活设施最齐全的地带，如有肯德基、新华书店、小商品批发市场、农贸集市、大润发仓储式大卖场等，其辐射范围整个东北区。以山大路及山大南路构成的济南高科技产业区，利用周边高校人才优势，以电脑、电子为主的科技产业区，目前已初具规模。2、交通纵向道路系统：历山路（内环）、将军路-二环东路（外环）、山大路、洪家楼南路-闵子骞路横向道路系统：东关大街-花园路、山大南路、解放路构成整个东北区的交通网络，总体面言路况较好，公交线路多集中在以上地段。地势上南高北低，东高西低。公交集散点：洪楼广场：75、71、1、10、K98历山路与解放路口：45、46、K52、47、87、83、5、8、K55、K91263、文教集中在解放路一线：济南铁道职业技术学院、铁路党校、七中洪家楼地区：山东大学（东校）、山大附中、历城三中、济南联合大学艺术中专部山大南路一线：山大新校、山东大学、粮食干校、计划学校4、医疗集中在环内市区范围，散布在解放路、历山路及山大路区域：市中心医院、荣军医院、省胸科医院、历下二院、山大二院四、市场分析1、开发地段及开发量环内地区：金阁花园（1.2万方），洪西花园（1.44万方），恒泰花园（3.6万方），大学南苑（5000方），建鑫小区（9万方），绿景嘉园（10万方），环外地区：齐鲁世纪园（4.2万方），百花小区（15万），雅居园（16万）环内新开楼盘数量多，但受周边相邻关系影响，规模普遍不大；环外地区未形成大开发态势，新建个案现多集中环线边缘，且普遍规模大于环内个案，有一定社区规划。2、价格区间分类（2000-3000元/M2）：齐鲁世纪园、恒泰、大学南苑、百花小区——多属于环外个案，或为规划品质较落后的环内个案。（3000-4000元/M2）：洪西花园、金泰花园、绿景嘉园、雅居园——多属环内个案，且相对规划起点较高。3、主力面积与主力单价、总价分析（3000-4000元/M2）二房面积110-120M2，3300-3500元/m2，36.3-42万三房面积140-160M2，3300-3500元/m2，46.2-56万（2000-3000元/M2）二房面积90-110M2，2200-2500元/m2，19.8-26万三房面积110-130M2，2200-2500元/m2，24-31.2万4、社区规划与建筑立面除绿景家园、百花小区、雅居园大规模社区均有较完善社区规划，包括集中27绿化、社区会所、物业形态也趋于多样化，注重外立面的设计风格，追求高品质社区形象外，其余个案均为行列式排布，外立面平凡，同质化现象明显，且受规模所限，无环境规划。5、建材与设备百花小区——采用建设部推荐“四新”技术成果建材标准及智能化设施配置。雅居园——全国康居示范社区，采用新型环保节能型建材。绿景家园——引入智能化系统、防盗、INTERNET通讯及物业管理设施。金泰花园——初装修房，厨、卫装修送三件套，客厅铺好面砖。6、客源分析由于地处市区范围内，原住人口密集，客源范围多为区域性客源，本区文教科技产业发达，区域客源特征明显，因而客源中教师、IT业人士、医生、医药商人占一定比例，另外个人购房中相当部分为私营业主。7、行销主题大多个案仍紧扣地段概念为诉求要点，或是主打“洪楼地区”配套商圈或是主打山大路高新技术产业区的高尚人文气息，但也有个案紧扣自身产品上卖点的。绿景家园——“东情西韵中国心”，主打社区内园林规划雅居园——“冠军家园”，意指业主中有奥运冠军，突出名人效应。百花小区——主打社区内新型建材及智能化设施。总结区域市场以下特征：1、环内新开楼盘数量多，但受周边相邻关系影响，规模普遍不大；环外地区未形成大开发态势，新建个案现多集中环线边缘，且普遍规模大于环内个案，有一定社区规划。2、物业价格主要由地段价值决定，而同类地段上则由物业品质区分，总体而言，外环内外物业差价在500-700元/M2之间。3、区域内物业形态以多层为主，但存在整体规划落伍，多为行列式布局，无集中绿化环境。4、区域市场物业多存在以下共性弊端：外立面设计风格雷同，缺乏细部处理，欧陆化标识不明；28社区公共部分建材标准低档；现代物业管理模式尚属空白；5、规模化社区、大型集中绿化环境以及智能化设施配套逐渐成为发展趋势，环保节能型建材成为亮点。29中心城区及南区调查报告一、范围：历山路从西，纬二路以东，铁路线以南。二、整体感觉：此地块以大明湖、泉城广场、千佛山风景区和南部山区四部分组成。是济南的中心城区，属于第一流的地区。也是配套最完善，房价最高的高档地段。三、环境分析：1、商业：该地区是济南商业最集中的区域，主要分布以下地区：（1）大明湖周围。此处为市中心的老城厢，尽管商业配套不上档次，但非常齐全。如纬北、北坦，长盛小区。（2）泉城路和泉城广场周围。商家林立，如贵和、银座、百货大楼等等，档次最高，类似于上海的