安徽宣城宁国项目市场分析及营销策划战略研究报告

宁国项目营销策划报告目录一、宁国房地产市场环境分析二、宁国房地产市场分析1、宁国房地产供应市场分析2、宁国房地产需求市场分析3、宁国房地产市场未来预测三、项目竞争市场分析四、本项目市场建议1、本项目分析2、项目产品建议3、项目价格建议4、项目营销战略建议一、宁国房地产市场环境分析1、区位状况一丹堂观点:宁国地处长三角经济腹地的山区,属于宣城下属县级市,距离上海250公里直线距离,对承接长三角部分产业有先天优势历年人口总数变化情况37637737730437946638088835500036500037500038500039500040500004年05年06年07年分析:07年末宁国总人口38万，其中城市人口近16万，城市化率达42%，而宣城市所在地的宣州区，人口是80万，城镇人口是27万，城市化率只为34%；整个宣城总人口275万，城镇人口近100万，城市化率36%2、人口情况分析宁国城市化率属于宣城各区县最高，城市再快速发展所需要的人口相对有限历年国民经济发展分析55.9656.6967.581.57010203040506070809004年05年06年07年亿3、经济发展状况一丹堂观点:在周边区域经济中已经遥遥领先的宁国,这种经济总量上的优势和发展速度方面的潜力会继续延续,未来房地产还有一定的发展空间历年国民经济发展分析6981.57620102030405060708090宣州宁国广德亿经济快速的发展和总量上在周边县市中形成了一定的优势历年人均gdp增长情况14809150821778921414050001000015000200002500004年05年06年07年4、人民收入情况分析周边县市人均gdp对比8650214141225075540500010000150002000025000宣州宁国广德泾县亿收入快速增长的居民将使得居民对房地产购买力不断增强,对住宅品质提升也会不断增强.一丹堂观点:如果今后的房地产宁国的房地产在品质上没有竞争力,将陷入非常难堪的境地,极有可能会出现严重滞销的项目.15.2%51.6%33.1%16.1%48.5%35.4%14.6%48.8%36.6%14.9%49.7%35.4%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%04年05年06年07年宁国产业发展情况第一产业比重第二产业比重第三产业比重一丹堂观点:近几年宁国产业结构并没有得到升级,尤其是第三产业比例几乎没有太多提升,而第三产业发展程度和速度是影响城市人口的主要因素,如果不优化产业结构,城市房地产发展将面临需求量增长不足的瓶颈.宁国产业结构的优化调整经历了多年的停滞发展.5、产业状况分析14.9%49.7%35.4%21.30%43.30%35.40%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%宁国宣城产业对比分析第一产业比重第二产业比重第三产业比重一丹堂观点:产业结构比宣城更趋于合理,城市发展有比宣城更精品发展的推动力(从城市形象上看,宁国城市确实感觉比宣城好很多).6、宁国旅游经济07年全年游客接待量达到138万人次，实现旅游总收入4.38亿元，增长46%。08年目标：力争全年游客接待量突破160万人次，旅游总收入达到6亿元以上。一丹堂观点:宁国旅游投资和发展比较快,每年的游客接待也不断上新台阶,但是绝大多数都属于山区旅游,加上又是长三角4小时交通圈,旅游都属于观光性质,游客大多都充当城市过客,旅游刺激的只是经济总量的增长,对城市房地产发展贡献程度有限.总结：区域产业结构优化较慢，第三产业优势不明显，房地产升级难度相对较大。人口总量有限，城市化率已经达到41%，继续大幅度提升压力较大。城市辐射受周边宣城、广德经济快速发展的部分限制，需求增长难度加大。旅游经济大都为自然风景旅游，对城市房地产发展推动作用有限。二、宁国房地产市场分析历年房地产投资情况（万元）4285366100687008950002000040000600008000010000004年05年06年07年1、宏观房地产分析近几年宁国房地产平均每年投资增长为36%，投资呈现高速增长（1）、历年房地产投资情况一丹堂观点:区域房地产投资经历快速的发展,速度堪比苏州、无锡和常州，相对于皖南这样一个县级市，属于增长很高的，投资效应都有一定的滞后性，这么快速的投资速度必然会增加区域房地产后市的风险。宁国历年房地产建设情况（万平米）435273105243445612224244702040608010012004年05年06年07年施工面积新开工面积竣工面积（2）、房地产建设情况宁国历年商品房成交量（万平米）18.130.237.551.80.010.020.030.040.050.060.004年05年06年07年（3）、历年房地产销售量完成旧城改造面积(万平米)4.926.75001020304050601997年2002年2007年拆旧建新在区域近两年需求中占比例较大。一丹堂观点：近两年城市旧城改造拉动城市房地产需求快速增长，而目前城市大规模改造已进入阶段性尾声，未来几年房地产需求增长来源将是值得我们思索的问题，如何拓展客源将是未来几年房地产面临的主要问题。城北新区8个城西区5个开发区3个3、宁国房地产供应市场分析供应分布中心区3个一丹堂观点：宁国总体楼盘数量在25个左右;尤其是城北新区,是未来几年内竞争最激烈的区域；城北楼盘没有特色和差异将会陷入滞销境地；如何提升品质和性价比将是本项目需要重点提前考虑的问题。城北未来几年供应量最多,竞争将最为激烈供应量分析宁国历年房地产建设情况（万平米）175163118116129138050100150200宣城市区01年-07年宁国04-07年累计新开工面积累计竣工面积累计销售面积宁国近几年的房地产供应几乎是宣城市区的两倍，而宁国人口只有宣州区的一半，市场竞争相对比较激烈一丹堂观点：前几年在非理性旧城改造需求推动下，房地产供应量快速增长，受人口因总量影响，未来区域房地产需求量将进入平稳发展过程，而还在快速增长的供应将陷入激烈市场竞争区域各县市中心商品住房价格对比3400.02700.02500.00.0500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.04000.0宣城市区宁国广德价格分析与周边县市对比，宁国房价处于比较正常的水平，外部竞争有一定优势一丹堂观点：虽然宁国房价相对并不高，但受供求关系影响，未来宁国房地产价格上升空间依然有限。房地产产品价格分析多层均价情况城北新区：2200-2700城西区：2100-2400开发区：2100-2200河沥溪片区：2000左右城南片区：2100-2300一丹堂观点：城北新区价格差异较大，品质一旦不被认可，极有可能被市场抛入低价产品行列，在规划和产品附加值上如何增加卖点，是本项目产品前期重点需要考虑的。小高层、高层均价情况小高层和高层产品属于新物业形态。07年销售的典型代表为时代广场，销售均价2600元/平米；08年典型楼盘为凤凰明珠，目前正在预约，07年12月开始预约，预计7月中下旬开盘，对外均价2900元/平米左右区域小高层销售价格与成本增加不相匹配，即投入产出比下降（1）、去化速度分析楼盘名称首次开始预约时间累计推出套数累计销售套数累计销售周期去化速度宁国花园2006年初预约;06年7月开盘55252028个月18卿城06年10月预约;07年5月开盘30028818个月左右16时代广场2006年4月预约;07年1月开盘33032018个月左右17金宁景秀家园07年8月预约;07年12月开盘5432409个月左右26格林春天07年9月;08年1月开盘2361428个月左右18区域楼盘预约期大部分在半年左右，平均月去化套数在18套左右，不够理想。时代广场一期小高层170套，多层160多套，多层于07年7月基本售完，而小高层到07年年底才基本售完；而其小高层只比多层高仅仅100元/平米，相对成本来说价格偏低，反映小高层和高层去化速度远低于多层。4、宁国房地产需求市场分析（2）、需求物业形态分析需求物业形态：从07年时代广场销售数据来看，宁国对小高层和高层产品还存有较大的抗性。一丹堂观点：本项目规划有大量的小高层和高层，北面甚至规划一个18层的两梯六户高层产品，存在利润率下降和市场风险增加的双重问题。建议调整高层产品为板式，在可接受范围内，尽量减少12层以上高层产品总量（3）、需求产品面积分析宁国花园供应套数去化套数90-100平米5555110-120平米342近340120以上170近160翠竹家园3期供应套数去化套数90-100平米2523110-120平米119102120以上2521景秀家园一期供应套数去化套数87平米8760103平米2419110-120平米288115120以上14443卿城1、2期供应套数去化套数90-100平米7569100-110平米150139110-120平米5046120以上2521格林春天一期供应套数去化套数95平米2018109-116平米200126121-135平米10861西津河畔（未开盘）供应套数85平米24111.5平米120121.5平米72凤凰明珠（未开盘）供应套数90平米46122-147平米322时代广场？供应套数去化套数90-100平米4040110-125平米168116120以上122120典型楼盘最近半年去化房源分配比例9%12%5%21%53%80-90平米90-100平米100-110平米110-120以上120以上从以下去化房源来看，110-120是区域的主力需求面积；90-100平米的户型需求也较好，还有越靠近郊区，80多平米的小两房和100-110平米的小三房销售更好。（4）、主要需求户型总结一丹堂观点：偏紧凑是市场阶段性发展的主方向，阶段性对比市场，调整户型面积配比，压缩超大户型也是本项目重点需要考虑的；同时尽量增加一些超值户型，防止出现与其他楼盘同质化竞争。3、宁国房地产市场未来预测(1)、未来两年供应量预测区域名称剩余建筑面积物业形态城北新区宁国花园240000多层翠竹花园3000多层卿城21000多层时代广场二期46000多层、小高层凤凰城570000多种物业组合上城小区68000多层、小高层桂冠花园52151多层、小高层、高层城西区金宁景秀家园200000多层凤凰明珠5600028层高层西津河泮30000多层中心城区中天阳光城二期15481精装修多层锦宁花园二期14423多层荷香嘉苑25000多层九州家景园5000多层开发区欧洲城25000多层、小高层格林春天75000多层豪晨丽景160000多层、小高层城南区育英山庄180000多层河沥溪区园之园鼎园等50000多层未来两年半上市量至少在180万左右,平均每年近75万,供应压力史无前例(2)、未来需求预测未来三年房地产需求来源基本依赖城市化进程和改善居住的二次置业，预计需求总量130万左右。每年需求44万平米左右.来源渠道预计产生量预计需求量城市化进程宁国规划2010年城市人口20万,还有4万;到07年底宁国住房总面积350万平米,人口15万平米,目前人均住房面积23平米按目前人均居住面积28平米计算,三年内可以产生近112万平米左右需求量二次置业有少部分少部分老城区改造目前宁国城市面貌比较好,旧城改造拉动需求不大产生需求可能性不大外来人员宁国还属于县域经济,对宁国以外购房吸引不大产生需求可能性也非常有限投资国家宏观调控和银行放贷紧缩会把这部分购房群体一定时期内向零压缩(3)、未来价格走势预测未来2-3年供求比达到1.7总人口只有38万,城市化率已经达到42%周边宣州、广德城市在快速发展宏观调控不断压缩市场需求两年内价格上涨相当困难刚性推动价格艰难小幅度上涨建材价格上涨地价上涨竞争市场下楼盘品质不断提升三、项目竞争市场分析1、宁国规划分析最新公布的城市总体规划为:东连、西进、南拓、北移；城北是近期城市发展的重点一丹堂观点：很明显，