美芦庄园二期产品定位市场调研部分

Upon.Consulting美芦庄园二期产品定位市场调研部分2011年3月Upon.Consulting二期产品如何规划，采用什么样的建筑风格、什么样的建筑产品、园林景观如何做？配套如何进行规划设计，需要我们谨慎考虑，首先，我们应该对市场的竞品项目有一个比较好的清晰认识。Upon.Consulting根据交通距离可达性、项目属性并结合本项目市场定位，将北京至近京区域低密度住宅项目划分为三个圈层（如图所示）绿色为本项目的主要竞争区域，黄色为本项目干扰区域，接下来我们将针对这两个竞争区域的竞品项目进行逐一研究。Upon.Consulting北京城区涿州固安香河武清风景区盘山风景区官厅水库风景区北京近京低密度市场白洋淀风景区十渡野三坡风景区Upon.Consulting主要竞争区域重点项目所属区域项目名称项目体量销售均价官厅水库风景区八达岭孔雀城66万平米10000元/平米盘山风景区盘龙谷100万平米13000元/平米恒大金碧天下一期30万平米13000元/平米武清湿地风景区翠金湖别墅93万平米8900元/平米十渡野三坡风景区一渡新新小镇25万平米8500-11000元/平米天鹅湖325万平米7500元/-13000元/平米白洋淀风景区悦榕泉5.2万平米6000-11000元/平米泊景湾3.5万平米7800元/平米Upon.Consulting所属区域项目名称项目体量销售均价涿州北京院子7.6万15000元/平米丹佛尔湾11万19000元/平米慢城12万13000元/平米固安永定河孔雀城130万9000元/平米香河北京欢庆城43万11000元/平米干扰竞争区域重点项目Upon.Consulting官厅水库风景区Upon.Consulting重点个案分析——八达岭孔雀城配套线产品线营销线客户线本案启示开发线物业类别:别墅建筑类别:联排别墅（台地、首岭、大堡）物业地址:延庆八达岭官厅水库旁占地面积:48000平米（首期）开发商:幸福基业开盘时间:2010年9月（一期），2011年4月（二期）入住时间:2012年5月容积率:0.6绿化率:30%物业费:2.6元/平米/月车位:1:1装修情况:毛坯总户数:400套Upon.Consulting重点个案分析——八达岭孔雀城配套线产品线营销线客户线本案启示开发线项目总体规划社区地形以台地和平缓起伏的坡地为主，结合了原有地貌特质，多处山地、林木等原生态保留；以自然原生态的景观为主，高尔夫绿化草坪结合，同时以园林景观相点缀，简洁大气，而又不失精美。道路宽阔曲折，小径蜿蜒起伏，绿化草坡，自然溪流、栈桥、亭台等有机结合，配载各类名贵司机植物花卉等，形成丰富、优惠、宜人的景观空间，业主可共享花园美景。小镇每户拥有大面积的私家庭院，邻里空间构筑公共围合庭院，以绿化相隔。Upon.Consulting重点个案分析——八达岭孔雀城配套线产品线营销线客户线开发线名称产品类型面积套数均价总价1-1期（联排）台地、大堡、首岭220-270平米1409000元/平160万起1-2期联排、叠拼、双拼220-280平米26010000元/平米200万起本案启示Upon.Consulting重点个案分析——八达岭孔雀城配套线产品线营销线客户线开发线欧式小镇风情，建筑与山天然融合；建筑的景观结构：庭、院、园构成独特的、由内至外的景观空间序列。利用现有的山体环境，恢复应有的植被群落，逐步让其自然演替；建筑整体外观为简约、典型的欧式风格，经典三段式立面处理，红坡屋顶，淡黄色墙面与面砖巧妙搭配，欧式雕花围墙，宽敞楼道，塑造人性化的居住空间，室内客厅超高外飘落地窗，配有室内庭院。本案启示Upon.Consulting重点个案分析——八达岭孔雀城配套线产品线营销线客户线开发线名称产品类型面积1-1期（联排）台地、大堡、首岭220-270平米1-2期联排、叠拼、双拼220-280平米目前项目一期分二期开发，第一期产品主要以联排别墅为主，第二期产品类型丰富，有联排、叠拼和双拼多重类型，面积区间变化不大，叠拼有100多平米的小户型产品。本案启示Upon.Consulting重点个案分析——八达岭孔雀城配套线产品线营销线客户线开发线本案启示Upon.Consulting重点个案分析——八达岭孔雀城配套线产品线营销线客户线开发线本案启示Upon.Consulting重点个案分析——八达岭孔雀城配套线产品线营销线客户线开发线主要依托于周边的山地、葡萄采摘基地及周边景区，如八达岭、康西草原、野鸭湖等，自身产品规划的配套相对较少，有一个与葡萄酒基地合作的鹿跃酒庄会所，业主可以品尝上等葡萄酒的美味。官厅水库万亩葡萄园古崖居本案启示Upon.Consulting重点个案分析——八达岭孔雀城配套线产品线营销线客户线开发线项目1-1期产品共140套，从2010年4月份开始蓄客，项目9月份开盘，收到417政策影响，但在市场复苏阶段，果断开盘，并未受到929政策影响，项目开盘即换签超过80%，截至目前，1-1期产品，仅剩余少量产品，通过促销等手段进行去化。本阶段正在进行1-2期产品蓄客，预计4月中旬开盘，本次开盘产品为联排、双拼和叠拼产品，面积主要集中在220-280平米之间，本次开盘量预计260套左右。近期会举行4盘联动的一个发布会，正邀约客户集中到访。该项目产品定位为度假型别墅，产品线较为丰富，面积控制得当，周边自然景观资源丰富，加上孔雀城连锁品牌，未来将成本项目的主要竞争对手。本案启示Upon.Consulting重点个案分析——八达岭孔雀城配套线产品线营销线客户线本案启示开发线项目地处延庆与河北交界地带，主力客户均为北京北部海淀、朝阳客户，外籍人士极少，年龄主要集中在35-45岁之间，相对其他产品，年龄呈现年轻化。多为向往别墅生活和喜欢自然，或为了父母养老而购买，部分为了投资，多用来作为第二居所。客户资金实力一般，价格敏感度高，十分关注别墅产品的性价比，多以自用和长期占有为目的。Upon.Consulting重点个案分析——八达岭孔雀城配套线产品线营销线客户线开发线1、通过对八达岭孔雀城的客户了解，客户对联排产品看重点，多集中在户型是否合理，庭院面积大小等因素上，而针对户型面积大小，考虑不多。后期产品规划在户型上和庭院规划设计上应着重考虑。2、孔雀城欧式风格的建筑，客户普遍接受度较高，欧式的建筑风格深入人心。本案二期产品建筑风格可多考虑欧式风格，同时也能和一期产品英伦风格有所承接。本案启示Upon.Consulting盘山风景区Upon.Consulting配套线产品线营销线客户线开发线物业类别:别墅建筑类别:独栋、联排别墅物业地址:京平高速至蓟平高速，田家峪出口占地面积:28平方公里开发商:绿地集团开盘时间:2009年5月16日（一期），2009年7月18日（二期）2010年3月20日（三期）入住时间:一期2010年6月30日二期2010年12月30日三期2011年5月31日容积率:一期0.64三期0.92绿化率:50%物业费:4.8元/平米*月车位:1:1装修情况:毛坯总户数:711套重点个案分析——盘龙谷本案启示Upon.Consulting产业和商业配套区配套居住区1栋5星级艺术主题酒店，内设艺术家名作画廊，周边设有经纪公司办公驻地500亩：多功能国际观礼剧院，1栋超5星级酒店，含山泉SPA会所，美术展览馆、国际奢侈品总汇商业街、国际美食总汇商业街、环球酒廊、OUTLET商业广场，并预留2栋五星级酒店开发用地1000亩：甲级写字楼、loft写字楼、soho写字楼、总部基地，多种办公物业集群；1栋5星级商务主题酒店，内涵大型新闻发布会场地；1座温泉会所；并设有金融、商务、产业衍生服务、健身、娱乐等多种配套设施710亩：500亩：摄制、后期制作基地；210亩：两座国际双语学校配套居住区除标注地点外，合理利用坡地开发适宜高端产业人群居住的物业坡地上散布网球场和果岭的运动场地，营造可融入景观的健身氛围总体规划1500亩：18洞国际赛事高尔夫球场，1栋5星级酒店，含顶级高尔夫会所1000亩：500亩：9洞高尔夫球场；200亩：大型艺术学校、经纪公司、演艺公司办公楼宇；200亩：活力街区，含美食街、演艺酒吧等业态，1座温泉浴场；60亩：二级甲等医院；40亩：养生文化中心重点个案分析——盘龙谷配套线产品线营销线客户线开发线本案启示Upon.Consulting一期：磐石坊总套数：211套产品类型：联排（谷地别墅）建筑风格：英伦风格容积率：0.5绿化率：50%配套：一期公建比例为47%，启动了大型体验式shoppingmall、五星级度假酒店、五星级商务酒店，及多功能观礼剧院，多功能体验俱乐部等大型公建设施。重点个案分析——盘龙谷配套线产品线营销线客户线开发线本案启示Upon.Consulting二期：漫山红墅总套数：108套产品类型：联排建筑风格：托斯卡纳风情容积率：0.64绿化率：50%配套：山泉SPA、国际学校、双语学校、医院；以及国际品牌步行街、大型体验式shoppingmall等、餐饮酒吧等商业配套；符合国际赛事标准的山地高尔夫、室外网球场等运动配套。重点个案分析——盘龙谷配套线产品线营销线客户线开发线本案启示Upon.Consulting三期：星梦工坊总套数：60套别墅，322套公寓产品类型：独栋、联排、叠拼、小高层住宅建筑风格：现代中式风格容积率：0.64绿化率：50%配套：43万平方米启幕大型国际艺术生态村，包括画家村，启航社，现代音乐学院等。重点个案分析——盘龙谷配套线产品线营销线客户线开发线本案启示Upon.Consulting•一期产品主要为四层半，户型面积区间126-200平米，赠送面积约80平米，以双拼和四联为主。•四层半的产品地下室部分为全明空间，与一层基本相同。•主卧打造书房、卧室、卫生间、储藏间为一体的豪华套房的概念，其中主卧室挑高半层。重点个案分析——盘龙谷配套线产品线营销线客户线开发线本案启示Upon.Consulting•二期产品为地上二层，地下一层，户型面积区间200-297平米，以联排户型为主。•大开间，短进深，全明户型重点个案分析——盘龙谷配套线产品线营销线客户线开发线本案启示Upon.Consulting重点个案分析——盘龙谷•三期产品为独栋、联排和叠拼，主力面积区间为200-270平米。•公寓产品50-110平米的一居和二居为主。配套线产品线营销线客户线开发线本案启示Upon.Consulting高尔夫类18洞高尔夫球场9洞高尔夫球场酒店类五星级酒店五星级艺术主题酒店超五星级酒店商务主题酒店多功能国际观礼剧院会所类山泉SPA会所温泉会所养生文化中心艺术类美术展览馆大型艺术学校艺术主题办公区摄制后期制作基地商业类国际奢侈品总汇商业街国际美食总汇商业街环球酒廊活力商业街区写字楼类OUTLET商业广场甲级写字楼LOFT写字楼SOHO写字楼总部基地医院二级甲等医院学校两座国际双语学校重点个案分析——盘龙谷配套线产品线营销线客户线开发线本案启示Upon.Consulting画家村会所启航社商业街重点个案分析——盘龙谷配套线产品线营销线客户线开发线本案启示Upon.Consulting艺术聚落商业集群文化城影视制作中心文化城门户区售楼处重点个案分析——盘龙谷配套线产品线营销线客户线开发线本案启示Upon.Consulting文化城美术馆文化城度假酒店文化城传媒总部基地文化城创意天地文化城动感街区重点个案分析——盘龙谷配套线产品线营销线客户线开发线本案启示Upon.Consulting一期：联排：5500-6500元/平米，双拼：7000-8000元/平米，一次性付款9.7折。二期：联排起价：7500元/平米，均价8000元/平米，最高价9000元/平米，全款97折，按揭99折。三期：公寓：8000元/平米，别墅均价：13000元/平米。重点个案分析——盘龙谷三期价格走势图配套线产品线营销线客户线开发线本案启示Upon.Consulting配套线产品线营销线客户线开发线因为地理位置因素，主力客户为北