宿迁市项目市场分析报告

0欢迎来到豆丁网目录第一篇宿迁社会经济分析------------------------------------------------1第二篇宿迁房地产市场供应分析-----------------------------------------17第三篇宿迁房地产市场需求分析------------------------------------------28第四篇老城区和新城区在售代表项目--------------------------------------39第五篇项目地块分析--------------------------------------------------481第一篇宿迁社会经济分析一、城市概况地理位置宿迁市位于江苏省北部，介于北纬33°8′—34°25′，东经117°10′之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。总体呈西北高，东南低，最高点海拔71.2m，最低点海拔高度2.8m。2行政区划宿迁市辖宿豫、沐阳、泗阳、泗洪四县和宿城区，共有125个乡镇，31个场圃，总面积8660平方公里，总人口480.83万人，其中市区面积30平方公里。3人口面积2007年末，全市总人口531.53万人，总人口中，男女人口性别比为105.11(女性为100)。全市人口计划生育率达94.50%，比上年提高1.84个百分点。全年人口出生率8.2‰，人口死亡率3.94‰，人口自然增长率4.26‰。宿迁规划到2010年，全市城市化率将达45%以上，中心城市建成区面积人口达60万人，全市农村劳动力就地转移15万人以上，外出务工人数稳定在100万人左右。并建成江苏新兴工商业城市和区域性中心城市、华东最佳人居城市、教育产业集聚城。从地区人口组成情况来看，我们不难发现宿迁目前的人口结构特点：——市区人口比例还较低市区的中心辐射能力有限，市区人口增长潜力较大。——外来人口比例偏低暂住人口比例比较低，城市辐射能力和经济吸引能力有限。交通情况4宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。公路:京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。航空:西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。水路:京杭大运河穿境而过，河通航里程1005公里，通航2000吨的船只。新沂至浙江长兴与沪宁，京杭铁路相接的新长铁路已穿过该市到淮阴，2000年已全线建成。铁路:正在兴建的南京至宿迁一级公路纵贯南北可望2000年建成，徐宿淮盐一级汽车专用线横卧东西，加上将要兴建的京沪高速公路、宿迁至新沂一级公路，宿沐灌二级公路，将构成以“三纵三横”为主骨架的公路格局。5城市概况6宿迁市区被两条河流分隔成为三个区域，从东到西依次是宿豫区、老城区和宿城区老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域，城市建设定位成为宿迁未来的商业中心宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地，也将是宿迁未来发展的新区宿豫区曾经是宿迁的一个县，2004年行政区域调整后成为宿迁的一个区，整个区域的建设正处于起步阶段。该区域建设定位为具有独立城市功能的都市生活区宿迁整体的城市建设定位为“以老城区为轴心，宿豫、宿城两翼齐飞”7二、社会经济概况历年GDP增长情况89我们从以上统计数据可以看出：1、宿迁的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于下游水平。2、近几年来宿迁的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。随着宿迁城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断宿迁的经济将在今后几年有较大的发展。根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：10人均GDP与房地产发展关系根据以上的标准判断，宿迁当前人均GDP水平下，房地产处于快速发展阶段。人民收入水平根据统计数据结合实地考察情况：1、宿迁全市范围内居民平均收入处于江苏下游水平，总体而言并不富裕。2、宿迁市区居民平均收入水平高于全市水平，私营服务业和商贸业使当地已经形成了一部分高收入群体。3、宿迁市居民消费观念有待于向投资性消费转变，且这种转变有足够的储蓄作为消费支撑。0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元启动期快速发展期快速发展期稳定发展期生存需求生存、改善需求皆有改善需求为主改善需求为主单纯数量型数量和质量并重以质量为主综合发展型11我们以上述的统计资料结合我们实地考察结果来看，宿迁的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，表明宿迁总体的购买能力不足。虽然宿迁人均可支配收入水平不高且增长幅度小于GDP增幅水平（目前大多数城市存在的现象），但结合宿迁的私营经济发展水平来看，宿迁存在着一定数量的高收入阶层。城乡居民储蓄存款水平12宿迁居民储蓄存款总体呈上升的趋势。由此可见近年随着宿迁经济的不断发展和人民生活水平的提高，宿迁居民有一定住宅消费或其他投资性消费。但这种投资性消费还是比较适度的，不会影响到今后住宅消费能力。三、城市规划及重大市政建设状况规划时间13城市总体规划期限为2003-2020年，近期2003-2007，远期2008-2020年，远景至2050年。城市化水平至2007年，市域城市化率为35%，至2010年为39%，至2020年为50%。市域城镇规模等级结构一级中心城市1个：宿迁市区，人口规模50万人。二级城镇3个：沭阳县城45万人、泗洪县城25万人、泗阳县城25万人。三级城镇9个：为中心镇，分别是洋河、大兴、皂河、双沟、半城、华冲、马厂、王集、新袁。规划人口分别为3-10万人。四级城镇28个：为一般乡镇，每个乡镇人口1-3万人。中心城市规划范围1415规划区面积为2108平方公里，包括宿城区和宿豫区的全部。规划用地面积为276平方公里，东至规划中的宿新高速，西至九支渠，南至船行干渠，北至六塘河。规划建设用地面积为60平方公里，东至环城东路，西至通湖大道，南至开发区大道，北至大运河。16中心城市性质东陇海地区中心城市之一，苏北地区新兴中心城市，以轻型工业为主导，现代休闲旅游服务业为特色的生态型园林化滨湖城市。中心城市建设目标建设具有历史底蕴和文化内涵，集湖光秀色，运河景观、黄河新姿、人文景色、城建品位于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的湖滨特色生态城市。城区总体布局17通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片区，形成开敞型，片区式空间结构形态：老城区——全市传统商贸中心，教育、科研中心。市府新区——全市行政、文化中心，现代生产服务中心。宿豫新区——居住、工业兼容的综合性片区。宿城新区——综合性生活片区。市经济开发区——全市主要的工业生产基地。骆马湖现代生态农业示范区——生态旅游、教育科研和现代农业研发基地。18第二篇宿迁房地产市场供应分析一、土地供应情况历年土地成交情况192006年至今宿迁市共成交179宗土地，总面积927.7万平方米，成交金额477368.8万元。2006年宿迁成交44宗土地，134.9万平方米，金额135965.4万元，平均土地单价1007.9元/平方米。2007年宿迁成交41宗土地，78万平方米，金额96293.19万元，平均土地单价1234.5元/平方米。2008年宿迁成交32宗土地，187.8万平方米，金额62199.5万元，平均土地单价331.2元/平方米。2009年至今宿迁成交62宗土地，526.9万平方米，金额182910.7万元，平均土地单价347元/平方米。从历年土地成交量看，09年各区的土地放量大幅增长，从增长的绝对值来看，以开发区和宿城区最大，也在某种程度上反映了政20府发展新区的力度。由于本案虽位于老城区内，因此，下面将08年和09年至今老城区成交的地块信息。08年至今老城区成交地块信息编号位置出让面积（亩）用地性质容积率成交单价（万/亩）08C-宿城－14东至运河堤路绿化带，南至枫情水岸用地，西至运河路，北至规划道路。56商住≤2.05609E-宿城-27东至邮政局宿舍，西至幸福北路32商住≤2.07509D-宿城区-16东至浩源国际项目用地，南至马陵山市场路，西至黄河路及加油站预留用地，北至小路42.44商住≤3.512009B-宿城-04东至运河风光带，南至公园路，西至运河南路，北至南菜市一期用地。37商住≤2.05009B-宿城-02东至凤凰城用地，南至凤凰城用地，西至东大街，北至渔市口路及凤凰城用地。9.05商住≤6.5320.0209D-宿城-17东至规划商城用地，南至4.13商业≤1.0120.0221规划夜市用地，西至黄河路，北至小路09F-宿城-30东至运河堤路，南至江山城市广场项目用地，西至运河路，北至罐头食品公司用地35商住≤2.55508年至今老城区成交土地区位图2223二、住宅市场供应情况1、分区情况24版图不断扩张，形成五大片区，其中以老城区为中心，市府新城和宿豫区为两翼发展开发中心主要在城市西面，同时由南望北发展，打造湖滨新城区域开发区开发区位于宿迁市新城区南侧，紧临宁宿徐高速公路和城区主干道徐淮路。距市政府仅1．5公里，地理位置优越。开发区规划控制区面积近100平方公里，中期规划面积39平方公里，建成区面积20平方公里。市府新区随着宿迁经济的发展，新城区越来越成为人们关注的焦点，新城区的楼市也成为人们追捧和议论的话题。新城区的楼盘品种多样，非常适合不同的投资者进行选择。目前新区在建和在售的楼盘品质、价位几平可以满足所有的消费人群。中豪国际等高层楼盘已经成为宿迁楼市品质的象征，是高端消费人君的首选之地；而希望城以其低廉的价位，较高的性价比成为城南的代表性楼盘，可以满足普通市民的居住要求。25老城区根据宿迁市的实际情况，宿迁市市级商业中心设置地域应该在城市规划的中心商业区和已经形成的商业聚集地。功能定位应该是购物、文化娱乐、休闲、旅游与金融、商务结合。宿迁市的市级商业中心是以幸福路商业带和霸王举鼎商业圈为两个组团，以黄运中和西湖路为连接纽带的区域，包括幸福路商业带和霸王举鼎商业圈两个组成部分。这一地区是宿迁市最繁荣的商业聚集地，已经开成了一定的规模。幸福路商业带位于老城区，南起黄运中路、北至市府东路、东起幸福路、西至黄河路，总面积为36公顷。这一路段无疑是购房投资的佳地。宿豫区宿豫区房地产业发展迅速，今年以来，宿豫区采取一系列有效措施，全面优化投资环境，房地产业发展迅速。随着运河五座大桥的建成通车，有力地推动运河两岸生产、生活要素的跨河流动，宿豫区人气、商气迅速聚集。该区紧抓发展机遇，加大力度促进房地产业迅速发展，要求在建和未建住宅小区都要商标准规划内部景观设计和建设各种休闲、娱乐、健身场所，打造出一批优秀的住宅小区。湖滨新城26从市区驱车经过通湖大道桥，宽阔的通湖大道直达宿迁的最北部，两年前的穷乡僻壤正梦幻般崛起一座现代化湖滨生态新城———湖滨新城开发区。2006年2月，湖滨新城开发区在市委、市政府“北扩西进”战略中应运而生，成为中心城市的重要板块，享受省级开发区待遇。湖滨新城开发区以“创全国一流园区，建生态湖滨新城”为目标定位，致力于湖滨新城的大开发、大建设、大发展，壮大城市产业，提升城市人气，营造城市特色，努力把湖滨新城建设成为中心城市发展的新空间、区域经济新的增长极和现代服务业新的集聚区。2、各区域房地产市场特点板块特征产品类型典型项目老城区老商业中心，配套成熟，土地稀缺多层、高层并存滨江国际花园、维多利亚花园市府新区新的文化、行政中心，配套待建，土地出让较多政府重点打造区域，目前主要以多层为主，逐渐过渡到小高层、高层住宅中港雅典城、鹏润格林上郡开发区主要以产业为中心，配套稀缺以多层为主，大体量的商业开始进驻希望城、雅蓝国际宿豫区新兴城区，规划成工业、教育、金融等一体城区主要以多层为主中通名仕嘉园、众大上海城、浦东国际花园27湖滨新城政府未来新城资源丰富，目前别墅较多世外桃源