贵阳市房地产市场调查

贵阳市房地产市场调查报告调查目的：通过了解房地产宏观市场，微观市场，区域市场情况，分析目前贵阳市房地产现状及未来走势。第一部分，宏观市场一、中国房地产业㈠、中国城市化建设与房地产；房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。随着中国经济的迅猛发展，城市化速度在不断加快。改革开放30年中，中国的城市化率以年均1%的速度增长。至2010年，中国的城市化率为47.5%。“十二五”规划提出，至2015年，中国城市化率要超过50%，这意味着届时中国将有超过一半人口将要在城市生活。房地产业在中国的城市化进程中起到举足轻重的作用，城市化建设必将拉动房地产业的发展，城市化的发展必然会增加房地产的刚性需求。㈡、中国经济与房地产业；2010年中国国内生产总值（GDP）近39.8万亿元，比上年增长10.3％，国民经济运行态势总体良好。房地产业作为我国的一个重要支柱产业，作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长作出了贡献。房地产业是一个复合型的产业，房地产业的发展影响周边几十种产业的发展。2010年房地产业总体发展带来的经济增长大约占可占到国内生产总值的9%左右，由此可见房地产业的发展与中国经济的发展息息相关。二、中国房地产现状针对部分地区房价过快增长及房价过高，2010年到2011年期间，中国出台了一系列房地产调控措施，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。调控政策指向大都是抑制房地产市场的投资、投机行为以及部分房价涨幅过快的一线城市。从2010年开始国家相继出台了“限购令”，新“国十条”等房地产调控细则，主要内容包括：①、采取坚决的措施，遏制房价过快上涨；②、建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任；③、实行差别化住房信贷政策；④、对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查；⑤、增加居住用地有效供应，抑制居住用地出让价格非理性上涨；⑥、调整住房供应结构，房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应；⑦、确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务；⑧、加强对房地产开发企业购地和融资的监管；⑨、加大交易秩序监管力度；⑩、完善房地产市场信息披露制度等等。由上政策细则可见，国家将政策由此前的支持转向抑制投机，主要控制投资，投机性需求，以及由于非刚性需求所带来的不合理涨价等，通过国家政策干预使中国房地产走向理性化，规范化。从长远来看，国家的干预是有助于中国房地产长期健康的发展的。第二部分，微观市场一、贵阳市行政区位概况及经济指标①、行政区位概况：贵阳是中国贵州省省会。位于中国西南云贵高原中部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”。贵阳市辖七区一市三县，市域总面积8034平方公里，市区面积2403平方公里。包括云岩区、南明区、小河区、金阳新区、白云区、乌当区、花溪区以及清镇市，修文县、开阳县、息烽县。截止2009年底人口约396万，是贵州省第一大城市。贵阳的旅游资源非常丰富，贵阳拥有以“山奇、水秀、石美、洞异”为特点的喀斯特自然景观和人文旅游资源。全市现有国家级风景名胜区1个，国家4A级旅游区6个，国家3A级旅游区2个，省级风景名胜区8个，国家级重点文物保护单位1个，省级历史文化名镇1个，省级文物保护单位25个。此外，还有一大批市县级风景名胜区和奇异神秘的民俗风情。②、经济指标：2010年，贵阳GDP达到1121.82亿元，同比增长14.3%，比全国高4个百分点，比全省高1.5个百分点。特别提出的是居住类价格上涨2.6%。二、贵阳房地产市场贵阳作为贵州省政治、经济、文化、科教、交通中心，市域总面积8034平方公里，市区面积2403平方公里，人口约396万，是贵州省第一大城市。2011年2月11日，贵阳市政府响应国家房地产调控政策出台了相应的限购令，主要内容包括：①、明确新建住房价格增长控制目标，规定2011年贵阳市新建住房价格增幅不高于去年全国平均水平；②、加强保障性安居工程建设力度；③、强化住房用地供应管理，增加土地有效供应，优先保证保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地，年度供应量不低于住房建设用地供应总量的70%；④、严格执行差别化住房信贷政策，抑制投资投机性购房需求，对贷款购买第二套住房的家庭，按国家规定执行；⑤、合理引导住房需求，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上（含一年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上（含一年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，自实施意见实施之日起至2011年12月30日内，暂停向其出售贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房等。由以上细则可得出，贵阳市作为我国三线城市，城市化建设正在加紧建设中，因此刚性需求及由于城市化建设，棚户区、旧城区改造所带来的改善性需求比较大，所以政府出台的限购等调控措施比较灵活，主要是在控制投机投资的购房需求，对确实需要购房的民众以及价格合理的房地产项目不会造成很大的影响。从长远来看政策的影响，限购令等的出台，会在一定程度上影响消费者对住宅房地产市场降价的预期，房地产是典型的预期市场，所以限购令的出台会在一定时期能影响房地产住宅市场，将住宅市场的投资需求向商业地产挤压，从另一个角度看，结果对商业地产还会带来利好的作用，拉动一直以来保持不温不火的商业地产市场的发展。第三部分，区域市场一、贵阳老城区典型楼盘项目名称项目地址总建筑面积容积率绿化率均价营销代理保利温泉新城四期乌当区顺海中路97万平方米1.840%4300元/平方米广州中地行保利云山国际云岩市北路148号67万平方米3.540%5680元/平方米广州中地行花果园项目南明区花果园大街1号560万平方米6.458%6300元/平方米自销中国铁建国际城南明区车水路220万平方米352%5800元/平方米伟业顾问天誉城云岩区小关58万平方米3.547%4700元/平方米合富辉煌兴隆枫丹白露（三期）云岩区三桥后坝42万平方米1.5939%5000元/平方米贵阳新基业投资策划有限公司中天花园（中天御景湾）云岩区新天大道南段16万平方米1.240%5200元/平方米广州金燕达观中心区2011年3月份楼盘（商品房）销售前三甲：1.花果园项目：1018套。2.天誉城：186套。3.中天花园（中天御景湾）：133套。二、贵阳金阳新区典型楼盘项目名项目地总建筑容积率绿化率均价营销代称址面积理绿地联盛国际金阳新区诚信北路34万平方米430%16087元/平方米（商铺）广州中地行世纪城W组团金阳南路600万平方米2.130%4627元/平方米自销睿力上城金阳南路446万平方米3.250%5126元/平方米贵州未来品牌设计顾问中天会展城金阳长岭路203万平方米2.831%6444元/平方米合富辉煌中铁逸都国际金阳大道北段1号230万平方米1.840%5000元/平方米中铁新业投资顾问有限公司金阳新区2011年3月份楼盘（商品房）销售前三甲：1.中天会展城：973套。2.世纪城：678套。3.睿力上城：186套。根据贵阳市住房保障和房产管理局数据显示2011年03月28日－04月03日期间，全市新建住房（包括商品房和经济适用房）实际等级销售1369套，其中云岩，南明区642套，其余各区727套。均价为4747元/平方米，环比上升约4.5%，全市各区域销售均价呈上升势态，继续小幅上涨中。第四部分，总论按照贵阳市生态文明城市总体规划发展目标，到2020年，全市生产总值(GDP)将突破3000亿元，年均增长11%左右，人均GDP超过8500美元。市域常住人口达到500万人，其中城镇人口400万人左右，城镇化水平达到80%，年均提高1个百分点左右，中心城区人均住房建筑面积达到34平方米。总体规划提出了我市住房建设发展目标及住区发展策略，明确了中心城区居住用地布局结构，中心城区以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略，构建“一城三带多组团、山水林城相融合”的空间布局结构，打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、绿带环抱”的城市特色，房地产发展空间仍然很大。完善交通设施为房地产发展提供了新机遇。高铁、快铁、轻轨建设，将使贵阳市综合交通运输网络规模快速扩充，各种运输方式之间功能结构趋于合理，运输效益大幅提高。通过市域环线铁路与贵阳市轻轨、公交系统形成无缝换乘，方便旅客快速出行；通过射线建设，将使贵阳中心城区在30分钟内到达市域各县市；为房地产发展提供了新的机遇。照贵阳市生态文明城市总体规划发展目标，到2020年，市域常住人口将达到500万人，其中城镇人口400万人左右，城镇化水平达到80%。目前我市城镇人口为181.42万人，到2020年将新增218万人，若以人均住房建筑面积30平方米计算，将新增6540万平方米住房，年平均新建住宅需求量为654万平方米。由此可得出，虽然房地产市场受国家宏观调控等政策因素影响，消费者会抱有观望心态，可能会出现市场需求阶段性的波动，但是依照贵阳市的发展要求，房地产市场刚性需求及由于棚户区改造和旧城改建所带来的改善性需求仍然较大，未来几年甚至十几年还具有较大的发展潜力。数据来源：贵阳市住房保障和房产管理局贵阳市规划局龚伟2011-4-22