赣州某住宅项目市场调查与产品初步定位

房地产E网-房地产物业管理资料库精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料赣州某住宅项目市场调查与产品初步定位目录前言第一部分赣州房地产市场调查一、赣州宏观市场研究……………………………………………….1、赣州概况………………………………………………………………..2、赣州市宏观经济发展状况…………………………………………….二、赣州房地产市场发展状况……………………………………….1、赣州房地产发展现状与特点………………………………………….2、市场特征3、产品特征4、市场发展趋势…………………………………………………….三、市场细分与目标市场…………………………………………….1、区域房地产市场细分………………………………………………….2、区块市场分析3、高端市场供求分析4、高端市场竞争分析………………………………………….第二部分产品定位一、项目分析……………………………………………………………...1、基本资料……………………………………………………………...2、项目分析……………………………………………………………...二、目标客群定位…………………………………………………………1.目标客群分类…………………………………………………………2.目标客群的特征分类房地产E网-房地产物业管理资料库三、目标客群偏好分析…………………………………………………四、项目定位……………………………………………………………...1、项目规划与概念设计…………………………………………………..2、建筑风格…………………………………………………….………….3、景观设计………………………………………………………………..4、房型设计………………………………………………………………房地产E网-房地产物业管理资料库前言房地产项目的成功的因素很多，但往往前期的市场研究、产品定位是至关重要的，“七分定位，三分推广”就是这个道理。所以我们这次对赣州市场进行了详细的调查，力求做到更准确、更深入。力求在充分把握宏观市场的基础上，在对细分市场特点、区域产品研究、目标客群置业习惯等基础上，结合项目本身发现真问题，找出解决方案。发现市场空间、找出真问题、策划应对方案是本次工作中的核心。从宏观市场的调查研究中发现，近两年，赣州市房地产发展比较迅猛，但整体来说还处于初级阶段。总体价格水平较低，住宅供求主要以安居型为主；住宅产品还没有进入升级换代期，物业档次尚没有明显的拉开；中高端住宅、别墅类物业的市场供求的总量较小。赣州市这几年的房地产开发项目，面向普通百姓和工薪阶层的经济适用住房约占81.2％，商业营运房约占16.7％左右，高档住宅和近郊别墅仅占2.1％。以2003年赣州市商品房销售面积132万平方米计算，那么高档住宅和近郊别墅实现销售面积仅为2.7万平方米，市场需求总量还相当小。一般来说，在高档物业需求较少的中小城市，地产项目大多采用混合式物业的开发策略，以达到降低开发风险与缩短销售周期等目标，来获取更大的利润。海德公园项目的规划也体现了他们对开发高档物业的谨慎态度。博德山庄别墅项目的市场状况从另一个方面也一定程度上证明了这一点。对于本项目而言，由于总体规模较小，采取短、平、快的开发模式是一个很好的策略；如果规划为纯独幢别墅物业项目，在一个高档物业市场需求总量很大的城市里是一个很好的选择。但是在赣州这样一个高档物业需求总量很小的城市，纯别墅的规划使销售周期必然拉长，项目开发的风险也随之增大。因此，根据项目特点，针对细分市场需求，采用混合式高端物业的规划是一个房地产E网-房地产物业管理资料库很好的市场选择。减小市场风险，缩短开发周期、获取最大效益是项目物业发展的主要目标。项目别墅类物业除独幢别墅外，可以考虑双拼、联排、叠加别墅类型；这样不仅可以降低风险，还能有效吸引市区购买复式房的客源。准确的定位是项目发展的关键，是项目发展策划的第一步。下面是对赣州房地产市场的深入研究和对项目定位的针对性细化方案。房地产E网-房地产物业管理资料库第一部分赣州房地产市场调查一、赣州宏观市场研究1.1赣州地区概况1998年国务院批准撤销赣州地区，设立地级赣州市。现辖1区,15个县,代省管理2个市，是江西省最大的行政区。2000年末，全市总人口785.21万人，人口密度199.29人/平方公里。赣州是客家人聚居最多的地区，也是江西省的重点侨乡之一,客家人口占赣州人口的95%以上，华侨分布在东南亚及美国、加拿大、日本、澳大利亚等20多个国家和地区。目前赣州港、澳、台胞和海外华侨胞有7万多人，其中，在政治上有影响，经济上有实力、学术上有造诣的知名人士有900余人。2000年，全市国内生产总值达266.20亿元，比上年增长7.6%。其中，第一产业增加值92.04亿元，增长2.4%；第二产业增加值78.22亿元，增长9.7%；第三产业增加值95.94亿元，增长11.0%。地方财政收入15.14亿元，增长1.3%；实际利用外资9411万美元，增长0.8%；城市（章贡区）居民可支配收入4811元，农民人均纯收入2100元，分别实际增长5.3%和2%。随着发展环境的改善，赣州有望成为粤闽湘赣边际的区域性中心城市。章贡区逐步形成了以大型综合批发市场、专业批发市场和集市贸易市场为主的大流通格局。现有贸易市场50个，其中年成交额超亿元的市场达8个，批发零售贸易网点有上万个。2001年社会消费品零售总额2259266万元，比1949年增长227.8倍，年均增长11.0%。在吸引外资、引进先进技术和管理经验、开发高新技术产业方面发挥了“窗口”作用。全区实际利用外资由1985年的27万美元增加到2001年的2746万美元，年均增长33.5%。新世纪前十年，经济发展的主要目标是：至2010年实现人均国民生产总值比2000年翻一番，把全区建成赣粤闽湘边际地区的商贸中心、运输中心、信息中心、科技中心和旅游中心。房地产E网-房地产物业管理资料库、近几年赣州市经济发展状况2．1．赣州2001—2003年社会经济发展状况重要数据列表：年份200120022003GDP（亿RMB）282308344增长率（%）8.110.612.5全社会固定资产投资（亿RMB）72.9109155增长率（%）185042.3房地产开发（亿RMB）9.6211.2613.44增长率（%）8531.315全社会消费商品零售总额（亿RMB）99.4109.5120.1增长率（%）10.410.210.87三次产业对比32.8：30.2：37.031.2：31.1：37.729.5：32.7：37.8居民存款余额（亿RMB）191.9227268.5增长率（%）14.918.317.6（资料来源：赣州市统计局）要点分析：2001--2003赣州重要经济指标99109120282308344721091550100200300400200120022003社会零售总额GDP(亿RMB）投资总额2001--2003开封重要经济指标921021122522692884348530100200300400200120022003社会零售总额GDP(亿RMB）投资总额房地产E网-房地产物业管理资料库宏观上看，赣州市整体经济增长迅速，经济总量不断扩大，GDP的增速实现连续两位数的增长。全社会固定资产投资规模不断加大，2003年达到150亿元人民币以上；投资增速也不断加大，由2001年的19%到2002年的50%和2003年的42.5%，固定资产投资的增加必然会促进社会消费量、产业结构的调整、居民收入的增加等。宏观环境向好，将会提高居民实际收入和对未来收入预期的信心。从近三年的居民存款余额看，2003年居民存款余额达268亿元人民币，总量非常可观。近三年居民存款余额增速也分别达到14.9%、18.3%、17.6%的高速度。居民消费支出的增长体现在全社会零售总额超过10%的快速增长，同时还显著体现在房地产的市场供求上。近三年，赣州三次产业的调整也实现了历史性的突破，由2001年的“三、一、二”结构转变成为2003年的“三、二、一”结构；这也意味着赣州经济朝着更良性的轨道上发展。0102030402001200220032001--2003赣州三次产业对比第一产业第二产业第三产业2001-2003赣州居民存款与增长状况191.9227268.514.918.317.6050100150200250300200120022003居民存款余额（亿元RMB）增长率（%）房地产E网-房地产物业管理资料库我们可以看到近三年房地产开发投资总额速度很快，其中2001年比上一年增长85%，2002年增长31%，实际上住宅实现销售的增幅也达到20%以上，2003年赣州市区更达到80%以上。从上表中可以看到，几个重要指标增速都比较快；其中固定资产的投资和房地产投资维持在高位运营层次。社会固定资产投资两位数的快速增长，特别是房地产开发的投资增幅近几年的快速增长，使居民住宅消费在家庭总支出的比例中迅速提高。3、2003年赣州固定资产投资分析2003年，全市城镇以上固定资产投资完成139.1亿元，跃上百亿元台阶，同比增长59.8%；固定资产投资的持续高速增长，为赣州市经济的发展提供了强有力的保障。3.1、固定资产投资发展特点基本建设投资强势增长2003年统计资料显示，全市国有及其他经济类型固定资产投资累计完成134.69亿元，增长62.4%。其中：基本建设投资完成93.96亿元，增长96.6%；更新改造投资完成6.37亿元，下降15.9%；其他经济类型完成投资20.87亿元，增长30.9%；房地产开发投资完成13.5亿元，增长16.3%；基本建设投资的高速增长，有力地支撑着全市投资增幅在高位运行。基础设施建设步伐加快2001--2003赣州主要经济增长对比0204060200120022003GDP增长固定投资增长房地产开发投资社会零售增长房地产E网-房地产物业管理资料库年，全年完成公路建设投资56.28亿元，增长1.54倍；当年新建、改建公路达1000多公里，比2002年增长两倍多。城乡电网改造、杨梅度大桥、梅林大桥等分别完成6.05亿元、0.83亿元、1.21亿元，合计占基本建设投资额的8.6%。投资方向和融资渠道都呈现多元化2003年，赣州市投向第一产业投资为0.31亿元，同比下降54%；第二产业为39.62亿元，增长36.5%；第三产业为99.16亿元，增长86.3%，各产业占的比重分别为0.22%、28.5%、71.3%。在投资最大的第三产业中，公路建设的投入最多，为56.54亿元。其次是房地产业投入17.93亿元、再次是水利、环境和公共设施管理业投入11.3亿元。资金来源也呈现多元化的趋势。在投资中：国有投资83.76亿元，增长81.7%；外商和港澳台投资12.05亿元，增长48.9%；民间投资43.29亿元，增长31.8%。随着社会主义市场经济休制的逐步完善，全市上下加大了招商引资和民间投资力度，投资融资渠道已向多元化转变。工业投资势头强劲为了加快工业发展和建设大赣州，各地继续加大对工业的投入。2003年全市城镇以上工业投资39.61亿元，同比增长38.2%。工业园区和其他园区完成固定资产投资25.54亿元，同比增长61.6%。食品加工业、饮料制造业、电气机械及器材制造业的投资增长速度均在1倍以上，木材加工及竹藤棕草制造业、非金属矿物制品业投资增长也超过90