辽宁房地产市场调研

辽宁房地产市场调研鞍山、抚顺、朝阳、葫芦岛城市综合开发潜力分析国民经济发展水平分析房地产需求水平与国民经济发展水平呈现出一种正相关的关系。从各城市生产总值来看，鞍山一马当先，以1137亿元的市区生产总值成为最具发展潜力的区域；其次为抚顺以511亿元位居第二；葫芦岛283亿元位列第三；朝阳最差仅142亿元。城市地区生产总值比较图16086624474581137511142283020040060080010001200140016001800鞍山抚顺朝阳葫芦岛亿元全市市区备注：数据来源于辽宁省统计局城市化水平分析中国城市化的推进，更会增大房地产发展的动力与需求，为使成倍增长的人口“居者有其屋”，工作有场所，对房地产的需求必将成倍增长。高速发展的城市化进程将加速城市的房地产市场发展。抚顺城市化率达到62.55%位居第一，鞍山以41.93%居第二，葫芦岛35.06%第三，朝阳17.36%最末。城市人口分布图3512233412801471405998050100150200250300350400鞍山抚顺朝阳葫芦岛万人总人口市区人口备注：数据来源于辽宁省统计局城市居民人均收入分析居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度分析，在住房价格既定的前提下，居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决定性作用。辽宁省人均收入为15834元，仅鞍山市以16143元高于平均水平，其余城市均低于平均水平；其中葫芦岛第二，抚顺第三，朝阳最差。城市居民收入分布图1614313320111541510615074124341051713942020004000600080001000012000140001600018000鞍山抚顺朝阳葫芦岛元020004000600080001000012000140001600018000元总收入可支配收入省平均总收入省平均可支配收入备注：数据来源于辽宁省统计局城市房地产及住宅投资分析从各城市房地产市场投资数据分析，鞍山以87.3亿元的投资总额位居榜首，其中住宅投资更是达到66.2亿元，成为发展最蓬勃的市场；抚顺，朝阳，葫芦岛依次排名第2-4位。城市房地产及住宅投资分布图87.336.022.124.619.422.430.866.20102030405060708090100鞍山抚顺朝阳葫芦岛亿元房地产投资住宅投资备注：数据来源于辽宁省统计局宏观环境分析小结项目城市鞍山抚顺朝阳葫芦岛国民经济4312城市化水平3412居民收入4213房地产投资4321合计151258城市宏观经济综合分析表备注：采用4-3-2-1评分制，排名第一得4分，以此类推。宏观环境分析小结观点凝练：鞍山市综合开发潜力强，为房地产市场开发首先区域。抚顺市整体市场环境较鞍山市稍逊一筹，可作为战略布局城市。朝阳市从各类经济指标分析均弱于其它区域，暂建议不做开发考虑。鞍山市场综析城市性质：“鞍山市是全国重要的钢铁工业基地，是辽宁中南部地区重要的中心城市”。发展方向：空间拓展以向东、西为主，远期和远景以向南为主。空间布局：市区空间布局为组团式布局结构，即由中心区（铁东、铁西、立山、鞍钢厂区）、三个外围组团（汪家峪组团、营城子大孤山组团、齐大山组团）和两个独立组团（汤岗子组团、千山组团）构成。鞍山|城市发展规划鞍山的经济仍保持了快速的增长。尤其从2006年之后，发展势头迅猛，增速较大。这固然和一年来国家及本地政府积极采取的一系列宏观调控措施有关，不降反升的GDP指标充分说明，鞍山整体经济环境相对较好，抗风险性较强。经济的发展催生房地产的市场发展，说明鞍山房地产发展的经济基础支撑雄厚，市场也必然面临较大增长空间。05-08年鞍山GDP走势变化情况0100020000%5%10%15%20%25%全市生产总值101811361343.51607.9比上年增长12.7%11.6%18.3%19.7%2005200620072008备注：数据来源于鞍山年鉴宏观经济|GDP指标分析随着逐年城市化发展步伐的加快，近年来鞍山城镇人口呈现缓步递增趋势，人口的聚集和鞍钢经济发展必然带动城市固定资产的消费。同样，城市人均可支配收入也呈递增的格局，必然拉动房地产市场成交量的上扬。鞍山市固定资产投资呈现上扬态势，同比增长平稳，2008年增势强劲。备注：数据来源于鞍山年鉴经济|人均可支配收入和固定资产投资指标分析鞍山市房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，2008年增长强劲，从趋势看目前鞍山房地产仍处于上升周期。2003-2008年鞍山商品房、商品住宅成交量平稳上升。其中，2008年鞍山商品房、商品住宅成交量明显突增，商品房销售势头强劲。备注：数据来源于鞍山年鉴经济|开发投资与商品房销售指标分析观点凝练：2006年起，鞍山发展势头迅猛，GDP增速较大。充分说明鞍山整体经济环境相对较好，抗风险性较强。鞍山市人均可支配收入递增的格局，必然拉动房地产市场成交量的上扬。房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，2008年增长强劲，从趋势看目前鞍山房地产仍处于上升周期。2008年鞍山商品房、商品住宅成交量明显突增，与07年相比几乎翻了一番。14经济|分析小结土地编号地块位置土地属性总建筑面积(平方米)用地面积(平方米)竞得人挂牌起始价（万元）出让金额（万元）出让单价（元/㎡）DH-2009-001铁东区新营路北万泰小区西居住用地3459423062.2大德半山置业有限公司461346132000DH-2009-002铁东二道街东五一路西商业用地172242969.6鞍山华达置业有限公司1782555218696DH-2009-003铁东区营崔路北住宅;商业53983.910796.8鞍山豪丰房屋开发有限公司248424842300DH-2009-004铁东区胜利路西商业用地3656010445.8获标投资有限公司438843884200DH-2009-008铁东区建国路南商住286553820.7鞍山市新兴商贸发展有限责任公司12189121894000DH-2009-023铁东区爱国街南商住;21409.86690.57鞍山市恒通房屋开发有限责任公司103710371550DH-2009-027铁东区二一九路北商住;19308.23218.03鞍山衡业房屋开发有限公司193119316000铁东区土地成交情况一览表（2009年度）区域市场|土地市场分析观点凝练：市中心区域商住地块为供应趋势，单块土地体量较小；湖南区域依山傍水高端别墅项目未来供应大增。09年以来区域内房地产市场回暖迹象明显，成交量、成交均价多出现稳定回升走势。16区域市场|土地市场分析前沿国际皇冠国际万科城鞍钢嘉园新景世纪城大商国际商城财富中心世纪峰景大德金典世家万科城市花园大德翠韵华庭绿色智慧城万科金色家园凯圣凡尔赛恒治新东方教育局板块(南)恒治新东方凯圣凡尔赛万科金色花园万科城市花园万科城大德翠韵华庭家乐福板块（北）大德金典世家世纪峰景前沿国际新景世纪城鞍钢嘉园皇冠国际财富中心区域市场|房地产板块分析教育局板块均价（元/㎡）总价（万元）主力面积（㎡）主力户型容积率建筑面积（万㎡）总供应量（万㎡）开盘时间恒治新东方4300-440021-66100二室一厅一卫4.122.022.02007.4凯圣凡尔赛4300-450034-80130两室两厅二卫2.819.519.52007.5万科金色花园4500-470038-95130-140两室两厅二卫210.010.02007.10万科城市花园————90-100二室二厅一卫1.318.9——四期2007年万科城5300-700069-112130-160三室二厅二卫23210.87二期2009.5.1大德翠韵华庭四期6000-900054-18590-120二室一厅一卫3.25.235.23四期2009.5绿色智慧城————100-130二室二厅一卫——58——六期2007年18观点凝练：教育局板块产品分类较为丰富，涵盖了高层、小高层、多层、洋房各种物业形态。其中，洋房产品仅在万科项目中出现。精装修产品数量不多，仅有万科金色金色家园，其装修标准为800-1200元/㎡。精装修房源为2栋多层，由于其地理位置靠近铁道，所以价格相对便宜，销售情况较好。教育局板块产品户型以二房、三房为主力户型。喜好大开间、功能较多的房源。主力面积段集中在90-140㎡。成交均价集中在4400-5000元/㎡。客群大部分为商人、私营业主等。“父母近子女”、“子女带父母”同小区购房情况较多。19区域市场|教育局板块家乐福板块|汇总分析单价(元/㎡)总价(万元)主力面积(㎡)主力户型容积率建筑面积(万㎡)总供应量(万㎡)开盘时间大德金典世家460040-8094-97二室二厅一卫4.04.93.212008-11-10世纪峰景450030-6570-80二室一厅一卫5.0105.742007-5-26前沿国际575045-8084-95二室二厅一卫5.04.22.83——新景世纪城650025-150150三室两厅两卫6.82010.12009-4-28鞍钢嘉园7000120161.3三室两厅两卫3.510.546.932008年6月皇冠国际————134三室两厅两卫4.021.112.34——财富中心480069120三室两厅两卫4.06.44.42008年5月大商尚城国际62003456一室一厅一卫13.6209.62008年3月20观点凝练：该板块在售楼盘全部为高层产品，容积率普遍在4-5之间，最高达到13.6产品均价在4500-7000元/㎡之间精装修产品比例不大，少数楼盘会选择部分产品来做精装修，装修标准在600-700元/㎡之间面积以中大户型为主，三室舒适型和两室经济型市场认可度较高客户区域以铁东区为主，鞍山人区域意识较重，另外辽阳、海城也有部分私营业主前来购房。21区域市场|家乐福板块鞍山典型项目——万科城名称：万科城项目位置：铁东区越岭路89号建筑面积:320000平方米物业形态：高层、小高层、多层、洋房公摊：10-20%容积率：2.0；绿化率：40%；总户数：900户目前价格：5300-7000元/㎡装修标准：清水销售率：98%开发商：鞍山万科房地产开发有限公司万科城共分为一期和二期，其中万科城一期已经售罄，万科城一期共11栋，其中包括1栋33层高层、2栋4层洋房、8栋6层多层。万科城二期自2009年5月1日开盘以来，一直保持良好的销售业绩。万科城二期共11栋，其中包括2栋33层高层、3栋4层洋房、2栋11层小高层和4栋6层多层。23万科城︱项目概况外立面洋房销售中心园区小品园区万科城万科城——荣誉上的西班牙城邦。打破了传统立面的单一和呆板，斜屋顶层叠传统工艺神韵，近“33万平”包容多元化建筑形态，多层、高层、洋房，多样空间选择。万科城︱项目概况万科城一期万科城二期物业形态楼号面积（㎡）套数（套）销售情况销售报价（元/㎡）去化时间多层7#、12#、13#、14#130、160、190144剩7#顶层160㎡未售60006个月小高层8#、20#90、200（顶层跃层）168现售8#,剩10套左右，20#11月底推出53003个月高层未规划——————————洋房17#、18#、19#120、160、170、22072剩19#三套房源，其中1-3层各一套70006个月物业形态楼号面积（㎡）套数（套）销售情况销售均价（元/㎡）去化时间多层64-162303售罄48007个月高层80-160241售罄35009个月洋房133-21348售罄65007个月12#7#8#14#13#20#19#18#17#未规划未规划万科城︱项目概况160平左右是万科城的主力户型，原因有两个方面：一是户型设计合理，南北通透，动静分区，避免交叉干扰，恪守品质空间理念；二是因为该面积段恰是目标客户的需求方向，满足三口之家居住需要，且总房款也较易接受。万科城一期多层100㎡两