遵义市场调研报告

遵义房地产市场调研报告2016年10月目录一、城市背景分析二、宏观经济分析三、城市发展格局四、房地产发展概况一、城市背景分析遵义市区位：地处黔、渝两地之间的核心区位，是贵州融入成渝经济圈的桥头堡，对两地客户有一定的辐射能力。遵义地处中国西南腹地，是中国西部的重镇之一，属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。遵义地处黔中经济圈及重庆一小时经济圈交叉覆盖位置。目前已通车的贵遵高速公路，从遵义至贵阳仅需一个半小时。随着快速铁路的建设通车，届时遵义至贵阳仅需半个小时，至重庆仅需一个小时。遵义市依据自身北连重庆、南接贵阳的优越地理位置，根据贵州省“南下、北上、西进、东联”的开放思路，继续实施“依托黔北、紧连渝筑、面向三沿、扩大开放”的经济发展战略，积极吸引黔、渝两地投资，并有效打通两地经济、社会及文化等方面的联系。遵义交通：立体交通体系2015年基本建成，遵义到达周边地区的时间、空间距离将有效缩短。遵义规划“一横三纵”的铁路、“四纵三横三联二环”骨干公路网以及机场交通体系的建成，将使得遵义四通八达。1、铁路：一横三纵”的铁路交通体系：一横主要指起于贵州省毕节市威宁县至湖南省吉首市的威吉铁路，三纵主要指已经建成通车的川黔铁路，规划建设的渝黔高铁以及遵义到开阳的开阳城际铁路；2、公路：对外连接的“一纵一横”与遵义市域公路共同组成了“四纵三横三联二环”，总规模约3437公里，其中高速公路902公里，一、二级公路2535公里；3、机场：遵义机场2012年8月正式通航，目前开通北京至遵义、广州至遵义两条航线，根据航空业务量预测，到2020年旅客吞吐量为30万人。遵义机场渝黔高铁预计2014年通车，届时遵义至贵阳仅需半个小时，至重庆仅需1个小时，2015年贵广高铁通车后，遵义至广州仅需5小时。将实现3小时经济圈，“四纵三横三联二环”的公路网将实现遵义市中心城区到县（市）3小时、县到县6小时的交通经济圈。立体交通带动城市发展，遵义市立体交通网络的形成大大减小了遵义与周边区域及各个主要城市的空间及时间距离。增加了区域人口流动量，将有效地带动地区经济发展及城市建设。遵义城市现状：主城区配套齐全，但城市负载能力逐渐提升。中心城区包含红花岗区和汇川区，两区是目前遵义市主城区居民主要的居住、消费和娱乐区域。城市规划密集、人口数量多，交通拥堵情况较为严重。主城区国贸广场丁字口主城交通主城区范围示意南白副城区新蒲副城区城市主城区南部工业聚集区城区发展：主城区城市框架拉大，新蒲新区、南白区并入主城区框架将带来新的机遇。主城范围扩大。遵义市原主城区仅包括红花岗区及汇川区，通过向东扩展新蒲新区，向南扩展南白区并建设工业聚集区，形成“一主、两副、一区”的空间结构。人口吸纳力增强。城市面积的扩大，以及新区经济的发展将能够吸收大量周边人口进住城区。同时，在新蒲新区及南白区规划了大面积的居住区。中心城区东扩西控、南北拓展，形成“一主、两副、一区”的空间结构。一个主城区：包括红花岗区、汇川区；两个副城区：新蒲副城区与南白副城区；一个工业集聚区：以湘江工业园区、和平工业园区以及深溪、龙坪、三岔工业园区形成的产业聚集区。规划城区范围示意单核心扩张多核心发展城市群形成目前的单核心发展模式，两城区是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能。多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展。“城市群”的发展必然是城市发展的结果。多核心发展有利于城市群的形成。发展机遇：由单核心扩张向城市群建设发展，副城区城市配套设施逐步完善。中心城区中心城区中心城区新蒲副城区南白副城区中心城区新蒲副城区南白副城区绥阳桐梓仁怀城市群逐步形成。遵义市主城区规划，由单核心扩张到多核心发展再到城市群形成，将完成由单点发展，到以点带面，实现了功能区域的合理规划以及多个经济中心的相互促进。遵义市目前处于多核心发展阶段，东部新蒲新区、南部南白区城市化建设逐步开展。遵义目前处于该阶段遵义市文化体系示意图汉文化、苗文化:汉文化和苗文化的互相渗透形成了遵义独特的多元文化内涵：遵义市级辖区内聚居着汉族、仡佬族、苗族及土家族等多个民族，其中少数民族人口占总人口的9%左右；沙滩文化、巴蜀文化：沙滩文化和巴蜀文化的融合造就遵义直爽的民风，也因此让遵义人更加具有亲渝性：贵州文化在黔北，黔北文化在沙滩。城市文化：文化融合提升了四川、重庆等周边地区对遵义的接受程度。多文化融合。遵义市的文化遵主要体现在两大融合。少数民族人口占9%造就汉、苗文化的融合。沙滩文化与巴蜀文化的融合，使遵义人表现出更多的亲渝性。遵义文化与巴蜀文化的融合将使重庆、四川地区人群对于遵义的接受度提高，促进区域贸易往来，带动更多川、渝地区人群来遵义工作或做生意。遵义市未来城市定位城市定位：城市价值提升，遵义在全国的影响力增强。充分利用遵义特有的资源、自然地理优势，烟酒茶等特色产业生产范围扩大；随着交通网络不断完善，遵义黔北区域中心城市的影响力将扩大辐射整个西南片区；工业园区的投产逐步投产将更加巩固遵义能源、新材料和现代制造业基地的地位。国家历史文化名城和红色旅游城市；黔北区域中心城市和绿化宜居城市；全国名酒、名烟、名茶基地；能源、新材料和现代制造业基地。二、宏观经济分析2011年-2015年5年间GDP几乎翻番，2015年遵义GDP总量达到2168亿元，稳居全省第二位，人均生产总值为35123元，比上年增长12.7%，目前低于国家平均水平，高于贵州省平均水平。2011年以来遵义国民生产总值始终保持在13%以上的增长速度。国民生产总值1121.461361.931584.671874.362168.3417.0%15.9%14.0%14.4%13.2%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%22.0%24.0%050010001500200025002011年2012年2013年2014年2015年GDP总量增速人均收入及城市化水平2011-2015年遵义市城镇人口人均可支配收入稳步增长，2015年为24997元/平米，随着经济水平的提升，2009年后城镇人口增长速度逐渐加快，但2012年遵义市户籍人口同比略有下降，房地产发展水平暂未满足城市中高端人群的需求，居住人口有所分流，2015年遵义城镇化率39.85%，远低于全国56.1%的平均水平，总体来说，遵义市未来发展空间较大。174261974820504227282499714.0%13.3%3.8%9.5%10.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%0500010000150002000025000300002011年2012年2013年2014年2015年人均收入增速消费水平遵义整体消费水平较低，但保持较快增速，2015年全市社会零售总额639.93亿元，同比增长12.2。其中城镇消费品零售额547.60亿元，增长15.3％；乡村消费品零售额92.33亿元，下降3.4％。350.62409.87470.37533.4639.9320.8%16.9%14.8%13.4%12.2%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%01002003004005006007002011年2012年2013年2014年2015年消费总额增速固定投资情况近5年遵义固定资产投资保持高速增长，2015年达到3236.91亿元，同比增长26.8%，50万元以上固定资产投资2563.32亿元，增长24.9％。其中，第一产业完成投资96.67亿元，增长42.0％。第二产业完成投资881.56亿元，增长21.6％。第三产业完成投资1243.37亿元，增长31.9％;房地产开发投资341.72亿元，比上年增长7.9％，其中商品住宅投资232.02亿元，增长12.6％。813.621306.481761.82552.733236.9147.40%60.60%34.90%44.90%26.80%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%05001000150020002500300035002011年2012年2013年2014年2015年三、城市发展格局遵义市行政区划图及区域职能区域现状红花岗（老城区）：城市主城区，整体成熟度高，商业、商贸等配套完善，承担主要的全方位城市功能。汇川板块：城市扩张外延的新兴区域，区域平坦，地源广阔，商品房市场发展形成一定规模。新蒲新区：定位为副中心城区，位于遵义市城区东部，距离主城区10公里，开车15分钟即可到达。森林覆盖率高，是城市待开发区域。南白区：由遵义县的县级城市发展起来，有一定城市发展基础。以行政、工业、居住为主。遵义市经济、文化中心和交通枢纽中心。副中心城区，科教、会议疗养、休闲度假、文化体育、高新技术产业、房地产业。副中心城区，重点安排商贸、仓储、对外交通、居住和一类工业区。南白区新蒲城市格局：遵义市区主要由四个板块构成，包括红花岗区、汇川区、新蒲新区和南白区。城市格局：遵义市区主要由四个板块构成，包括红花岗区、汇川区、新蒲新区和南白区。细项居住现状城市老区，住房较陈旧，居住人气足，集聚大量未改善居住条件的原住民。商业配套遵义市区的核心商业中心，具备大型商业体及老商业街区，是市民购物的主要场所。基础设施内市政配套最为成熟，医疗教育配套齐全，但交通环境较差，拥堵情况严重。休闲资源中心广场及湘江休闲带，休闲公共场所及设施齐全。自然资源凤凰山公园。实施预期预计3-5年南部形成工业聚集区。优势：传统城市商贸中心，集中了遵义现有各类大型商业项目(如：国贸、国美、百盛等)；目前遵义市包括优质教育、医疗等配套资源主要集中在该区域，生活便捷度高。劣势：城市建筑陈旧，道路狭窄，交通拥堵，城市面貌有待提升；旧城改造力度小，居住价值提升不足，宜居性较差。红花岗区：遵义市经济、文化中心和交通枢纽，南部未来形成工业聚集区。遵义国贸遵义四中遵义会址优势：汇川是城郊型特征的城市新区，遵义市政府所在地。财政投入大，城市规划较新；全区工业基础雄厚，遵义卷烟厂、遵义烟叶公司、长征电器集团公司、贵州茅台啤酒公司和贵州海尔电器公司等大中型企业在区内入驻。劣势：工业企业对区域居住环境形成一定污染。细项居住现状以高层社区为主，目前社区品质及配套不断完善。商业配套社区商业逐步发展，已初步形成大型商业街区，生活便利，民众认可度提高。基础设施道路条件好，教育及医疗设施相对完善。休闲资源缺乏中高品质的休闲公共场所及设施。产业支撑工业实力雄厚，多家大中型企业入驻。实施预期未来5年着力打造国家级经济技术开发区。市政府师范学院汇川体育馆汇川区：目前的行政中心，遵义与重庆“两江新区”合作的桥头堡。优势：南白区位于城市发展主轴南端，是政府规划新区，受南部新城发展政策支持，多家开发商进驻。劣势：新开发区域，缺乏人气和居住氛围；城市配套发展不完善。细项居住现状以保利、中铁等打造的项目为主要居住区。商业配套主要以房地产开发项目配套商业街为主，未形成大型商业圈。基础设施基础设施不完善。休闲资源无休闲娱乐设施。产业支撑西南重要铝工业和新材料基地。实施预期预计5-8年形成工业聚集区。南白区：城市向南扩展的副城区，工业园聚集区。南白区典型项目优势：新蒲新区是遵义市中心城区东扩发展规划的新城区，未来遵义市政府办公地、四中和遵义医学院附属医院等教育医疗配套都将迁址新蒲新区；区内自然条件优越，市内居民对于其环境的接受度高。劣势：新区发展起步晚，城市配套不完善。细项居住现状依托优越的自然环境规划居住区。商业配套商业配套匮乏。基础设施机场通航，未来规划有高铁站。但目前基础设施尚不完善。休闲资源自然生态环境优美。产业支撑规划新舟空港高新技术产业园区。实施预期预计未来10年后将成为遵义市中心城区政治、经济、文化中心。新蒲新区：未来遵义市政治、经济、文化中心，综合性城区。新蒲新区规划城市建设总用地70平