郑东新区高铁商务区市场调研

郑东新区——高铁站前商务区区域房地产现状理解地块价值的战略理解项目发展市场定位城市角度发展趋势区域市场区域背景典型项目启示区域市场分析重点个案分析前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现在分析城市的思路中理解项目地块的价值区域房地产现状理解地块价值的战略理解项目发展市场定位城市角度发展趋势区域市场区域背景典型项目启示区域市场分析重点个案分析前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现郑州经济技术开发区龙子湖高校园区科技物流园区商住物流区高铁商务区中央商务区（CBD）中央政务区（CGD）市政办公区郑州高新技术开发区项目地块地块价值的理解角度项目地块位于金水东路以南，心怡路以东，现状用地为平地，总用地面积170亩。对于本项目的规划，我们将基于价值视角下，充分理解地块价值，从而做出符合城市，符合市场的规划建议。我们分别将从城市视角，发展趋势，地产市场，区域背景四个角度来审视项目的地块价值，寻找地块的发展与定位方向。新一轮的发展进程：中原城市的崛起武汉济南合肥西安太原中原地区位于中国中部，是核心区域之一中原城市有着悠久的历史和广阔的发展前景中原地区的发展地位有着承上启下的作用中原地区的崛起是中国经济持续发展的有利支撑区位：郑州为中原地区城市群的核心交通：郑州为中原地区的交通枢纽中心城市：中原六省的省会城市为核心组成中心：郑州为中原各城市的聚焦中心城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景城市地位在区域发展中凸显郑州的核心地理优势使其成为中原地区乃至全国的交通枢纽中心。郑州处于中原地区的核心地理位置为其带来了较大发展时机。郑州处于多条铁路和国道的交汇处，城市战略价值大。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个省会城市地位优势明显城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景经济的发展推动新一轮的需求扩张050100150200250房地产投资住宅投资商业地产投资房地产投资34.247.659.674.3121.8168.1229.9住宅投资2134.9848.268.894.8129.9177.2商业地产投资13.212.6211.45.526.8238.252.72000200120022003200420052006郑州房地产投资情况第三产业结构的快速发展为城市功能的转型打下了基础，也带来了消费需求的转变。郑州市房地产市场的投资增速从2003年后开始趋缓，但仍然维持在20%以上。房地产投资的增加从侧面反映了经济增长势头良好，人民收入增加。0200400600800100012002000200120022003200420052006第一产业第二产业第三产业郑州产业结构发展状况（亿元）2003200420052006200720082009城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景私营企业增长迅速，郑州已吸引越来越多的私营企业和外资企业。郑州从第一、二产业主导的城市向现代都市发展，领导性城市已逐步形成图1：郑州私营企业年注册量（2005-2007）0100002000030000400005000060000200420052006私营企业200520062007图2：郑州外资企业年注册量（2005-2007）0100200300400500600700800900200420052006外资企业200520062007城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景传统产业带动第三产业的突飞猛进第一产业的素质实力与比重规模相对不足。2008年，在第二产业中，增长最大的几个行业分别是非金属矿产加工业和煤炭开采业等。可以看出对郑州经济增长贡献最大的还是传统优势工业。第三产业在传统优势工业的带动下增长势头明显。0%20%40%60%80%100%第三产业33.6%45.0%46.0%38%55%70%第二产业51.2%54.0%48.9%41%36%28%第一产业15.2%1.0%5.1%21%9%2%中国深圳郑州低收入地区中收入地区发达地区工业、贸易、物流、建筑业是郑州市的主要行业，商贸服务行业比重高，工业发展相对薄弱。46.248.8617277.1453.6573.37388731070.5427479.6576705853.90%20%40%60%80%100%20022003200420052006第一产业第二产业第三产业单位：亿元2004-2008郑州产业结构2004200520062007200811.6%26.4%25.0%5.7%4.0%5.6%28.7%12.9%14.1%13.4%20.1%12.3%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%2001200220032004第一产业第二产业第三产业2004200520062007城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景产业的转变带动城市定位的变更重工业城市以第一产业为主的城市，如长春服务性城市多为旅游城市或后花园城市，如泰山、深圳领导性城市以第三产业为主导，大力发展城市服务业，如上海、北京产业型城市以生产型产业为主的城市，如东莞郑州作为中原地区的核心郑州作为全国性的交通枢纽中心郑州作为经济迅猛发展的省会城市郑州作为第三产业高速发展的城市郑州的城市目标必定是引领中原地区发展的核心城市郑州的城市功能必定是以发展服务、办公、核心商业为主的城市郑州城市定位：领导性城市城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景定位的思考：城市定位的转变催生新一轮价值机会的实现区位：核心的地理位置使其成为中原地区核心城市：中原区域核心地位推动城市的快速崛起经济：快速崛起的势头带动了整个城市的经济发展产业：产业的转变催生城市功能的转变城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景城市定位对本地块的启示区域房地产现状理解地块价值的战略理解项目发展市场定位城市角度发展趋势区域市场区域背景典型项目启示区域市场分析重点个案分析前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现中心组团东移北扩城市规划格局——北扩东移的发展战略，西向、南向发展相对受到工业区及铁路制约。郑州建成区的格局还主要集中在中心组团，以组团集中模式为主，呈滚动发展态势；城市格局受西侧京广线和南侧陇海线的分割，郑州市实行的是“北扩东移”的发展战略，如果要完成特大城市的发展目标，必须拉大城市框架；由于郑州北向受到黄河制约，西向、南向受到老工业区和铁路等因素的影响，城市的主要发展方向为向东；从长期来看，郑东新区发展定位以商务投资区为主，北区定位于居住科技文化及旅游度假区。城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景城市的发展需求格局的转变东移和高铁带来的城市变化——新商务CBD和高铁商务区的形成郑东新区郑州向东发展郑东新区已成城市发展定局，而高铁站的建设大大推动了城市向东的发展，格局新区未来发展必定向好！也许在04、05年郑州人还对高铁商务区的发展保持怀疑的时候，到09年高铁的建设已使得人们对区域的发展充满信心！但目前郑东新区由于缺乏产业人口支撑，生活娱乐配套缺乏，现最大问题是人气严重不足，这也是政府致力解决的问题，但这是城市新区发展的通病和必经阶段！范围：西起107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路，规划面积约150平方公里，人口260万，在20~30年建完；截止08年底，完成固定资产投入约400亿元，在建和建成房屋面积1500多万平方米，城市配套日趋完善；CBD3.45平方公里范围建设基本完成，已实现10通标准，基本满足入住需求。截止07年底，东区入住人口达到20万人；高铁站的开工建设，大大推进了郑汴一体化的进程，进一步加快郑东新区发展进程；高铁商务区城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景郑州正由单核城市中心向多核模式发展旧中心大型居住区新中心城市中心由单核模式向双核模式转变，扩大了城市范围政府的导向让城市新中心的形成趋势：问题：城市老中心功能陈旧，辐射范围有限城市新中心人气不足，整体成熟尚需时日模式的转变使得城市的辐射范围扩大，影响力进一步加强，为今后城市快速的扩张和发展打下了好的基础城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景北扩东移城市中心位于发展轴上，享受城市发展的最大红利城市的东移成为郑州发展的主轴之一：项目所在的区域为城市高铁新城，是未来城市发展的核心区域。项目所在的区域为城市新中心的CBD商务区辐射区域，区域的地位优势明显。项目所在区域的城市地位处于上升期，未来有较好的发展前景。项目位置高铁站的建成，真正的开启了郑州的另一扇“城市之门”，未来城市的集成中心，一切将蜂拥而至。而项目位于城市新中心高铁商务区核心，成为连接城市新CBD区的枢纽，城市战略位置明显。高铁站城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景定位的思考：城市定位的转变催生新一轮价值机会的实现城市：城市的扩张和高铁站的建成将带来新的城市中心的形成以及中原核心辐射范围的扩大土地：中心城区的土地稀缺，土地价值不断上升中心：中心核心区域在发展中扩大价值：价值体现出发展的重要性和必然性城市发展带来的探讨：城市发展趋势决定了地块崛起的必然性城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景城市发展对本地块的启示区域房地产现状理解地块价值的战略理解项目发展市场定位城市角度发展趋势区域市场区域背景典型项目启示区域市场分析重点个案分析前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现郑东新区市场主要由两大版块组成：郑东中央商务区、郑州高铁站前商务区，本地块位于高铁站前商务区内，是位于郑州未来新的经济核心区，地块价值有很大程度的提升潜力。郑东中央商务区郑州高铁站前商务区二七商圈（市中心）建材物流商圈城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景城市模式转变中的飞速发展CBD区高铁商务区CBD板块城市主要发展方向，依托高起点的规划、政府投入以及外地品牌开发商进入，形成市场最大热点板块，主要规划集中高端办公，以投资需求为主要特征中州大道以东，金水东路以北板块板块房地产特征区域范围迅猛发展下郑东新区房产板块分化出不同的特性基本形成了城市区域发展最快、档次最高的物业水平，价格和物业类型明显突出；城市格局发展受政府政策影响巨大！高铁商务区城市主要发展方向，依托高起点的规划、政府投入以及外地品牌开发商进入，形成市场热点板块之一，规划为大量住宅及高铁站前配套，以商务居住为主要特征金水东路以南，郑汴路以北，中州大道以东城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景郑东新区板块分析：标杆的CBD板块和热点的高铁商务区CBD板块高铁商务区依托资源城市新核心地段/优美的环境/浓厚的商务氛围/通达的交通条件/大型品牌开发商托市城市规划、交通通达、政府投入、大型品牌开发商托市。产品形式受规划限定的影响，产品基本为商务办公，项目规划高端，产品形式已达到国内先进水平，价格较高。本区域产品领先优势明显，总价较高，产品形式多样，以高层产品和商务住宅综合体为主，住宅主力面积区间在140平方米左右。客户特征客户来源于全市各区域及市外。经济实力强，投资及自用需求为主，生意人及知名企业为主。客户来自于全市及市外，层次较高，多数属于中高端、非首次置业客户，以改善型需求为主。价格平台市场价格处于全市最高水平，办公价格普遍达到了10000元/平米以上，住宅价格也达到了8000元/平米以上。市场价格水平达到6500~7500元/平米。代表楼盘绿地·天玺广场、绿城百合公寓绿地·原盛国际、高速·奥兰花园城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景站前商务区已经成为郑东新