市场分析XXXX年京津市场

北京、天津2015年房地产市场研究报告2016年1月目录一、政策研究···························4-10二、北京市房地产市场······················11-391.北京住宅市场·························11-312.北京商业办公市场·······················32-39三、天津市房地产市场······················40-591.天津土地市场·························40-502.天津商品住宅市场·······················51-5923政策综述中央稳字当头，积极鼓励自住和改善性需求货币、新政、公积金三大核心政策稳定楼市宽松货币政策，连续降息降准，缓解市场资金压力信贷放宽，降低购房成本，刺激改善消费，复苏市场4一、政策研究52015中国房地产政策一览6中央稳字当头，积极鼓励自住和改善性需求政策指向：2015年3月，全国两会召开，确立今年政府工作10项主要任务，焦点仍聚焦在全面深化改革，并明确提出要保持房地产市场的平稳发展，稳定住房消费成为房地产业的主要任务。4月30日中央政治局会议在今年首次提出要盘活存量，建立房地产健康发展的长效机制。8月19日，中央六部委联合公布对2006年中央有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整，取消对境外个人在国内购房的限制。•稳定住房消费•坚持分类指导、因地施策，支持居民自住和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展•积极的财政政策，增加公共支出，加大降税消费力度；稳健货币政策，注重扩大消费需求；•要完善市场环境、盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制•研究提出深化住房制度改革实施方案，修订公积金管理条例3月15日两会4月30日中央政治局会议5月18日深化经济体制改革重点工作意见的通知7货币、新政、公积金三大核心政策稳定楼市稳定楼市全国货币政策公积金全国3.30新政央行频频降息降准货币政策成救市利器3.30救市新政“两板斧”促进改善性住房，二手房需求释放商贷二套房首付降至四成二手房营业税免征期5年变2年中央公积金调整引领地方政策导向提高公积金使用效率，降低公积金贷款门槛，进一步减轻购房者压力中央定调稳定住房消费，全国多轮金融信贷政策发力，改善市场环境，促进市场需求，330新增支持居民自住和改善型住房需求，并进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持。同时，各地在中央公积金政引导下因城施策，出台一系列宽松政策，以公积金政策调整为主，包括财政补贴和税费减免等刺激需求特别是改善型需求释放。政策影响8宽松货币政策，连续降息降准，缓解市场资金压力2月4日，央行宣布自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月28日，央行宣布自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。4月19日，央行宣布自4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。5月10日,央行宣布自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。6月27日，央行宣布自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。中国人民银行决定,自2015年8月26日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低企业融资成本。自2015年9月6日起,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持银行体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长。中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。A.一线城市楼市房价步入上涨通道；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低；B.大多数三四线城市楼市库存量大，去化周期长，跑量主题不变；C.楼市进一步分化。一线楼市及少数二线城市反应迅速，进入市场活跃期，供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三四线城市反应迟缓，去库存仍为艰苦任务。政策影响9信贷放宽，降低购房成本，刺激改善消费，复苏市场9.30新政限贷松绑央行387号文件信贷放松3.30新政二套房首付4成央行松绑限贷：重申首套房最低首付30%放松首套房认定标准：对拥有一套住房并已经还清贷款的家庭，银行及金融机构执行首套房贷款制度放开二套及以上住房贷款政策：对2套及以上住宅贷款政策充分放权，各地金融机构可制定相关房贷政策非银同业存款暂不缴准备金，商业银行存贷比平均降幅达5%，可释放约5.5亿元信贷额度空间，增强商业银行的信贷投放能力对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付比例调整为40%20142015102015年年度房企销售金额排行榜TOP20排名公司名称销售金额（亿元）1万科地产2627.02恒大地产2050.43绿地集团2015.14万达集团1512.65中海地产1492.36保利地产1471.17碧桂园1401.88华润置地851.19融创中国731.210华夏幸福725.111绿城中国723.812世茂房地产670.513金地集团621.214招商蛇口570.115龙湖地产542.816富力地产535.717雅居乐429.318远洋地产421.219中国铁建372.520荣盛发展358.02015年年度房企销售面积排行榜TOP20排名公司名称销售面积（万平方米）1恒大地产2628.62碧桂园2182.83万科地产2094.94绿地集团1820.05万达集团1574.86中海地产1285.97保利地产1160.58华润置地668.99华夏幸福665.010荣盛发展577.911世茂房地产554.812雅居乐493.713金科集团455.814金地集团455.115龙湖地产431.016富力地产410.017绿城中国394.518中国铁建383.419融创中国357.820中国中铁356.62015年年度房企销售金额、销售面积排行榜TOP20信息来源：搜狐焦点11二、北京市房地产市场1.北京住宅市场2.北京商办市场12住宅用地供应：12月份土地仅供应1幅序号土地名称区域地址土地属性总建面积(㎡)占地面积(㎡)建设用地(净用地)(㎡)竞拍截至日期出让底价(亿元)配建回购价格（元/㎡)面积1京土整储挂（朝）[2015]080号北京市朝阳区将台乡驼房营村1016-34、36、40、41地块F2公建混合住宅用地、A33基础教育用地、R2二类居住用地、U12供电用地国有建设用地朝阳区朝阳区将台乡驼房营村住宅;商业;办公;12398361023561692016/2/350.35公租房5000211001住宅用地不包括F2属性用地13序号土地名称区域地址土地属性总建面积(㎡)占地面积(㎡)建设用地(净用地)(㎡)出让底价(亿元)出让楼板价(元/㎡)成交日期成交总价(亿元)成交楼板价(元/㎡)溢价率可售部分楼板价（元/㎡）受让方配建配建价格（元/㎡）配建面积（万㎡）1京土整储挂(顺)[2015]075号北京市顺义区仁和镇05-02-15-1地块、05-02-17地块顺义区顺义仁和镇住宅;13468974844748448.7164662015/12/2812.6935445%13000首开限价房13000所有住宅面积2京土整储挂(兴)[2015]072号北京市大兴区旧宫镇YZ00－0801－0039、6001地块大兴区大兴区旧宫镇住宅;商业;办公;165765776267762627.5165892015/12/2344.22666461%39959中铁置业3京土整储挂(昌)[2015]068号北京市昌平区百善三角地项目CP00-0600-0041地块、CP00-0600-0042地块昌平区昌平区百善镇住宅;商业;办公;8394052140521405.0560102015/12/155.0560100%11000中骏置业限价房11000所有住宅面积4京土整储挂（通）[2015]067号北京市通州区TZ07-0103-0012等地块R2二类居住用地、TZ07-0103-0027等地块、TZ07-0103-L001地块通州区通州区西集镇综合配套区住宅;商业;办公;17064398838988385.733402015/12/35.733400%11500房地天锐鑫洋限价房11500所有住宅面积住宅用地成交：12月成交4幅住宅用地，其中一幅溢价率突破60%可售部分楼板价计算参考依据商业建设成本：8000/㎡保障房建设成本：6000/㎡配套建设成本：4000/㎡黄色为重点地块23140.600.940.332.671.1901.062.200.852.003.130.572.731.212.780.810.000.501.001.502.002.503.003.50昌平区东城区石景山区顺义区延庆区门头沟区宣武区通州区大兴区西城区朝阳区密云区丰台区房山区海淀区平谷区怀柔区崇文区北京市各区域住宅用地平均成交楼板价情况（万元/㎡）当月平均成交楼板价(万元/㎡)14年12月-15年12月平均成交楼板价(万元/㎡)昌平区东城区石景山区顺义区延庆区门头沟区宣武区通州区大兴区西城区朝阳区密云区丰台区房山区海淀区平谷区怀柔区崇文区总建面积(㎡)105685100817864055958902884574750350579095266083162064578603922483846098200占地面积(㎡)544786004975050179273014091521400804250151563268258438253967059835205800幅数80050302405275330001234567890200000400000600000800000100000012000001400000160000018000002014.12-2015.12北京市各区域住宅用地情况14住宅用地成交：近一年丰台、昌平成为北京住宅土地成交主力区域；朝阳、海淀、丰台三地住宅平均成交楼板价在2.8万元/㎡左右住宅用地不包括F2属性用地2014.122015.12015.22015.32015.42015.52015.62015.72015.82015.92015.102015.112015.12供应套数1664781129704577184765581346910260870291964960117375468成交套数11671922635324274650868478924131391163681088496898114254成交均价（元/㎡）2579227509241232630426221274963000425722272692922026392290362965425792275092412326304262212749630004257222726929220263922903629654200002200024000260002800030000320000200040006000800010000120001400016000180002014.12-2015.12北京市商品住宅月度供求价情况1512月供应5468套，供应面积43.08万平，其中公寓3365套，供应面积26.3万平；12月成交14254套，成交面积146.9万平，其中公寓3910套，成交面积2.93万平，其中自住房成交约4058套（首开华润花香四季、城建上悦居、东洲家园等），全剔除后为10196套，环比增长34.67%、同比增长34.4%；12月整体成交均价为29654元/㎡，环比增长2%、同比增长15%。商品住宅市场：供应量大幅减少，成交量大幅增长；本月自住房成交量较多，但对成交均价造成影响较小商品住宅：包括普通住宅、别墅和酒店式公寓；（其中自住房和限价房1410套）（其中自住房和限价房4058套）（其中自住房和限价房4083套）（其中自住房和限价房3353套）（其中自住房和限价房1385套）（其中自住房和限价房642套）（其中