重庆市万州区房地产市场调研

1/37万州区住宅房地产市场调研第一章万州区分析一、万州区自然地理环境概述1、地理位置万州区地处四川盆地东缘，重庆市东北边缘，位于东经107°55’22~1085325，北纬30°2425~31°1458。东与云阳，南与石柱和湖北利川，西与忠县和梁平，北与开江和开县接壤，东西广97.25公里，南北袤67.25公里，面积3457平方公里（耕地面积100万亩，其中田58.49万亩；大于25度坡地50.14万亩，其中旱地32.49万亩），城市面积32.5平方公里，直线距离重庆市228公里。万州区内山丘起伏，最高点普子乡沙坪峰，海拔1762米，最低点黄柏乡处长江边，海拔106米，西北部高升乡凤山材肖垭口，海拔高度为1373.3米，境内相对高差分别为2/37184.5米、1266.8米，低山、丘陵面积约占四分之一，低中山和山间平地面积约占四分之一，极少平坝和台地，且零星散布。（1）地理位置优越万州位于重庆“一圈两翼”的渝东北翼，是渝东北翼的经济中心。万州同时也是重庆的第二大城市，长江流域的重要城市，因“万川毕汇”而得名，因“万商云集”而闻名。距重庆水路327公里，陆路328公里，位于三峡库区中部，是长江沿岸十大港口之一。区位独特，历为渝东北、川东、鄂西、陕南、黔东、湘西的重要物资集散地，是长江上游地区区域性中心城市。（2）环境亚热带湿润季风气候气候，四季分明万州属亚热带季风湿润带，气候四季分明。冬暖、多雾；夏热，多伏旱；春早，气温回升快而不稳定，秋长，阴雨绵绵，以及日照充足，雨量充沛，天气温和，无霜期长，霜雪稀少。小结：区域位置极其优越，主城区以长江沿岸发展及独特的山地地貌，导致主城内形成几3/37大板块式发展。2、城市规模全区幅员3457平方公里，辖52个镇乡街道，总人口175万人，建成区面积55平方公里、城区人口80万人，累计搬迁安置移民26.3万人，是全市人口最多、移民任务最重、城市体量最大、管理单元最多的区县，为重庆第二大城市。据《重庆市万州城市总体规划（2003-2020年）》，主城区城市人口规模为：近期2007年62.5万人；中期2010年70万人；远期2020年90万人。远期5个近郊组团的人口规模分别为：高峰镇5万人，高梁镇2万人，熊家镇3万人，长岭镇2万人，新田镇3万人。在土地可供开发资源固定前提下，城市人口规模的不断增长会使得刚性需求不断增加，4/37进而推动房地产业的发展3、万州区行政区划及人口万州区直接管理镇乡、街道，辖13个乡、28个镇、11个街道，2015年总人口175万人，幅员面积3457平方千米。4、城市交通5/372016年万州区交通建设为主题的新闻发布会上获悉，万州将在5年内完成270亿元交通建设投资，大力推进“两横两纵”铁路骨架网、“一环七射”高速公路网和“一空一港”建设，逐步完善“快捷、舒适、高效”的铁、公、水、空多式联运立体综合交通运输体系，基本建成长江上游区域性综合交通枢纽和渝东北绿色交通走廊核心区。（1）对外交通：万州以“八高八铁一空一港”着力打造重要综合交通枢纽铁路:确立渝东北铁路枢纽地位建成通车渝万客运专线、郑万高速铁路，新增铁路里程66公里，力争开工建设达万铁路扩能改造项目，一纵一横的“十字”型铁路骨架网正式形成，真正融入全国铁路网络，彻底改变万州乃至整个三峡库区铁路发展边缘化的落后局面。届时，万州与全国主要经济腹地之间的时空距离将大为缩短，将形成万州到重庆、宜昌1小时，万州到武汉、西安2小时，万州到北京、上海、广州6小时快捷到达的时空格局。高速公路:基本建成公路运输枢纽建成通车万州至忠县、万州至利川、城市外环新田至高峰连接线3条高速公路，万州经安康至西安的北上高速通道将正式打通，新增高速公路里程124公里，全区通车高速公路达到6条228公里，并形成总长80公里、合围面积300余平方公里的城市外环高速。全区对外高速通道将由现在的3个增至5个，万州向东、向南、向西、向北等主通道方向均实现1条或多条高速公路连接，一环五射的高速公路网络基本形成。推进万忠北线、万达直线高速公路前期工作，力争“十三五”末开工建设。码头：6/37提升库区航运服务功能按照“二客五货”港口规划布局，建成新田港一期工程、望天咀作业区，全区港口年货物吞吐能力达到3500万吨，集装箱年通过能力达到70万标箱。重点推进新田港口物流园区建设，建成新田港疏港大道、新田港铁路专用线、新田至高峰连接线等对外集疏运体系，万州新田港将成为三峡库区辐射功能最广、服务能力最强的现代化综合性铁水、公水联运枢纽港，形成辐射长江流域与华东、华北、西南及西北地区的铁水联运物流新通道。（2）中心城交通、7/37州区城乡建委公布了《万州区城市公共交通系统规划方案公告》，公告明确提出了未来万州的公交服务体系要以轨道交通为骨架。轻轨规划了3条线路：从塘坊至高峰的1号线站点最多，有18个；从密溪沟到观音岩的2号线站点最少，只有6个；从玉龙路到长岭的3号线则有8个站点。2015年建成城区道路510公里，主次干道实现“白改黑”。城区公共停车场达到385个、停车位4.3万个，设置临时占道停车位4340个。新投放公交车130辆、出租车564辆。小结：完善发达的交通系统网络，是促进城市发展及城市化的基础，对城市房地产的加快发展也有促进作用。8/37二、万州区经济发展1、万州区经济概述2015年万州生产总值828.22亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比全国、全市分别高4.2和0.1个百分点。其中，第一产业增加值59.62亿元，同比增长5.2%；第二产业增加值409.59亿元，同比增长13.1%；第三产业增加值359.01亿元，同比增长10.1%。按常住人口计算，人均万州生产总值51570元（8280美元），同比增长10.6%。三次产业结构比由2014年的7.1:50.8:42.1调整为7.2:49.5:43.3，第三产业占万州生产总值的比重比上年提高1.2个百分点。2、财政和金融2015年实现金融业增加值42980万元，比上年增长8.2%。年末全区银行机构人民币存款余额216.4亿元，比年初增长13.2%，其中个人储蓄存款145.5亿元；金融机构人民币贷款余额121.3亿元，比年初增长15.3%，存贷比达到58.81%。2015年金融机构存贷款余额指标年末数（万元）比年初增长%各项存款余额216414413.2其中：活期及临时性存款78914636.7定期及其他存款95249432.9各项贷款余额121270215.34其中：短期贷款3815962.5中长期贷款82984022.32006年-2015年金融机构存款和贷款余额9/373、消费情况万州区2015年实现社会消费品零售总额达到288亿元，社会消费品零售总额年均增长17.3%是“十一五”末的2.2倍。新增金融机构30家，存贷比由“十一五”末的45.85%提高到58.81%，金融业增加值占地区生产总值比重由1.5%提高到4.35%。分析：从各种数据中可以看出，万州区2015年社会消费品零售总额出现上升的，银行存款成上升状态，人均可支配收入逐年提高，人均消费旺盛。三、人口情况2015年末，全区户籍人口175.47万人，比上年末减少3008人。其中，非农业人口78.58万人。常住人口160.74万人，比上年末增加0.28万人。全年出生人口17185人，人口出生率为9.79‰；死亡人口9576人，人口死亡率5.45‰；人口自然增长率为4.33‰（公安口径）。2010年2011年2012年2013年2014年2015年总人口173.3174.6175.1175.4175.44175.47常住人口156.3157.2158.3159.5160.4160.74城镇人口8689.292.695.396.496.8城镇化率0.550.5680.5850.5980.6050.61110/37非常住人口为14.73万，说明万州人外出人口不多，政府要加强外出务工计划。外出务工缓解了当地的就业压力,而且又可以刺激当地的消费。大多数的外出务工人员在挣到收入之后,会选择回到家乡进行消费,有的人会买一些现代化的家用电器和交通工具等,提高生活质量,也有的人会购买楼房或者选择商铺,在县镇里落脚生根,成为城区房地产发展的新需求,这些都可以成为县镇经济的消费热点。四、城市规划与发展万州区出露地层的地质年代多见于中生代三叠纪和侏罗纪，以侏罗纪分布最广，三叠纪次之，局部地方有古生代二叠纪地层，也有新生代第四纪地层。地质构造线属新华夏系第三巨型隆起带武陵山褶皱带西缘与大巴山弧形褶皱带控制的四川菱形构造盆地的北东三北东方向延伸出境外，消失于七曜山背斜构造的北西侧，形成向突向北西的万县弧形构造线。境内山丘起伏，最高点普子乡沙坪峰，海拔1762米，最低点黄柏乡处长江边，海拔106米，低山、丘陵面积约占四分之一，低中山和山间平地面积约占四分之一，少平坝和台地，且零星散布。万州区境内河流、溪涧切割深，落差大，呈枝状分布，均属长江水系。长江自西南石柱、忠县交界的长坪乡石槽溪入境，向东北横贯腹地，经黄柏乡白水滩流入云阳县，流程80.4公里。万州区地貌及地势特点决定了其规划与发展大方向。1、规划定位万州位居重要的地理位臵，政府也给予其非常重要的定位主要包括：成渝经济区的东北部经济中心、区域性贸易物流中心、长江三峡旅游集散中心、三峡库区航运中心、区域性金融中心、江南万亿工业走廊重要核心、渝东北地区文化中心等。11/37据《重庆市万州城市总体规划（2003-2020年）》确定万州的城市性质为：重庆第二大城市，三峡库区经济中心城市。2、城市结构规划总规确定城市用地结构形态为多中心组团式布局结构，城市用地采用“多中心、组团式”的布局结构，分为“二水三岸三片区八组团”。三片区分别为：龙宝片区，位于长江以西、苎溪河以南；天城片区，位于长江以西、苎溪河以北；五桥片区，位于长江以东。八个组团分别为：1、龙宝片区3个组团高笋塘组团：是旧城核心区，也是全区商业金融中心。龙宝组团：北部主要发展居住及第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，重点发展盐化工、建材等三类工业和现代物流业，为万州近中期产业发展中心。山顶组团：主要功能为居住和科研文化教育。2、天城片区3个组团申明坝组团：主要发展食品、制药等二类工业。周家坝组团：是天城片区中心，主要功能为居住、商贸。枇杷坪组团：西段为居住用地，东段为危险品专用仓储区。3、五桥片区2个组团陈家坝组团：即江南新区，为区级行政中心，以及旅游服务、居住、高新技术产业等功能。百安坝组团：是五桥片区中心，布置旅游服务、居住及部分一类工业用地。12/3713/373、城区交通规划14/37截至到目前，万开高速公路、万石高等级公路建成通车，万开、万云、万梁、万忠、万利五条高等级公路配套设施得到进一步改善，万云高速公路路基、桥隧工程全部完工，将于今年底通车。渝万（沿江）、万达、万利高速公路前期工作进展顺利。宜万铁路建设加快推进，达万铁路电气化改造列入铁道部“十一五”建设规划。鞍子坝客运港区已建成并投入运行，红溪沟码头改扩建工程完工，江南集装箱码头一期工程进入设备制造阶段，青草背作业区完成进港道路建设。万州机场安全设施Ⅰ类工程完工。近几年重点实施了以下重大交通设施的建设：对外交通建设方面已启动实施铁路长江大桥、宜万铁路万州段、沙河大桥等重要对外通道的建设。在交通物流方面启动了万州物流园区基础设施建设，推进了三峡库区钢材集散中心、中药材物流中心、江南集装箱码头、桐子园码头、青草背码头等重点项目建设。在城市道路方面实施了北滨大道建设与整治、太阳山遂道立交桥、沙龙路一段、北山大道综合改造、大河沟回填、苎溪河滚水坝、天子城上山梯道等工程建设。电报路、复兴路、太白路、白岩路、新城路等城市干道综合改造工程竣工投入使用，南北滨江大道实现通车。15/374、城区绿化规划2008年现状绿地423.98公顷，比2003年增加了55.43公顷；离2020年远期规划目标相差542.94公顷，相比规划目标实施完成率为43.84%。从绿地的实施情况来说，近年来万州区实施了大量