长沙商业市场调研简报

长沙商业市场调研简报2011年10月第一部分：[城市发展趋势分析]长沙为湖南省省会，位于湖南省东部，湘江下游长浏盆地西缘。长沙市总面积1.18万平方公里，其中长沙市区面积954.6平方公里，占长沙市总面积8%，城市中心极度集中。长沙市概况长沙市人口同比分析长沙人口逐渐增长，但增长速度越来越低，同时缺乏外来人口进入，与同等规模及经济发展状况城市相比，长沙常住人口及户籍人口均较低，相比而言，消费市场较小。武广高铁发展规划武广高铁进一步缩短了长沙到周边城市的距离，长沙的城市辐射力与吸引力加强，利于长沙城市群的产业升级，促进经济发展。武广高铁的开通，使长沙到广州的时间缩短为2小时，到武汉的时间缩短为1小时。武广高铁的开通，使得长沙成为中国中部最核心的城市之一，湖南将真正融入泛珠三角区域经济圈。长株潭一体化长株潭三市在空间上呈现“品”字结构，城市之间的距离为50公里。随着长株潭轨道交通建设的完善，湘潭、株洲将为长沙带来大量的流动人口。预计2015年，每年将有1,800万人流从两地前往长沙，而到2020年，则提高到2,500万。长株潭一体化经济圈加快步伐，长沙作为核心城市，经济、人口、消费将大幅度发展，城市竞争力加强。长沙城市总体规划长沙将形成“一主两次四组团”的城市布局：“一主”指中心城区；“两次”指河西新城和星马新城；“四组团”分别为为暮云、捞霞、高星、含浦组团。到2020年，长沙的城市居住人口310万，其中主城区（中心区、河西新城、星马新城）城市人口为264万。长沙发展目标定位为我国中部地区重要的区域性现代化中心城市，城市人口的快速增长及城市人口素质不断提升，将为长沙商业的发展注入更强消费力。新的规划区一方面利于提升长沙城市竞争力，吸引大量居住、商务人口，为商业、商务发展提供机会；另一方面，新的规划区将出现各类先进的综合体业态。河西滨江新城：打造行政商务圈的滨江商务片区、滨江居住区、文娱观光与旅游服务基地。芙蓉CBD：集金融、贸易、办公、信息、物流及会展等10多项齐全功能，打造成商贸中心、文化中心和生产服务中心。新河三角洲：集文化、旅游、休闲、商业、商务为一体的都市休憩商业区(RBD)金融城：打造长沙金融产业集聚地，吸引更多金融机构。南湖新城：以绿色生态景观为特色，集金融、商务、休闲、美食、居住等为一体的城市新区区域发展规划分析在长沙国际化大都市的发展趋势下，确定以芙蓉中央商务区为中心，长沙规划发展了多个城市副中心区域；每个城市副中心将承担不同的城市功能，新的规划区均有其代表性的大型综合体，代言其发展趋势；芙蓉CBD作为城市中心的地位不会改变。金融城金融街西临芙蓉路、东接东风路，南连体育馆路，北迎三一路，总规划面积1,600亩。该地块共分为三个区域：西面是金融核心区，规划标志性建筑、各金融集团的总部大厦、４Ａ级高档写字楼等；南面，将是金融产业的配套发展区，重点发展宾馆、酒店、信息服务、创意产业、品牌卖场等配套产业；东面、北面，是金融产业的生活服务区。金融城规划用地金融城的发展规划将完善长沙北部区域的商业、商务功能。目前长沙北部区域的商业发展较为落后，居民主要选择五一路商圈消费，随着金融城大型购物中心的开发，将有可能部分截留北部区域消费者前往中心区域消费。金融城南湖新城南湖新城北起解放西路、南至二环线、东起书院路、西至湘江风光带，总占地面积5,597亩，是一个以绿色生态景观为特色，集金融、商务、休闲、美食、居住等为一体的城市新区。南湖新城将以固有的自然资源优势为主体，规划构筑“一带两园四区”的总体战略布局，形成一座现代化综合型城中城：“一带”，即湘江风光带。“两园”，即南郊公园和生命科学主题公园。“四区”，即酒店金融区、高档公寓区、滨江商务区，山水居住区。随着新城的开发，长沙南部的吸引力得到加强，也将带来更多的商务、居住人口，为商业提供消费潜力。南湖新城河西滨江新城滨江新城项目规划范围南起潇湘嘴，北至二环线，东临湘江，西到银杉路、溁银路，规划区域面积7.2平方公里。滨江新城区将集商务、商业、文化、旅游、休闲及娱乐等综合功能于一体，将建设成为“滨江商务聚集带”和“滨江休闲产业聚集带”。滨江新城建成后将容纳就业人口约35万，居住人口约22万。滨江新城的建设将进一步加快河西的发展，未来河西新增加的大量居住、商务人口将为商业发展提供消费潜力。河西滨江新城新河三角洲北辰新河三角洲北辰新河三角洲项目作为北部新城最重要的组成部分，将提升长沙北部的商业、商务地位，但该区域非传统商业圈，未来的商业培育期将非常漫长。新河三角洲分析新河三角洲地块总建筑面积380万平方米，其中住宅约300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米。首期开发总建筑面积为52万平方米，计划投资约12亿。其中酒店、写字楼和购物中心各约6万平方米，滨水商业街3万平方米。该项目将通过8到10年的时间建成集文化、旅游、休闲、商业、商务为一体的都市休憩商业区(RBD)。区域规划分析总结发展区域区域定位发展趋势芙蓉CBD集金融、贸易、办公、信息、物流及会展等10多项齐全功能，打造成商贸中心、文化中心和生产服务中心将打造长沙的“曼哈顿”，形成高度发达的金融、商务、商业区，是长沙国际化都市代表区域金融城打造长沙金融产业集聚地，吸引更多金融机构集中发展金融产业及其配套产业，未来将形成长沙的金融聚集区，配合CBD发展南湖新城以绿色生态景观为特色，集金融、商务、休闲、美食、居住等为一体的城市新区将结合湘江景观，打造成长沙南部的城市新区，未来将吸引大量的居住人群移居南部河西滨江新城打造行政商务圈的滨江商务片区、滨江居住区、文娱观光与旅游服务基地将打造成为河西的CBD，以滨江为特色，以政务为核心北辰新河三角洲集文化、旅游、休闲、商业、商务为一体的都市休憩商业区(RBD)将形成北部新的居住、商业、休闲中心，打造具备一线江景的宜居区域虽然长沙规划了多个城市副中心区域，每个区域均规划大型商业体，未来商业竞争激烈,但芙蓉中央商务区规划起点最高，商业发展前景可观。中西部龙头城市——商业发展前景良好长株潭核心城市——城市辐射力将不断扩大长沙城市中心——芙蓉商圈不断扩大及发展长沙城市经济处于高速发展阶段，预计长沙在未来3-5年内整体实力将得到极大的发展，经济的快速发展也必将带动商业的发展，因此项目因应城市发展的考虑现阶段至未来几年的发展变革需要。城市发展分析总结第二部分：[长沙商业发展分析]各商圈发展分析五一路商圈：美美百货、平和堂、新世界百货、王府井百货、春天百货、万达广场、百联东方广场、黄兴路步行街袁家岭-火车站商圈：友谊商店、阿波罗广场东塘商圈：平和堂、友谊商城、金色家族名品中心、嘉信茂购物广场伍家岭商圈荣湾镇商圈：通程商业广场传统商圈分布及代表项目传统商圈发展状况分析商圈消费群档次主要业态五一路商圈辐射全市，主要为中高收入消费者，企业经营管理人员、公司白领，以及时尚人士等中高档+中低档主要以零售业为主，汇集了中高档次的商品品牌，并有黄兴南路步行街东塘商圈主要服务河东城区南部消费者，以中、高档消费群为主中偏高档主要以百货、精品、专业市场为主袁家岭-火车站商圈以区域人群和中等收入家庭为主要目标消费群中低档+高档主要经营高档百货、日用百货、服装鞋帽、化妆品、首饰等荣湾镇商圈以河西城区居民和学生为主中低档主要以百货、餐饮为主伍家岭商圈以长沙北部大众消费群体为主中低档以服装、化妆品、超市为主五一商圈商圈范围：五一商圈位于长沙市中心地段，以五一广场为核心，东临芙蓉路，西至湘江路，北起营盘路，南倚南门口；商圈业态：五一商圈已成为以大型百货为主力业态，休闲、餐饮为辅助业态的黄金商圈；主要商场：平和堂、王府井百货，春天百货，新世界百货、百联东方，黄兴路步行街，金满地步行街等。商业氛围：商圈日均人流量30万人次，是长沙市商业标志，占据着市级商圈的霸主地位。五一商圈主要商场五一商圈的商业以百货、步行街为主，涵盖高档、中档、低档多个消费层次，以零售、餐饮为主，娱乐服务业相对较为欠缺。平和堂百货位置五一大道与黄兴路交汇处规模（㎡）51800㎡楼层地下1层，地上7层楼层业态品牌档次代表品牌B2-B3停车场————B1超市、餐饮、烟酒、药店中档美食广场、纯卡咖啡、罗莎蛋糕、平和堂药房、麦当劳L1名表、珠宝首饰、化妆品、鞋中高档TUDOR、谢瑞麟、D•B•E、周大福、SK-II、DIOR、GUERLAIN、贵之步、百丽、FED、思加图L2女装、包中档米兰登、简、马克罗茜、雅迪思、娜尔思、VUSSY、INSUN、NAERSI、AMASS、LAPAGAYOL3休闲服装中档自然元素、淑女屋、三叶草、ODBO、LOSACOS、LEVI’S、LEE、SCAT、ONLY、STAM、VEROMODAL4男装、鞋中档CALLISTO、JACKJONES、恒源祥、浪比时、梦特娇、银色保罗、金利来、沙驰、圣得西、鳄鱼恤L5家电、鞋、童装、床品中档宝露、红绯、阿迪达斯、匡威、美津浓、卡帕、彪马、NBA、李宁L6餐饮中档爵士厨房、巴西卡特兰、树食代自助餐厅L7健身房中档招商状况（招商率）100%平和堂百货经营方面：平和堂凭借着五一商圈内黄金地段的商业位置，以及附近大量中高档百货的群聚效应，取得了一定的成功，由于五一商圈内的百货竞争十分激烈，商场重点对品牌进行了一定的品牌错位经营。由于商圈内百货格局已基本成形，平和堂营业额想更进一步将十分困难。规划方面：平和堂拥有一个中庭，100多平方米，两组扶梯，两组直梯围绕中庭展开，四纵四横的过道组成人流动线。外部展示面大，引入人流的商场大门不够档次，五一大道与黄兴路交汇处的立交形成高差层次，商场以略下沉的广场，设计双首导概念。商户组合：商场以百货为主，辅以超市、餐饮、健身房等，经营业态较广场，涵盖珠宝首饰、服装、鞋、家电、床品、童装、快餐、西餐、特色餐饮、银行、生活配套等。经营档次适中，品牌较多，以国内一二线品牌、国际大众品牌为主。商场名称新世界百货位置五一西路153号商业类别百货管理费规模（㎡）30000m2楼层地下1层，地上5层楼层业态品牌档次代表品牌B1餐饮、生活配套中档屈臣氏、金牛王中西餐厅、甜甜圈、卞卡美容L1名表、珠宝首饰、化妆品、鞋、服饰中高档Burbury、A/X、BOSS休闲、Tru&Trussadi、Montblon、A/J、欧米茄、康纳利、LANCOME、CLINIQUE、ESTEELAUDER、BELLE、天美意L2少女服饰中档WEEKENDWORKSHOP、OBEG、SCOFIELD、MI-TU、TEENIEWEENIEPRICH、PPT、AZONAAO2、ROEM、塔吉L3淑女服饰中档欧瑞雅、媚丽一生、斐凡妮、伊芙心悦、MAKE&MATCH、太平鸟、SHOWLONG、DILALIE、绒典、文朗、T-3、恩曼琳、BERNINI、美藤、KISTINA、MIK&LA、欧璐丹、卡蔓L4男装、鞋中档JENIGY、路卡迪龙、奥奇天尼L5运动服饰中档耐克、阿迪达斯、李宁、kappa、安踏商业气氛★★★招商状况（招商率）100%经营状况★★新世界百货商场综合分析经营方面：新世界百货商品力求与周边百货进行错位，引入中高档次品牌，走精品货路线但由于进入市场较后，且位置稍偏离商圈中心，目前商场人气较差，经营状况较差。规划方面：典型百货公司动线规划，围绕小中庭四周展开动线，开放式商铺沿动线布局，靠墙形象铺与中岛铺组合构成商品区，中庭设立一组观光梯及一组手扶梯，作为人流上下输送功能通道。商户组合：商场以百货为主，辅以超市、餐饮、健身房等，经营业态较广场，涵盖珠宝首饰、服装、鞋、床品、童装、西餐、特色餐饮、生活配套等。经营档次较为参次，高档与低档差距过大，品牌不够丰富。新世界百货王府井百货商场名称王府井百货位置黄兴中路商业类别百货广场管理费——规模（㎡）70000m2楼层地下1层，地上10层楼层业态品牌档次代表品牌B1超市、鞋、床品、小家电、家居品、儿童乐园中档王府井超市、JOY&PEACE、STACCATO、BELLE、天美意L1名表、珠宝首饰、化妆品