长沙市场调研（1）

1长沙市房地产市场调研报告第一卷市场调查报告2第一部分长沙城市概况（一）地理环境长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。长沙处于湘江下游，湘中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和湘浏盆地，地势南高北低，丘涧交错、红岩白沙。地貌基本上是山地、丘陵、岗地、平原各占四分之一。土质多为弱酸性地3带红壤和河流冲积土，肥沃适耕。土地利用以林地和水田为主，林地占51.65%，耕田占28.38%。（二）旅游资源长沙历史悠久、人文荟萃，有文字可考的历史达3000多年，素有“屈贾之乡”、“湖湘首邑”之称，漫步长沙，古城遗址，古代墓葬，古刹名寺，古阁亭院等名胜古迹历历在目，随处可见，是湖湘文化的策源地和全国首批历史文化名城。长沙作为首批中国历史文化名城和中国优秀旅游城市的，该市将深度开发旅游资源，实施旅游“1886”工程，即进一步完善历史文化名城旅游圈，加快灰汤温泉、高尔夫球场、国际会展中心、湘江风光带长沙段、高科技旅游园等8项重点工程建设，积极培育和组合配套长沙现代工业、观光农业、自然生态、湘楚文化等8条特色旅游线，形成以清水塘、体育新城、浏阳风4光带等为中心的6大旅游区。积极打造文化旅游精品。（三）长沙市经济环境1、国民经济概况长沙市２０００－２００３年经济增长率一直保持在１２％以上，２００３年度ＧＤＰ总值为９３４．６亿元，人均１４５２０元，城市化率水平还比较低，为３８．９８％。2、长沙发展状况长沙发展环境在继续加速优化，功能因素整合水平将更加提升。通过精心构筑体制环境，理顺政策环境，改善服务环境和生产生活环境，长沙将成为功能布局合理、基础设施完善、空气清新、水质良好、宁静舒适、环境优美的生态型、园林式、现代化的新城。专家通过大量数据研究分析后预测，２００４－２００５年长沙市经济增长速度维持在１２％左右，“十一五”5期间经济增长逐步下降，到２０１０年下降至１０．８％，但经济增长率平均仍达１１％以上。在ＧＤＰ总量方面，专家预测２００５年长沙市ＧＤＰ总量达１１７９亿元，人均１７４５０元；２０１０年ＧＤＰ总量达２０３０亿元，人均２６６５１元，总人口７６１万人，比今年增长１００万人口，城市化率将增长１２个百分点。在２１世纪前１０年里，长沙市整体上处于经济快速发展、城市化进程较快的时期。专家们分析，长沙市相对竞争力起初较低，２０００～２００３年有了一定的改善。２００４年以后竞争力将进一步增强，“十一五”期间竞争力的提高将呈加速趋势。２１世纪前１０年里，长沙市的平均竞争力增长指数预测为６．４３，在各城市中的排位居第３４位。3、工业经济在全国26个省会城市中，长沙的工业发展速度（增加值）居第9位。经济效益稳居全省6榜首一直是长沙工业经济最突出的特点。2003年长沙反映工业企业最终经营结果的利润总额达40.01亿元，占全省利润总额的40.0％。长沙工业经济基础良好，工业产业结构较为合理，是中南地区工业经济发展最具潜力的地区之一。长沙工业以食品、轻纺、电子、机械为支柱产业，化工、建材、医药、汽车、冶金等工业也有较好的基础。卷烟、彩色显像管、膨化食品、直燃式空调机、电冰箱、汽车电器、机床、水泵、风机、汽车及内燃机配件、电位器等产品，在全国同类产品中占有重要位置，一批传统出口产品，如湘绣、羽绒制品、鞭炮、烟花、陶瓷、花岗石等，在国际市场享有盛誉。四白（白沙烟、白沙液酒、白沙啤酒、白沙矿泉水）系列闻名全国据统计，1—10月全市实现GDP732.49亿元，同比增长13.9%，其中第一产业增加值64.51亿元，增长4.8%，第二产业增加值304.81亿元，增长20.6%，第三产业增加值363.17亿元，增长10.2%。初步测算，今年后两个月如果经济发展环境不出现大的异动，全社会固定资产投7资和规模以上工业继续保持强劲的增势，全年GDP总量可望达到927亿元，增速将接近14%，其中第一产业增加值约为83亿元、同比增长4.8%，第二产业可望实现增加值392亿元、增速约达20.1%，第三产业增加值约为452亿元、增速约10.7%，三次产业结构的比重约为9:42.3:48.7（见下图）。4、有关商贸布局长沙商贸布局较为合理，功能齐全。市区基本形成了以黄兴路、五一大道、芙蓉路、东二8环线为轴线延伸，以五一广场、火车站广场、新世纪体育文化中心、伍家岭广场为中心辐射的遍布整个市区的四条主线八大商圈的零售商业网点格局。拥有近20座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，有10多个大型批发交易市场。全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小网点相结合的门类齐全的多层次、多功能、多元化的市场网络体系。长沙商贸特色鲜明，业态丰富。长沙商贸一直保持持续高速的发展态势，社会消费品零售总额年平均增长16%以上，增幅在全国省会城市中排名第二。2003年全市社会消费品零售额实现452亿元，比上年增长12.7%，零售总额在全国省会城市排名12位。全市目前共有商贸企业5997个，商业网点98562个，在全国人口过百万城市中，商业网点和集贸市场规模水平居第7位。个体私营经济13万多户，从业人员达37万人。95、城市规划城市建设及基础设施建设长沙城市面貌日新月异，规模有很大扩展，功能日趋完善，市区正逐步形成主体沿江呈带形和周围多中心、组团式的布局。在规划建设市区的同时，还有重点地逐步进行了周围城镇的规划建设，已有高塘岭(新建望城县县城)、星沙镇(新建长沙县县城)、宁乡县城及丁字湾、铜官等小城镇，通过扩建新建，具有了一定的基础。城市基础设施和市政工程建设也有了显著的增加和改善。总的来说，长沙的城市化水平较高，是中部地区一座人居环境优良的城市。（1）城市规划改革开放以来，特别是跨入新世纪后，长沙实施“拓城”战略，高起点高标准规划，以“一主两次四组团”规划城市布局，以“两府四城”建设为龙头拓宽城区空间。近三年来，长沙市建成区新增面积达70平方千米，2003年建成区面积达186平方千米。根据国务院新批准的长沙市城市总体规划，规划区面积扩大至2890平方千米，至2020年规划城市人口规模310万，城市建设用地310平方千米。10（2）交通状况长沙是中部地区重要的交通枢纽城市，水陆空交通四通八达。境内有京广、湘黔、浙赣、洛湛、长石铁路线联通东西南北；有京珠、长常、长永高速和106、107、319国道纵横交错，14条省道和106条县道等密布成网。高速公路里程已达193千米，等级公路3361千米，公路密度达到每百平方千米42.74千米；有湘江千吨级航道；有全国最大的内河主枢纽港———霞凝新港；有设施先进的黄花国际机场，可直航国内35个主要城市和香港及曼谷、汉城、釜山等境外城市。使长沙成为中部地区物流、人流、信息流的集散中心，东西经济合作的桥梁和纽带。（3）公用设施长沙城市公用设施日趋完善。城区万人拥有车辆11.9标台,居全国省会城市第10位。城区现有自来水厂7座，日供水能力137万立方米，城区供水普及率达100%，人均生活用水拥有量328升/人日，居全国省会城市第三位。排水系统较为齐备，排渍能力为23．.92万吨/小时。城区现有污水处理厂两座，污水处理率41.1%，居全国省会城市第19位，预计到2006年污水处理能力达70%。长沙有容积5000万立方米的大型垃圾无害化填埋场，有日处理1640吨的望城县桥11驿镇的垃圾处理厂。（4）通讯能力全市程控电话交换容量达95万门，智能通信网、数据通信网、图像通信网、多媒体综合信息网等18个通信网已形成，可与全国各地和世界180多个国家和地区进行通讯联系。综合通讯能力在全国居第三位。（5）人居条件长沙是全国省会城市惟一的生态建设示范试点市。城区突出湖湘文化特色与山水洲城特征的融合，风格独特。近两年来，市区新增绿地面积700多万平方米，城市绿地率、绿化率分别达31.07%和36.01%，饮用水水质达标率为96.13%。空气中二氧化硫浓度近三年来年均值一直优于国家标准，空气质量指数优良天数达70%。2003年城市人均居住建筑面积为23.6平方米，农民人均住房面积48.4平方米。（6）工资与生活水平长沙地区劳动工资与生活水平中等。2003年，全市平均年工资为15895元。城市居民人均12可支配收入达9933元，人均消费性支出8330元，恩格尔系数为31.6，按世界银行对国家和地区发展水平的分类，长沙市城区居民已迈入中等富裕水平的门槛。2003年农民人均可支配收入达3647元，人均生活费支出3172元。（7）绿化情况作为全国省会城市中惟一的生态建设示范试点市，公共绿地太少一直是长沙绿化的“短腿”，近几年，长沙在城市绿化方面下了大功夫，兴建了一批精品工程，城市绿地率和绿化率不断上升，创造了良好的人居环境。1080米长的湘江风光带尤如绿色珠链环江蜿蜒，五一绿化广场、步园绿化广场、芙蓉绿化广场三大广场为市民提供环境一流的休憩场所。2000年，烈士公园在全国率先打开园门，免费向市民开放，让公园成为百姓的后花园。长沙还制定了建设生态城市的具体目标，到2005年，市民出门500米见绿将由梦想变成现实。（8）城市文明长沙市2002年荣获全国文明创建工作先进市。现有8个全国文明村镇、8个省级文明村镇、1337个市级文明村镇。市民道德整体素质逐年提高。望月湖社区、咸嘉新村社区等被评为全国文明社区。长沙县星沙镇被确定为全国文明小城镇示范点，浏阳市商业步行街、梓园路等被评为全省文明示范街。未来发展，长沙市将力争在2014年建成全国生态城市;2005年以前建成国家生态示范区；2008年以前建成国家环境保护模范城市；到2014年建成生态市。6、关于对外开放长沙对外交流频繁，对外贸易快速增长，对外开放的广度和深度不断拓展，基本形成了大开放大发展的格局。14（1）对外交流长沙友好交往遍布亚、非、美、欧、大洋五大洲，先后与刚果首都布拉柴维尔市、日本鹿儿岛市等10个国外城市缔结友好城市。与美国奥克兰市、澳大利亚中部经济开发区等7个国外城市签署了友好交流与经贸合作协议。2003年成功举办了“长沙市国际友城招商恳谈会”和“外国使节看长沙”等大型外事活动。加强了国际间的交流与合作。（2）外经外贸长沙外经外贸一直保持良好态势。2003年，市归口管理企业实现进出口总额12.3亿美元。对外经济合作规模不断扩大。有15家企业成功走出国门赴境外投资。2000年至今，全市对外承包工程和劳务合作累计签订合同金额达6亿美元，完成营业额5.7亿元，外派劳务5099人，15与141个国家和地区有商贸往来。（3）招商引资在2002年台商对大陆100个主要城市的投资环境综合指标评定，被评为“值得推荐”的城市。至2003年底，累计批准外商投资企业2120多家，总投资近70亿美元。沃尔玛、伊莱克斯等近50家全球500强跨国公司在长沙投资办厂或设立办事机构，总投资1000万美元以上的外商投资企业已达153个。特别是近三年，利用内外资总额每年以50亿元的速度递增，在全国34个大中城市中排第12位。综述2003年是我国进入小康社会发展新阶段的第一年。开年以来，尽管连遇非典和特大旱灾16的不利影响，但宏观经济总体所表现的“环境改善、运行稳定、增长快速、绩效显著”的运行特征并未改变，长沙经济在优势产业的带动和五城会的推动下呈现出经济总量强势增长，增长速度创近六年来新高，产业结构调整进一步加快，经济运行质量不断提高，城市综合实力明显增强的发展态势。（一）经济运行的基本态势全市经济继续保持快速稳定的增长态势除受非典影响的五月份之外，其它各月GDP的累计增幅均在13%以上，1-10月累计增速高出上年同期1.1个百分点，全年增速可望比上年提高1.3个百分点（见下表）。17（二）长沙市主要经济社会指标长沙市统计局昨日公布的权威数据表明：2003年，在全国省会城市中，长