廊坊房地产市场分析报告1555284154

廊坊房地产市场分析报告营销策划部2011年3月14日一、城市区位分析廊坊位于京津冀都市圈腹地，紧邻北京、天津两大都会，区位优势突出，随着大北京或京津一体化的快速发展，廊坊的发展潜力巨大，目前正处于城市化进程的快速发展阶段。廊坊廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都，东与津门交界，南接沧州，西和保定毗连，是地处京津两大城市之间的省辖地级市，现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。廊坊距北京市区40公里，距天津市区60公里，是京津走廊周边城市群发展最重要的节点。二、经济发展评价经济发展迅速：2010年，全市地区生产总值达到1331亿元，人均生产总值3.1万元；全部财政收入从2005年的53.7亿元增加到195.4亿元，地方一般预算收入从24.3亿元增加到105.9亿元；规模以上工业增加值、全社会固定资产投资、城镇固定资产投资均实现翻两番，分别达到451.5亿元、909亿元、856.1亿元；社会消费品零售总额达到413.6亿元，增长2.3倍。“十一五”期间，全市经济总量由全省第七位上升到第六位，全部财政收入由第九位提升到第六位，地方一般预算收入由第七位跃居第四位；贷款余额由第六位提高到第三位。六大主导产业：电子信息、汽车零部件、木材加工及家具制造、金属制品、食品加工、会展旅游业。全市拥有数万家工业企业，形成了电子信息、汽摩配件、新型建材、家具制造、会展旅游、印刷包装、房地产、食品加工等八大产业。居民生活水平：城镇居民人均可支配收入由10152元提高到20268元，农民人均纯收入由4621元提高到7589元，分别居全省第一位和第二位。城乡居民储蓄存款余额达到1168亿元，是2005年的1.7倍，城镇居民百户拥有汽车22.7辆，是2005年的5.7倍，城镇人均居住面积由25.3平方米增加到30平方米。规划核心城市功能空间主框架：一轴、一廊、两环、八中心●一轴：城市南北绿色步行轴及核心区，旨在优化区域资源配置，整合城市各类资源，提升个性。●一廊：即高铁生态廊，将依托铁路及两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。●两环：环城水系，打造水生态水文化；环城奥林匹克公园，塑造多功能城市空间。●八中心：1/市民中心：7/商务中心：4/会展中心：2/休闲中心：3/体育中心：6/商业中心：5/交通枢纽中心：8/龙河次中心：三、总体规划分析整个廊坊地区，在今后4-5年内，仍旧将把铁路以东、以北区域尤其是东北区域作为发展重点，西南区域并非廊坊城市化的重点方向。四、城市建设现状在城市化进程推动、规划调控和政策调控以及市场驱动力的共同作用下，廊坊城市建设发展迅速，尤其是2005年以来，市政设施不断发展、交通网络日趋完善。相对而言，城市中心区域、东北大学城区域、和东南龙河工业园区域三大区域的城市建设速度较快，受铁路分割的制约，西南区域发展较滞后，东北区域的万庄新城也已开始启动。五、房地产市场分析廊坊市房地产产业处于快速增长阶段，发展快速平稳，以质量为主，数量与质量并重。受国家宏观调控政策影响，近两年廊坊固定资产投资和房地产投资有所减缓。房地产市场的驱动力主要体现为三个方面：京津一体化规划发展、外资差异和地租差异、知名开发商入驻。1.房地产市场投资——固定资产投资快速增长，为房地产行业的快速发展奠定基础房地产投资占固定资产投资比例不断增加，显示房地产市场利好；06年华为、富士康等电子信息产业投资比重较大，导致房地产所占比重减小，但总量依然平稳增加；2009年受金融危机和国内房地产市场调整双重压力影响，房地产投资比重较上年有所减缓；2010年廊坊固定资产投资909亿元，较上一年度继续减缓，主要是受国家宏观调控政策影响。2010年全年廊坊市人均GDP为31000元（约合4700美元）：廊坊市房地产产业处于快速增长阶段，发展快速平稳，以质量为主，数量与质量并重。“房地产发展阶段与人均GDP关系”国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型0200400600800100012001400200220032004200520062007200820090.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%固定资产投资房地产投资房地产投资比重2.土地市场——整体市场土地供应量充足，建设力度明显增强，市场活跃度一般，地价经08/09年回落之后，2010年有短期抬头迹象。土地宗数(块)建设用地面积(㎡)规划建筑面积(㎡)成交土地均价(元/㎡)成交楼面均价(元/㎡)平均溢价率土地出让金(万元)2010年994355233.37588899.72713.751405.8412.57%1181899.82009年623656336.95594007.21487.3936.8912.43%528469.332008年544288215.74776880.61600.441291.179.06%629029.762007年601909043.71568418.32322.571682.8145.03%429987.222006年10707731.92297121.4606.19710.7188.02%42901.8统计区域为安次区和广阳区，其他区县为统计。最近两年成交土地分布示意图近两年土地成交数据居住用地供应量逐年增长。2010年同比增长32%，累计成交约3002亩供应区域集中在广阳东区，西部区域建设用地较少地价上涨明显。2010年住宅地价为250万/亩，比09年125万/亩上涨66%环内地价在260-300万/亩环外为130-200万/亩以大连万达、新世界发展为首的外地开发商开始进驻土地市场活跃度特征：市区土地供应较充足，但环线内较环线外活跃，铁路东北部较西南部活跃；2009年、2010年最高地价为超300万元/亩的仅三块，均位于市区中心成熟地段，为商住用地；地价分布基本呈一定梯级分布；3.住房计划——整体市场应量充足，2009年开始，商品房市场活跃度有所下降。2009-2012年廊坊市市住房建设年度计划（单位：套）2009-2012年廊坊市市住房建设年度计划（单位：㎡）随着廊坊城市化进程的加快和环北京带高科技产业园区的开发建设，2009～2012计划供应土地数量持续增长，政府对土地放量的态度积极，充足的土地供应量将为房地产市场的快速发展奠定基础；2010年，廊坊城镇化率达48.8%，到2015年全市城镇化率将达到60%，新民居建设覆盖率达到50%以上。经济适用房和廉租房建设力度逐年加大。年份总量经适房商品房廉租房90㎡1%配建1.5%配建2009年18366358614780123763835742010年24075470119374162235017522011年25424496420460171325307942012年2804554762256818898584876总计11782223007948157939524543681年份总量经适房商品房廉租房90㎡1%配建1.5%配建2009年19127142869071625807105199319127286912010年25071963760792131117137895825072376082011年26477153971572250558145624326477397162012年2920621438093248252816063422920643809总计122702121840532104296806748617122702184053【广阳东区】均价：7000-10000元/㎡城市核心价值高地【广阳西区】均价：6500-7900元/㎡主打中端市场【安次区】均价：6000-7500元/㎡放量爆发的待发展区4.板块分析——廊坊市区辖安次区和广阳区两个行政区整个城市可划分为三大板块：上述价格指主流产品均价水平，不含特定商品。5.供需特征——受宏观经济影响相对较小，价格小幅平稳上升，现房市场转向期房市场。2002-2006年，廊坊市商品住宅供需基本维持平衡；从2005年开始，销售量大于竣工量，说明需求量已经大于现房的供应量；廊坊市场从现房市场转向期房市场；廊坊市商品住宅销售量与价格水平总体增长较快，增长率较高，但绝对量较低；受宏观经济影响小，市场低迷时期量价依然上涨，说明更多的是刚性需求。0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0450.02002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年050010001500200025003000350040004500廊坊商品住宅竣工量（万㎡）廊坊商品住宅销售量（万㎡）廊坊商品住宅平均价格（元）全国商品住宅平均价格（元）•廊坊市商品住宅供销对比6.住宅价格——价格激增明显，09年尤为凸现，涨幅达43%，10年增速有所放缓。07年来廊坊市区房地产价格增幅达102％，目前安次区目前均价为6300元/平米，而广阳区板块均价已经达到7100元/平米，原因分析：正经历起步快速发展的必然阶段；受京津地区高房价的强烈辐射影响。（数据来源：廊坊统计局）25722855413445006050723011.00%44.81%8.80%34.40%19.50%0100020003000400050006000700080002005年2006年2007年2008年2009年2010年1－6月00.10.20.30.40.5廊坊市中心价格走势（数据来源：廊坊房地产网）2006200708年1-9月66.4123.2182.813.20%85.50%48%05010015020020022003200420052006200708年1-9月0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%房地产开发投资额（亿元）年增长率廊坊全市商品住宅均价走势1311143618022086256432903931561766519%25%15.70%10.80%28.30%17.90%43%18.40%010002000300040005000600070002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1－6月元00.10.20.30.40.5百分比全市商品房均价年增长率在售项目未开盘项目紫金华府紫金华府金碧伦温泉公寓华元·和庭尚华城豪·邸坊阳光逸墅盛德花园中房馨园紫金华府东日瑞景尚都公馆嘉都TIME江南水郡7.区域在售项目项目名称规模容积率外立面风格配套宣传渠道园林特征开发商主力面积南向面宽是否明厨明卫销售价格总价销售速度江南水郡23万1.5新中式底商、1栋商业楼传单为主配合围挡、朋介中式园林荣盛地产80-110平米2居和3居2居7.8米（南向2开间）3居8.5米（南向2开间）是6700元/平米53万-73万2009年12月开盘，月均销售72套尚华城40万1.8新古典底商、幼儿园传单为主配合围挡欧式园林盛通地产60-85平米2居，90-120平米3居2居7米（南向2开间）3居9.8米（南向3开间）是6300-6400元/平米38万-126万2010年5月开盘，月均销售200套左右阳光逸墅17万1.8新中式底商、幼儿园传单为主配合围挡、朋介2万平米水系荣盛地产80平米2居7.2米（南向2开间）是6200－6500元/平米50万－52万2010年5月开盘，月均销售250套左右豪邸·坊15万2.0新古典幼儿园、底商传单为主配合围挡、朋介三组大面积水景荣盛地产70平米2居，90-113平米3居2居7.8米（南向2开间）3居10.6米（南向3开间）是6900-7500元/平米50万-85万2