思源XXXX年北京市望京高端物业市场竞争分析

望京—新兴的高端企业置业聚集地聚集，是企业判断区域发展前景的一个标准国际一体化的今天，中国庞大的消费市场吸引着全球资本的关注，而对于首都北京而言，打开北京的门，就等于打开了中国的门。望京，城市中心区边缘临近国际机场最近的区域，以其生态环境、产业规划、政府政策、便捷交通、临空经济、高端人群聚集、低成本运营等优势，构成了区域高端物业聚集要素，而这些优势，在可供开发用地日益减少的北京五环内，尤显突出。望京，北京国门，北京副都市中心，国际企业云集，新兴的高端企业置业聚集地，是打开中国财富之门的钥匙。纲要望京区域核心办公物业的价值分析望京－－新兴的高端企业置业聚集地望京区域高端办公物业发展的支持要素分析望京区域高端物业发展前景看好望京区域办公物业市场开发状况望京－－新兴的高端企业置业聚集地一、望京区域办公物业市场开发状况二、望京区域高端办公物业发展的支持要素分析三、望京区域高端办公物业的地段价值分析变革中，总有商机在云涌！望京区域办公物业市场发展过程，可以说是北京房地产市场开发的一个变化过程，在中心区域开发饱和的状态下，它的发展也正如其它成熟区域一样经历着变革，而这种变革对望京区域而言，只是短短的十年，也正如此，它以它独有的临空经济优势及良好的时机，成为国际企业买家争抢的最后一块金地！借鉴北京其它区域，在变革中发现商机，是国际买家进入望京区域的最好时机！¾望京区域办公物业市场发展状况¾望京核心区域地块分析¾望京区域办公物业重点项目介绍¾望京区域办公物业客户群定位方向一、望京区域办公物业市场开发状况1998年－2005年望京住宅物业开发规模一览表4.446.2127.2161.5866.99593.5206.970501001502002501998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年年份万平方米010002000300040005000600070008000元/平方米开发规模（万平方米）物业价格（元/平方米）望京区域住宅市场开发状况¾望京区域住宅物业均价每年平均增长7%，根据同比增长率预计2006年－2010年望京住宅均价将会达到8044-10544元/平方米。开发时间1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年－2010年合计开发规模（万㎡）4.446.2127.2161.666.99593.5206.973001101.8物业价格（元/㎡）470050165426626064677220698075188044－10544－均价增长率6.72%8.17%15.37%3.30%11.64%-3.32%7.70%－－区域住宅市场进入第三阶段开发规模高速增长，并趋向高端物业开发，大量高端人群聚集必将释放大量高端消费需求，为区域积累大量人力资源，刺激了区域办公物业市场需求。望京区域商业市场开发状况33%18.90%28%3.57%24%9.52%11%68%4%0社区配套商业建材家居超市综合百货其它望京区域商业项目类型现状供给及未来供给比例对比表2006-2010年1995-2005年供应时间年社区配套商业建材家居超市综合百货其它总量1995-20059.9万㎡8.4万㎡7.2万㎡3.3万㎡1.2万㎡4%--百分比33%28%24%11%2005-201015.88３857.1284万㎡30万㎡百分比18.9%3.34%9.5%68%区域商业前20年总量30万平方米，制约了办公物业的发展．而2005-2010年5年间商业增量达到了84万平方米，并多为大型购物中心。区域商业规模及类型的变化，将带动办公物业的开发，趋向高端化、规模化发展，加快了新型商务核心圈的形成，保障了办公物业市场开发的价值升值空间。区域内未来供给的大型商业项目，多为综合性及专业性大规模商业，多分布于望京园综合区，加快了望京核心区商务圈的形成，使区域办公物业市场未来升值空间很大。项目名称所属区位开发商规模㎡项目性质业态规划望京国际商业中心望京园综合区北京正鹏房地产开发公司12.4万大型一站式购物广场国美、华堂、ＫＴＶ娱乐餐饮、韩国城、精品百货等望京K6区商业中心南湖园居住区北京世安住房股份7.3万综合性大型商业中心3.1万㎡购物中心，1.3万㎡餐饮休闲区，1.4万㎡娱乐健身及精品零售区华联商场望京店望京园综合区－－8.26万综合商场华联商场、超市嘉美风尚中心望京园综合区北京金冠达房地产公司6.4万购物中心商业综合楼、主题购物中心望京B区商业办公综合楼商业广场望京园综合区北京城开集团10.79万商场地下一、地上一为国投公司买断，二、三层沃尔玛丝绸之路异域风情商业街中关村电子城西区天地控股10万异域风情商业街古罗马、古埃及、玛雅风格的异域风情商业街望京区域商业市场开发状况区域内未来供给部分商业项目表企业名称企业性质地理位置总建筑面积㎡用地性质使用时间年沃尔玛美资望京Ｂ区商业综合楼18146商业楼中的２、３层2006家乐福法资望京北路和广顺北大街交汇30000丽景新贵配套商业2007宜家家居瑞典四元桥与京顺路交叉处30000独立建筑2006百安居英资广顺北大街广顺桥北15132独立建筑2004华堂商场日资望京核心区26500望京国际商业中心2007欧尚超市法资来广营香宾路75783独立建筑2007外资零售企业的进驻，将为区域带来高端管理人才及相关的配送企业，为区域增加了办公物业需求量。望京区域商业市场开发状况进驻望京区域的外资零售企业表项目名称地块编号地理位置项目规模（㎡）开发商项目使用时间（年/月）项目使用性质项目销售价格（元/㎡）租金水平（元/㎡/日）利景名门E5朝阳望京中环南路20000北京福源丽景房地产开发有限公司2000-9-30租售60001.3佳境天城E5朝阳望京中环南路甲2号67000北京英大置业有限公司2002-10-31租售90002.5-3星源国际36朝阳广顺北大街以东100000北京市利达汇通房地产开发公司2004-10-1租售78002.8LOFTELK4-18朝阳湖光中街1号17000北京巨鹏投资公司2005-6-1售8800－金隅国际E3-9朝阳区望京南湖公园北门70000北京金隅嘉业房地产开发有限公司2005-4-1售8300－住宅立项项目一览表（总规模：274000㎡)区域内住宅立项项目多为2005年前开发，价格及租金相对较低，佳境天城因其处于花家地建成区，与丽都商圈较近，处于当时商务产品较稀缺时推出，获得了市场的追捧，创造了销售奇迹。望京区域已建住宅立项办公物业市场状况项目名称地块编号地理位置规模㎡开发商使用时间年/月使用性质销售价格元/㎡租金水平元/㎡/日物业级别和平大厦－来广营东路12000－2005－1租－1.9丙级望京大厦E5望京中环南路34000北京国际技术合作中心1998租－3.8乙级正汇科技大厦19望京利泽中园18000－1999租－2.5乙级叶青大厦3望京经济技术开发区20000叶氏企业集团有限公司2000租－3.5甲级新叶青大厦3望京经济技术开发区50000叶氏企业集团有限公司2005租－4甲级四强写字楼E5花家地街13号2000四强实业发展公司2000租－2.8乙级爱慕大厦3新兴产业区利泽中园218-220号21205北京爱慕内衣有限公司2000租－3乙级众运大厦3望京利泽中街二区208号20000北汽众运公司2001租－2.6丙级尚古城写字楼－来广营东路5号12000贵特物业2002租－1.6乙级博泰大厦36望京西园24000博泰隆房地产有限公司2003-10租售88002.8甲级博雅国际中心3新兴产业开发区利泽中一路27000世纪恒成建设开发公司2006租售120004-4.5甲级望京区域已建公建立项物业市场状况公建立项项目一览表（总规模：240205㎡)早期写字楼多为只租不售，同时部分为企业自用，以低端产品为主，博雅国际中心以高端产品定位，推出市场销售价格目前区域内最高，是区域高端办公物业开发启动的项目。项目名称地块编号地理位置规模（㎡）开发商使用时间（年/月）使用性质销售价格（元/㎡）租金水平（元/㎡/日）物业级别洛娃科技大厦4望京利泽中园二区15464洛娃集团开发公司2000租－3.5甲级望京科技创业园5望京高新技术产业区内70000国家科技部、北京市科委1999租－2.1丙级中辰写字楼4新兴产业开发区17386泰富德实业有限公司2004-7-1租－3甲级SARTORIUS3望京工业区东湖渠屏翠西路4000德国赛多利斯集团2003自用-－厂房博泰金卡中心4北京朝阳区望京新兴产业区内20000博泰房地产开发公司2005租86003乙级总部、研发立项项目一览表（总规模:126850㎡)区域产业规划优势，吸引了大批企业设立总部、研发基地，早期的总部、研发基地规模较小，同时企业办公物业多为部分自用，部分租赁，因其是科研用地，其对外出租价格较低，吸引了此类产业链上下游的小型企业入住。望京区域已建总部物业市场状况类别项目名称地块编号地理位置规模（㎡）开发商地块状况开工时间年/月预计销售价格元/㎡预计使用时间（年/月）合计博泰国际35－10望京新兴产业区57500北京博泰隆房地产开发有限公司封顶20047550200620062007卷石天地E5望京望京桥东北角19371天地控股封顶200411000公建立项嘉美风尚中心B1-1#望京中东部商业中心区34500北京金冠达房地产开发有限公司地上200515000甲级34500㎡商住76871㎡住宅立项目前区域内在建项目多为高端产品，规模较大，而住宅立项的卷石天地是今年年底将上市项目，其产品品质趋向高品质定位，价格达到了11000元/㎡，一部分租赁，一部分销售，反映了区域市场办公物业价格上涨趋势，市场需求的旺盛，对后期推出的公建立项项目销售价格有一定的提升影响。望京区域在建办公物业市场状况区域在建住宅、公建立项项目一览表类别项目名称地块编号地理位置规模㎡开发商地块状况开工时间年/月预计销售价格元/㎡项目级别预计使用时间（年/月）爱立信E-2望京高新技术产业园区42000爱立信地上2005自用甲级2006北电网络E-6\7\8望京北小河以北55000北电网络地上2004自用甲级2006西门子E5望京阜通东大街与将台路交汇处西北角59393西门子地基2004自用甲级2007企业总部、研发基地立项摩托罗拉E-5望京北小河以北100000摩托罗拉地上2005自用甲级2007合计256393㎡望京区域在建总部物业市场状况区域在建企业总部项目一览表目前区域内在建总部、研发基地项目趋向规模化开发，并为国际性企业，以高端产品定位。区域内企业总部的规模化、集中化开发，带动了办公物业高端市场开发，有利于形成区域商务核心圈。类别项目名称地块编号地理位置项目规模（㎡）物业产权方地块状况预计开工时间（年/月）项目级别预计项目使用时间（年/月）卓越国际大厦A5-2广顺北大街与广顺南大街交汇处85627卓越创业平地2006甲级2008诚智国际中心A1-4#望京街与望京路交汇处71000鑫隆源房地产开发有限公司平地2006甲级2008望京国际中心B6望京新城望京B区6#171000北京正鹏房地产开发有限公司平地2006甲级2009竹藤大厦二期B1-2#广顺南大街与阜通东大街交汇处东北角30000－－平地2007甲级2009公建立项金融广场Ｂ11阜通东大街与广顺南大街交汇处60000－－平地2008甲级2010417627㎡合计已立项未建办公物业表区域内立项未建项目多在2008年后上市，经过2006、2007年的市场培育期，此阶段区域已初步形成了商务核心圈，商务氛围较浓，有利于此阶段推出的新项目销售，满足了日益增长的市场需求。望京区域已立项未建办公物业市场开发状况类别项目名称地块编号地理位置项目规模（㎡）物业产权方地块状况预计开工时间（年/月）项目级别预计项目使用时间（年/月）企业总部、研发基地立项奔驰总部B28望京内环路与望京中路交汇处西北角131000奔驰公司平地2006甲级2009合计131000㎡望京区域已立项