我国房地产市场泡沫衡量指标及防范对策分析

我国房地产市场泡沫衡量指标及防范对策分析作者：陈蕾作者单位：江西财经大学金融学院,江西,南昌,330013刊名：现代商贸工业英文刊名：MODERNBUSINESSTRADEINDUSTRY年，卷(期)：2009，21(8)被引用次数：0次参考文献(4条)1.蒋益锋房地产泡沫检测方法迷评[期刊论文]-城市开发2004(01)2.李涛.伍建平房地产泡沫的成因、评估与预控[期刊论文]-建筑经济2004(05)3.杜方房地产泡沫理论及测度方法研究20054.张作云泡沫经济的根源、防范及治理1998(04)相似文献(10条)1.学位论文屠烨星关于上海房地产市场泡沫的研究2005本文是关于上海房地产市场泡沫的研究，近几年来，上海房地产市场发展迅猛，与此同时，房地产价格一涨再涨，房地产市场成为老百姓关心的热点和焦点，上海房地产市场是否存在泡沫，泡沫是多还是少?如何来衡量?政府将如何应对?　　本论文将运用MBA所学的宏观和微观经济学的理论，结合有关泡沫理论和国内外的房地产泡沫情况，建立上海房地产泡沫测度的衡量体系，围绕其主要的衡量指标，通过分析上海房地产的供需情况、房地产开发投资及成本和房地产价格、居民收入情况等各方面的因素，对上海房地产市场所存在的泡沫情况作出一个基本的判断，并提供相应的政策建议。2.学位论文李丹金融支持与房地产泡沫关系研究2007房地产业是资金密集型产业，房地产开发所需资金主要由金融机构提供，由此产生一个悖论：缺少金融支持房地产业发展就会滞后，其运行效率将下降；金融支持过度又会导致房地产进入持续的繁荣期，甚至出现价格泡沫。本论文选题正是立足于此背景，对房地产泡沫进行全方位研究。本文首先从泡沫和房地产泡沫的概念出发，给出定义并对其含义以及特征、产生原因进行细致的描述，从而使读者对房地产泡沫有一个清晰全面的认识。本文第二部分主要探讨金融支持与房地产泡沫之间的相互关系。首先，本文试图通过原理性的关系描述指出房地产市场与金融市场具有共荣共损、相互强化的共生性关系。在房地产市场上升时期，金融市场信贷的扩张促使房地产泡沫产生和膨胀，在房地产市场崩溃时期，金融市场信贷的收缩将加速房地产泡沫的破裂，并引起房地产金融风险的爆发，甚至引发全社会的金融危机。其次，运用Carey的一般均衡模型和建立局部均衡下受到金融支持的置业者与房地产开发商的行为关系模型来推导出房地产价格与银行信贷量成正比例关系，银行信贷量的增加，也就是说金融支持的增加，是推动房地产价格上升的主要因素之一。最后通过引用Herring&Wachter提出的银行对危机的短视、信息不对称、不正当的激励三种假说来解释银行低估房地产业信贷集中的风险而投放大量的房地产贷款的原因。确定房地产金融支持衡量指标与房地产泡沫的检测方法是本文所探讨的另一主要问题。随着金融深化程度的加深，各种金融衍生工具的应用为经济活动提供了巨大的金融支持，房地产业的发展也不例外。房地产金融支持的种类包括银行贷款、证券融资、房地产信托、租赁融资等多种方式，各种方式在不同国家所占据的地位差异很大。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，我国房地产金融主要是由银行房地产信贷构成，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房地产销售的整个过程。在我国的房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。因此把房地产贷款额占银行贷款总额的比重、房地产贷款年增长额占贷款总额年增长额的比重作为房地产金融支持衡量指标；而货币供应量的增加和利率的降低，是房地产价格上涨的金融条件。反过来，房地产价格的上涨，使房地产市场的投机性看好，又推进了金融资产的继续膨胀。货币供给宽松，住宅购买的融资条件，如利率、还款成数等比较优惠，房地产价格就会表现出一个强劲的上升势头。反之，则表现得比较低迷。因此，房屋平均销售价格与货币供给的相关关系也作为房地产金融支持衡量指标。利用我国近几年的相关数据计算得出上述几个衡量指标的分析数值，从而得出我国目前还没有出现金融支持过渡的结论。房地产泡沫检测方法的种类也很多。大致可分为理论价格法、统计检验法、空置率修正法、预警指数法几种。理论价格法是从房地产泡沫的定义出发来衡量房地产泡沫。许多经济学家都采用这种方法来对本国的房地产泡沫进行检测。在理论价格法中，确定特定房地产在特定时期的正常合理的纯收益及确定正常合理的折现率是至关重要的。但对我国房地产泡沫进行估算时，除了上述两个要素确定困难外，我国目前转型发展的社会经济使房地产的现实价格常常难以反映市场的供求状况，这就使理论价格法的运用受到极大的限制。统计检验法的实质是利用计量统计学的原理对房地产价格的变化进行统计分析。当房地产市场上无泡沫经济时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当泡沫经济存在时，由于泡沫经济使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。空置率修正法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。房地产同国民经济的各个领域关系密切，房地产泡沫的出现必然通过国民经济发展的一些指标显示出来。预警指数法能比较好地预警房地产的泡沫，并且能将房地产泡沫进行分级量化。为能充分反映房地产泡沫的程度，在选择衡量指标上，本文遵循可操作性原则，并根据经验数据设定泡沫的指标值，主要选择房价收入比、价格增长率与GDP增长率之比、房地产投资增长率与GDP增长率之比、国房景气指数几个指标作为衡量房地产泡沫的依据。最后，针对可能引发房地产泡沫的原因提出防范房地产泡沫的方法主要从改善宏观环境、建立多种融资渠道、加强国家宏观调控等几个方面入手，保证我国房地产市场的健康发展。改善宏观环境可以从建立全方位的监管体系；加大金融监管力度健全信息传递机制，降低信息不对称程度；建立健全房地产贷款风险评估机制，加强风险管理几个方面进行。建立多层次、多元化的房地产金融筹资渠道包括扩大权益性融资比例，降低行业整体债务依存度；以短期融资券为契机，改善大型房地产企业的债务融资结构；房地产信托融资；房地产投资信托基金等多种方式。运用金融政策、税收政策和土地政策成为国家调控房地产的三大手段。为保持房地产经济和宏观经济的健康运行，政府以经济、法律、行政和引导的手段，运用货币政策、财政政策、产业政策和区域经济政策，从宏观上对房地产经济进行调节、指导、监督和控制，实现房地产经济规模和速度的合理化发展，保持供给和需求的基本平衡，供给结构与需求结构的协调。本文的主要贡献在于对于房地产泡沫界定、形成机制及检验研究目前仍是理论界存有争议尚需突破的难点问题。系统而全面地对房地产泡沫形成机制、泡沫检验以及政府如何有效调控房地产市场作理论探讨，对于完善和发展房地产经济理论有着重要的学术意义。在理论上从金融支持的角度探讨房地产泡沫的形成机理，丰富和发展了房地产泡沫理论。在方法上运用一般均衡及局部均衡模型来推导、证明金融支持与房地产泡沫的共生性关系。在防范对策上提出了有针对性的对策，包括改善宏观环境、拓展融资渠道、加强宏观调控。对于国家经济政策制定者有积极的参考意义，有利于国家制定合理的信贷政策和房地产业发展战略。3.学位论文姚力对房地产泡沫及其测评指标的经济学分析2006房地产泡沫既是一个理论问题，也是一个现实问题。在我国房地产业发展的短暂的20多年中，1992、1993年的“房地产热”无疑给人们留下了深刻印象，并引起了经济学家和社会对房地产发展，特别是对房地产泡沫的广泛关注。房地产价格的运行情况既对一国国民经济健康发展有举足轻重的作用，又与老百姓的生活息息相关。近几年来，随着我国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入，国家出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策。房地产业快速增长，房地产价格不断上升，房价问题已经成为当前经济发展过程中的一个突出的焦点。正确认识房地产泡沫和合理地对泡沫进行判断，对市场主体认识、预测和防范房地产市场的风险，国民经济的持续健康发展都具有重要意义。然而，自2001年我国房价一直温和上涨，2004年年底出现了加速上涨现象。较高的房价引起了各界的关注，但各界人士在我国房地产是否出现泡沫这个问题上各说不一。“泡沫”之争，反映出当前存在着多种对房地产泡沫的判断标准，实践者与理论界都缺乏被广泛接受的衡量指标和标准。可见，研究房地产泡沫及其测评指标具有理论和现实意义。本文在前人研究的基础上，结合自己的理解，阐述了房地产泡沫产生的原因及危害，详细地对房地产泡沫的形成进行了供求分析。通过分析，可以清楚的认识到，判断房地产价格的上涨是否是泡沫的表现，从需求方面来看，主要是判断是否存在投机需求；从供给方面来看，需要区别供给的减少是厂商的主观行为还是成本因素导致。然而，在这点上，很难直接对需求和供给进行这样的区分。要对此进行辨别，就必须分析其影响因素与房地产价格的关系，从而间接地判断房地产市场的泡沫情况。沿着这个思路，在对几个常用的传统指标进行了批判分析的基础上，从房地产真实需求的影响因素、房地产投机需求的市场表现和房地产商三个角度，在理论上构造了房价租金比、房价/当前除固定资产以外的财富量、住房按揭款/居民月收入、房地产价格增长率/实际GDP增长率、换手率和房价/单位面积成本这六个指标。这些指标既保证了与房地产泡沫的经济意义相一致，又具有可观测性。文章共分为五个部分：第一部分，导论。主要介绍房地产的特点及风险、本文的研究背景与意义、思路与文章结构。第二部分，文献回顾。这部分对关于房地产泡沫方面的文献进行了回顾，简述了主要的经济学关于房地产泡沫的理论，并且目前对关于测度房地产泡沫的研究情况做了归纳分析，发现存在两个的问题：一是在判断房地产泡沫时指标选用的随意性较大，一般是从众多指标中选取一个或几个，通过代入统计数据得出结论；二是多数文献是从统计学的角度来谈房地产泡沫的判断问题，其指标的构造缺乏经济学理论基础。这将严重影响对房地产是否出现泡沫的正确认识，从而容易导致宏观经济政策的失误或滞后。因而笔者认为，有必要对房地产泡沫及其测评指标进行分析研究，构造和选取一组合理的能反映房地产泡沫的指标，这样有利于市场主体认识、预测房地产泡沫，从而有效规避房地产市场的风险。第三部分，房地产泡沫产生的原因及其影响。在界定了房地产泡沫概念的基础上，分析了房地产泡沫的产生是由非理性预期、土地资源的稀缺性、投机性需求和“聚堆效应”、大量投机资本的存在以及信息不对称这五个方面的原因所引起的，并且阐述了房地产泡沫对金融稳定、经济增长、社会发展等方面的危害。第四部分，对房地产泡沫测评指标的经济学分析。这一部分是本文的核心内容。首先，从房地产的市场结构、房地产的需求和供给等角度对房地产泡沫现象进行了经济学分析。通过分析，可以清楚地看到房地产价格的上涨如果仅仅是反映了房地产租价比、消费者所拥有的除固定资产以外的财富量、稳定租金水平、长期预期价格、贴现率、人口规模、消费偏好和房地产商成本这些因素的变化，则仍然是真实供求的表现，可认为房地产市场没有出现泡沫；如果在这些因素没有变化或变化很小的情况下，房地产价格出现了大幅上涨，则房地产存在泡沫。分析到此，我们就得到了一个构造房地产泡沫测评指标的理论思路，即将房地产价格的上涨与其成因联系起来，通过房地产价格与其影响变量的比较来判断房地产泡沫。由此，在阐述了常用传统房地产泡沫测评指标不足的基础上，从房地产真实需求的影响因素、房地产投机需求的市场表现和房地产商三个角度，构造了房价租金比、房价/当前除固定资产以外的财富量、住房按揭款/居民月收入、房地产价格增长率/实际GDP增长率、换手率和房价/单位面积成本这六个指标。笔者认为，单一的指标无法准确判断房地产市场是否出现泡沫，因此在构造房地产市场泡沫测评指标时，采用了多个指标来进行综合衡量。第五部分，本文小结。此部分对整篇论文的内容进行了简要的回顾。通过上述分析，本文在研究我国房地产泡沫测度指标问题上，具有以下两个特色：一、本文主要从经