我国城镇住房市场分析及对策研究

信息分析与预测课程论文专业：信息管理与系统姓名：李兴旺学号：2008512410指导教师：李莉2010年12月我国城镇住房市场分析及对策研究摘要：我国城镇住房在近几年住房市场价格上涨过快，随着国家陆续出台的各项政策以及新一轮的保障性住房的建设，短期内房价会有所回落，但这并不是抑制房价的主要原因，文章分析了我国城镇住房市场的需求情况和供给情况，并采纳了国家关于城镇住房市场供需结构的对策建议。关键词：城镇住房、国家政策、宏观调控、保障性住房、供需情况随着住房商品化改革的不断深入，我国房地产市场迅速发展，城镇居民的住房状况得到明显改善，但在快速发展的同时，房地产市场也出现了住房价格上涨、结构失衡等问题。国家和有关部门相继出台了一系列政策对房地产市场进行宏观调控，也取得了明显效果。但是政府对房地产的调控措施主要是针对供给的，对城镇住房市场的主要动力-需求关注不够，难以从根本上解决城镇住房市场出现的问题。在新一轮的调控中上述状况得以改善。我国城镇住房价格持续上涨，部分可以归因于供给方面：一是国家对土地供给增长缓慢。土地是一种稀缺性资源，用于住房的土地每年只能在政府的严格控制与计划下投入市场，供给的土地是有限的；二是城镇住房供应结构的变化。相同的建筑面积，大户型的住房相对成本低，市场共给较少，并且它面向的是有承受能力的人群，并且房地产开发商热衷于供应大户型住房，导致适合普通收入群体的小户型住房供给不足，房价持续上升；三是供给成本上升。房地产开发用地成本快度上升，钢材、水泥、木料等生产资料价格上涨，住宅小区环境的精心设计和房屋质量的提高以及绿色环保，使得住房供给成本不断上升。城镇住房需求是由市场形成的，影响因素也很多，容易发生变化，政府不可能像控制供给数量那样控制需求，只能指定贷款购房政策、约定房屋买卖规则和即将出台的房产税等措施引导消费，因此住房的价格变化主要是由需求决定的，住房需求是影响房价的主要因素。从2010年房地产调控政策颁布实施以来，一线城市商品房销售量大幅下降，二手房价涨幅出现回落，新建商品房价格开始松动，房价较快上涨的势头得到遏制。市场销量明显回落的主要是东部地区，回落25.2个百分点，超过全国平均水平。尤其是一些经济发达的城市，由于较多的投机者进入这些城市炒房，导致房价涨幅过大，泡沫积累较多，调控政策《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台后，由于对二套房开始实行严格的信贷政策，这不仅会打压投资投机性需求，客观上也影响了数量更为庞大的改善型需求，受此影响，预计未来一段时期商品房销售面积将持续回落。对抑制投机需求的效果比较明显，住房销售量呈现大幅下降，上海、江苏、浙江、广东等省市同样出现住房销售量大幅下降的形势。中部地区原有房价水平不是太高，目前正处于大规模城市化建设过程中，一些大开发商在调控中转战中西部地区二线城市进行房地产开发，城镇住房市场销量增速回落较少，部分城市住房销售价格涨幅回落，在一些一线城市和部分二线城市，二手房价首先出现回落，并向新建住房市场蔓延。这些城市由于商品房销售量大幅下降，开发商坚持一段时间后开始打折促销，或以各种优惠变相降价，其房价开始松动。虽然房地产市场调控已初见成效，但在新的调控政策实施过程中，房地产市场仍然存在一些值得关注的问题：一是新建商品房价格仍维持在较高水平。虽然6月份一些一线城市出现微小的下降，但是不是下行的拐点出现，房价能下降多大幅度还不确定，离购房者的期望值甚远，同时开发商还在观望和等待，期待政策松动，而一些城市也出现了商业银行在第三套房贷上少量放行的现象，各方面的博弈仍在进行。二是当前城镇住房市场中房租价格较大幅度上涨，深圳、广州、上海等地房租均出现上涨，虽然具有租金偏低补涨、供求矛盾较大、中介助推等多种上涨的理由，但对于买不起房的群体，又面临租房成本上升的实际困难。一些居民随着生活水平的提高，住房需要以小换大、以远换近，改善型需求的比例逐步提高，成为自住型需求的主要部分。目前新的调控政策中，对二套房贷采取一刀切的政策，在抑制投机需求的同时，也大幅提高了改善型需求购房成本，抑制了改善型自住需求，在导致需求大幅下降的同时，积累了大量的潜在需求，如果不能逐步释放，容易使市场产生较大幅度的振荡。在城镇住房供给保持一定规模的基础上，市场销售取决于有效需求和价格水平。现阶段我国城市住房消费需求主要包括：1.城市改造、住房被拆迁的部分居民，其中一部分拆迁户住房由当地政府提供定向安置住房，一部分给予补偿款购买商品房2.新生代成家立业的人群、城市化中新迁入人群，这部分人没有住房，属于首次置业的刚性需求。按照年龄结构测算，这部分需求大概占市场总需求的30%左右；3.需要改善住房的人群。据住建部公布，2006年我国城镇居民住房的自有率为83%，其中一大部分是房改房，需要逐步改善，这部分需求量比较大，占50%以上，是市场需求的主力；4.对住房投资保值和投机炒房的需求，虽然这部分需求占总比例不高，但在经济发达的大城市占比较大。今年新的调控政策对住房需求差别对待，鼓励首次置业，而对购买第二套以上住房的需求，无论是改善型需求还是投机性需求一律对待，利用信贷政策严厉控制。如果保持现有的调控政策，城镇住房市场需求主要来自于首次置业的刚性需求，改善型需求和投机性需求仍然会受到抑制。因此，城镇住房销量将继续回落。但自住型(包括首次置业和改善型)潜在需求仍然较大，潜在需求量不断积累，如果价格回落，这部分需求将逐步释放。2010城镇住房价格在高位徘徊，是因为房地产开发商在2009年利润丰富，资金充足，不急于降价，舍量保价。通过对调控政策实施前后开发商资金来源对比分析可以看出，6月末与3月末开发商投资资金来源累计对比，开发资金总额增速大幅下降达15.8个百分点，主要是国内贷款和定金、预收账款等其他资金增速下降，资金缺口不得不用自筹资金填补。资金来源结构也发生了变化，贷款比例下降，自筹资金比例上升。近期银监会表示，各商业银行要严格执行《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》的政策要求和标准，各商业银行要贯彻落实国务院《关于遏制部分房价过快上涨的通知》，开发贷款和按揭贷款将继续受到严格控制。可以预计，随着住房市场继续低迷，开发商的资金面将愈来愈紧，将迫使其采取降价促销的方式加快住房销售的进度，上涨过快的城市继续挤压房价的水分，一些城市房价涨幅将深度回调，住房价格总水平涨幅将继续回落。及时组织市场调研，根据市场反映出的问题，适时进行政策的微调和完善，使调控政策更加符合市场客观实际，尽量避免市场大起大落的波动。在管理需求中，要注意保护自住型消费需求，应该清楚界定改善型需求和投资型需求，对改善型需求应该给予一定的政策支持，如出售原有住房后应对购买二套住房的利息给予一定的补贴等。随着房地产业的发展，社会的住房存量资源越来越多，住房租赁市场已经进入较快发展阶段，是解决部分居民、尤其是刚就业的年轻人住房难的问题重要途径。建立健全租赁市场的管理制度，研究出台税收等优惠政策，吸引更多的社会存量房进入租赁市场，规范市场中介的服务行为，逐步形成规范的房屋租赁市场。同时，应利用信贷、税收优惠政策，鼓励社会资金发展公共租赁事业，为中低收入人群提供较低租金的住房。深化相关制度性改革，建立房地产市场平稳发展的长效机制，一是推进土地制度改革，扩大市场配置土地资源的范围，健全经营性土地使用权招拍挂出让制度，尝试土地出租等多种土地使用方式，完善和规范土地收购储备制度，促进土地价格合理形成、资源有效利用。二是逐步推进房地产税收制度。对非自住性住房开征房产税，通过增加拥有多套住房的持有成本，促进社会存量房源的有效利用。在积累一定经验后，可推进物业税的改革，并同财政体制改革相协调和配套，以达到以房地产不动产税作为地方财政的主要收入来源，取消地方政府对土地出让金依赖的目标，将有利于稳定地价、稳定房价。目前我国正处于城市化加速期，未来10年我国城市化率有望年均提高1个百分点左右，即每年需要为1300万左右的城镇新增人口提供住房。经过多年的快速发展，虽然城镇人均住房建筑面积已接近30平方米，但在结构、使用功能等方面真正宜居的住宅比重并不很高，绝大多数居民仍需要持续改善住房条件。同时，我国住房建设中有相当大的比例是通过拆旧建新实现的，这意味着要满足城镇居民的住房需求，新建住房总量还要更大一些。满足居民的居住需求是房地产市场持续发展的根本动力，而保证房地产市场的平稳运行则是市场持续健康发展的基础。基于此，需要将绝大多数居民能够持续改善住房条件作为房地产市场发展的首要目标，将保持房地产市场平稳运行作为调控目标，在此基础上，统筹考虑居民购房支付能力、房价、销售量、房地产投资等主要监测指标变化，确保在未来10年左右的时期内，房价能够在合理的水平上正常波动，销售量和房地产投资稳定增长。保证房地产市场平稳运行的关键是要保证供求基本平衡。由于现行政策在调控房地产市场的供求方面还存在一定缺陷，为避免房地产市场再次出现大幅波动的情况，建议进一步完善相关政策，以保障房地产市场持续健康发展。1.对改善型需求和投资投机性需求做出明确界定，鼓励改善型需求，进一步抑制投资投机性需求。假定购房人群年龄集中在20-64岁区间，首次置业的年龄集中在20-34岁，根据城镇人口年龄分布情况可以推断首次置业者占全部置业者的比重只有1/3左右，而二次以上购房的比例在2/3左右。在二次以上购房的群体中，大部分属于改善型，也会有一定比例的投资投机性需求。由于目前在政策上并未对改善型需求和投资投机性需求进行准确区分，在对需求进行调控时，出台的政策要么是同时鼓励两种需求，要么是同时抑制两种需求，从而造成这两类需求的大幅波动，进而造成房地产市场需求的大幅波动。由于改善型需求也是自住型需求，与投资投机性需求具有本质差别，不管是为了持续改善居民住房条件，鼓励梯度消费，还是为了房地产市场的稳定运行，都要求进一步明确改善型需求和投资投机性需求的划分标准，在此基础上对改善型需求和投资投机性需求实行差别化政策。考虑到政策的可操作性，建议将个人在购房后同时最多拥有两套住房界定为改善型需求，而将购房后同时拥有三套及三套以上住房界定为投资投机性需求。在明确区分改善型需求和投资投机性需求的基础上，宜尽快放宽对改善型需求的限制政策，不再对属于改善型需求的信贷执行1.1倍利率，贷款利率恢复到正常利率水平或由商业银行自主确定，同时根据改善型需求的特点继续执行高首付政策。由于投资投机性需求对市场的负面冲击较大，建议进一步加大对投资投机性需求的抑制力度，对北京等投资投机性需求比例较高的部分城市，要出台具体政策严格限制投资投机性购房，如禁止非常住人口购房，在常住人口已拥有两套住房的情况下，不允许购买第三套及以上住房，防止少数个人或机构凭借资金优势大量进行投资投机性购房，干扰市场的正常运行。2.实行稳定的住房金融政策，防止住房金融政策频繁调整对房地产市场需求的冲击。目前居民购买住房绝大多数需要从银行贷款，首付、利率等金融政策的变化会直接带来居民购房能力的变化。2007年四季度以来，我国对购房首付和利率政策进行了几次调整，特别是在住房贷款利率方面先后实行过1.1倍利率和0.7倍利率政策，利率的大幅变化直接影响到居民购房能力的变化，并进而影响到市场需求的大幅变化。为保障房地产市场的平稳运行，建议不宜频繁调整首付政策，可根据物价和宏观经济运行情况及时调整基准利率，但不宜对住房金融利率政策实行频繁大幅调整，而应长期实行中性的住房金融利率政策。3.进一步完善市场供应侧管理。房地产市场的稳定供应对市场健康运行至关重要，要加强对房地产企业开发、销售环节的监管，打击各类“囤地”、延迟开发和“囤积”等行为。一是加大对现行土地政策的执法力度，特别是要严格执行土地闲置满两年、依法无偿收回等政策，从制度和政策层面解决目前存在的“囤地”和延迟开发等问题，加快房地产开发进度，增加市场供给；二是对开发商竣工一年以上的未售房屋比照商业用房征收房产税，以打击房地产开发企业的“囤积”行为。4.尽快明确房产税政策。目前社会上对征收房产税的争议较多，应尽