房地产、专业市场、案例分析

11中国专业市场研究及主要案例分析2一、专业市场相关概念--------------------------------------03二、上海专业市场概述及案例-------------------------------19三、上海周边城市专业市场案例-----------------------------73目录︱CONTENTS3专业市场相关概念4专业市场相关概念/专业市场概念专业市场概念商品流通商品从生产领域向消费领域转移的过程，在这个过程中伴随着商品价值流通、实物流通以及信息流通等过程。流通形式1、同类或属性相似的商品在某经营场所集中经营；2、同类或属性相似的商品分散经营，非集中经营。专业市场同类型或属性相似的商品，在某一个流通环节汇集在一起经营的商业经营场所。专业市场是商品流通的集中经营形式的一个流通环节。5专业市场相关概念/专业市场形成条件专业市场形成的前提条件生产和消费的分散性生产者和消费者难以形成稳定的购销关系专业市场6专业市场相关概念/专业市场形成条件/批发型专业市场商品生产不集中不垄断，生产企业众多，生产企业规模不大；商品的消费不集中，商品的消费者众多；商品购买的批量规模影响批发型专业市场的形成；商品没批次的购买不稳定，买卖双方之间难以形成稳定的购销关系；商品的自然属性也会影响商品形成批发型专业市场；商品的品牌、档次影响批发型专业市场的形成；商品的选购性越强越有利于商品形成批发型专业市场。适合形成此类市场的行业：中低档家具、农蔬水果、中低端服饰批发型专业市场形成的条件7专业市场相关概念/专业市场形成条件/零售型专业市场商品的生产不集中，同类商品有众多的商品品牌；商品装饰功能越强，品种越多，则商品的选购性越强，约容易形成零售型专业市场；商品的使用功能选择性越强，越有利于形成零售型专业市场；商品价值越高，选购性越强，有利于形成零售型专业市场；商品价格普遍低于正常加以价格或低于消费者心目中设定的价格，则比较容易形成零售型专业市场；商品的市场容量只有满足一定要求时，才有可能形成零售型专业市场；适合形成此类市场的行业：高档家具、家用电器、高档服装零售型专业市场形成的条件8专业市场相关概念/专业市场分类按照经营形态分类（1）---集中经营场所专业市场概念定义商品的销售处于同一有形的经营场所中，集中了众多商品的买方和卖方，买卖双方都具有较大的选择交易对象的空间。市场特征1、商品的买方选择空间大，卖方选择市场机会多；2、充分的市场竞争，反映了商品的市场行情；3、价格发挥着重要的调节作用。9专业市场相关概念/专业市场分类概念定义商品的销售形成各自独立的流通渠道，不集中于固定有形场所销售。市场特征1、商品买卖双方之间形成并维系稳定密切的购销关系；2、商品的买卖双方一般以订立元气合同的形式来确定双方的权利和义务；3、商流与物流的分离程度高。按照经营形态分类（2）---非集中经营场所专业市场10专业市场相关概念/专业市场分类按照商业类别分类11专业市场相关概念/专业市场分类概念定义商家经营的商品主要来源于本区域生产企业生产的商品的市场。形成基础1、区域生产企业达到一定数量、规模；2、生产企业生产的商品类型相同或属性相似；3、上述商品的产销之间难以形成稳定的购销关系。表现方式1、生产商品属性相似的生产企业密集的区域形成；2、某一中心区域内形成，中心区域及周边辐射区域具有生产属性相似的企业。市场案例义务小商品城、桐乡家纺交易市场、中国科技五金城按照区域特性分类（1）---产地型专业市场12专业市场相关概念/专业市场分类按照区域特性分类（2）---中转型专业市场概念定义市场所在区域既不是经营商品的主要生产地，也不是该商品的销售地，而主要作为发挥商品集散作用的中转地。形成基础1、商品从生产地向消费地运动路线的交通枢纽中心2、商品从生产地向消费地运动路线的必经之路表现方式1、商品在国内生产，也在国内消费（内贸）；2、商品国外生产向国内运动（进口）；注：商品国内生产向国外运动可以形成集散物流中心，但难以形成专业市场。市场案例广东广源路汽配专业市场13专业市场相关概念/专业市场分类按照区域特性分类（3）---销地型专业市场概念定义商家经营的产品主要满足区域及其周边区域消费者及经销商的购买需求。形成基础1、受销售辐射区域的范围、消费总量及购买力水平而定；2、满足地段交通、经营品种、配套服务的多方面需求。表现方式某类商品消费集中的区域。市场案例上海七浦路服装市场、苏州蠡口家具市场14专业市场相关概念/专业市场分类按照商圈规模分类（1）---全国性专业市场概念定义商圈规模大、范围广、销售市场辐射全国，可吸引全国各地客商前来进货的市场。形成基础通常依托当地产业优势，区域中同类商品生产企业数量多，规模大、种类齐全，在全国同类商品市场中占有较大比重，且在市场上具有绝对的竞争优势。市场案例广东顺德乐从家具市场、广州白马服装市场、义乌小商品城15专业市场相关概念/专业市场分类按照商圈规模分类（2）---地域性专业市场销售市场只是辐射到一个比较大的区域，其客源主要来自于本区域的专业市场，通常是销地型市场。周边区域的经济中心、枢纽中心，对周边有较强辐射力、吸引力的地区。上海灯具城、城隍庙小商品市场、曹安国际鞋城概念定义形成基础市场案例16专业市场相关概念/专业市场分类按照商圈规模分类（3）---地方性专业市场销售市场只辐射市场附近的区域，主要满足地区居民购买需求。区域消费频率高或者消费集中。区县的建材市场、农贸市场、花鸟市场等等概念定义形成基础市场案例1717专业市场相关概念/专业市场发展特征专业市场发展的规模特征市场规模小市场规模大辐射范围小辐射范围扩大讲求区位交通讲求产业基础1818专业市场相关概念/专业市场发展特征专业市场发展的区域性特征存在进入门槛需具备产业基础市场表现好进入门槛低竞争加剧辐射范围被挤压随着物流/电子商务发展逐步被淘汰生命力渐弱产地型市场销地型市场中转地市场1919地摊大棚式交易（工商部门监管）建设大厦（运营商管理的室内交易）专业MALL如：红星美凯龙、颐高等连锁经营，加强了运营商的管理，运营商与TOP50品牌的战略联盟大型专业市场集研发、展示、销售、物流为一体，例如：广州美博城集贸式市场组织是一种以某个固定场所为集聚地，以众多企业和个体商户为经营主体所形成的共享式交易平台专业市场是集贸式市场组织的典型代表，是一项极具“中国特色”的诱发性制度创新，起源于古老的市场组织形态——间歇性集市或称乡村集市交换的扩展使各地城市纷纷建立‘商场’，即四周往往被露天集市包围的室内市场。在多数情况下，这些商场是些常设的专业性集市。随着需求的提升，这些专业性集市渐渐突破普通交换的狭隘范围，空间辐射范围的提高和集聚效应使专业市场完成了由农村到城市郊区的扩展专业市场是集贸式市场组织的典型，它由乡村集市发展而来，后由农村到城市郊区，渐渐发展为大型专业市场和专业MALL两种形式专业市场相关概念/专业市场发展特征202020专业市场面临的挑战竞争挑战A、阿里巴巴、企业门户网站等电子商务、B展会C沃尔玛等大型超市D国美等家电连锁、中域等通讯连锁Eshoppingmall品牌的集中及企业对营销终端的控制消费力的提高，从对价格的注重到对品质及消费体验的注重，专业市场的“脏乱差”不适应新的环境家电、通讯、食品行业专业市场死亡汽车市场给4S店让路专业MALL的崛起（运营者加强对市场的管理、注重品牌、走向连锁、与品牌供应商结成联盟）强者愈强的专业市场以物流能力为核心竞争力的专业市场（华南城）李嘉诚等商业巨头兴建的玩具礼品城随着竞争的加剧、品牌的集中和消费力的提高专业市场正面临着一系列的挑战，也导致了其表现形式发生了一系列的变化专业市场相关概念/专业市场发展面临挑战212121Text需求产业集群政府大力扶持行业内不具有绝对品牌优势、劳动密集型产业不易老化小商品市场纺织服装类批具、家具建材五金机电物流主导在市场竞争中小商品市场、纺织服装类、批具、家具建材、五金机电、物流主导等因其特有的优势属性成为了具有竞争力的专业市场专业市场相关概念/具有竞争力专业市场种类2222专业市场案例介绍及分析2323服装、鞋类专业市场专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场2424案例：广州白马服装市场开发单位项目定位日均客流量达数万人，年交易额均在20亿元以上，在广州地区超亿元市场评比中排名第一。发展商：广州市城市建设开发集团“双运营商”战略：一是服装产业综合服务运营商，二是专业市场品牌运营商。项目体量现有建筑面积60000平方米，共10层，有4层商场，5层写字楼，1层地下停车场。项目概况广州白马服装市场是广州地区规模最大、装修最好、配套最完善、管理最规范、交易量最大的中高档服装市场。经营情况建成时间1993年地址：广州市站南路专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场2525案例：虎门富民批发市场——富民时装城地址：虎门镇中心港区每年客流量都在500万以上，客源分布全国各地及世界许多国家，国内外年交易额近30亿元。经营情况项目概况富民时装城是目前国内辐射力最强、影响力最大、竞争力最强的大型服装批发市场之一。开发单位发展商：虎门富民服务公司项目定位“双运营商”战略：一是服装产业综合服务运营商，二是专业市场品牌运营商。项目体量占地3万平方米，有1500多家厂商聚集在此专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场2626案例：虎门富民批发市场——农副产品批发市场地址：虎门镇金捷路地址：东莞市虎门镇金捷路项目规模——富民农副产品批发市场为开放式露天结构，占地面积13万平方米，停车场占地面积10万平方米；场内设施先进，配有农药残留检测站、安全电子监控系统、蔬菜农副产品网站、货物配送站，还有银行、餐饮、招待所、电子公称等配套设施经营状况——市场日均车辆进出1000多辆，日交易4000多吨产品；农产品销售覆盖整个珠三洲角地区，是珠三角洲地区的销售中心及行业信息发布中心；市场货源有来自新疆、河南、河北、山东、山西、云南、东北等十几个省市区的蔬菜品种。专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场2727案例：福建石狮——服装批发市场地址：福建省石狮市市场规模石狮的服装批发市场较为分散，几乎遍及整个城市。石狮拥有18条服装批发街，6座商业城和8个不同类别的成衣专业市场如华南童服城等，共8000多家服装店。经营范围在石狮批销的产品除了本市的服装外，也有来自周边地区如厦门、泉州、晋江等地生产的服装，但总体档次不高，基本定位在中低档。产品种类以西服、童装、牛仔服装、T恤为主，时装很少。经营情况现时透过石狮市批发市场销售的金额每年约为20亿元人民币，主要买家来自中西部及沿海二线城市。此外，石狮每年也会举办海峡两岸纺织服装博览会，增加石狮在纺织品、服装等产品的展销能力。租金状况在石狮主要商业城的租金平均每平方米每月50-130元人民币不等，视位置而定。而侨乡商业城、环球商场、中信时装城人流较多，租金也相对较贵。专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场28经营管理：杭州四季青服装特色街区管委会四季青服装特色街区被誉为“中国服装第一街”。全长1100米，街区内汇集了17家专业市场，包括15家专业服装市场和1家鞋业箱包市场、1家饰品市场。营业面积30万平方米，经营户1万多户，从业人员3万余人，年成交额超百亿元，增加值10多亿元，年创税收1.5亿元。四季青已经成为一个立体化、智能化的全国一流服装中心。案例：杭州四季青服装特色街区地址：杭州市杭海路专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场29地址：杭州市杭海路61-69号市场面积12000平米，共4个楼层。整个建筑充分体现了现代建筑风格。市场共有摊位458个，固定资产达3200万元。三个经营楼层各有特色：一楼以男装为主，西装西裤为主要品种；二楼以经营女装为主，主要是流行服饰；三楼是精品服饰展示区，来自全国20几个省市的客商纷纷入市，更有港台和外商进场设摊。市场形成了大江南北服装交流的重要集散地。案例：