房地产城市市场分析及城市发展报告

海南省城市发展及房地产发展情况介绍2013年3月摘要海南概况：经济：风景优美的海岛型旅游城市，第三产业发达；全省的经济总量略低于扬州市；规划：资源导向型分布的地产格局，并且呈现轴式发展趋势：南北带动、两翼推进、发展中部；土地市场：土地成交量2413万㎡，以普通商品房用地为主，同比增长67%；成交金额达280亿元，同比增长75%；房地产市场：全省商品住宅市场成交面积为548万㎡；成交均价为9621元/㎡，陵水和三亚成交项目均为拥有滨海资源项目，因此价格最高；目前海南省房地产市场库存量较大。海口概况：经济：GDP连续增长，2012年GDP总量占全省总量的28.7%；人均GDP高于全省人均GDP；规划：打造“一心四轴”的空间布局结构，建设成为以热带滨海风光为特色的绿色生态城市；土地市场：受资源限制，城市被迫拉大框架，未来土地市场层面城市和海难以兼得；房地产市场：主要以沿海房地产板块竞争最为激烈；近年来商品住宅市场供应平稳，2011年供应量激增，达347万㎡；2011年成交量下降至140万㎡；成交均价逐年迅速增长，2011年成交均价为8892元/㎡，同比涨幅有所下降。三亚概况：经济：GDP连续增长，但远低于海口总量；人均GDP高于全省人均GDP，且远高于海口水平；规划：以三亚主城区为核心向东西两翼延伸的带状组团式结构，形成“一带、两片、一中心、多组团”的空间布局；土地市场：2012年成交量大幅下降，土地成交面积为238.6万㎡；土地成交均价3637元/㎡；房地产市场：10年间商品住宅共销售859万㎡，去化速度为86万㎡/年；2012年三亚商品住宅成交均价始终在2-3万元/㎡的区间内呈上下波动趋势。城市发展情况房地产市场情况三亚房地产板块介绍海口房地产板块介绍城市印象海南气候宜人，风景优美，形成了独特的海岛风情国际旅游度假胜地素来有“天然大温室”的美称优美的自然环境是海南的名片，是无数国内外游客和投资者的向往之地。城市印象三亚：最美城市，外贸重要口岸海口：省会城市，十佳旅游城市海口、三亚：风景优美的海滨城市依托于独特的热带资源优势，海口市成为海南省枢纽省会，全省政治、经济、科技、文化中心，交通邮电枢纽。依托于天然的地理优势，三亚市已成为我国东南沿海对外开放的重要门户之一。地理位置海南省位于中国最南端，与广东省隔琼州海峡相望区位：海南省，位于中国最南端，是仅次于台湾的全国第2大岛。北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。海南海口、三亚在海南省中的区位海南在全国中的区位区位：海口市地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔18海里与广东省海安镇相望；三亚市位于海南省最南端，是海南省南部的中心城市和交通通信枢纽。海口市三亚市行政区划海南省共辖19个县市，1个经济开发区，人口867万•地形：海南岛四周低平，中间高耸，由山地、丘陵、台地、平原构成环形层状地貌梯级结构明显。•气候：海南岛地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室”的美称，这里长夏无冬，年平均气温22~26℃；海南省雨量充沛，有明显的多雨季和少雨季。•行政区划：海南省包括海南岛、三沙群岛（西沙、中沙、南沙）的岛礁及其海域；全省有3个地级市，6个县级市，4个县，6个民族自治县，1个经济开发区。•面积：全省陆地（主要包括海南岛和三沙群岛）总面积3.54万平方公里；其中海南岛陆地面积3.39万平方公里，海域面积约200万平方公里。•人口：全省总人口为867.15万人，其中汉族人口为722.57万人，占总人口的83.33%。海口市三亚市城市特色•海南岛四面环海，具有丰富的旅游资源，有着独特的海岛风情。•旅游资源：海岸带景观、山岳、热带原始森林、大河、瀑布、水库风光等。•饮食文化：“四大名菜”：文昌鸡、嘉积鸭、东山羊、和乐蟹；特产有：椰子、荔枝、火龙果、芒果等。海南：风景优美的海岛风情城市交通海南省：立体交通网络，进出岛交通顺畅铁路：主要铁路为海南西环铁路、海南东环高速铁路；航空：海口美兰国际机场、三亚凤凰国际机场等；公路：通车里程达1.7万余公里,以“三纵四横”为骨架，环岛高速公路已建成通车；海运：全省68个天然港湾，已开辟港口24个。海南省战略定位：国际旅游岛城市规划总体布局功能分区一海南海世界明珠南海丝路两市海口、三亚海口整体定位：椰岛休闲之城三亚整体定位：热岛度假丽城三区中、东、西东部——中国椰树海岸中部——海南岛国家公园西部——海南岛西岸四格局城市化战略格局农业战略格局旅游业战略格局生态安全战略格局——海南省战略定位：国际旅游岛城市规划西部板块重点开发区工业化和城镇化问题发展以旅游业为主导的服务业、创新创意产业琼南旅游经济圈板块中部板块生态核心区提供生态产品农民的三年增收计划全省的辐射带动提升综合经济实力综合服务能力琼北综合经济区板块利用海岸线，发展旅游业农业、农产品加工业等琼东沿海经济带板块五大经济板块海南省战略定位：国际旅游岛城市规划根据海南国际旅游岛战略定位，统筹考虑环境容量、资源承载力、现有基础和发展潜力，遵循自然规律和经济规律，在优化人口布局、生产力布局、城乡布局的基础上，按照“整体设计、系统推进、滚动开发“的空间发展模式，科学确定国际旅游岛建设的功能组团和海岸带功能分区：北部组团——以海口市为中心，包括文昌、定安、澄迈三市县，面积7965平方公里，占海南岛面积23.37％。重点发展文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代服务业和汽车制造、生物制药、食品加工、高新技术等产业。南部组团——以三亚市为中心，包括陵水、保亭、乐东三县，面积6955平方公里，占海南岛面积20.41％。重点发展酒店住宿业、文体娱乐、疗养休闲、商业餐饮等产业。中部组团——包括五指山、琼中、屯昌、白沙四市县，面积7184平方公里，占海南岛面积21.07％。积极发展热带特色农业、林业经济、生态旅游、民族风情旅游、城镇服务业、民族工艺品制造等。东部组团——包括琼海、万宁两市，面积3576平方公里，占海南岛面积10.49％。发展壮大滨海旅游业、热带特色农业、海洋渔业、农产品加工业等。西部组团——包括儋州、临高、昌江、东方四市县和洋浦经济开发区，面积8407平方公里，占海南岛面积24.66％。依托洋浦经济开发区等工业园区，集中布局发展临港工业和高新技术产业。海洋组团——包括海南省授权管辖海域和西沙、南沙、中沙群岛。高标准规划建设特色海洋旅游项目。政策环境海南省限购城市：海口、三亚海口市从2011年2月28日起正式实施“限购令”，暂无期限。三亚市从2011年3月5日起正式实施“限购令”，暂无期限。两市限购政策较为类似，如下：原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区向其售房。海口、三亚房地产限贷：贷款购买商品住房的首付款比例不得低于30%，利率因银行政策不同而定（85折~基准）；第二套住房首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；第三套及以上住房暂停发放住房贷款。海口、三亚房地产限购：“新国五条”出台后，海口细则提出调控目标为：新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。调控政策未有实质性加码。经济指标GDP增速与房地产发展关系宏观经济增长房地产发展状况小于4%萎缩4%—7%停滞7%—10%稳定发展大于10%高速发展经济环境——GDP总量近年经济发展指标：海南省2012年GDP增速为9.1%，房地产处于稳定发展阶段。海南省GDP连续增长，增长率浮动较大。全省GDP总量略低于与江苏省扬州市的GDP。海南省GDP连续增长，但GDP总量略低于扬州市2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年GDP总值（亿元）1052123014591647205225152855增长比例12.5%14.5%9.8%11.7%15.8%12.0%9.1%数据来源：海南省统计公报105212301459164720522515285512.5%14.5%9.8%11.7%15.8%12.0%9.1%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%0500100015002000250030002006200720082009201020112012海南省近七年GDP增长情况GDP(亿)增长率2052251528552208263029330500100015002000250030003500201020112012扬州市与海南省GDP对比图单位：亿海南扬州经济指标2012年人均生产总值超过5000美元。人均GDP达到5000美元之后，无论是城市发展还是个人生活，都将发生重要变化，意味着这个地区居民消费将从温饱型向小康型升级，步入享受型、发展型。人均GDP达到10000美元之后，达到中等发达国家水平。经济环境——人均GDP海南省人均GDP连续增长，房地产进入平稳发展阶段GDP与生活水平：海南省2012年人均GDP超过5000美元，房地产处于平稳发展阶段，以改善需求为主，注重数量和质量的阶段。2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年人均GDP(美元)13571617190924722805350544295147数据来源：海南省统计公告GDP与房地产发展阶段：17175191662364428797323740500010000150002000025000300003500020082009201020112012海南省近五年人均GDP增长情况单位：元经济环境——产业结构海南省第三产业为支柱产业，连续多年高速增长右图显示，第三产业为海南省支柱产业，第三产业中以旅游业及其产业链为主；第三产业在产业结构中占比不断增加，第一产业占比减少，第二产业占比变化较小；2012年海南省第三产业在产业结构占比比重高达到46.9%；海南省近五年第三产业发展迅速，连续多年增长率在9%以上。2012年第三产业增加值为1340亿元。30.0%28.1%26.3%26.2%24.9%29.8%26.9%27.6%28.4%28.1%40.2%45.0%46.1%45.4%46.9%0%20%40%60%80%100%20082009201020112012海南省近五年三大产业结构图第三产业第二产业第一产业5877419461142134013.3%14.1%19.6%13.3%9.4%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0200400600800100012001400160020082009201020112012海南省近五年第三产业增长情况第三产业(亿)增长率海南产业结构分析：经济环境——规模以上工业海南省规模以上工业发展缓慢，远低于扬州市2982773554384826.0%7.5%18.5%14.0%8.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%010020030040050060020082009201020112012海南省近五年规模以上工业增长图规模以上工业增加值(亿)增长率2982773554389079431389177005001000150020002008200920102011两城市近四年规模以上工业增加值对比图单位：亿海南省扬州市右图显示，海南省规模以上工业连续增长，但增速趋缓；2012年规模以上工业增加值为482亿元，增长率降为8.9%；海南省规模以上工业增长率在2010年为最高，近两年受房地产调控影响增长率连续下滑；右图显示，2008-2011年中，在规模以