房地产市场分析(PPT77页)

房地产市场分析第一节房地产市场的一般问题第二节房地产投资环境分析和市场供求分析第三节房地产投资物业类型分析第四节房地产市场调查的方法与程序第五节房地产市场预测的种类与方法第六节市场分析应用举例精品资料网第一节房地产市场的一般问题一、房地产市场的特征1、信息不充分的市场2、区域性强3、产品的异质性4、垄断性5、是房地产权益的交易市场6、房地产市场对商品短期供求变化反应不灵敏第一节房地产市场的一般问题二、房地产市场的效率市场效率是指市场传递产品和价格的信息的功能。获得反映市场价格最新信息的时间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些市场而言（如证券市场），房地产市场是一个低效率的市场。第一节房地产市场的一般问题二、房地产市场的效率1、房地产市场低效率的原因（1）在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。（2）房地产产品异质。（3）房地产交易过程较为复杂。（4）寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。（5）有关房地产市场价格的刊物较少。第一节房地产市场的一般问题2、市场的低效率与投资机会正因为市场效率的低下，才造成了对市场价值评估的困难，才带来了获取巨大额外收益的可能性，才为投资商谋取利润提供了机会。在一个效率较高的市场上寻找一个被人忽视的投资项目较为困难，而在效率较低的市场上，则可以通过细心的观察寻找到被人忽视的投资项目，并能不断获取额外收益。由于前述的房地产市场的诸多特征，决定了房地产市场是个低效率的市场，因而，房地产市场就格外需要市场研究和分析。第一节房地产市场的一般问题三、房地产市场的分类1、按房地产用途划分，房地产市场可分为：（1）居住物业市场居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。（2）商业物业市场商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）、出租商住楼等。位置对于这类物业有着特殊的重要性。第一节房地产市场的一般问题三、房地产市场的分类1、按房地产用途划分，房地产市场可分为：（3）工业物业市场工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）、仓储用房等。（4）特殊物业市场对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。第一节房地产市场的一般问题三、房地产市场的分类1、按房地产用途划分，房地产市场可分为：（5）土地市场在我国，土地市场是指以城镇土地使用权为对象进行交易的市场。土地的征购、土地的出让、土地的转让这三者均属土地市场的内容。房地产投资分析主要侧重于前两类市场的分析。第一节房地产市场的一般问题三、房地产市场的分类2、按房地产购买者的目的划分，房地产市场可分为：（1）房地产自用市场自用型购买者将房地产作为一种耐用消费品，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要。（2）房地产投资市场投资型购买者将房地产作为一种投资工具，目的在于将购入的房地产出租经营或转售，并从中获得投资收益。房地产投资分析更侧重于第二类市场。第一节房地产市场的一般问题三、房地产市场的分类3、按房地产权属交易内容划分，房地产市场可分为：（1）租赁市场租赁市场是对不同类型房地产的使用权进行一定期限和方式的有偿转让的市场。（2）产权市场产权市场是对房地产产权进行买卖的市场。第二节房地产投资环境分析和市场供求分析一、房地产市场分析的必要性房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前，调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险、选择投资机会的过程。市场分析的必要性表现在以下几方面：一是房地产投资决策需要市场分析（特别是开发投资决策，经验少、开发期间市场变化大、不确定因素多等）二是房地产经营管理需要市场分析（经营策略和控制）三是房地产价格策略的制定需要市场分析（定价时）第二节房地产投资环境分析和市场供求分析二、房地产市场分析的限度（一）市场分析的限制因素1、费用的限制2、时间的限制3、技能的限制4、偏好的限制（分析人员的主观偏好）第二节房地产投资环境分析和市场供求分析二、房地产市场分析的限度（二）市场分析的程度进行市场分析的目的是对投资项目的现金流量及市场价值的变化预测更准确，以使自己在开发结束时或持有期内获得最大利润。如果想做，市场分析是无止境的。因此，在分析到一定阶段时，会有一个点使市场分析所需的成本超过收益。这就说明，即使上面所述的四个限制均不存在，也仍然有一个市场分析的经济合理程度问题。市场分析的成本、效益示意图收益市场研究的深度M成本总成本总利润成本利润净利润第二节房地产投资环境分析和市场供求分析三、房地产投资环境分析（一）房地产投资环境分析的内容投资环境是指拟投资的地域（国家、地区、城市或街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。（1）政治环境；（2）法律环境；（3）经济环境；（4）社会文化环境；（5）自然地理环境；（6）规划环境；（7）基础设施环境第二节房地产投资环境分析和市场供求分析三、房地产投资环境分析（二）房地产投资环境分析方法投资环境分析方法主要有：相似度法、多因素和关键因素评估法、综合分析法等。综合分析法的基本步骤：由层次分析法确定各环境要素的权重系数；由统计分析确定各环境要素的得分；计算投资环境的综合评分；由敏感性分析判断各环境要素发生变化时对投资分析带来的影响。其主要目的是对以上的各环境影响因素进行权重分析，通过打分量化各因素的影响程度，最后加总确定项目投资环境的优劣。第二节房地产投资环境分析和市场供求分析三、房地产投资环境分析（二）房地产投资环境分析方法在综合分析法中测算权重常用的方法有层次分析法、因素成对比较法、特尔菲法。其中层次分析法、特尔菲法最常用。第二节房地产投资环境分析和市场供求分析（二）房地产投资环境分析方法1、层次分析法层次分析法简称AHP法。基本原理：把所研究的复杂问题看做是一个大系统，通过对系统的多个因素的分析，划分出各因素间相互联系的有序层次，上一层次的元素对相邻的下一层次的全部或部分元素起着支配作用，从而形成一个自上而下的逐层支配的关系。然后请专家对每一个层次的因素进行客观判断，给出相对重要性的定量表示，进而建立数学模型，计算出每一层次全部因素的相对重要性权重值，并加以排序，最后根据排序结果进行决策。第二节房地产投资环境分析和市场供求分析（二）房地产投资环境分析方法2、SWOT分析法（1）优势（S）（2）劣势（W）（3）机遇（O）（4）挑战（T）第二节房地产投资环境分析和市场供求分析四、房地产市场供求分析（一）市场供给分析具体包括相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工量、已获规划许可的数量、改变用途的数量和拆迁数量等，短期内新增供给数量的估计，当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。第二节房地产投资环境分析和市场供求分析四、房地产市场供求分析（二）市场需求分析分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，据此预测拟开发房地产类型的市场需求。对于规划中的项目和正在开发建设的项目应分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积、售价、项目当前状况、完工日期等。市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。购买者的职业、年龄、受教育程度、现居住或工作地点区位分布，投资和自用各自比例。第二节房地产投资环境分析和市场供求分析四、房地产市场供求分析（三）竞争分析对已建成或正在建设的竞争性项目的价格、数量、建造年代、空置、竞争特点等。目标客户人群的主要特征、行为方式、地理分布。（四）市场占有率分析估计项目的市场占有率，在充分考虑拟开发项目优势的条件下进一步确认其市场占有率，估算项目吸纳量。第二节房地产投资环境分析和市场供求分析补充：“三个三”的市场分析思路1、三个层面：（1）国家或行业；（2）区域专业市场；（3）项目地块2、三个方面：（1）需求；（2）供给；（3）价格3、三个时段：（1）过去；（2）现在；（3）未来第二节房地产投资环境分析和市场供求分析补充：“三个三”的市场分析思路区域专业市场项目国家/地区/城市三个层面市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。对研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。地区经济的基本趋势分析地区基础产业的发展趋势分析12房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。地区经济分析要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较12区位分析某地点最佳用途分析是进行投资决策的主要分析内容进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。这里包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。分析目标物业的法律特征、经济特征、地点可达性等根据目标物业的特征选择、调查竞争物业12项目竞争分析第二节房地产投资环境分析和市场供求分析地区经济分析市场概况分析专业市场供给分析项目竞争分析敏感性分析区位分析市场分析①对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；②把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。③找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。①根据潜在需求的来源地及竞争物业所在地，确定市场研究区域；②细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；③分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；④将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量（即未满足的需求量）。第二节房地产投资环境分析和市场供求分析补充：三个三的市场分析思路过去现在未来三个时段需求价格三个方面供给案例：南方国际广场投标方案问题：如何考虑三个方面和三个时段南方国际广场第三节房地产投资物业类型分析一、商业性房地产市场分析商业性房地产包括商场、写字楼、酒店和娱乐场所等其特点是：收益高、经营内容多样化、出租、转租方式普遍。分析时要充分考虑项目所在地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区的特殊要求，还要考虑商业物业的服务半径及其他竞争物业的分布情况，最后才能确定项目的规模、档次及日后的经营构想。广州商业商圈和写字楼商圈的分布，见下页上下九商圈天河中心商圈北京路商圈中山六路商圈农林下路商圈江南西商圈天河北商圈东风路商圈环市路商圈琶洲商圈珠江新城商圈第三节房地产投资物业类型分析1、商场物业（零售商业）的分析要点地段因素。此因素在零售商业物业起着关键作用，影响其销售状况和价格水平。一般大商场选择城市主干道。现有地段中商场的经营状况。若是出租方式，分析商场销售利润率，可以估算其承租能力，有利于本项目的定位和确定租金水平。该区域主要商业物业类型及服务范围。是邻里型、社区型还是地区型，还包括一系列专卖店和批发市场等。考虑集中型和分散型的问题。集中型产生辐射效能，形成集聚效益、规模效益。分散型主要是在人口集中、新居住区投资建设，满足地区群体购物需要。